面積管理實(shí)施細(xì)則

1、目錄第一章術(shù)語解釋第二章面積的構(gòu)成及編碼第三章提供面積數(shù)據(jù)及相關(guān)信息的責(zé)任部門第四章面積臺賬與面積報表第五章面積基礎(chǔ)臺帳與面積報表填寫指引第六章附則面積管理實(shí)施細(xì)則為了規(guī)范面積管理，統(tǒng)一面積填報口徑，利于成本控制與 核算工作，特制訂本細(xì)則。第一章 術(shù)語解釋1. 建筑面積是指建筑物按照國家規(guī)定的建筑面積計算規(guī)則計算出來的面積。2. 銷售面積（售樓面積）是指可以用于銷售的房屋按照國家標(biāo) 準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范 GB/T17986-2000 計算出來的面積。3. 建筑面積與銷售面積的主要差異：3.1. 建筑面積：按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算。3.2. 銷售面積：按外墻勒腳以上的外圍水平面積計算（包括

2、外裝飾面層），高度超過 2.2 米的飄窗計算銷售面積。4. 規(guī)劃設(shè)計面積是指項目修建性詳細(xì)規(guī)劃的建筑面積。5. 規(guī)劃批復(fù)面積是指規(guī)劃局批準(zhǔn)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃的建筑面 積。6. 施工報建批準(zhǔn)面積是指規(guī)劃局批準(zhǔn)單體報建的建筑面積，即建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的建筑面積。7. 施工圖建筑面積是指根據(jù)施工圖并按國家規(guī)定的建筑面積計算規(guī)則計算出來的建筑面積，該面積用于工程預(yù)、結(jié)算， 確定工程單方造價等。8. 施工圖銷售面積是指根據(jù)施工圖并按國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范計算出來的面積，該面積用于核對、確認(rèn)樓盤預(yù)售面積。9. 規(guī)劃驗(yàn)收面積是指規(guī)劃驗(yàn)收合格證中標(biāo)明的建筑面積。10. 預(yù)測面積是指商品房屋竣工前由房管局根據(jù)施

3、工圖測算確定 的樓盤預(yù)售面積。11. 實(shí)測（測繪）面積是指商品房屋竣工后由房管局現(xiàn)場測繪確 定的樓盤銷售面積，即產(chǎn)權(quán)面積。12. 未開發(fā)面積是指尚未開工的項目、分期 /區(qū)、單位工程的建筑 面積。13. 在建面積是指在施工的各但我為施工的面積。14. 完工面積是指各單位工程竣工驗(yàn)收合格后的面積。第二章 面積的構(gòu)成及編碼1. 面積按銷售屬性劃分分為可銷售面積和不可銷售面積。1.1. 可銷售面積主要由住宅、商鋪、車位、寫字樓面積構(gòu)成。1.1.1. 商鋪面積可細(xì)分為首層商鋪面積和非首層商鋪面積。1.1.2. 車位面積可分為地下車位面積和架空車位面積。1.2 不可銷售面積主要指公建配套面積，公建配套面積

4、由中學(xué)、 小學(xué)、幼兒園、變電站、醫(yī)院、架空活動層面積及其它面積構(gòu)成； 其它面積指居委會、派出所、郵電所、市場、單車棚等面積，不 同項目根據(jù)具體情況而定。1.3 獨(dú)立的會所、酒店需根據(jù)各項目的具體情況進(jìn)行歸屬劃分， 是劃歸可銷售還是不可銷售， 要視具體情況而定， 在面積報表中 將會所、酒店單列。2. 為了方便在面積報表中表示各種類型面積，因此對相應(yīng)的面積 進(jìn)行編碼。A 規(guī)劃設(shè)計面積， B規(guī)劃批復(fù)面積， C施工報建批準(zhǔn)面積， D施工圖建筑面積， E施工圖銷售面積 ,F預(yù)測面積 ,G實(shí)測 （測繪）面積。第三章 提供面積數(shù)據(jù)及相關(guān)信息的責(zé)任部門1. 占地面積、 規(guī)劃設(shè)計面積、 規(guī)劃批復(fù)面積、 施工報建

