房地產(chǎn)估價師考試案例分析資料

1、房地產(chǎn)估價案例與分析估價報告的規(guī)范格式封面（含“估價報告名稱”等七項內(nèi)容）估價報告名稱（標(biāo)題：）（應(yīng)概括出估價目的，如抵押、征收估價報告，沒有估價目的算一處錯誤?。┕纼r項目名稱：應(yīng)說明項目全稱（估價對象所在區(qū)位、名稱、用途，不能與估價對象混用）估價委托人：應(yīng)說明委托方全稱，個人委托的為個人的姓名估價機(jī)構(gòu)：估價機(jī)構(gòu)全稱估價人員：參加本次估價的注冊估價師的姓名及注冊號（不是參加本次的、無注冊號的算一處錯誤！）估價報告出具日期（年、月、日，封面上應(yīng)與致估價委托人函中一致，若不一致或不為出具日期算一出錯誤！）估價報告編號：本報告書在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部的編號（無封面編號或與結(jié)果報告中的不一致算一處錯誤?。┲鹿?/p>

2、價委托人函（四項內(nèi)容）缺項算一處錯誤?。?biāo)題：）致估價委托人函一、致函對象（委托方的全稱）二、致函正文（六項內(nèi)容）缺項算一處錯誤?。?）估價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬，缺項算一處錯誤?。?）估價目的（缺項算一處錯誤！）（3）價值類型（致委托方函和估價結(jié)果的價值類型應(yīng)一致，不一致算錯誤！）（4）價值時點(diǎn)（缺項算一處錯誤?。?）估價方法（缺項算一處錯誤！）（6）估價結(jié)果（缺項算一處錯誤?。┤⒅潞淇睿ü纼r機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。致函方?jīng)]有蓋章或加蓋的為分公司的公章可算一處錯誤！注意：法定代表人或執(zhí)行合伙人沒有簽名或蓋章不算錯！）四、致函日期（為致函的

3、年月日，為估價報告完成日期或出具日期。若與估價報告完成日期或出具日期不一致算一處錯誤?。┠夸洠梼?nèi)容）缺項算一處錯誤！一、（標(biāo)題：）目錄（目錄中不應(yīng)有“致委托人函”，且目錄應(yīng)放在“致委托人函”后面，否則算一處錯誤?。┒?、注冊房地產(chǎn)估價師聲明* * 頁三、估價的假設(shè)和限制條件* * 頁四、估價結(jié)果報告* * 頁五、估價技術(shù)報告* * 頁六、附件* * 頁注冊房地產(chǎn)估價師聲明（七項內(nèi)容）缺項或沒有“注冊”均算一處錯誤！（標(biāo)題：）估價師聲明（鑒證性的估價師聲明）我們鄭重聲明：（1）注冊房地產(chǎn)估價師在本估價報告中對事實的說明是真實的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。（2）估價報告中的分析

4、、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。（3）注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。（4）注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。（5）注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。（6）注冊房地產(chǎn)估價師對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘（若不是所有在在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了實地查勘，應(yīng)寫明進(jìn)行

5、查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名。只需列出參與查勘的注冊估價師的姓名，缺項算一處錯誤?。＃?）沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助內(nèi)容）。注：注冊房地產(chǎn)估價師聲明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名。非注冊和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。在聲明的最后要求必須有兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名，缺項算一處錯誤！注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不要求有“實地查勘日期”缺不算錯！估價的假設(shè)和限制條件：（標(biāo)題：）估價的假設(shè)和限制條件估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：（1）一般假設(shè)：包括對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象權(quán)屬、

6、面積等資料進(jìn)行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性，但在未予以核實的情況下，對其合法、真實、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等重大影響估價對象價值的因素給予了必要關(guān)注。無理由懷疑估價對象存在安全隱患，但在無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，對其安全等合理假定。（2）不確定事項假設(shè)：對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率的事項所做的合理的最可能的假定。（是否考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，是否考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價

7、值的影響）（3）背離實際情況假設(shè)：因估價目的的特殊需要所做的與實際情況不一致的假定。（價格是否包含土地出讓金、尚未繳納稅費(fèi)、是否考慮處置風(fēng)險、是否考慮估價對象以其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)對其價值的影響；是否能按計劃開發(fā)完成且評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在取得預(yù)售證后于價值時點(diǎn)的預(yù)售市場價格。）（4）不相一致假設(shè)：（教材中未具體說明）（5）依據(jù)不足假設(shè)：（教材中未具體說明）（6）估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不應(yīng)超過一年。注：估價假設(shè)和

