天津酒店式公寓市場調(diào)研報告106頁2008年4月出品

1、酒店式公寓市場調(diào)研報告酒店式公寓市場調(diào)研報告開發(fā)部開發(fā)部 2008.42008.4目錄目錄了解酒店式公寓了解酒店式公寓天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場天津在售酒店式公寓典型案例天津在售酒店式公寓典型案例北京酒店式公寓市場北京酒店式公寓市場北京在售酒店式公寓典型案例北京在售酒店式公寓典型案例關于酒店管理公司與物業(yè)管理公司關于酒店管理公司與物業(yè)管理公司對本項目的建議對本項目的建議 了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的起源酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于歐洲，是當時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是能夠提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有

2、酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。達的大城市或是一些旅游區(qū)。酒店式公寓的特點酒店式公寓的特點酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種

3、綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。了解酒店式公寓了解酒店式公寓了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的特點酒店式公寓的特點酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，多提供全套的家居設計裝修上統(tǒng)一為精裝修，多提供全套的家居設計和電器。和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的特點酒店式公寓的特點酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，

4、它不流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，物是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司進行管理，保證了物業(yè)管理的水平，為住客提供高檔、到位的各種服務。了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的特點酒店式公寓的特點選擇酒店式公寓最大的優(yōu)點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質量的要求也

5、隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一少數(shù)的特定人群的需求。了解酒店式公寓了解酒店式公寓前景展望前景展望目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為各國際型大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其較好的選擇。了解酒店式公寓了解酒店式公寓前景展望前景展望酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更

6、高回報率的選擇。酒店式公寓是投資性置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，需要良好的交通環(huán)境、景觀環(huán)境、的環(huán)境，需要良好的交通環(huán)境、景觀環(huán)境、管理環(huán)境、人文環(huán)境、商務環(huán)境。管理環(huán)境、人文環(huán)境、商務環(huán)境。了解酒店式公寓了解酒店式公寓天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 歷史歷史 天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場

7、發(fā)展同步，1991年天津第一辦公樓的國際大廈對外招商開始，當時考慮到外籍人士的居住需要，在大廈內(nèi)部設有酒店式公寓套房，成為天津最早的酒店式公寓。但是隨后酒店式公寓一直沒有很好的得以發(fā)展，外籍高層都居住在別墅內(nèi)，而其它人員居住在民宅。1998年立達公寓當時由于銷售不暢，開發(fā)商只能先對外招租以緩解資金壓力，但是卻取得了意想不到的高出租率。當時物業(yè)管理為了適應外籍人士的需要，服務水準也有較大幅度的提高。但是仍沒有達到高收入的外籍人士的需求。天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 歷史歷史 直到2000年作為國際大廈的配套，由著名酒店式公寓管理集團雅詩閣進行物業(yè)管理的奧林匹克大廈的正式落成，才標志著天津

8、酒店式公寓的正式啟動。2002年泰達國際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。發(fā)展發(fā)展 隨著天津經(jīng)濟的高速發(fā)展，帶來了大量的人流和物流，酒店式公寓發(fā)展速度較快，包括南開區(qū)、河東區(qū)以及熱門的濱海新區(qū)都有大量的酒店式公寓醞釀陸續(xù)面市。同時由于天津經(jīng)濟發(fā)展遠景的帶動，以及天津定位于國際化港口大都市，外籍客商與商務人員也正呈現(xiàn)逐年增多的趨勢。隨著外地、外資項目的高速增長，大量中高層管理人員和技術人員需要在津工作較長年限，中短期居住需求激增，以及奧運經(jīng)濟的帶動，這些都勢必促進天津酒店式公寓的發(fā)展。 天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 天津酒店式公寓市場天津酒店

9、式公寓市場 市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀目前大體上分為三種類型：純粹的酒店式公寓純粹的酒店式公寓酒店酒店式公寓酒店酒店式公寓銷售型酒店式公寓銷售型酒店式公寓天津純粹的酒店式公寓，目前天津市場只有一個，為天津純粹的酒店式公寓，目前天津市場只有一個，為奧林匹克大廈。奧林匹克大廈。市場分析市場分析酒店加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情況下逐漸轉型而來，目前市場上存在的有喜來登、濱江大廈、金皇大廈等。銷售的產(chǎn)權分散型酒店式公寓泰達國際會館開始，之后出現(xiàn)市場關注度較高的的海河之子、時代奧城等項目。目前天津市場上宣傳的酒店式公寓大多屬于第三種類型，即偽酒店式公寓，這種物業(yè)類型定位通常比較模糊，一般可商、可住、可自住

10、、可出租。天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 天津的酒店式公寓根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，大致可天津的酒店式公寓根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類：以分為兩類： “小戶型單身公寓”，以“小戶型、低總價和酒店式物業(yè)服務”作為其最主要的賣點，贏得了大量天津新興白領的年輕購房群和投資客。比較典型的樓盤有：誠基中心、非常公館、煥日線、時代奧城等項目。天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 天津酒店式公寓分類與市場特點天津酒店式公寓分類與市場特點 市場特點一：天津目前在售的此類公寓多集中于交通較便利的區(qū)域，且體量不大，因此項目多依附于周邊配套。市場特點二：所有項目的主力戶型多集中在34-70平方米之間

11、，有少量大戶型。市場特點三：所有項目均為精裝修交房，精裝修標準為中檔偏上水平。市場特點四：物業(yè)管理標準高于同類項目，但還未能完全達到星級酒店標準。市場特點五：在價格上雖然屬于同類項目中單位價格較高的項目且物業(yè)費較高，但是市場接受度較高，消化能力較強。天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 天津酒店式公寓分類與市場特點天津酒店式公寓分類與市場特點 天津的酒店式公寓根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，大致可天津的酒店式公寓根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類：以分為兩類： 從90年代中期開始，伴隨著天津對外經(jīng)濟貿(mào)易的增多，主要為在天津從事商務活動的外籍人士提供國際化的居家服務設施的物業(yè)產(chǎn)品。從最初的奧林匹克

