論商品房買賣中遲延辦理房屋權(quán)屬證書的法律責(zé)任--重慶冉繽律師文集

1、論商品房買賣中遲延辦理房屋權(quán)屬證書的法律責(zé)任重慶冉繽律師文集冉繽律師，重慶精睿律師事務(wù)所主任律師，畢業(yè)于西南政法大學(xué)，1997年通過全國律師資格考試，在十?dāng)?shù)年的律師生涯中，代理訴訟及非訟作品七百余件，廣泛涉獵婚姻家庭、人身損害賠償、民商事、建筑及房地產(chǎn)、刑事辯護(hù)等各門類法律事務(wù)后，逐漸形成并建立起在企業(yè)法律顧問服務(wù)、經(jīng)濟(jì)合同糾紛及建筑及房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢化、差異化的特色辦案服務(wù)。其所代理的案件，多次被中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)與法欄目、上海東方衛(wèi)視、法制日?qǐng)?bào)、香港文匯報(bào)、重慶晚報(bào)、重慶晨報(bào)等主流媒體報(bào)道；并就房地產(chǎn)糾紛、勞資權(quán)益糾紛、婚姻法最新解釋等方面，分別接受上海東方衛(wèi)視、重慶電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道等電視媒體的

2、專題采訪。隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍，商品房預(yù)售合同中逾期辦證案件也大量增加。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)所有人依法享有并行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要憑證，如果買受人不能如期取得房屋權(quán)屬證書，不僅造成房屋權(quán)屬關(guān)系處于不確定狀態(tài)，而且買受人將無法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等物權(quán)權(quán)利。最高人民法院發(fā)布的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋18條專條規(guī)定了逾期辦證糾紛的處理規(guī)則，下面對(duì)因此產(chǎn)生的法律責(zé)任進(jìn)行探討。一、 辦證是誰之義務(wù)？本文中的辦證是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)買受人申請(qǐng)，將房屋所有權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移至買受人名下的過程。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、商品房銷售管理辦法和城市房地產(chǎn)權(quán)屬

3、登記管理辦法的相關(guān)規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的具體流程可分解為：（一）新房建成后，開發(fā)商要申請(qǐng)初始登記。城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法第16條的規(guī)定，“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。”這條規(guī)定對(duì)開發(fā)商的初始登記義務(wù)作了基本要求，開發(fā)商申請(qǐng)初始登記的主要目的是取得新建商品房房地產(chǎn)證書（俗稱大產(chǎn)證），為買房人后續(xù)的分戶轉(zhuǎn)移登記排除前置障礙。登記機(jī)關(guān)對(duì)初始登記申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，核準(zhǔn)初始登記，向開發(fā)商頒

4、發(fā)收件單或房屋權(quán)屬證書。（二）初始登記完成后，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)通知買受人辦理轉(zhuǎn)移登記。這一義務(wù)在合同中一般沒有明確的約定，也沒有法律的直接規(guī)定，但這很明顯應(yīng)是開發(fā)商的附隨義務(wù)。（三）開發(fā)商及時(shí)通知后，由買受人分別向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，此時(shí)出賣人主要承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第33條規(guī)定:“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！痹摋l規(guī)定了商品房買

5、賣合同中買受人的轉(zhuǎn)移登記義務(wù)以及出賣人即開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)，轉(zhuǎn)移登記的目的是將大產(chǎn)證上的房地產(chǎn)予以分割，由買受人取得各自分戶權(quán)屬證書（俗稱小產(chǎn)證）。以上程序可歸結(jié)為：兩次申請(qǐng)、兩次審查、一次通知。依出賣人申請(qǐng)而啟動(dòng)初始登記程序，依買受人申請(qǐng)而啟動(dòng)轉(zhuǎn)移登記程序，登記機(jī)關(guān)分別對(duì)兩次申請(qǐng)的理由、依據(jù)及材料進(jìn)行審查，然后頒發(fā)相關(guān)證書。但初始登記完成后，買受人未必知曉，故出賣人應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)，以便買受人及時(shí)提出辦證申請(qǐng)。就整個(gè)過程而言，辦證是誰之義務(wù)，誰主誰次？從上述流程中可以看出，辦理房屋權(quán)屬證書首先是初始登記取得大產(chǎn)證，再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記取得小產(chǎn)證。初始登記過程中，辦證義務(wù)以出賣人為主，在轉(zhuǎn)移登記過程中