8、限制條件包含二層含義：估價的假設(shè)前提，即對價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況中那些不確定且對價值有影響的因素予以假定。對假設(shè)前提的要求是：必要、合理、有依據(jù)；估價的限制條件，又包含二層含義：是估價結(jié)果受到制約或影響的條件，是估價報告的使用范圍、場合、時限等受到制約情形的說明。對限制條件的要求是：針對性要強(qiáng)。估價結(jié)果報告（十三項內(nèi)容）（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告估價報告編號(與封面上的編號一致)（一）估價委托人是單位的不僅要寫明委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所，個人委托的要寫明委托人姓名及其住所。缺項的算一處錯誤?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（不僅要寫明估價機(jī)構(gòu)的全稱、還要寫明估價

9、機(jī)構(gòu)的法定代表人、住所、估價機(jī)構(gòu)資格等級及證書編號）缺項算一處錯誤?。ㄈ┕纼r目的（1）抵押目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。（2）國有土地征收補(bǔ)償估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”。（4）企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”。（5）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)”。（四）估價對象（估價對象范圍、估價對象基本狀

10、況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）（1）估價對象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；同時應(yīng)說明是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益。（2）估價對象實物狀況：1、土地實物狀況包括 四至、土地面積、形狀、土地用途、地形地勢、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、土壤地基。2、建筑物實物狀況包括 建筑規(guī)模、設(shè)計用途、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時間、維護(hù)和完損情況。（3）估價對象權(quán)益狀況：1、土地權(quán)益狀況包括 土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)人歸屬、土地使用期限（起止日期）、是否續(xù)期必須說明、到期后對收回的建筑物是否予以補(bǔ)償、土地使用權(quán)是否有共有權(quán)人、土地使用管制

11、情況（容積率、建筑密度、綠地率）、剩余期限。2、建筑物權(quán)益狀況包括 房屋所有權(quán)人、房屋共有權(quán)人。3、土地、建筑物共有屬性的權(quán)益狀況包括 利用現(xiàn)狀、出租或占用情況、他項權(quán)利設(shè)立情況（他項權(quán)利日期必須為年 月 日；對于已設(shè)立抵押的必須考慮抵押權(quán)對價值的影響）、其他特殊情況（4）估價對象區(qū)位狀況：1、位置狀況：（坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）2、交通狀況：（道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度、交通收費(fèi)情況）3、環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）4、外部配套設(shè)施狀況：（外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施）（五）估價時點(diǎn)：是所評估的估價項目客觀合理價格或價值

12、對應(yīng)的年月日，（必須要簡要說明確定的理由 征收評估：征收決定公告之日）（六）價值定義：（要求是要明確價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵，不能使用制造的籠統(tǒng)的定義）抵押估價的價值類型表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。國有土地房屋征收補(bǔ)償估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃，抵押，查封等因素的影響”。（七）估價依據(jù)：要說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國家和地方的法律，法

13、規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。（估價依據(jù)一定要有房地產(chǎn)估價規(guī)范，沒有算一處錯誤！，抵押目的估價在估價依據(jù)中應(yīng)有房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見，沒有算一處錯誤！，房屋征收估價在估價依據(jù)中應(yīng)有國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例和國有土地上房屋征收評估辦法，沒有算一處錯誤！估價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)未列全的算一處錯誤！估價依據(jù)過時或失效的算一處錯誤！濫列估價依據(jù)的算一處錯誤?。?。（八）估價原則：估價原則有：獨(dú)立、客觀、公正原則合法原則價值時點(diǎn)替代原則最高最佳利用要求是：對于獨(dú)立，客觀，公正原則沒有硬性要求，若沒有不算一處錯誤！，抵押目的估價，必須還要有謹(jǐn)慎原則，沒有算一處錯誤！現(xiàn)狀價值評估不

14、用列最高最佳利用原則，若列出算一處錯誤?。ň牛┕纼r方法：要求是：必須說明選用的估價方法定義，沒有說明估價方法定義而只是說明了估價方法的測算思路的算一處錯誤！必須說明所選估價方法的理由，沒有說明的算一處錯誤！如果只選用一種方法，則必須說明不想用其他方法的理由，沒有說明理由的算一算錯誤有條件選用比較法的，應(yīng)選用比較法估價，有收益或其類似房地產(chǎn)有收益的，應(yīng)把收益法作為一種估價方法，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價。（十）估價結(jié)果：估價結(jié)果中不要求總價和單價表述齊全（即總價及其大寫和單位；單價及其單位）。但單價和總價中只能表述其一的，應(yīng)說明理由，沒有說明理由的算一處錯誤?。ㄈ?/p>

