商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議及坪效計(jì)算案例

1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議及坪效計(jì)算案例工程總體定位定位原那么：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性三大定位原那么。所謂“關(guān)聯(lián)性是指工程定位必須與工程所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。所謂“差異性指工程定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差異定位、錯(cuò)位經(jīng)營。所謂“震撼性是指定位要在市場上形成強(qiáng)大的沖擊力，讓市場、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂意到此消費(fèi)。商業(yè)物業(yè)有3種可利用的資源：視覺資源、環(huán)境資源和人流資源。充分打造、挖掘、展示、利用好這3種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。視覺資源：即工程的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、

2、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺資源是決定物業(yè)價(jià)值的要素之一。環(huán)境資源：包括購物環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，只有能給與消費(fèi)者良好消費(fèi)體驗(yàn)的場所才是有生命力、有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。人流資源：有人氣，才有商氣、財(cái)氣。如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更實(shí)用文檔 .多人流到此消費(fèi)？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。視覺資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。口加業(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者“四位一體，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡過程。即：開發(fā)利益投資利益"*T經(jīng)營利益消費(fèi)利益開

3、發(fā)產(chǎn)品/經(jīng)營模式營銷、推廣1、工程商業(yè)經(jīng)營定位：體驗(yàn)式主題特色街區(qū)定位依據(jù)：A、工程商業(yè)局部的微觀交通受限制，不加強(qiáng)綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。而年輕人的消費(fèi)最全面：購物、餐飲、休閑娛樂等各項(xiàng)支出根本均衡，在單純賣場競爭力不強(qiáng)的前提下，綜合商業(yè)是唯一的出路。B、年輕人與中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費(fèi)行為上的差異，決定了年輕人是工程綜合功能最容易聚集的人群。安陽市區(qū)有多個(gè)購物中心及商城在年輕群體消費(fèi)市場已經(jīng)有號召力和品牌的同時(shí)，決定了工程必須對針對交通條件不甚敏感的年輕消費(fèi)群體，營造新穎的刺激概念。C、工程商業(yè)局部所打造的“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升安

4、陽年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促進(jìn)休閑娛樂。在強(qiáng)調(diào)商品和效勞表達(dá)其時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)實(shí)用文檔.性和參與特色，以追求自我，崇尚個(gè)性，參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過業(yè)態(tài)組適宜合并能夠刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷售、休閑娛樂設(shè)施，使工程成為安陽年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我、愛玩、愛逛的樂園。2、檔次定位：中高檔面向群眾，高品質(zhì)的購物環(huán)境，群眾化的消費(fèi)。二、工程業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性?？傮w原那么：以充分借成百之勢，并與之形成補(bǔ)充，錯(cuò)位經(jīng)營，填補(bǔ)業(yè)態(tài)空白。根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對目標(biāo)商圈的“坪效進(jìn)行定位，依據(jù)不同類型商家的開店意

5、愿做出“坪效估計(jì)及“配坪策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。一、坪效定位測算目標(biāo)商圈的營業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營過程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。1. 坪效基準(zhǔn)數(shù)據(jù)根據(jù)周邊商業(yè)情況分析，我們假設(shè)，平均每分鐘進(jìn)店人數(shù)為40人，入店率20%占過往人數(shù)的比例，根據(jù)商品品類均價(jià)以80元計(jì)算，每分鐘營業(yè)額40X80元=3200元，每天營業(yè)額按照12小時(shí)營業(yè)時(shí)間計(jì)算3200X60X12=2304000元，按照10%的入店購置率折算，日營業(yè)額為230400元。那么按照工程的營業(yè)坪效為230400/8900=25.89元/m2根據(jù)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，營業(yè)坪效在20-3

6、0元/褶之間可以實(shí)現(xiàn)盈虧保本點(diǎn)，其盈虧保本點(diǎn)為2500X20=50000元。大致可以測算，本案所處商圈的營業(yè)坪效應(yīng)保持在22元/nf.日的定位。按照本案建面8900營面約7750褶的商鋪計(jì)算，日營業(yè)額為7750X22=170500元，按照單品均價(jià)80元計(jì)，需要實(shí)際消費(fèi)人數(shù)為170500-80=2131人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計(jì)為2131+10%=21310人。2. 配坪策略商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力，如果太少那么業(yè)態(tài)完整性不夠，影響消費(fèi)者的購物情緒。保存一定的競爭性，各業(yè)態(tài)設(shè)置2-8家的競爭店。、具體業(yè)態(tài)分布建議實(shí)用文檔 .1、A區(qū)業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)定位：名店風(fēng)情街通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)： 安鋼區(qū)域缺

7、乏對年輕一族的休閑品牌服飾，如佐丹奴、美特斯邦威、班尼路等； 安鋼區(qū)域稀缺體育用品及體育服飾的專賣； 安鋼區(qū)域缺乏上檔次、品質(zhì)較好的針對女性的服裝及飾品。前提：A區(qū)1層共8間約35m2,進(jìn)77米的鋪位。該區(qū)是工程推盤策略中擬定的最后推出局部，銷售價(jià)格將高于其他兩個(gè)區(qū)域。而在銷售B與C區(qū)同時(shí)，我們認(rèn)為,可以考慮對A區(qū)招商先行，讓其作為前期工程工程進(jìn)度寫照區(qū)，重塑意向客戶投資信心。1 、該段商鋪位于工程商業(yè)主題形象區(qū)，是安鋼商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合；2 、該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期B區(qū)步行街及C區(qū)商業(yè)街的商業(yè)業(yè)態(tài)到達(dá)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開發(fā)營造良好的商業(yè)氣氛；3 、商鋪?zhàn)陨淼挠布?、開間、進(jìn)

8、深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營。4 、該段商鋪的單價(jià)較高，只有經(jīng)營服飾、飾品類高利潤行業(yè)可以滿足中小投資者的回報(bào)。5 、B區(qū)業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)定位：食尚休閑街1 、從商圈業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營和填補(bǔ)空白來看，對面的衛(wèi)東購物中心，雖然經(jīng)營檔次較低，但是作為一個(gè)成熟的生活區(qū)域內(nèi)，也具有較強(qiáng)大的號召力，必然吸引局部消費(fèi)群體，我們認(rèn)為，如果工程B區(qū)成為一個(gè)購物后的餐飲休閑區(qū)，一定形成大量的消費(fèi)人流，將成為該商圈的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)；2 、該段商鋪進(jìn)深較深，根本都是12米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營。3 、其中鋼二路入口處一商鋪約500平米，適合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，這些西餐快餐的開店選址往往在大型百貨、零售商業(yè)周邊，該工程的條件適合。而鋼三路入口處可以引入較大型的中式餐廳或自助餐，如小肥羊、海底撈等。以這兩主力店吸引人流，聚集人氣。4 、B區(qū)其他進(jìn)深12米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧、影像吧等，為該商圈的人流提供休息的場所3C區(qū)業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)定位：鄰里親情街該段商業(yè)相對商業(yè)價(jià)值較小，主要為周邊社區(qū)效勞，根據(jù)長期的市場研究結(jié)果,結(jié)合工程產(chǎn)品規(guī)劃實(shí)際情況，列出以下業(yè)態(tài)的需求：業(yè)種名稱規(guī)劃分布位置其他說明健身C1具體的業(yè)態(tài)，將通過周邊消費(fèi)人群的市場