6、，以買受人為主，出賣人主要承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。遵循意思自治原則，出賣人與買受人可以約定由出賣人在房屋交付后一定期限內(nèi)為買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此時(shí)，出賣人的辦證義務(wù)不僅包括初始登記，還包括代為買受人辦理轉(zhuǎn)移登記。但出賣人是以委托代理人身份以買受人名義提出辦證申請(qǐng)的，需由買受人出具委托書、提供證件材料，整個(gè)辦證程序中的通知義務(wù)則相應(yīng)省略。二、 逾期中的“期”如何確定？解釋第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使

7、用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”據(jù)此，商品房買賣合同中買受人取得分戶權(quán)屬證書（小產(chǎn)證）的期限首先由當(dāng)事人自由約定，雙方?jīng)]有約定的，如果交易標(biāo)的為期房，則自房屋交付之日適用法定90日期限。如果是現(xiàn)房，則自合同簽訂之日起適用法定90日。法定90日期限是買受人取得產(chǎn)權(quán)證書的最長期限，逾期則出賣人可能承擔(dān)違約責(zé)任。顯而易見，該條款與上述城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法等嚴(yán)重脫節(jié)，根據(jù)城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法第16條，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。此外根據(jù)該管理辦法第26條、27條，登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之

8、日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記；登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長需要127日，而買受人要最終取得分戶權(quán)屬證書，還要?dú)v經(jīng)出賣人通知、買受人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)發(fā)證等一系列程序，各期間累加將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過90日，那么開發(fā)商在此種情況是否就必然要承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任呢？答案是否定的，因?yàn)楦鶕?jù)解釋18條，需存在“出賣人的原因”導(dǎo)致的逾期辦證，開發(fā)商才需要承擔(dān)違約責(zé)任，“出賣人的原因”即開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，系過錯(cuò)原則，即開發(fā)商在辦證過程具有過錯(cuò)才承擔(dān)違約責(zé)任。三、 如何理解“出賣人原因”？一些省市法院就認(rèn)定“出賣人原因”出臺(tái)了內(nèi)部指導(dǎo)意

9、見，如廈門市中院關(guān)于商品房買賣解釋內(nèi)部指導(dǎo)意見第五條規(guī)定：商品房買賣解釋第十八條和第十九條規(guī)定的“出賣人原因”，應(yīng)理解為：出賣人在履行商品房買賣合同權(quán)屬交付前應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，主要包括商品房建設(shè)完工以后應(yīng)履行的初始產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)手續(xù)。非出賣人所應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)或約定義務(wù)之外的原因造成逾期辦證的，不能視為“出賣人的原因”。重慶市高級(jí)人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見當(dāng)中亦明確規(guī)定，“買受人在合同約定的或者法律規(guī)定的辦證期間內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，如開發(fā)商在此期間內(nèi)已完成房屋權(quán)屬初始登記并提交了相關(guān)的辦證資料，并通知買受人提交登記申請(qǐng)的，可認(rèn)定開發(fā)商已履行了辦證義務(wù)，不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。”上述規(guī)定都有著其合理性，如上所述，辦證過程由三方當(dāng)事人參與，遵循“兩次申請(qǐng)、兩次審查、一次通知”程序，在此過程中出賣人的義務(wù)包括：完成初始登記、發(fā)出辦證通知和進(jìn)行必要協(xié)助，故“出賣人原因”應(yīng)當(dāng)限定出賣