12、大廈、國際大廈到港灣中心、泰達國際公寓、君隆廣場、天津中心等項目。天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 天津酒店式公寓分類與市場特點天津酒店式公寓分類與市場特點 市場特點一：天津目前真正的產(chǎn)權式酒店公寓為數(shù)很少，且分布范圍較散，在天津的小白樓CBD和南京路CBD等區(qū)域沒有真正的產(chǎn)權式酒店公寓；開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權式酒店在近年的上市量有所增加，這與濱海新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展不無關系。市場特點二：配套上均遵循酒店的高檔配套設施，功能配套齊備。酒店管理公司均是聘請境外知名酒店管理公司進行管理。購買的客戶均是高端的投資客戶。市場特點三：天津目前的產(chǎn)權式酒店式公寓除奧林匹克大廈和國際大廈的運營方式為只租不售外，其他

13、均采用以小業(yè)主購買，統(tǒng)一由酒店管理公司進行管理的模式運營。天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場 天津酒店式公寓分類與市場特點天津酒店式公寓分類與市場特點 已運營酒店式公寓的租售狀況已運營酒店式公寓的租售狀況 所在區(qū)域所在區(qū)域項目名稱項目名稱地址地址建筑面積建筑面積(m2)(m2)租租/ /售金售金和平區(qū)奧林匹克大廈成都道126號4200015元/m2天利順德大廈臺兒莊路32號115008.6元/m2天海河之子濱江道與解放北路518002元/m2天信達廣場解放路188號200006-10元/m2天濱江萬麗酒店建設路105號450011.2元/m2天國際大廈南京路75號1736012元/m2天萬科

14、世貿(mào)廣場南京路129號160002.3元/m2天凱旋門大廈南京路66號317002元/m2天誠基中心南京路與長沙路2000007000元/平米（售）已運營酒店式公寓的租售狀況已運營酒店式公寓的租售狀況 所在區(qū)域所在區(qū)域項目名稱項目名稱地址地址建筑面積建筑面積(m2)(m2)租租/ /售金售金河西區(qū) 環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號514891.8-1.9元/m2天喜來登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m2天水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號188015元/m2天金皇大廈河西區(qū)南京路20號1578011.5元/m2天津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號11839.8元m2天華盛廣場河西區(qū)圍堤道146號

15、210001.2元/m2天已運營酒店式公寓的租售狀況已運營酒店式公寓的租售狀況 所在區(qū)域所在區(qū)域項目名稱項目名稱地址地址建筑面積建筑面積(m2)(m2)租租/ /售金售金南開區(qū)泰達國際會館南開區(qū)復康路7號增2號330144.7-5.4元/m2天時代奧城水上公園南側，堆山公園東側4500014000元/平米（售）河北區(qū)遠洋大廈河北區(qū)遠洋廣場1號67396.1元/m2天河東區(qū)非常公館河東區(qū)新開路與華昌大街交口160009000元/m2（售）煥日線河東東興路與中山門立交橋交口296007000元/平米（售）由上表可見，目前天津酒店式公寓主要集中由上表可見，目前天津酒店式公寓主要集中在交通環(huán)境、景觀環(huán)

16、境、管理環(huán)境、人文環(huán)境、在交通環(huán)境、景觀環(huán)境、管理環(huán)境、人文環(huán)境、商務環(huán)境更佳的和平區(qū)和河西區(qū)，其檔次也相對商務環(huán)境更佳的和平區(qū)和河西區(qū)，其檔次也相對更高；南開區(qū)、河北區(qū)和河東區(qū)的酒店式公寓項更高；南開區(qū)、河北區(qū)和河東區(qū)的酒店式公寓項目較少，其中南開區(qū)的項目檔次較高，已經(jīng)售罄目較少，其中南開區(qū)的項目檔次較高，已經(jīng)售罄即將投入運營的迎賓國際公寓項目將進一步提升即將投入運營的迎賓國際公寓項目將進一步提升南開區(qū)的項目供應和檔次水平，而河北區(qū)和河東南開區(qū)的項目供應和檔次水平，而河北區(qū)和河東區(qū)項目少檔次偏低。區(qū)項目少檔次偏低。已運營酒店式公寓的租售狀況已運營酒店式公寓的租售狀況 20072007年度天津

17、酒店式公寓市場現(xiàn)狀年度天津酒店式公寓市場現(xiàn)狀 2007年前半年，酒店式公寓市場處于一個穩(wěn)定發(fā)展時期，租售市場總體變化不大。下半年雖然租賃市場變化不大，但由于房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境及相關宏觀因素影響，銷售市場變化很大，天津天津中心項目由初期中心項目由初期1700017000元元/ /平米在一個季度內(nèi)升至平米在一個季度內(nèi)升至24000260002400026000元元/ /平米，而君隆廣場項目的推出預平米，而君隆廣場項目的推出預計價格每平米也上升計價格每平米也上升80008000元左右。元左右?？偟膩碚f，天津酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場20072007年處于一個年處于一個穩(wěn)定發(fā)展的時期。而最后一

18、個季度銷售市場價格穩(wěn)定發(fā)展的時期。而最后一個季度銷售市場價格大幅提升的情況說明了，天津酒店式公寓市場潛大幅提升的情況說明了，天津酒店式公寓市場潛力巨大，經(jīng)過前期的市場調(diào)整，現(xiàn)階段正向高速力巨大，經(jīng)過前期的市場調(diào)整，現(xiàn)階段正向高速發(fā)展期過渡。發(fā)展期過渡。20072007年度天津酒店式公寓供應情況年度天津酒店式公寓供應情況 天津現(xiàn)有正式的酒店式公寓產(chǎn)品僅3家，將酒店與寫字樓內(nèi)配套部分也列入計算范圍其總供應量不超過25萬平米。這對于天津國際化大都市的發(fā)展定位而言，供應形式并不相稱。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 和平區(qū)和平區(qū)天津中心天津中心天津中心項目地處南京路與貴陽路交叉口，是集辦公

