加快中國住房制度創(chuàng)新步伐(一)

1、加快中國住房制度創(chuàng)新步伐(一)論文關(guān)鍵詞：住房住房制度住房租賃論文摘要： 德國的住房租賃市場、住房租賃市場政策及廉租房等對中國住房制度創(chuàng)新有重要借鑒意義。加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議。住房問題是關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會公平與和諧。不久前我國民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國、瑞典等國住房制度作了考察。我們在考察中看到：現(xiàn)在的德國住房制度是一種市場化的住房制度。從歷史上看， 德國住房市場制度經(jīng)歷了一個逐漸制度創(chuàng)新的發(fā)展過程。早在 19 世紀(jì)三、四十年代，德國工業(yè)革命時期，大量農(nóng)民進(jìn)入城市成為市民，需要大量住房，城市住房短缺，這時，一批商人作房產(chǎn)企業(yè)主的私人房產(chǎn)公司應(yīng)運而生

2、，它們建造公寓、別墅作商品房，以市場價出售或出租給市民。私人房產(chǎn)公司以市場價出售或出租住房這標(biāo)志著住房市場制度已經(jīng)形成。同時，德國在工業(yè)革命時期，工礦企業(yè)主 資本家要大量吸引工人，也建了許多工礦企業(yè)工人住宅，以低于市場租賃商品房的低廉價格出租給工礦企業(yè)工人。這又標(biāo)志著當(dāng)時由企業(yè)主贊助的廉租房租賃市場制度也已經(jīng)形成。二次大戰(zhàn)以后，德國許多地方居民幾乎都無房居住，政府為了要使人民有房住，向農(nóng)民買了許多土地，建造了大量公寓房出租，后來這些公寓房絕大多數(shù)都出售給了私人。 政府建造了大量公寓房出租、 出售，這又標(biāo)志著政府主導(dǎo)的住房市場制度的形成和發(fā)展上世紀(jì) 90 年代東西德統(tǒng)一后，德國住房出現(xiàn)新的較大短

3、缺現(xiàn)象。 這時，德國政府不再從事房地產(chǎn)業(yè)，而是大力鼓勵私人房產(chǎn)公司和私人從事房地產(chǎn)業(yè)，建造或買賣公寓和別墅出售或出租。社會福利房也由政府贊助，房產(chǎn)公司和私人建造并提供市場滿足低收入者對住房的需求。這就使市場化的住房制度更加完善和發(fā)展。歐洲考察歸來，我對中國與德國、瑞典等市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家的住房制度情況進(jìn)行了一些比較分析和研究，感到一個實行市場經(jīng)濟制度國家的住房制度也應(yīng)逐步建成市場化的住房制度。成熟的市場化的住房制度，即房地產(chǎn)市場制度應(yīng)當(dāng)是租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的市場制度。德國，瑞典等市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家在住房制度建設(shè)和住房市場發(fā)展的創(chuàng)新探索中取得的許多成熟經(jīng)驗都很值得我國借鑒。要搞好我國住

4、房制度建設(shè)， 要保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、 健康、可持續(xù)發(fā)展，在當(dāng)前和今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，我國應(yīng)努力加快市場化住房制度建設(shè)步伐，盡快努力把我國房地產(chǎn)市場制度建成規(guī)范的租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的房地產(chǎn)市場制度。一、德國與中國的住房租賃市場德國是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設(shè)和住房市場發(fā)展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的市場化的住房制度。現(xiàn)在，德國住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結(jié)

5、構(gòu)。德國自有住房率僅為 42，租賃住房率為 58。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場還如此之發(fā)達(dá) ?這是由于在現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展條件下，住房租賃市場的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口， 他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動性，暫時不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時買不起住房，需要不定期地租房居往?，F(xiàn)在我國住房市場結(jié)構(gòu)與德國和其他市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家住房市場結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。 據(jù)建設(shè)部 2005 年城鎮(zhèn)房屋概況

6、統(tǒng)計公報 ，2005年底，我國全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積 87.9 億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積 83.2 平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為 81.62。 (摘自建設(shè)部 2005 年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報 )據(jù)此計算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為 18.38。當(dāng)然，如果我們從實際情況看，我國還有許多富人 1 戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計算的住房租賃市場的實際占比，應(yīng)比全國租賃住房在住房市場中占比僅為 18.38會要大些。但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關(guān)部門對我國城市居民住宅狀

7、況的調(diào)查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的 9.49。從現(xiàn)實情況來看，在目前和今后長時期內(nèi)，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我國?jīng)濟社會發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時，從總體上來說，當(dāng)前我國城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，住房供

8、給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費將形成巨大需求。與此同時，我國已經(jīng)實行住房分配貨幣化制度的實行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對住房租賃市場有效需求的形成。這是因為：一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場上存在著大量的對住房的消費需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，又使住房消費成為可能。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀與走勢來看，

9、 更需要加快發(fā)展住房租賃市場。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，較長時期以來，我國住房市場在租售市場結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買輕租 ”，對住房租賃市場的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國住房租賃市場的發(fā)展已不符合經(jīng)濟發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。二、德國與中國的住房租賃市場政策德國在發(fā)展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國租賃住房供應(yīng)來源廣泛，種類構(gòu)成多樣。德國住房租賃市場租賃住房供應(yīng)來源和構(gòu)成是：在占全部住房58的住房租賃市場的出租住房中，98左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占 66和 22，另外 8為基金或保險公司出

10、租住房， 3為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房 58的住房租賃市場的出租住房中， 僅有 1-2為政府公房出租住房。德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建 3,800 套房，其中 1,000 套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。德國在發(fā)展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵私人和房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補貼等形式大力扶植和鼓勵住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1

11、978 年聯(lián)邦德國住房補貼中稅收減免占50，生產(chǎn)者補貼占 21。德國還對住房合作社出租房屋政府實行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵扶植開發(fā)商和私人商實驗新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。德國在發(fā)展住房租賃市場中，還特別重視加強租賃市場法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機。德國重視加強租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強維護住房租賃市場秩序

12、，制定了維護住房租賃市場秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機。和德國發(fā)展住房租賃市場比較， 目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場。由于我國公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利

13、分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無房戶的住房社會保障功能?，F(xiàn)在我國也少有房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30 年至 40 年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時，住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。這也是一個重要原因。 其次、目前，我國在發(fā)展住房租賃市場中，在對開發(fā)商開發(fā)租賃住房來源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵住房出售的政策， 缺乏必要的鼓勵住房出租的稅收和財政補貼政策。我國現(xiàn)行的住房租賃的營業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費加在一起要占到總費用的1/3 以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。目前我國發(fā)展住房租賃市場還面臨著體制和法律的障礙