15、用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）；抵押貸款評估中必須披露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。（十一）注冊房地產(chǎn)估價師（列出所有參加本次估價的人員姓名、注冊號，要有注冊房地產(chǎn)估價師的親筆簽名）（十二）協(xié)助估價的人員（說明所有協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師估價的人員的姓名，相關(guān)資格或職稱，并由本人簽名）（十三）實地查勘期：是本次實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。（新增內(nèi)容）（十四）估價作業(yè)期：是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價報告出具的日期相匹配。注：目的為抵

16、押貸款估價還應(yīng)增加以下兩項內(nèi)容：“變現(xiàn)能力分析“和”風(fēng)險提示”。估價技術(shù)報告（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一）房地產(chǎn)實物狀況描述與分析：（土地實物狀況描述與分析、建筑物實物狀況描述與分析）土地實物狀況描述與分析：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度。建筑物實物狀況描述與分析：名稱、建筑規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時間、維護(hù)情況、完損情況。詳見理論P(yáng)75-80頁。（二）房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述與分析：（土地權(quán)益狀況、建筑物權(quán)益狀況）土地權(quán)益狀況：（土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管制情況、土地利用現(xiàn)狀、

17、出租或占用情況、他項權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況）土地所有權(quán)：（說明所有權(quán)的性質(zhì)，即國有還是集體。若集體土地還要說明土地所有權(quán)由誰行使。）土地使用權(quán)：（應(yīng)說明土地的使用權(quán)人的個人或單位的名稱說明是建設(shè)用地還是宅基地、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于國有建設(shè)用地，還要說明是劃撥還是出讓、租賃、作價出資或入股、授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于出讓的還要說明土地使用期限及起止日期，剩余期限，續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補(bǔ)償?shù)日f明是土地使用權(quán)單獨(dú)或共有。對于共有的，還要說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，還要說明每個共有人享有的份額）土地使用管制情況：（土地用途容

18、積率或建筑控制規(guī)模建筑高度建筑密度綠地率其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求）土地利用現(xiàn)狀：出租或占用情況：說明有無出租或占用情況。他項權(quán)利設(shè)立情況：（是否設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已設(shè)立抵押權(quán)的，必須考慮已設(shè)立抵押權(quán)對價值的影響。）其他特殊情況：（產(chǎn)權(quán)是否明細(xì)或歸屬有爭議土地取得手續(xù)是否齊全是否為臨時用地或違法占地，為臨時用地的，批準(zhǔn)期多長，是否已超過批準(zhǔn)期限是否被查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的資產(chǎn)是否有拖欠建設(shè)工程款。是否已依法列入征收、征用范圍）建筑物權(quán)益狀況：（房屋所有權(quán)狀況、出租或占用情

19、況、他項權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況）房屋所有權(quán)狀況：（說明房屋所有權(quán)人說明房屋所有權(quán)是單獨(dú)或共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，還要說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，還要說明每個共有人享有的份額。）出租或占有情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平。他項權(quán)利設(shè)立情況：（是否設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已設(shè)立抵押權(quán)的，必須考慮已設(shè)立抵押權(quán)對價值的影響。）其他特殊情況：說明房屋所有權(quán)是否不明確或歸屬有異議房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的批準(zhǔn)的使用期限多長，是否已超過批準(zhǔn)的使用期限

20、。是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件是否屬于法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。是否有拖欠建設(shè)工程價款是否已依法公告列入征收、征用范圍。其他：如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。（三）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述與分析：（位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況、區(qū)位狀況未來變化趨勢，缺項的算一處錯誤?。┪恢脿顩r：（坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）坐落：除了說明估價對象的具體地點(diǎn)，還應(yīng)附位置圖。方位：說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口

21、）中的方向和位置。與相關(guān)場所的距離：說明估價對象與其相關(guān)的主要場所的距離。臨街狀況：說明估價對象是否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。樓層：當(dāng)估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數(shù)以其所在的樓層。交通狀況：（道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度、交通收費(fèi)情況）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達(dá)某些道路的距離，各條道路的苦況（如道路等級、路面狀況、交通流量）出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輕渡等公交線路的數(shù)量。交通管制情況：說明手

