房地產(chǎn)企業(yè)全套會(huì)計(jì)核算流程會(huì)計(jì)學(xué)堂

1、第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本常識(shí)與特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點(diǎn)2、房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)模式與流程3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的劃分與涉及稅種第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點(diǎn)一、 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，所涉及上下游產(chǎn)業(yè)近五六十個(gè)， 地方政府除了稅收收入外，“土地出讓金”占地方財(cái)政收入比例逐年加大，有的地區(qū)更是超過(guò)了50%以上.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程在78-91年這個(gè)時(shí)間段， 理論與小范圍發(fā)展的階段，也是個(gè)初步探索的階段1992年鄧小平南巡之后，全國(guó)掀起房產(chǎn)熱，同年也發(fā)生“下海潮”,在全國(guó)各地很普遍。那時(shí)也出了一大批房產(chǎn)大佬像萬(wàn)通的 馮侖 陽(yáng)光壹佰的易小

2、迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年從海南成功抽身的房企更多表現(xiàn)出的是穩(wěn)健和謹(jǐn)慎。到千禧年，福利分房制度基本廢止，住房推向市場(chǎng)化。一直到現(xiàn)在，期間出了多輪稅制、土地出讓、全面調(diào)整等等改革！房地產(chǎn)行業(yè)也完成了一個(gè)從無(wú)到有，日見(jiàn)規(guī)范的過(guò)程二、 房地產(chǎn)企業(yè)的基本業(yè)務(wù)介紹房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、自行等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)。三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集房地產(chǎn)行業(yè)涉及行政主管部門多銷售收入種類多，銷售行為接受政府監(jiān)管 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)模式與流程一、經(jīng)營(yíng)模式（開(kāi)發(fā)與自持物業(yè)）房地產(chǎn)開(kāi)

3、發(fā)經(jīng)營(yíng)、（南萬(wàn)科 北順馳 主要以銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主） 后來(lái)房企發(fā)展自己的物業(yè)公司、也有投資房地產(chǎn)中介、后期自持物業(yè)如 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn) ，隨著經(jīng)營(yíng)模式不斷變化與創(chuàng)新，給我財(cái)務(wù)人員賬務(wù)核算也帶了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置會(huì)計(jì)科目案其提供會(huì)計(jì)信息的詳細(xì)程度不同，可以分為總分類科目和明細(xì)分類科目，根據(jù)【會(huì)計(jì)準(zhǔn)則】的統(tǒng)一規(guī)定，并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)和會(huì)計(jì)核算的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置五大類會(huì)計(jì)科目：資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益類1. 資產(chǎn)類科目用來(lái)核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況，其中包括流動(dòng)資產(chǎn)和各項(xiàng)長(zhǎng)期資產(chǎn)。其中資產(chǎn)類科目中

4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別設(shè)置的會(huì)計(jì)科目。其他科目屬于各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。2. 負(fù)債類科目用來(lái)核算和反映企業(yè)各類不同的負(fù)債增減變化情況，其中包括各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債和各項(xiàng)長(zhǎng)期負(fù)債，負(fù)債類科目是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目3. 所有者權(quán)益類科目是用來(lái)核算所有者權(quán)益增減變化的科目，這類科目也是各類企業(yè)通用的科目4. 成本類科目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的成本科目主要有：“開(kāi)發(fā)成本”、“ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，這兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有的會(huì)計(jì)科目，主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊(duì)伍，有施工業(yè)務(wù)，那么還需要在成本類科目中增設(shè)“工程施工”“輔助生產(chǎn)”“工程結(jié)算”等科目。5. 損

5、益類科目是核算企業(yè)損益的會(huì)計(jì)科目，其有月末無(wú)余額的特點(diǎn)（轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)科目），這類科目也是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。注意：許多會(huì)計(jì)科目需要設(shè)置明細(xì)科目，以便設(shè)置明細(xì)賬，更細(xì)致的反映有關(guān)會(huì)計(jì)信息。如房地產(chǎn)公司在原材料下面增加“鋼材”“水泥”等明細(xì)科目二、重點(diǎn)會(huì)計(jì)科目的核算（一）開(kāi)發(fā)成本本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。借方登記開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置明細(xì)賬戶如下：（1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1）

6、 政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)2）土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。3）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。（2） 前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1）勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)

7、、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。其他：其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。3）政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等

8、、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、*費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。4）招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。5）“三通一平”費(fèi)（3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1）市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開(kāi)發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；2）給水系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、水泵房、用

9、水增容、施工用水、雨污水系統(tǒng)費(fèi)3）供電系統(tǒng)費(fèi)：管道及電纜系統(tǒng)、配電房、用電增容、施工用電4）燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：室外管道系統(tǒng)、調(diào)壓站、煤氣增容費(fèi)5）有線電視工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用6）電話通訊工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井、寬帶工程費(fèi)7）智能化系統(tǒng)費(fèi)：停車管理系統(tǒng)費(fèi)用、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用、電子公告屏費(fèi)用、室外背景音樂(lè)。8）采暖系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房9）園林環(huán)境工程費(fèi)：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂(lè)、室外零星設(shè)施（4） 建安工程費(fèi)1）土建工程費(fèi)：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程、門窗工程、公共部

10、位精裝修、室內(nèi)裝修、幕墻、幕墻泛光、甲供材料。2）、安裝工程費(fèi)：室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)、甲供材料（5）公共配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)入的公共配套設(shè)施費(fèi)用。如：居委會(huì)、派出所、游泳池、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、球場(chǎng)、車站、自行車棚、公廁等設(shè)施支出（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。如：1）工程管理費(fèi)：監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、其他2）營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)：廣告設(shè)施費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修、樣板間裝修、其他。3）物業(yè)管理完善

11、費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。4）行政管理費(fèi)：工資、職工福利費(fèi)、職工社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金及房貼、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、出國(guó)費(fèi)用、租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、其他（二）、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目（一級(jí)科目）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”一級(jí)科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生

12、數(shù)，在期末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。（三）、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品。國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三條規(guī)定，除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。1. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案2. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用3. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶設(shè)置二級(jí)明細(xì)如“土地”“商品房”“配套設(shè)施”“代建工程”等借方登記完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（開(kāi)發(fā)成本貸方轉(zhuǎn)出至本科目借方）貸方登記已對(duì)外銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

13、（銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)）或轉(zhuǎn)作出租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬務(wù)處理：竣工驗(yàn)收時(shí)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成本對(duì)外銷售時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（四）、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用。增加明細(xì)核算，“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”開(kāi)發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房-在用周轉(zhuǎn)房貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷期間發(fā)生的維修費(fèi)借：開(kāi)發(fā)成本/開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的劃分與不同階段涉稅稅種一、 房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀除消費(fèi)稅、關(guān)稅外，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及現(xiàn)狀所有稅種，房地產(chǎn)還是一個(gè)高稅負(fù)的行業(yè)，一般情況下稅收占整個(gè)企業(yè)收