19、、酒店、餐飲、娛樂、購物、休閑諸多功能于一身的復合型城市綜合體。項目緊臨的南京路商務環(huán)境和景觀環(huán)境較佳，匯聚眾多高檔寫字樓、酒店。天津中心定位為天津核心商務區(qū)高端綜合體，產(chǎn)品包括寫字樓、酒店、涉外服務式公寓和精品購物中心。該項目酒店公寓部分定位為高端高回報投資產(chǎn)品，精裝修標準4000-6000元/平米，銷售均價24000元/平米左右，共354套，主要面向包括香港在內(nèi)的國際投資、商務客戶，目前已售100余套。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 和平區(qū)和平區(qū)君隆廣場君隆廣場君隆廣場項目位于南京路商務區(qū)與小白樓CBD交匯區(qū)域，地理位置較佳。產(chǎn)品包括酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)街，定位為天津高端

20、商務綜合體。該項目目前銷售寫字樓，預計2009年推出公寓，其公寓產(chǎn)品定位較為模糊，但從5000元/平米的精裝修標準來看，其定位應屬于高檔服務式公寓類型，戴德梁行為其提供全程服務。該項目公寓產(chǎn)品入市價格預計為25000元/平米。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 河西區(qū)河西區(qū)迎賓國際公寓迎賓國際公寓迎賓國際公寓項目定位為天津高檔產(chǎn)權式酒店，由泰達國際酒店集團統(tǒng)一管理，該項目承諾在15年運營期內(nèi)累計返還稅后投資凈利潤120%，較大提升了該項目的投資價值，成為其最大賣點。該項目2007年6月開盤，產(chǎn)品形式主要為住宅和酒店式公寓，均價在17000-18000元/平米左右，目前基本售罄。其中酒

21、店式公寓精裝修標準為1500元/平米。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 河西區(qū)河西區(qū)天津公館天津公館天津公館項目位于解放路，商務金融氛圍濃郁，地理位置較佳。其產(chǎn)品形式包括高端酒店式公寓、總裁行政公館、Penthouse；以配備英國管家式服務的酒店式公寓為主要產(chǎn)品形式，精裝修標準1500元/平米，主力戶型為50-80平米的一居室，銷售價格18000-20000元/平米，已基本售罄。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 南開區(qū)南開區(qū)塞納國際塞納國際塞納國際位于天津市南開區(qū)紅旗路西側、交通便利。項目定位為高檔法式酒店公寓。精裝修標準1500元/平米，銷售價格10000元/平米，目

22、前一期已售罄。金盛國際金盛國際金盛廣場為處于天津中央居住區(qū)域的地鐵上蓋項目，產(chǎn)品包括酒店式公寓和大型商業(yè)。精裝修準1500元/平米，07年12月15日開盤，銷售價格13500元/平米左右，目前一期已售罄，二期未上市。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 南開區(qū)南開區(qū)科貿(mào)時代國際公寓科貿(mào)時代國際公寓科貿(mào)時代國際公寓位于鞍山西道，交通便利，商務環(huán)境濃郁。其產(chǎn)品類型包括SOHO、寫字樓和酒店式公寓；酒店式公寓產(chǎn)品精裝修標準1500元/平米，銷售價格12000元/平米，目前已銷售過半，戴德梁行擔任全程顧問。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 南開區(qū)南開區(qū)奧城國際酒店式公寓奧城國際酒店

23、式公寓奧城國際酒店式公寓位于天津奧林匹克中心配套區(qū)住宅部分和商業(yè)部分之間，臨近小區(qū)賓水西道入口。靠近水上公園、奧體中心及奧城商業(yè)廣場，地理位置較佳，景觀及商業(yè)環(huán)境較好。項目定位為五星級國際酒店標準的酒店式公寓，精裝修標準1500元/平米，銷售價格14000-15000元/平米，目前一期二期已售罄入住。在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 河東區(qū)河東區(qū)世紀泰達世紀泰達世紀泰達酒店項目位于河東區(qū)衛(wèi)國道沿線，建筑風格具有較強的歐洲韻味；該項目定位為純投資型產(chǎn)品，包括酒店式公寓及產(chǎn)權式酒店，戶型主要以40-70平米的一居室為主，精裝修標準1500元/平米，由泰達酒店管理公司統(tǒng)一管理，目前售價1

24、5000元/平米，銷售將近80%。 在售酒店式公寓項目情況在售酒店式公寓項目情況 河東區(qū)河東區(qū)錢塘精英匯錢塘精英匯錢塘精英匯項目位處河東區(qū)衛(wèi)國道，周邊交通較為便利，產(chǎn)品包括寫字樓、商業(yè)和酒店式公寓，其中酒店式公寓產(chǎn)品戶型為4090平米一居室，精裝修標準1500元/平米，銷售價格8000元/平米，初期承諾三年包租，目前只提供免費代租服務，該項目酒店式公寓產(chǎn)品于07年底售罄。在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 所在區(qū)域所在區(qū)域項目名稱項目名稱交工標準交工標準面積區(qū)面積區(qū)間間物業(yè)費物業(yè)費層高層高銷售情況銷售情況銷售價格銷售價格和平區(qū)天津中心精裝修標準4000-6

25、000元/平米40-14083.650%25000君隆廣場精裝修標準5000元/平米80-100 120-160 1806.5-8未銷售在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 所在區(qū)域所在區(qū)域項目名稱項目名稱交工標準交工標準面積區(qū)面積區(qū)間間物業(yè)費物業(yè)費層高層高銷售情況銷售情況銷售價格銷售價格河西區(qū)河西區(qū)迎賓國際公寓精裝修標準1500元/平米79-19033.6售罄17000-18000天津公館精裝修標準1500元/平米60-804.33.6四期:A座20-21層 共18套16000-18000華夏國際公寓精裝修標準1500元/平米60-80 130 180-1

