容積率、建筑密度、綠化率等_百度文庫

1、容積率,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說,容積率決定 地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好 的居住小區(qū),高層住宅容積率應不超過 5,多層住宅應不超過 2,綠地率應不低于 30%。但由 于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。定義容積率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction :又稱建筑面積毛密度,項 目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負 0標高以上的建筑面積與項目總用地面積的 比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值,通常以 地塊面積為

2、 1,地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù),即為容積率的值。 計算公式容積率 =地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積當建筑物層高超過 8米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算容積率各個地區(qū)或城市有各自相關規(guī)定 。容積率越高,居民的舒適度越低,反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回 收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人 的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。相關規(guī)定容積率一般是由政府規(guī)定的。現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃 , 一般而言 , 容積率分

3、為 獨立別墅為 0.20.5,聯(lián)排別墅為 0.40.7,6層以下多層住宅為 0.81.2,11層小高層住宅為 1.52.0,18層高層住宅為 1.82.5,19層以上住宅為 2.44.5,住宅小區(qū)容積率小于 1.0的,為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點有所差別。建筑特點(一 容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理 的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、 公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反 映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。(二 容積率 (R、建筑密度 (C與層數(shù) (

4、H之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地” 內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數(shù)相同,且對單個房屋來說各層建 筑面積相等時,三者之間的關系可表示為:R=C·H ,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比 例關系。(三 容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進 行開發(fā),建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本 =房屋單方造價 +樓面地價 +稅 +費樓面地價 =宗地總價 /宗地內允許總建筑面積 =土地單價 /容積率因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。(四 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效 益,但建筑容量

5、的增大,會帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社 會效益與環(huán)境效益相協(xié)調,城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率指標計算規(guī)則一、容積率系指一定地塊內,地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建 筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和;地下有經營性面積的,其 經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下,建筑面積計算值按照建筑工程建筑 面積計算規(guī)范 (GB/T50353-2005的規(guī)定執(zhí)行;遇有特殊情況,按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。 二、 當住宅建筑標準層層高大于 4.9米 (2.7米 +2.2米 時, 不論層內是否有隔層, 建筑 面積的計算值按

6、該層水平投影面積的 2倍計算; 當住宅建筑層高大于 7.6米 (2.7米×2+2.2米時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的 3倍計算。三、當辦公建筑標準層層高大于 5.5米 (3.3米 +2.2米 時,不論層內是否有隔層,建筑 面積的計算值按該層水平投影面積的 2倍計算; 當辦公建筑層高大于 8.8米 (3.3米×2+2.2米時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的 3倍計算。四、當普通商業(yè)建筑標準層層高大于 6.1米 (3.9米 +2.2米 時,不論層內是否有隔層, 建筑面積的計算值按該層水平投影面積的 2倍計算; 當普通商業(yè)建

7、筑層高大于 10米 (3.9米 ×2+2.2米 時, 不論層內是否有隔層, 建筑面積的計算值按該層水平投影面積的 3倍計算。 五、計算含陽臺建筑的容積率指標時,陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積 計算。六、地下空間的頂板面高出室外地面 1.5米以上時,建筑面積的計算值按該層水平投影 面積計算;地下空間的頂板面高出室外地面不足 1.5米的,其建筑面積不計入容積率。 如建筑室外地坪標高不一致時,以周邊最近的城市道路標高為準加上 0.2米作為室外地 坪,之后再按上述規(guī)定核準。七、 住宅、 辦公、 普通商業(yè)建筑的門廳、 大堂、 中庭、 內廊、 采光廳等公共部分及屋頂, 獨立式住宅建筑

8、和特殊用途的大型商業(yè)用房,工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫 不 按 本 規(guī) 則 計算 容 積 率, 其 建 筑 面 積的 計 算 值按 照 建 筑 工程 建 筑 面積 計 算 規(guī) 范 (GB/T50353-2005的規(guī)定執(zhí)行。八、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。九、本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。十、對本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況,我委將及時予以補充和修正。十一、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。 建筑密度是指建筑物的覆蓋率,具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用 地面積之比(% ,它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。規(guī)格建筑密度 =建筑首層面積

9、 /規(guī)劃用地面積。比如一塊地為 10000平方米,其中建筑底層面 積 3000平方米, 這塊用地的建筑密度就是 3000/10000=30% 。 建筑密度一般不會超過 40%-50%, 用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。建筑密度與建筑容積率考量的對象不同,相對于同一建筑地塊,建筑密度的考量對象是 建筑物的占用面積,建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。?標準居住建筑密度指標,取決于包括院落的組織,綠地所占的比率,氣候、防火、防震、地 形條件等對住宅建筑布置的要求,以及建筑層數(shù)、層高、房屋間距和排列方式等各項因素。 在一般情況下, 平均建筑層數(shù)愈高, 建筑密度愈低。 根據(jù) 1980年中國國家基本建設委員會頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標暫行規(guī)定 , 新建居住區(qū)的居住建筑密度是:4層樓區(qū)一般為 26%左 右, 5層樓區(qū)一般為 23%左右, 6層樓區(qū)不高于 20%。建筑容積率:是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附 屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附