5、批準(zhǔn)面積、 規(guī)劃驗(yàn)收面積、預(yù)測面積（測繪）面積由地區(qū)公司開發(fā)中心負(fù)責(zé) 提供。1.1 建筑面積取可建設(shè)用地面積（不包括代征市政道路用地面積 和代征城市公共綠化用地面積） 。1.2. 證照中的用地面積只明確到項目未明確到各期 /區(qū)的，地區(qū)公 司開發(fā)中心應(yīng)根據(jù)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃對各期/區(qū)的占地面積進(jìn)行計算，確定各期 /區(qū)的占地面積。1.3. 規(guī)劃驗(yàn)收面積由地區(qū)公司開發(fā)中心安排人員進(jìn)行復(fù)核，當(dāng)發(fā) 現(xiàn)規(guī)劃驗(yàn)收面積錯誤， 對我司不利時 （當(dāng)規(guī)劃驗(yàn)收面積大于施工 報建批準(zhǔn)面積時，需補(bǔ)交市政配套費(fèi)） ，要即時與規(guī)劃驗(yàn)收部門 聯(lián)系更正。2. 施工圖紙及工程狀態(tài)（未建、在建、完工）由地區(qū)公司工程設(shè) 計中心負(fù)責(zé)提供

6、。2.1 施工圖完成后 3 天內(nèi)，工程設(shè)計中心需將施工圖紙及電子文 件提供給經(jīng)營與財務(wù)中心及營銷中心按國家規(guī)定計算公用分?jǐn)偯娣e2.2.因設(shè)計變個引起建筑面積或售樓面積變化的，工程設(shè)計中心 在確認(rèn)變更后 3 天內(nèi)將變更圖紙及電子文件提供給經(jīng)營與財務(wù) 中心和營銷中心。3. 地區(qū)公司經(jīng)營與財務(wù)中心收到施工圖紙后， 3 天內(nèi)完成建筑面 積的計算，建筑面積計算要細(xì)化到地下室、架空層、裙樓、標(biāo)準(zhǔn) 層，具體細(xì)化程度按使用需要確定， 建筑面積計算誤差率不得大 于 0.5% 。4. 售樓面積由各地區(qū)公司經(jīng)營與財務(wù)中心和營銷中心根據(jù)施工 圖并按照銷售面積計算規(guī)則（包括飄窗及外裝修）同時計算，核 對無誤后確定。4.

7、1 售樓面積必須在樓盤預(yù)售前 1 個月計算完畢，售樓面積計算 誤差率 A（ 售樓 面積 -測繪面 積 ）/測 繪面積 *100% 要控 制 在 0<A<+0.6%范圍內(nèi)，嚴(yán)格禁止 A<0 及 A>3% 。4.2 按施工圖計算售樓面積時，其飾面厚度作如下規(guī)定：4.2.1. 七層及以下： a.涂料： 20mmb飾面磚： 30mmc干掛石： 80mm4.2.2 八至十四層： a.涂料： 30mmb飾面磚： 40mmc干掛石： 100mm4.2.3 十五層以上： a.涂料： 40mmb飾面磚： 50mmc干掛石： 120mm4.2.4 外墻有外保溫的，計算售樓面積時，另加保溫層

8、厚度。4.3 因設(shè)計變更引起建筑面積或售樓面積變化的，經(jīng)營與財務(wù)中 心和營銷中心收到經(jīng)工程設(shè)計中心確認(rèn)的變更圖紙后，3 天內(nèi)完成面積重算。5. 已銷售面積由各地區(qū)公司經(jīng)營與財務(wù)中心財務(wù)組提供，按在建 工程已銷售面積和完工工程已售面積分別提供。6. 預(yù)測面積、實(shí)測（測繪）面積由各地區(qū)公司經(jīng)營與財務(wù)中心和 營銷中心共同進(jìn)行復(fù)核，對于房管局沒用文件規(guī)定而少側(cè)面積 的，經(jīng)營與財務(wù)中心、銷售中心需即時通知開發(fā)中心，由開發(fā)中 心與房管局聯(lián)系，對少測的面積進(jìn)行爭取測量。7地區(qū)公司開發(fā)中心，銷售中心、工程設(shè)計中心每月2 日前必須將上月的面積數(shù)據(jù)及有關(guān)信息提供給經(jīng)營與財務(wù)中心， 由經(jīng)營 與財務(wù)中心進(jìn)行匯總， 經(jīng)