26、90 183-2002.83.15一室占10%銷售完畢 二室占30%銷售60% 三室占30%銷售85% 11000-15000在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 所在區(qū)域所在區(qū)域項目名稱項目名稱交工標準交工標準面積區(qū)間面積區(qū)間物業(yè)費物業(yè)費層高層高銷售情況銷售情況銷售價格銷售價格南開區(qū)南開區(qū) 塞納國際精裝修標準1500元/平米50-1042.5-3.03.2二期未開10000(一期)金盛國際精裝修標準1500元-1800/平米50-802.2-2.53.3已售25%11500-13500科貿(mào)時代精裝修標準1800元/平米50 1002.43.1已售65%11

27、500-12000時代奧城精裝修標準1500元/平米68-1502.24.2基本銷售完畢14000在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 所在所在區(qū)域區(qū)域項目項目名稱名稱交工標交工標準準面積面積區(qū)間區(qū)間物業(yè)物業(yè)費費層高層高銷售銷售情況情況銷售價銷售價格格河東河東區(qū)區(qū)世紀泰達精裝修標準1500元/平米45-20033.6-6已售80%13000錢堂精英匯精裝修標準800-1000元/平米40-901.22.7基本銷售完畢8000在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 區(qū)域分布分析區(qū)域分布分析 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱項目數(shù)量項目

28、數(shù)量和平區(qū)天津中心2君隆廣場河西區(qū)迎賓國際公寓3天津公館華廈國際公寓南開區(qū) 塞納國際4金盛國際科貿(mào)時代時代奧城河東區(qū)世紀泰達2錢堂精英匯在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 區(qū)域分布分析區(qū)域分布分析 由以上圖表可看出，目前酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在南開和河西區(qū)，共有7個項目，項目檔次位于中檔；和平區(qū)的天津中心和君隆廣場為包含酒店式公寓產(chǎn)品的綜合體項目，定位為高檔次產(chǎn)品，其中君隆廣場的酒店式公寓產(chǎn)品預計09年入市；河東區(qū)的酒店式公寓項目較少，目前在售的有世紀泰達酒店和錢塘精英匯項目，其中錢塘精英匯公寓部分產(chǎn)品已售罄，包括已運營的非常公館和煥日線，河東區(qū)酒店式公寓

29、市場的整體檔次相對其它區(qū)域較低，市場供應相對較少。在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 戶型面積分析戶型面積分析 項目名稱項目名稱面積區(qū)間面積區(qū)間天津中心40-140君隆廣場80-100 120-160 180迎賓國際公寓79-190天津公館60-80華廈國際公寓60-80 130 180-190 183-200塞納國際50-104金盛國際50-80科貿(mào)時代50 100時代奧城68-150世紀泰達45-200錢塘精英匯40-90在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 戶型面積分析戶型面積分析 除天津中心、君隆廣場、迎賓國際公

30、寓和華廈國際公寓的部分戶型，其它項目戶型面積主要集中在50-100平米，其中如天津公館、金盛國際、錢堂精英匯等項目的戶型設計全部為50-80平米一居室小戶型，而河東區(qū)的世紀泰達酒店除極少數(shù)200平米大戶型外都為45-80平米小一居產(chǎn)品，可見對酒店式公寓市場來說，中檔產(chǎn)品的市場需求以單身公寓類型的小一居為主。在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 精裝修交工標準分析精裝修交工標準分析 項目名稱項目名稱交工標準交工標準天津中心精裝修標準4000-6000元/平米君隆廣場精裝修標準5000元/平米迎賓國際公寓精裝修標準1500元/平米天津公館精裝修標準1500元/平

31、米華廈國際公寓精裝修標準1500元/平米塞納國際精裝修標準1500元/平米金盛國際精裝修標準1500元-1800/平米科貿(mào)時代精裝修標準1800元/平米時代奧城精裝修標準1500元/平米世紀泰達精裝修標準1500元/平米錢塘精英匯精裝修標準800-1000元/平米在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 精裝修交工標準分析精裝修交工標準分析 作為酒店式公寓，各項目均提供精裝修，總體上交工標準為1500元/平米。其中，如金盛國際、錢塘精英匯等項目對于酒店式公寓的整體定位比較模糊，只以投資型小戶型作為產(chǎn)品賣點，故其在精裝修上并不滿足“提包入住”需求，產(chǎn)品后期運營及投

32、資收益效果有待進一步關注；而天津中心和君隆廣場，則提供高標準高檔次的裝修配套，為高端高質的酒店式公寓產(chǎn)品。可見，目前酒店式公寓市場內(nèi)的產(chǎn)品在定位、配套檔次、運營服務及投資回報等各方面的水平參差不齊，相對較好較純正的酒店式公寓項目較少，且主要集中在和平區(qū)，以及河西區(qū)南開區(qū)的部分項目。在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 銷售狀況分析銷售狀況分析 項目名稱項目名稱銷售情況銷售情況銷售價格銷售價格天津中心50%25000君隆廣場未銷售迎賓國際公寓售罄17000-18000天津公館四期:A座20-21層 共18套16000-18000華廈國際公寓一室占10%銷售完畢

33、 二室占30%銷售60% 三室占30%銷售85% 11000-15000塞納國際二期未開10000(一期)金盛國際已售25%11500-13500科貿(mào)時代已售65%11500-12000時代奧城基本銷售完畢14000世紀泰達已售80%13000錢堂精英匯基本銷售完畢8000項目名稱項目名稱運營方式運營方式是否包租是否包租天津中心酒店式服務公寓銷售與經(jīng)營性酒店自持相結合否君隆廣場酒店式服務公寓銷售與經(jīng)營性酒店自持相結合否迎賓國際公寓酒店式服務公寓銷售否天津公館酒店式服務公寓銷售否塞納國際酒店式服務公寓銷售否金盛國際酒店式服務公寓銷售否科貿(mào)時代酒店式服務公寓銷售否時代奧城酒店式服務公寓銷售否世紀泰

