房地產開發(fā)項目風險管理

1、房地產開發(fā)項目風險管理作者：天天論文網(wǎng) 日期:2016-614 9：52:05 點擊:3房屋商品屬于不動產，不同于其他商品那樣可以跨地域流動,加之城市或區(qū)域房地產開發(fā)企業(yè)的數(shù)量有限，所以房地產業(yè)極易發(fā)生壟斷價格、經營、利潤的現(xiàn)象，從而造成了房價的持續(xù)攀升.現(xiàn)階段中國大多數(shù)房地產公司的發(fā)展并不成熟，他們缺乏對風險管理的充足了解，大多數(shù)房地產公司都沒設置風險管理機構，也沒有配備風險管理人員。所以要想提升房地產開發(fā)企業(yè)的經濟效益和管理效益，就需要通過不斷強化房地產公司的風險管理意識，引進先進的管理方法和策略,同時探索、建立一套更為科學、有效的方法來減少風險就顯得尤為重要。1房地產開發(fā)項目風險管理目標

2、一般來講,風險管理目標可以分為兩種,即:損失前目標和損失后目標.損失前目標是指一個科學的風險管理系當中要具有的目標,其包含了經濟、承擔社會責任目標以及煩惱減少與憂慮安全等目標，這些屬于基礎性目標，不會因企業(yè)的損失而受到影響；損失后目標是指在投資前即可預見的,損失發(fā)生后企業(yè)在最低限度內所能承受的目標,其主要包括生產、不斷經營、穩(wěn)定收益、發(fā)展等目標。風險管理的目標就是要在投資損失產生之前保持企業(yè)經濟的正常運轉，而損失產生后的恢復工作也應做到盡善盡美。所以房地產企業(yè)的投資風險管理目標就是，投入小成本將風險所帶來的損失降至最低，以確保投入資金的安全.2房地產開發(fā)項目風險分析2。1投資決策階段風險決策階

3、段是房地產開發(fā)過程中一個關鍵的程序。之所以說開發(fā)種類的定位對工程成功與否非常重要，是因為房地產行業(yè)容易受到控制土地供應量、約束土地應用、規(guī)定貸款利率、環(huán)境保護要求、政府房價約束等相關政策的影響，以及投資方向、投資規(guī)模和稅收方面的控制，這些都會對房地產開發(fā)工程造成相應的風險.再則房地產土建項目一經完工，就很難再對開發(fā)種類進行更改。2。2土地因素風險土地是影響房地產投資風險的決定性因素.土地是房地產開發(fā)工程的基礎和根本,土地所在地的經濟、行政、社會以及自然條件等因素，可直接影響到工程的收益。其具體風險表現(xiàn)為：土地取得方式、調控制度不同、土地變更等產權制度不同以及土地政策的實施力度等方面。2.3建設

4、過程風險時間、質量與成本是房地產開發(fā)工程建設階段的關鍵內容，也是三大風險原因。房地產開發(fā)工程建設階段的目的是項目建設要按期、按質、節(jié)約地完成,以保證盡早售出并把資金回收.盡管建設階段風險比前期階段低,但依然存在很多無法防范的風險，關鍵有：（1）自然風險,就是地形地勢、氣候環(huán)境的改變對施工安全導致的威脅.(2）拖延工期風險，受主客觀原因影響導致現(xiàn)實項目的完成和計劃差異引發(fā)的風險。（3)項目質量風險,因為設計不當與施工質量問題帶來的風險。（4)成本風險,工期的增加導致投資成本增加的風險。2。4銷售階段風險(1）銷售時機風險.房產市場是有一定周期性的,一般會有高峰、收縮、低谷、恢復四個階段，要找準目

