中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃案例分析

1、中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃目錄：一、中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行的背景 2二、中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介和特點(diǎn) 3（一）中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介與參與方 3（二）中信啟航產(chǎn)品特點(diǎn) 4三、中信啟航上市物業(yè)資產(chǎn)分析 5（一）上市物業(yè)分析 51、兩處物業(yè)估值情況 52、兩處物業(yè)租金收益情況 5（二）投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì) 6四、中信啟航交易分析 7（一）中信啟航交易結(jié)構(gòu) 7（二）中信啟航退出安排 8五、中信啟航存在的風(fēng)險(xiǎn)和啟示 8（一）中信啟航計(jì)劃存在的風(fēng)險(xiǎn) 8（二）中信啟航計(jì)劃的影響 9、中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行的背景2014 年 5 月 21 日，中信證券發(fā)起的“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃” （以 下簡(jiǎn)稱中信啟航

2、）于 2014 年 5 月 21 日在深交所綜合交易平臺(tái)掛牌交易，交 易將面向持有深圳 A 股證券賬戶或基金賬戶的機(jī)構(gòu)投資者。 “中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn) 管理計(jì)劃”成立于 2014 年 4 月 25 日，總規(guī)模逾人民幣 50 億元，投資標(biāo)的 為北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈。 該基金由中信金石基金管理有限公司 管理，退出時(shí)，該基金計(jì)劃將所持物業(yè)出售給由中信金石發(fā)起的交易所上市 REITs 或第三方。中信啟航的發(fā)行和掛牌交易，標(biāo)志著中國第一單權(quán)益型 REITs 產(chǎn)品的順利 破冰，在中國市場(chǎng)上具有里程碑式的意義。它是我國第一支真正的權(quán)益類 REITs 產(chǎn)品。該計(jì)劃募集的證券投資基金是新 證券投資基金

3、法 實(shí)施以來第一單非公 開募集證券投資基金；其管理公司成為證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的第一個(gè)專注于 REITs 等不 動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的基金管理公司。中信啟航的成功掛牌交易離不開中信證券的經(jīng)驗(yàn)與努力。1、中信證券在推動(dòng)國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)方面處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，自2006年起 即與交易所、證監(jiān)會(huì)共同推動(dòng)國內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)，先后配合有關(guān)監(jiān)管部門研究 工作，完成了 50 余份研究報(bào)告，并成為各相關(guān)監(jiān)管部門的外部專家并作為唯一 的商業(yè)機(jī)構(gòu)代表，全程參與兩個(gè)市場(chǎng)試點(diǎn)辦法和配套法規(guī)的制定。2、在國內(nèi)申請(qǐng)參與REITs試點(diǎn)的地區(qū)和企業(yè)大部分都聘請(qǐng)了中信證券作為 財(cái)務(wù)顧問和主承銷商。3、 2011 年 4 月，在香港為長江實(shí)

4、業(yè)成功發(fā)行全球首支以人民幣計(jì)價(jià)的REITs 匯賢 REITs。4、7年來中信證券在國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的推動(dòng)上始終堅(jiān)持不懈，力爭(zhēng)建立國 內(nèi)首個(gè)REITs業(yè)務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。、中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介和特點(diǎn)（一）中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介與參與方產(chǎn)品名稱中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃規(guī)模52.1 億分級(jí)計(jì)劃按70.1%: 29.9%的比例劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)A、優(yōu)先級(jí)份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益，退出時(shí)獲得 資本增值1的10% （浮動(dòng)收益部分）B次級(jí)份額存續(xù)期1間獲得滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的剩余收益，退出時(shí)獲得資本增值的 90% （浮動(dòng)收益部 分）優(yōu)先級(jí)次級(jí)優(yōu)先級(jí)比例/規(guī)模36.5 億元（70.1%）1

5、5.6 億元（29.9%）產(chǎn)品期限預(yù)期3年，不超過5年（產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）預(yù)期4年，不超過5年（產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）投資者預(yù)期收益率（整體收益含資產(chǎn)增值預(yù)期）約 7%-9%約 12%-42%基礎(chǔ)收益分配時(shí)點(diǎn)每年最后一個(gè)工作日分配，分配金額為完整年度的基 礎(chǔ)收益（首年分配金額為產(chǎn)品設(shè)立日到 12月31日的 應(yīng)計(jì)利息）評(píng)級(jí)優(yōu)先級(jí)AAA無評(píng)級(jí)產(chǎn)品發(fā)售對(duì)象合格機(jī)構(gòu)投資人資產(chǎn)廉持有人申打謳機(jī)噸冊(cè)肓承?？桑ā澳戈糇C?！?J計(jì)劃管理人"幣廣機(jī)構(gòu)申館涯菲膽掙有曜心司1 -片席證蕩"）基金管理人申焙會(huì)石您僉骨埋宵図圧司1 “申忙金石芯金”）托管人中叮轉(zhuǎn)籽腥柳有艮蛙司丄津弈紂 "申憶蚪