34、達酒店式服務公寓銷售+經(jīng)營性酒店產(chǎn)權銷售是煥日線酒店式服務公寓銷售否龍悅海上國際經(jīng)營性酒店銷售是錢堂精英匯酒店式服務公寓銷售否運營方式分析運營方式分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析在售酒店式公寓項目數(shù)據(jù)匯總及指標分析 銷售狀況分析銷售狀況分析 根據(jù)圖表，除天津中心外，其它項目的銷售價格水平普遍位于11000-18000元/平米之間，統(tǒng)計各項目項目均價為11400元/平米；具體來看，除錢堂精英匯售價較低外，已經(jīng)售罄和接近售罄的迎賓國際公寓和天津公館最高售價達到18000元/平米，其它項目售價均超過11000元/平米；除酒店式公寓產(chǎn)品未入市的君隆廣場和開盤時間較短的金盛國際，其它各項目的銷售

35、均已過半或售罄，市場銷售狀況較為樂觀。酒店式公寓投資回報測算酒店式公寓投資回報測算前提條件：前提條件：每套單間日租按每套單間日租按300300元元/ /天計算天計算單平米每年收益：每套日租價格*18戶*365天/86022922292元元/ /按10年回報、單平米售價20000元計算：20000元/*20000/10年/20000每年單平米投入：每年單平米投入：20002000元元則，每年純收益每年純收益292292元元每年的回報率每年的回報率292292元元/2000/2000元元=14.6%=14.6%出租率按出租率按50%50%計算，投資回報率為計算，投資回報率為7.3%7.3% 目前酒

36、店式公寓運營模式目前酒店式公寓運營模式酒店式服務居住公寓：酒店式服務居住公寓：由知名物業(yè)管理公司按照酒店服務的標準對住戶進行物業(yè)服務。項目以銷售為導向，開發(fā)公司不自持。優(yōu)勢：優(yōu)勢：資金回籠速度快、產(chǎn)權后期轉移給購房者，由物業(yè)公司對其進行負責。降低開發(fā)公司后期運營管理上的成本增加，和市場風險。由于聘請高端物業(yè)公司進行管理，可以為公司后期培養(yǎng)一只水平較高的物業(yè)隊伍。劣勢：劣勢：后期運營管理重視度不夠，會出現(xiàn)降低項目品質情況。不能獲得物業(yè)隨市場發(fā)展而價值增值的收益。目前酒店式公寓運營模式目前酒店式公寓運營模式經(jīng)營性酒店自持物業(yè)：經(jīng)營性酒店自持物業(yè)：由知名酒店運營公司，負責后期物業(yè)的經(jīng)營管理，利潤由雙

37、方協(xié)商確定。優(yōu)勢：優(yōu)勢：可以參與到酒店經(jīng)營過程中，可控性強，確立市場品牌，可以隨市場的發(fā)展，享有未來價值升值部門的價值。劣勢：劣勢：對運營管理能力要求較高，成立酒店對前期投入要求較高，不論是從裝修成本，還是物料成本。且后期在運營上有可能會與酒店經(jīng)營公司發(fā)生分歧。目前酒店式公寓運營模式目前酒店式公寓運營模式經(jīng)營性酒店自持與酒店式服務公寓相結合：經(jīng)營性酒店自持與酒店式服務公寓相結合：此運營方式是相結合的一種，銷售一部分。自持一部分。自持部分進行酒店經(jīng)營，銷售部分業(yè)主自己來控制使用。物業(yè)方式都是要引進知名的物業(yè)行。優(yōu)勢：優(yōu)勢：在公司資金充裕的情況下，自持部分物業(yè)，擁有了一定的固定資產(chǎn)，享受了后期物業(yè)

38、升值的價值，一部分銷售，確保了開發(fā)資金的回收。劣勢：劣勢：由于流動性酒店客戶與長期居住性客戶混雜在一起，增加了后期物業(yè)管理上的難度。目前酒店式公寓運營模式目前酒店式公寓運營模式經(jīng)營性酒店銷售：經(jīng)營性酒店銷售：此模式是在引進知名酒店管理公司的前提下，對物業(yè)做酒店經(jīng)營用途。但前提是以銷售為出口。產(chǎn)權歸購房者所有給購房者一個固定的投資回報。優(yōu)勢：優(yōu)勢：快速回籠了資金，可以較好的確立項目品牌，進行統(tǒng)一酒店管理，為項目的寫字樓做為配套支撐。劣勢：劣勢：不能享受到物業(yè)升值的價值。前期有一定資金的投入。目前酒店式公寓運營模式目前酒店式公寓運營模式經(jīng)營性酒店產(chǎn)權銷售與酒店式服務公寓相結合：經(jīng)營性酒店產(chǎn)權銷售與

39、酒店式服務公寓相結合：此形式在上兩個運營方式的結合中產(chǎn)生。形式基本一樣。只是都以銷售為出口，不自持。有一部分是由購房者自己行使使用權。優(yōu)勢：優(yōu)勢：資金回籠快，確立了公司品牌，能與高端酒店資源形成戰(zhàn)略合作關系。劣勢：劣勢：由于混雜會給后期物業(yè)帶來一定管理上的難度。天津在售酒店式公寓典型案例天津在售酒店式公寓典型案例天津公館天津公館占地面積：占地面積：2000平米 總建筑面積：總建筑面積：41741萬平米 建筑層數(shù)：建筑層數(shù)：26層容積率：容積率：6.5 出房率：出房率：70% 層高：層高：3.3車位數(shù)：車位數(shù)： 160 項目狀態(tài)：項目狀態(tài)：正在進行內(nèi)裝(外檐完成） 主力面積：主力面積：79平米總

40、戶數(shù)：總戶數(shù)： 383戶 均價：均價： 18000-20000元 銷售率：銷售率：只剩大戶型，及南塔部分裝修標準：裝修標準：2500元/ 客戶群：客戶群：投資型、 及高端自住型客戶 面積區(qū)間：面積區(qū)間：34-340項目概述：項目概述：CBD板塊、海河畔，地理位置絕佳，精致卻不失宏偉的外檐設計，精巧的戶型，國際品牌物業(yè)服務，在市中心高端服務式公寓中極具競爭力，樹立投資類產(chǎn)品標桿配套設施：配套設施：外立面：聚氯乙烯保溫板，噴真實漆。室內(nèi)交工標準：地面：高檔斯米克瓷磚、有野地板、歐亞地毯。墻面：高檔諾貝爾墻磚、歐亞壁紙、西門子電器、松下排風扇、梅蘭日蘭開關面板、LG戶式中央空調(diào)、布朗戶式空氣置換系統(tǒng)