9、各中心經(jīng)辦人、 負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)后上報 集團(tuán)。8.各單位所需面積數(shù)據(jù)的采用必須以經(jīng)營與財務(wù)中心確認(rèn)后的 面積數(shù)據(jù)為唯一來源。第四章 面積臺賬與面積報表1.為保證面積數(shù)據(jù)的及時性、完整性、準(zhǔn)確性、地區(qū)公司開發(fā)中 心、營銷中心、工程設(shè)計中心、經(jīng)營與財務(wù)中心必須建立相應(yīng)的 面積統(tǒng)計臺帳， 對新增面積及由于公眾原因造成的增減面積進(jìn)行 及時補(bǔ)充登記，并注明相應(yīng)的依據(jù)。2.面積臺賬是生成面積報表的基礎(chǔ)，地區(qū)公司每月向集團(tuán)上報的 面積報表包括 * 地區(qū)公司 * 年* 月面積統(tǒng)計匯總表 、* 項目 *年*月面積統(tǒng)計匯總表 、*樓盤面積統(tǒng)計一覽表 ；向集團(tuán) 上報的面積臺賬為 * 公司地區(qū)面積基礎(chǔ)臺賬 ，向集團(tuán)上報

10、的 面積報表需要提供電子版和簽名確認(rèn)版， 向集團(tuán)上報的面積臺帳 僅需電子版。3. 地區(qū)公司必須要個按表中的邀請進(jìn)行填寫，表中各明細(xì)項不得 隨意更改或刪減，表中數(shù)據(jù)必須如實(shí)填報，不得出現(xiàn)錯報、漏報 現(xiàn)象。4. 面積報表數(shù)據(jù)采集的截止日期為每月的 25日（6 月和 12月的 截止日期為月末最后一日） 。5. 地區(qū)公司每月 5 日前必須將上月面積報表和面積臺賬電子版發(fā) 送至集團(tuán)經(jīng)營與財務(wù)管理中心， 每月 8 日前必須將上月面積報表 簽名確認(rèn)版?zhèn)髡嬷良瘓F(tuán)經(jīng)營與財務(wù)管理中心， 面積報表電子版與 簽名確認(rèn)版的數(shù)據(jù)必須保持一致。6. 集團(tuán)經(jīng)營與財務(wù)管理中心每月 8 日前將各地區(qū)面積匯總上報集 團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，并抄送

11、集團(tuán)工程設(shè)計管理中心、開發(fā)與營銷管理中心。7. 為了確保各樓盤面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，集團(tuán)經(jīng)營與財務(wù)管理中心 每月對各樓盤的面積進(jìn)行抽查， 重點(diǎn)抽查各單位工程的施工圖建 筑面積和施工圖銷售面積（售樓面積） 。第五章 面積基礎(chǔ)臺賬與面積報表填寫指引1. * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)臺賬填寫指引：1.1. * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)臺賬由地區(qū)公司經(jīng)營與財務(wù)中心和 開發(fā)中心共同完成，開發(fā)中心如實(shí)填寫證號及對應(yīng)的面積數(shù)據(jù)， 每月 2 日前提交給經(jīng)營與財務(wù)中心， 由經(jīng)營與財務(wù)中心填寫施工 圖建筑面積 D 及施工圖銷售面積 E，待經(jīng)營與財務(wù)中心填寫完畢 后（ 8 日前）返回開發(fā)中心，每月如此循環(huán)。1.2 * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)

12、臺帳中的項目分期 /區(qū)、單位工程名 稱（或編號）必須與 * 樓盤面積統(tǒng)計一覽表中的項目分期 / 區(qū)、單位工程名稱（或編號）保持一致。項目分期/區(qū)、單位工程名稱（或編號）由開發(fā)中心、工程設(shè)計中心、經(jīng)營與財務(wù)中心 根據(jù)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃共同確定，確保名稱的一致性。1.3. * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)臺帳中數(shù)據(jù)細(xì)化到單位工程的，必 須細(xì)化到單位工程，不能細(xì)化到單位工程的，可細(xì)化到分期/區(qū)的，數(shù)據(jù)填寫在項目合計欄中。1.4. 如果證號較多，不能再證號欄一一表示，可將證號單獨(dú)做附 件清單列示，在證號欄填寫附件清單的編號， 附件清單統(tǒng)一 Excel 表格制作。1.5. 對單元格中的某些數(shù)據(jù)需要作特別說明的（如某