6、）監(jiān)管銀行卡陀銀行膻份有去於司忑注奇疔“中隹械行F ）決律顧間比索審海何彈別車掙所Q “浦勺I所” J申誠倍證熱評(píng)紿有RIH勾（亠屮誕唁厘訃"）會(huì)計(jì)脖半務(wù)所罟華椅迪申丸套計(jì)鼻寧務(wù)所t "普華疼追”）槐務(wù)昏詢機(jī)枸普竽汞道中元會(huì)護(hù)師書務(wù)所1 U呼芋永道”評(píng)怙機(jī)構(gòu)滾圳審倉他準(zhǔn)卄止地房地產(chǎn)濟(jì)估有FH處司1 認(rèn)褪醴竹” 1潔圳審戟捻樂獰土地處址產(chǎn)評(píng)館肓腋俺司（"就褪變4T >査記托管機(jī)構(gòu)，支皆代理機(jī)構(gòu)中馮證巻2結(jié)耳奮襪公司決蜩分必司|討住金深圳公礦1圖1中信啟航計(jì)劃參與方（二）中信啟航產(chǎn)品特點(diǎn)本產(chǎn)品通過投資非公募基金收購核心商圈的稀缺物業(yè)， 為投資人實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定期 間收益

7、和退出增值收益，是國內(nèi)首支投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。 產(chǎn)品具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、中信啟航是境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資的稀缺創(chuàng)新產(chǎn)品，國內(nèi)長期缺乏不動(dòng)產(chǎn)投資 金融產(chǎn)品，僅有直接投資、信托投資和少量投資于海外不動(dòng)產(chǎn)的QDII產(chǎn)品。中信啟航是投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)、獲得穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)可控的產(chǎn)品，向機(jī)構(gòu)投資人、高端 投資人投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)匹配投資人風(fēng)險(xiǎn)與收益需求。產(chǎn)品通過內(nèi)部分級(jí)設(shè)計(jì)滿足次級(jí) 投資人的高收益需求，同時(shí)為優(yōu)先級(jí)投資人提供內(nèi)部增信， 優(yōu)先級(jí)部分外部評(píng)級(jí) 達(dá)至U AAA3、首只次級(jí)檔份額可交易的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。本產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)、次級(jí)份額 皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)交易， 便于

8、投資者靈活掌握進(jìn)入和退出時(shí)機(jī)， 提 咼產(chǎn)品流動(dòng)性。三、中信啟航上市物業(yè)資產(chǎn)分析（一）上市物業(yè)分析中信啟航計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)為中信證券位于北京和深圳的兩幢自有物業(yè)一一 北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，中信證券已承諾未來將按市場(chǎng)價(jià)格租用 這些物業(yè)。1、兩處物業(yè)估值情況根據(jù)深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，目標(biāo)資產(chǎn)北京中信證券大廈評(píng)估值為35.11億元，深圳中信證券大廈評(píng)估值為15.27億元，目標(biāo)資產(chǎn)合計(jì)估值50.38億元（如圖2所示）。粕業(yè)億灑圳申松證碁*Jf811% 4圖2:中信啟航物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估2、兩處物業(yè)租金收益情況在中信啟航計(jì)劃存續(xù)期間，目標(biāo)資產(chǎn)每年的租金總額預(yù)

9、計(jì)從2015年的4.0億增長到2018年的4.5億（如圖3所示）。it：千尤T1T3T5時(shí)I可2014.03.012014.12312O15.12J1201612.312017.12312018.1231中信證秦310.80(5372,968妙卻41731+21,57627,07227.5652165127.744租金總輜332.7S2400,040421,261423,037445,058圖3:中信啟航物業(yè)資產(chǎn)租金收益情況這兩處物業(yè)地處一線城市，寫字樓價(jià)格穩(wěn)健。均處在各城市的核心商圈，屬 于稀缺物業(yè)。且租戶履約能力強(qiáng)、租期長期、租金具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。1 、北京中信證券大廈地處燕莎商圈核心地

10、帶，交通便利，外企聚集，緊臨 使館區(qū)，配套完善。2012年燕莎商圈寫字樓平均空置率在 2.5%。2、深圳中信證券大廈廈地處福田 CBD核心地段，金融企業(yè)聚集，商業(yè)氛圍 濃厚，配套完善。2013年三季度末，福田區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率 5.6%（二）投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)1、經(jīng)濟(jì)增長速度：2013年我國實(shí)現(xiàn)7.7%的經(jīng)濟(jì)增速，仍保持著較快的發(fā)展 速度，這為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)面支撐。2、房地產(chǎn)調(diào)整政策：限購令迫使資金由住宅市場(chǎng)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資， 寫字樓作為地產(chǎn)投資的價(jià)值洼地，受到投資者的青睞。3、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)需求穩(wěn)定，新增供應(yīng)量增速緩慢，尤以甲級(jí)寫字樓 供應(yīng)趨緊，各地空置率持續(xù)下