41、。大堂：地面：高級石材拼花鋪地墻面：高級石材，局部造型墻飾頂面：藝術造型天花吊頂，配豪華燈飾。電梯：KONE。樓梯間:地面：地磚墻頂面：高級乳膠漆木制扶手。門窗:高檔實木復合門斷橋鋁合金型材、鋼化中空玻璃、吉絲五金.衛(wèi)生間:地面：斯米克瓷磚。墻面：諾貝爾墻磚。日本伊奈潔具。項目優(yōu)勢劣勢：項目優(yōu)勢劣勢：1、地理位置優(yōu)越2、緊臨海河3、坐享小白樓CBD商業(yè)配套4、與競爭項目相比，層高具有明顯優(yōu)勢5、外立面設計精致，風格獨具6、高端的硬件配套7、第一太平戴維斯提供管家式物業(yè)服務8、周邊道路改造、拓寬。劣勢：劣勢：1、出房率太低2、部分戶型設計不合理3、北塔生活成本太高4、價格漲幅飛快，壓縮了未開盤部

42、分的價格空間，為定價帶來挑戰(zhàn)占地面積：占地面積：15000平米 總建筑面積：總建筑面積：180000萬平米 建筑層數(shù)：建筑層數(shù)：38層容積率：容積率：8.8 出房率：出房率：70% 層高：層高：3.9米車位數(shù)：車位數(shù)：600 項目狀態(tài)：項目狀態(tài)：正在進行結構施工 主力面積：主力面積：79平米總戶數(shù)：總戶數(shù)： 383戶 均價：均價： 20000元 銷售率：銷售率：60%裝修標準：裝修標準：4000元/ 客戶群：客戶群：投資型、 及高端自住型客戶 面積區(qū)間：面積區(qū)間：80-180平米項目概述：項目概述：君隆廣場地處南京路濱江道商業(yè)區(qū)與小白樓商務黃金交匯點，位置上堪稱是天津市中心的中心。其集六星酒店

43、、六星公寓、甲級寫字樓、行政高地、情景商業(yè)街于一體，稱之為六星特區(qū)。配套設施：配套設施：大堂:首層大堂挑高10米，豪華裝修，大堂出入口采用高級自動旋轉門，大堂設接待查詢服務臺及公司水牌。設置多媒體信息顯示系統(tǒng)。電梯:國際名牌電梯11部，其中觀光電梯6部，一次可乘17人，轎箱內(nèi)配豪華裝修并設空調(diào)系統(tǒng)和閉路監(jiān)控探頭，客、貨、消防多用梯3部。門窗:每戶均有可開啟幕墻窗戶，可自主通風換氣。衛(wèi)生間:高雅裝修，配高檔品牌潔具和感應式龍頭。項目優(yōu)勢劣勢：項目優(yōu)勢劣勢：1、地理位置優(yōu)越2、緊臨南京路3、坐享南京路、小白樓CBD商業(yè)配套4、與競爭項目相比，層高具有明顯優(yōu)勢5、外立面設計精致，風格獨具6、高端的硬

44、件配套7、戴德梁行斯提供管家式物業(yè)服務劣勢：劣勢：容積率較高，居住環(huán)境感較差，車位不足，戶型結構一般。君隆廣場君隆廣場占地面積：占地面積：460000平米 總建筑面積：總建筑面積：550000萬平米 建筑層數(shù)：建筑層數(shù)：30層容積率：容積率：2.14 出房率：出房率：70% 層高：層高：3.0米停車比例：停車比例：1：1.2 項目狀態(tài)：項目狀態(tài)：部分已完工 主力面積：主力面積：68平米總戶數(shù)：總戶數(shù)： 均價：均價： 14000元 銷售率：銷售率：60%裝修標準：裝修標準：2500元/ 客戶群：客戶群：投資型、 及高端自住型客戶 面積區(qū)間：面積區(qū)間：68-170平米項目概述：項目概述：上流人士超

45、五星級專屬之所。奧城國際酒店式公寓位于天津奧林匹克中心配套區(qū)住宅部分和商業(yè)部分之間，臨近小區(qū)賓水西道入口。享有配套區(qū)得天獨厚的自然優(yōu)勢，北瞰水上公園、東望奧體中心、俯視時代奧城中心商業(yè)帶。 時代奧城時代奧城配套設施：配套設施：精裝修成品房結構： 鋼筋混凝土剪力墻結構外墻： 外墻填充墻采用采用加氣混凝土砌塊，外貼5CM聚苯保溫板，外飾面采用局部石材和高檔外墻涂料；屋頂采用聚苯板保溫層、SBS防水材料。內(nèi)墻： 填充墻內(nèi)加氣混凝土砌快，輕質隔墻采用加氣混凝土墻板。電梯： 高檔電梯，采用室內(nèi)呼梯，電梯內(nèi)設電視，首層電梯廳設臺式呼梯，電視，電梯內(nèi)有手機覆蓋信號。門窗： 窗戶：窗戶采用鋁合金斷熱橋窗。門：

46、與前室相接的入戶門及管道井門采用甲級防火門；其余入戶門采用乙級防火門，入戶門寬1.5M或1.35M，采用高檔三防門.廚房：精裝修，地面防水采用聚氨脂(或聚合物)防水涂料。供水： 室內(nèi)供水采用PPR管，中水入戶，每戶設置遠傳自來水表和中水表，衛(wèi)生熱水采用電熱水器，設置于每戶更衣間；室內(nèi)排水采用UPVC管材。采暖： 居室采用地輻射采暖，衛(wèi)生間采用高檔暖氣片，外露管材使用鍍鋅鋼管，地埋管材使用PB管，遠傳計量表，供水溫度為55、回水溫度為45。項目優(yōu)勢劣勢：項目優(yōu)勢劣勢：優(yōu)勢：地段交成熟，周邊商業(yè)配套齊全，品牌實力較強。劣勢：商業(yè)立項，后期居住成本較高，不適合居住。時代奧城時代奧城占地面積：占地面積