13、項目的規(guī)劃 批復(fù)面積不包括地下室面積等） ，可在相應(yīng)的單元格中插入批注。1.6 由于各種原因造成面積變化的， 要及時對面積數(shù)據(jù)進(jìn)行更新。 2面積報表填寫指引：2.1. * 樓盤面積統(tǒng)計一覽表填寫指引：2.1.1. 面積類型填寫面積代碼為（ A、B、C、 D、E、F、G）。2.1.2. 工程狀態(tài)填寫未建、在建、完工。2.1.3. 單位工程不填寫占地面積，占地面積從項目的分期/區(qū)開始填寫，占地面積統(tǒng)一取可建設(shè)用地面積 （不包括代征市政道路用 地面積和代征城市公共綠化用地面積） 。2.1.4. 寫字樓面積指整棟建筑物中辦公部分面積，其它部分按相 應(yīng)的口徑填報（商鋪、車位） 。2.1.5 住宅、商鋪、

14、車位、寫字樓面積均含分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e， 公用建筑面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、 公共門廳和過道面積等， 具體分?jǐn)偡椒ㄔ斠娊ㄔO(shè)部辦法的 商品 房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 。2.1.6 獨(dú)立的會所、酒店面積不再細(xì)分，將整棟建筑物的面積填 寫在面積報表中“會所” 、 “酒店”對應(yīng)的單元格中。2.1.7. 公建配套建筑面積明細(xì)項可根據(jù)項目具體情況進(jìn)行補(bǔ)充 （如居委會、派出所、郵電所等） ，但表中的明細(xì)項不得擅自更 改或刪減。2.1.8. 面積差異（與上月比較）說明要寫詳細(xì)、具體，將面積變 化的主要原因說明清楚（比如容積率改變、規(guī)劃調(diào)整、面積類型 改變等），若內(nèi)容過多，可在

15、相應(yīng)的單元格插入批注進(jìn)行說明或 單獨(dú)做附件清單列示，附件清單要進(jìn)行編號，便于查找、核對， 附件清單統(tǒng)一用 Excel 表格制作。2.1.9. 某些單元格中的數(shù)據(jù)是明確沒有的，要在對應(yīng)的單元格中 填“ 0”（如* 單位工程沒有地下室，則在“其中：地下式建筑面 積”對應(yīng)的單元格中填“ 0”）。2.1.10. 不能真正用于銷售，但可用于出租的車位或商鋪，仍劃歸 可銷售科目，按可銷售面積進(jìn)行匯總。2.1.11. 面積數(shù)據(jù)更新 面積報表中的面積數(shù)據(jù)按以下優(yōu)先順序進(jìn)行更新：實(shí)測（測繪）面積（G）預(yù)測面積 （F）施工圖銷售面積 （E） 或施工圖建筑面積（ D ）施工保健批準(zhǔn)面積（ C）規(guī)劃 批復(fù)面積（B）規(guī)劃設(shè)計面積 （A ）。如：有規(guī)劃批復(fù)面積 （B）， 不反應(yīng)規(guī)劃設(shè)計面積（ A ），依此類推。2.1.12. 在規(guī)劃批復(fù)階段（尚未取得施工保健批準(zhǔn)面積） ，若規(guī)劃 批復(fù)面積不包括地下室面積， 則地上部分取規(guī)劃批復(fù)面積， 地下 部分（地下室）取規(guī)劃設(shè)計面積。2.1.13. 取得規(guī)劃批復(fù)后，我司若擬進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案調(diào)整，在未 取得調(diào)整規(guī)劃批復(fù)之前， 面積取得規(guī)劃批復(fù)的面積數(shù)據(jù)， 取得調(diào) 整規(guī)