22、步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。停車方便程度：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。交通收費(fèi)情況：說明相關(guān)交通工具票價，有無過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣，噪聲，水，輻射，固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓電輸電線路，無線電發(fā)射塔，垃圾站，公共廁所等。人文環(huán)境：說明估價對象所在地區(qū)的聲譽(yù)，居民特征（不職業(yè)，收入水平，文化程度，宗教信仰），治安你狀，況（如犯罪率），你，相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。景觀：說明有無水景（如

23、海景，江景，河景，湖景），山景等。外部配套實施狀況：（外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施）外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的完備程度外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)，金融郵電，教育，文化，體育，社區(qū)服務(wù)，市政公用和行政管理等設(shè)施完備程度。區(qū)位狀況未來變化趨勢：未分析的區(qū)位狀況未來變化趨勢（四）市場背景分析（1）未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析的（2）未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況的分析的（3）未進(jìn)行國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析的（4）分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持的（五）最高最佳使用分析（1）未進(jìn)行合法性分析的（2）未進(jìn)行利用前

24、提選擇表述的（包括：維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、擴(kuò)大規(guī)模、重新開發(fā)、或上述情形的某種組合）（3）未結(jié)合估價方法應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不具體的（4）最高最佳利用分析針對性不強(qiáng)的（六）估價方法適用性分析（1）要求逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法是否適用于估價對象，理論上不適用的要說明理由，不說明理由的算一處錯誤?。?）對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的要充分說明理由，不說明理由的算一處錯誤?。?）技術(shù)路線表述或表述不清楚的（七）估價測算過程（1）要詳細(xì)說明運(yùn)用各種估價方法的全部測算過程及相關(guān)參數(shù)。（2）要在準(zhǔn)確掌握各種估價方法的基礎(chǔ)上，按照估價方法的操作步驟，因果關(guān)系明確、

25、條理清楚地表述每種方法的測算過程。（3）對于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要符合邏輯推理。（八）估價結(jié)果確定（1）要說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果。（2）要較詳細(xì)說明最終的估價結(jié)果確定的方法和理由。（3）不同方法得出的結(jié)論會有一定差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價結(jié)果或進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整都需在此說明，不作說明的算一處錯誤！（4）廢棄一種估價方法的估價結(jié)果理由必須充分?。?）抵押貸款評估中必須披露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。附件（標(biāo)題：）附件（1）估價委托書復(fù)印件（2）估價對象位置示意圖（3）估價對象外觀和內(nèi)部狀況照片（如未能進(jìn)入，可

26、不附內(nèi)部照片，但應(yīng)在此說明沒有內(nèi)部照片的具體原因）（4）估價對象周圍環(huán)境和景觀照片（5）估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件（6）估價對象引用的其他專用文件資料（7）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（8）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（9）注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件（10）其他方法選用上的錯誤1、條)2、能用市場法的沒有用條)3、收益性房地產(chǎn)的估價,未選用收益法作為一種方法條)4條)5、適宜采用多種方法的,沒有采用多種方法進(jìn)行估價6、估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定7、選用方法不適用的（各種估價方法的適用條件）比較法沒有比較法公式算一項錯誤！比較價值=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀

27、況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比較法的基本步驟：1、選取可比實例應(yīng)符合下列條件(理論113頁)（1）處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)（2）用途相同（3）規(guī)模相當(dāng)（0.5實例/對象2）（4）檔次相當(dāng)（5）建筑結(jié)構(gòu)相同（6）權(quán)利性質(zhì)相同（7）時間接近(不超過1年)（8）交易類型與估價目的吻合（9）應(yīng)為正常成交價或可修正為正常成交價（10）土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配（11）比較實例的數(shù)量不夠2、建立價格可比基礎(chǔ)時出錯統(tǒng)一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵統(tǒng)一化為單價：有時需要對總價先進(jìn)行調(diào)整（理論116頁）統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向統(tǒng)

28、一面積單位：3、單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整超過了30%4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，包括區(qū)位、實體、權(quán)益三方面；有時要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（理論131頁）（見案例P247）5、修正系數(shù)的確定沒有充足的理由6、修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒7、比較修正的方向錯誤8、交易情況修正時表述不誤，應(yīng)說“可比實例成交價格比其正常價格高（低）多少”見理論（P197）9、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆10、日期調(diào)整時指數(shù)選取不合適11、可比實例成交日期應(yīng)精確到年月日或年月，日期調(diào)整時取100/100時，

29、應(yīng)說明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定或無波動12、環(huán)比與定基混淆13、區(qū)域因素與個別因素混淆不清14、區(qū)域因素與個別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異15、區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來16、區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤17、比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其他因素18、間接因素與直接比較混淆不清19、獲得價格與成交價格（案例P197）20、區(qū)域、實物、權(quán)益修正時應(yīng)明確具體事項。收益法1、收益期限確定錯誤2、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)3、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比5、收益計算