11、降；2011年起北京寫字樓租賃市場(chǎng)也迎來了快速 增長階段，2012年趨于放緩。2007年-2013年主要一線城市累計(jì)漲幅：北京136% 深圳77%廣州47%上海23%（如圖4所示）。圖4:2007-2013北上廣深寫字樓租金走勢(shì)四、中信啟航交易分析（一）中信啟航交易結(jié)構(gòu)證中2P9%AM100%十中信金石星金昔理有限公司 ITk Gridcirrr h nd 甘屬口祁”I irrnr*F托管人：中信 銀行天津分行中信啟航組合了不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的資金， 通過嫁接非公募基金共同投資 優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。由中信證券的全資子公司中信金石基金管理有限公司進(jìn)行基金 管理。托管人為中信銀行股份有限公司天津分行。

12、關(guān)于中信啟航流動(dòng)性的安排是：優(yōu)先級(jí)和次級(jí)份額均在深交所綜合協(xié)議交易 平臺(tái)轉(zhuǎn)讓流通。為確保交易前后投資者限制在 200人以內(nèi)，優(yōu)先級(jí)受益憑證轉(zhuǎn)讓 交易時(shí)，每手為 50,000 份，每次轉(zhuǎn)讓不得低于十手且須為一手的整數(shù)倍；次級(jí) 受益憑證轉(zhuǎn)讓交易時(shí)， 每手為 300,000 份，每次轉(zhuǎn)讓不得低于一手且須為一手的 整數(shù)倍。（二）中信啟航退出安排中信啟航計(jì)劃在到期時(shí)將會(huì)以 REITs 方式退出。退出時(shí)點(diǎn)，非公募基金將所 持物業(yè) 100%的權(quán)益出售給由中信金石基金管理有限公司發(fā)起的交易所上市 REITs。根據(jù)當(dāng)前溝通，對(duì)價(jià)的 75%各以以現(xiàn)金方式取得，剩余 25%將以REITs 份額的方式由本基金持有并鎖

13、定1年。在此安排下，優(yōu)先級(jí)投資者將在IPO時(shí)點(diǎn) 以全現(xiàn)金方式全部退出，相應(yīng)次級(jí)投資者獲得部分現(xiàn)金分配和 REITs份額。除REITs方式退出外，基金還可以市場(chǎng)價(jià)格出售給第三方實(shí)現(xiàn)退出。 投資物 業(yè)所在北京、 深圳商圈的租金和售價(jià)在未來五年預(yù)計(jì)有較好的升值空間， 出售給 第三方是REITs退出方式的重要補(bǔ)充。五、中信啟航存在的風(fēng)險(xiǎn)和影響（一）中信啟航計(jì)劃存在的風(fēng)險(xiǎn)中信啟航計(jì)劃存在以下三方面的風(fēng)險(xiǎn)：1、宏觀調(diào)控以和行業(yè)周期的影響都會(huì)給寫字樓市場(chǎng)供給和需求帶來不確定 性，最終給投資人造成風(fēng)險(xiǎn)。 且最后退出時(shí)， 如以出售方式處置目標(biāo)資產(chǎn)本身或 持有目標(biāo)資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)， 由于目標(biāo)資產(chǎn)的公允價(jià)值可能受

14、到當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)市 場(chǎng)景氣程度的影響， 導(dǎo)致售價(jià)出現(xiàn)不確定性， 從而影響專項(xiàng)計(jì)劃獲得的現(xiàn)金流規(guī) 模，進(jìn)而導(dǎo)致受益憑證持有人初始認(rèn)購金額的損失。2、在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人如出現(xiàn)嚴(yán)重違反相關(guān)法律、法規(guī)和專 項(xiàng)計(jì)劃文件有關(guān)規(guī)定的情形， 計(jì)劃管理人可能會(huì)被取消資格， 深交所也可能對(duì)受 益憑證采取暫停和終止轉(zhuǎn)讓服務(wù)等處理措施，從而可能給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。3、目前專項(xiàng)計(jì)劃是證券市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品， 和專項(xiàng)計(jì)劃運(yùn)作相關(guān)的法律制度、 配套政策仍在不斷調(diào)整和更新的過程之中。 如果有關(guān)法律制度、 配套政策發(fā)生變 化，可能會(huì)對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)生不利影響。 同時(shí)本專項(xiàng)計(jì)劃分配時(shí)， 受益憑證持有人 獲得的收益將可能被要求繳納相應(yīng)稅負(fù)。 如果未來中國稅法和相關(guān)稅收管理?xiàng)l例 發(fā)生變化， 稅務(wù)部門向受益憑證持有人征收任何額外的稅負(fù)， 這可能會(huì)給專項(xiàng)計(jì) 劃受益憑證持有人帶來額外的稅務(wù)支出風(fēng)險(xiǎn)。（二）中信啟航計(jì)劃的影響1、健全資本市場(chǎng)體系，豐富證券投資品種。 REITs 是成熟資本市場(chǎng)的重要 組成部分。 作為以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)產(chǎn)品， REITs 將缺乏流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為 在金融市場(chǎng)上可以流動(dòng)的證券產(chǎn)品， 從而能夠滿足投資人的多元化需求， 推動(dòng)資 本市場(chǎng)體系的多元化發(fā)展。2、促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。