47、：3000平米 總建筑面積：總建筑面積：28000萬平米 建筑層數(shù)：建筑層數(shù)：38層容積率：容積率：9.3 出房率：出房率：70% 層高：層高：3.0米車位數(shù)：車位數(shù)： 項目狀態(tài)：項目狀態(tài)：正在進行結構施工 主力面積：主力面積：50平米總戶數(shù)：總戶數(shù)： 均價：均價： 13000元 銷售率：銷售率：60%裝修標準：裝修標準：3000元/ 客戶群：客戶群：投資型、 及高端自住型客戶 面積區(qū)間：面積區(qū)間：50-104平米項目概述：項目概述：塞納國際位于天津市南開區(qū)紅旗路西側、紅旗劇場南側，東到紅旗路，南到王頂?shù)唐嚱灰资袌觯鞯浇鸾瓥|里住宅小區(qū)，北到紅旗劇院。距離機場40分鐘車程，距市中心車程約10

48、分鐘。配套設施：配套設施：結構:框剪結構，外墻:采用天然石材以及高級環(huán)保外墻涂料，大堂:層高10.2米，典雅豪華，五星酒店裝修標準，電梯:奧的斯，門窗:高效節(jié)能斷橋鋁合金外門窗，入戶門：高檔防盜子母門廚房:隱蔽式組合櫥窗；衛(wèi)生間:品牌潔具、龍頭、花酒；供電:市政供電，一戶一表，雙電源供水:自來水及中水雙系統(tǒng)入戶；采暖:鋪設品牌地板采暖系統(tǒng)，集中供熱；通訊:端口預留項目優(yōu)勢劣勢：項目優(yōu)勢劣勢：優(yōu)勢：地段較好，周邊商業(yè)配套成熟，面積小，套價值低，硬件配套高端。劣勢：50年商業(yè)用地產(chǎn)權，后期運營成本都是公建標準。住宅屬性不強，不適合居住。塞納國際塞納國際北北 京京 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 市市

49、 場場北京酒店式公寓的發(fā)展概況北京酒店式公寓的發(fā)展概況90年代中后期酒店式公寓在北京、上海得到了長足發(fā)展。中國大陸酒店式公寓的代表也在京、滬兩地。如：上海的雅詩閣、北京財富中心、東方廣場、北京富頓中心酒店公寓、國貿(mào)中心等。隨著北京經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，尤其是近年來我國申請加入WTO和北京申辦奧運會等的影響，北京其它一些飯店，如香格里拉飯店、華僑大廈等，也看到了公寓式酒店的需求，于是很快上馬新建、改建、裝修酒店客房，為北京提供了第二批、第三批公寓式酒店。調(diào)查表明，2004、2005年北京酒店式公寓的供應總量有了較大的提升，主要集中于朝陽區(qū)，占總份額的594；海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)的供應量也較大，這四個

50、區(qū)域占了近90的市場份額。05年初，北京房地產(chǎn)市場中具有代表性的酒店式公寓項目共有25個，主要分布在CBD、中關村、長安街、亞運村和望京板塊。其中CBD共有酒店式公寓7個，占總體市場的28；中關村5個，占總體市場的20；長安街8個，占32；亞運村2個，占8；望京3個，占12。總供應套數(shù)11960套 北京酒店式公寓的發(fā)展概況北京酒店式公寓的發(fā)展概況北京的服務公寓市場基本上是以星級酒店的零散公寓為輔，這些服務公寓主要分布在建國門、朝陽門外、亮馬河及王府井等商業(yè)氛圍較為濃厚的區(qū)域，并相應地形成了外籍人士固定的聚居區(qū)域。北京服務公寓大多采取只租不售的酒店經(jīng)營模式，其價格根據(jù)公寓品牌的等級標準不同而類似

51、于星級酒店的價格差異，這主要取決于公寓的硬件與軟件兩方面的綜合水平（如建筑的地理位置、交通狀況、周邊的商務及自然環(huán)境、房間戶型的大小、會所的功能以及管理集團的服務水準等因素）。北京酒店式公寓的發(fā)展特點北京酒店式公寓的發(fā)展特點小戶型面積成為產(chǎn)品主流：隨著市場的發(fā)展，設計時尚、靈巧的小戶型項目應運而生備受客戶和投資者青睞。開發(fā)商針對市場在產(chǎn)品開發(fā)方面也做了很大幅度的調(diào)整，最為顯著的變化是12居室的面積開始增多，3居以上的戶型相對比較少。不同區(qū)域由于客群存在比較大的差異，所以對不同戶型的需求存在一定差異。在一項調(diào)查統(tǒng)計的項目中，20000-25000元/平米的價格區(qū)間和40-90平米的戶型面積得到了

52、市場的極大認可，較小的戶型面積一方面大大降低了投資者的風險，另一方面便于后期的出租和管理，最大限度的保證了投資者的投資收益。北京酒店式公寓的發(fā)展特點北京酒店式公寓的發(fā)展特點 裝修標準有很大提高裝修標準有很大提高酒店式公寓由于服務對象的高品質生活需求等特殊性，一般采用高于四星級或五星級酒店的裝修標準，但裝修風格更注重家居氛圍，細分起來，近年眾多來酒店公寓的裝修標準主要體現(xiàn)在以下幾個方面：對大堂及公共區(qū)域的裝修要求對大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴格，但酒店公寓對于大堂裝修的檔次特別看重，對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名

53、貴的材料；北京酒店式公寓的發(fā)展特點北京酒店式公寓的發(fā)展特點 裝修標準有很大提高裝修標準有很大提高對外立面的裝修要求對外立面的裝修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻，高檔石材，瓷磚；對衛(wèi)生間的裝修要求對衛(wèi)生間的裝修要求：對酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨立淋浴房、 帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”；對廚房的裝修要求對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房。北京酒店式公寓的發(fā)展特點北京酒店式公寓的發(fā)展特點 酒店式公寓服務及配套設施逐步完善酒店式公寓服務及配套設施逐步完善酒店式公寓的一