30、中有關(guān)面積套錯6、凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。7、凈收益與估價時點(diǎn)不一致（參見案例P204理論P(yáng)162）8、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓館，參見案例P93、P254）9、價值重復(fù)計算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨(dú)計算價值。（P216）10、運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。規(guī)范5.3.8對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收

31、益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時,應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時,可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。（2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選

32、用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。11、正常費(fèi)用的測算錯誤A、費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。（1）將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。（2）對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。（3）自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。（4）把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。C、費(fèi)用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項沒有按租賃合同的約定

33、G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項目要分析租約?？鄢M(fèi)用項目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅）12、資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲和經(jīng)濟(jì)增長作為資本化率E、Y選定缺乏依據(jù)和過程F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配G、不同收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的資本化率13、收益穩(wěn)定方可用V=A/Y1-1/（1+Y）n14、收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。15、銷售稅費(fèi)計稅依

34、據(jù)為銷售收入16、未考慮租約的影響17、收益價格確定時應(yīng)說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的對收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)恼f明18、租金收入必須要考慮空置率、收租損失、可出租面積比率成本法1、區(qū)分實際成本與客觀成本2、結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價格3、對于過舊的建筑物不大適用成本法4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。5、成本法中房地產(chǎn)的價格構(gòu)成：土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用、稅金開發(fā)利潤（參見理論P(yáng)146）6、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。7、利潤基數(shù)與利潤率不對應(yīng)；開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費(fèi)用

35、和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。8、關(guān)于重新購建價格：必須是估價時點(diǎn)的必須是客觀的是全新狀態(tài)下的；規(guī)范5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實際情況，在5.4.2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價報告中予以說明。9、重置價格重建價格，兩者適用條件不同（參見理論P(yáng)153）10、建筑物折舊（2005版新增經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計算，理論159頁）可修復(fù)項目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項目（理論P(yáng)143例5-7）經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系（理論P(yáng)145、規(guī)范5.4.11條）殘值率或成新率確定有誤建筑

36、物重置價格中已包含利息、利稅，不再重計。舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額估價人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場11、銷售稅費(fèi)計算基數(shù)為銷售收入12、積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。（規(guī)范5.4.11條）13、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗收合格之日起計。假設(shè)開發(fā)法1、必須有明確的規(guī)劃條件，若無條件仍需估價，應(yīng)推測，并將最可能的規(guī)劃條件列為“估價的假設(shè)和限制條件”，并在報告中作特別提示，說明估價結(jié)果對它的依賴性。2、假設(shè)開發(fā)法要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)條件。3、傳統(tǒng)方法計息、利潤，折現(xiàn)時利息、利潤不出現(xiàn)4、計息時計息周期確定5、假設(shè)開發(fā)法估價時點(diǎn)，即開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)6、開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值推算市場

37、法長期趨勢法收益法（應(yīng)折算到估價時點(diǎn)上來）7、銷售稅費(fèi)一般不計息8、不應(yīng)忽略某些無形收益（P224）9、總建筑費(fèi)沒有折現(xiàn)到估價時點(diǎn)其他1、房地產(chǎn)概念（混淆房地、建筑物、土地及實物、區(qū)位、權(quán)益交待不清）2、樓面地價、容積率、建筑密度等指標(biāo)的相互推導(dǎo)中出錯樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率建筑密度=建筑物基底占地總面積/總用地面積3、保險估價中不含土地價值4、保險估價中價格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示是否包含間接損失5、入股估價應(yīng)說明入股后的用途6、注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%，所得稅10%，房屋保險費(fèi)不大于8。7、對照規(guī)范看

38、估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。8、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確9、估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確10 、檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致11、對采用的方法是否有合理的說明和理由12、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明13、注意利息的計算方式，期限14、報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)15、現(xiàn)實用途和法定用途相符16、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）17、基準(zhǔn)地價修正法應(yīng)說明地價的內(nèi)涵房地產(chǎn)估價案例與分析一、綜述：1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(diǎn)（市場

39、變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。第一節(jié)：問答及單選題:問答題答題技巧：1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。2、另外，問答題一般每題都有35個小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個底。3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯4、結(jié)構(gòu)清晰：1 房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。 1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面 2 價格內(nèi)涵，由目的確定 3 估價思路，由原則原理確定 4 估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估