5、標顧客群，抓住銷售黃金期,通過加大戶外、電臺等宣傳媒介的推廣力度，同時運用多種營銷模式，在短時期內把房屋銷售完畢.（2）租售合同的風險，租售合同應做到條款清楚確定、具體、科學,要由專業(yè)人員進行起草，并且經過法律工作者審查后方可使用。在銷售滯后,業(yè)績不理想的狀況下，也能使用租售幾種經營形式，盡快讓資金周轉加收，使空置率減少，資金壓力減輕。（3）物業(yè)風險要定期組織對建筑物和附屬設備維修，在萌芽當中消火隱患。3規(guī)避與降低開發(fā)風險的措施3。1完善風險管理相關法律法規(guī)及制度目前我國很多法律法規(guī)及制度還處在探索的階段,與WTO 相關的建設項目工程風險管理還不相適應。針對這些問題，我們要參照國際慣例，結合我

6、國實際，研究建立起更為科學的項目保險和擔保制度,如：擔保、保險的相關規(guī)范以及費用收取方式等。3。2企業(yè)完成多樣化的投資多樣化投資就是把資金有選擇的放到不一樣種類的開發(fā)工程上，能夠投資建造不一樣收入層次的居民所需要的不一樣種類的建筑，比如住宅、商店、娛樂場所、商場和寫字樓等等位置.這樣分散投資能夠使將來收入的不確定性減少。不一樣種類的房地產開發(fā)時候的風險大小也不一樣,收益高低也不相同,收入與開發(fā)風險成正比。把資金投入不一樣的房地產開發(fā)工程就會降低整體的開發(fā)風險，其實就是用投資高收益的工程去彌補低收益開發(fā)工程導致的損失，最后達到一個相對平均的收益水平。因此，多樣化投資的重點是假如確定不一樣種類房地

7、產的投資比例,把資金投入的比例確定好就可以即降低開發(fā)的風險又可以得到相對高的開發(fā)收益。3.3把初步的市場調查做好，預測市場風險,防止戰(zhàn)略與措施失誤早期階段的發(fā)展房地產工程包含經濟環(huán)境、范圍構造與城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務發(fā)展規(guī)劃與政策、地區(qū)零售市場、將來的地產供應、現(xiàn)場條件多個方面的內容.經過時間、過程、部位、規(guī)模、硬件、布局、性別、競爭與兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析與人性等幾個參數(shù)綜合評價工程的可行性。要注重后期管理的地產業(yè)務，由于后期的管理是地產生存的基礎。所以,地產要有專業(yè)的管理團隊，完成統(tǒng)一的地產經營管理；建立招商統(tǒng)一、營銷統(tǒng)一、服務統(tǒng)一、統(tǒng)一監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理概念.3.4簽訂預租預售

8、合同房地產開發(fā)工程在得到商品房預售許可證到項目完工以前和客戶簽訂預租與預售合同,這樣能夠避免開發(fā)后的房地產空置，最后導致售價跌落的風險.同時開發(fā)商還需要面對的一個問題就是，假如簽訂預租預售合同，盡管能夠降低開發(fā)商的風險，但是就會相應的提高客戶的風險.開發(fā)期愈長,客戶就愈不愿意與開發(fā)商簽訂這種固定價格的合同，因此面對這個問題，開發(fā)商就需要把租金與售價壓的非常低.3。5提升房地產工程及員工的風險意識首先要在房地產工程立項之初就具有風險意識，在政策、環(huán)境發(fā)生改變時要及時做出調整，以規(guī)避風險。其次是要加強企業(yè)員工的抗風險素質培養(yǎng)，強化員工的風險意識。4結束語房地產開發(fā)項目的建設是一個有相對長周期的經過，工程的一次性、不能重復性特征與經過中很多的不確定原因，構成了工程經過的各類風險，風險充斥在每個經過.所以，房地產開發(fā)企業(yè)在重視對風險控制的同時，還要建立科學的開發(fā)組織構造，完善管理制度，擬定企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃.同時還要提高企業(yè)的策劃、技術創(chuàng)新和項目管理的能力。管理人員要對風險率高的程序加強管理,盡可能降低不確定