54、個很大的特點就是既有家居的便利，又有酒店的檔次。硬件設施的配套和人性化的服務在酒店式公寓中扮演了重要的角色。從酒店公寓項目的配套服務及設施來看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設施健身中心和游泳池是配套比例比較高的設施，基本上每個項目都具有這兩項配套服務，另外配套比例比較配套比例比較高的是兒童活動室和兒童游樂場高的是兒童活動室和兒童游樂場，主要原因在于有一部分高端長期居住的客戶，往往是整個家庭幾口人都居住在酒店式公寓項目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動和玩耍的需要，相當一部分項目設計了兒童活動或游樂場所；其次對于餐飲、（小型）小型）超市、商務中心、桑拿、健康俱樂

55、部、銀行的配套比例都超市、商務中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都比較高。比較高。北京酒店式公寓的發(fā)展特點北京酒店式公寓的發(fā)展特點從酒店公寓家電的配置來看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機；根根據(jù)入住客人情況備選的家電包括：飲水機、電飯煲、烘據(jù)入住客人情況備選的家電包括：飲水機、電飯煲、烘干機、烤箱、音響干機、烤箱、音響等。從品牌的要求來看，應該是國外從品牌的要求來看，應該是國外知名品牌。知名品牌。從酒店式公寓最終（主要是租戶）對配套服務設施的需求情況來看“購物場所購物場所”、“中餐廳中餐廳”、“咖啡廳咖啡廳”、“洗

56、衣店洗衣店”、“銀行銀行”、“健身房健身房”、“西餐廳西餐廳”、“游泳池游泳池”、“商務中心商務中心”成為了眾多酒店式公寓的基成為了眾多酒店式公寓的基本配置本配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”在取舍范圍內(nèi)；“會議室”、“茶館”使用率較低，基本上不用考慮。酒店式公寓服務及配套設施逐步完善酒店式公寓服務及配套設施逐步完善北京酒店式公寓的發(fā)展特點北京酒店式公寓的發(fā)展特點從目前酒店式公寓提供的服務內(nèi)容來看，主要包服務內(nèi)容來看，主要包括括“家居清潔家居清潔”、“洗熨及送衣洗熨及送衣”、“電召的電召的士士”、“訂書報雜志訂書報雜志”、“送餐送餐”、“叫醒服務叫醒服務”等等，由于部分酒店式

57、公寓不僅僅是純居住功能，具備了項目的商務兼辦公的功能（市場上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供的商務服務項目也融合進來。寫字樓提供的商務服務項目也融合進來。酒店式公寓服務及配套設施逐步完善酒店式公寓服務及配套設施逐步完善北京酒店式公寓的發(fā)展特點北京酒店式公寓的發(fā)展特點 北京酒店式公寓市場總體上來說：北京酒店式公寓市場總體上來說：呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，逐漸成熟的態(tài)勢呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，逐漸成熟的態(tài)勢市場競爭性產(chǎn)品增多，市場進一步細分市場競爭性產(chǎn)品增多，市場進一步細分服務、品牌成為競爭重點服務、品牌成為競爭重點連鎖式經(jīng)營會在各地酒店式公寓中不斷推廣連鎖式經(jīng)營會在各地酒店式公寓中不斷推廣隨

58、著北京2008奧運會的臨近，北京的酒店物業(yè)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出了投資良機。以中關村的紐約客為例，6至15層為酒店式公寓，2004年11月開盤時的銷售均價為8，000元/平方米，到2007年1月已升為16,000元/平方米。目前精裝修套房的租金為8,500元/月（戶型為70平方米）。另，奧運會期間需要800家能夠提供國際化服務的酒店，而北京目前同等檔次酒店數(shù)量還未達到此標準，市場空缺很大，而酒店式服務公寓正好是可以填充這個市場空缺的物業(yè)類型。北京在售酒店式公寓典型案例北京在售酒店式公寓典型案例占地面積：占地面積：0.8萬平米 總建筑面積：總建筑面積：4.44萬平米 建筑層數(shù)：建筑層數(shù)：19層容積率：容

59、積率：4 出房率：出房率：60-70% 層高：3.15、5.7車位數(shù)：車位數(shù)： 600 車位比：車位比： 1 1：1 1 項目狀態(tài)：項目狀態(tài)：正在進行內(nèi)裝總戶數(shù)：總戶數(shù)： 396戶 均價：均價： 33000元 銷售率：銷售率：只剩大戶型裝修標準：裝修標準：4000元/ 投資回報率：投資回報率：最高8%，目前7.2% 客戶群：客戶群：投資型、分時度假型電梯配備：電梯配備：4梯20戶（2部工人梯） 朝向：朝向：南北 主力銷售面積區(qū)間：主力銷售面積區(qū)間：50-6050-60規(guī)劃布局規(guī)劃布局：12層為商業(yè)，3-9層由酒店運營管理公司包租統(tǒng)一經(jīng)營，9層以上屬酒店式公寓，不包租統(tǒng)一經(jīng)營。配套設施：配套設施

60、：中央空調(diào)（中央空調(diào)形式以9層為界限，9層以下不分戶計量，以上進行獨立計量裝修狀況：裝修狀況：家具家電全部配備借鑒點：本酒店式公寓的操盤思路，是以經(jīng)營性酒店和酒店式公寓產(chǎn)品相結合形式。經(jīng)營性酒借鑒點：本酒店式公寓的操盤思路，是以經(jīng)營性酒店和酒店式公寓產(chǎn)品相結合形式。經(jīng)營性酒店的定位是為寫字樓做商務配套，提升項目品質。但都是以銷售為導向，只在銷售形勢上分為店的定位是為寫字樓做商務配套，提升項目品質。但都是以銷售為導向，只在銷售形勢上分為包租和不包租兩種情況。既提高了項目配套標準，又降低了自持情況下的市場風險。為銷售提包租和不包租兩種情況。既提高了項目配套標準，又降低了自持情況下的市場風險。為銷售