房地產(chǎn)工程項目管理流程

1、一、前言易建科技憑借自身深厚的行業(yè)背景與豐富的實施經(jīng)驗， 在充分研究房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式與特點基礎上， 提出針對房地產(chǎn)行業(yè)項目全過程管理的整體解決方案， 借此幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決高速增長中面臨的項目管理瓶頸， 促進企業(yè)實現(xiàn)從傳統(tǒng)項目管理向現(xiàn)代項目管理的轉(zhuǎn)變。解決方案的特點優(yōu)勢 從宏觀的角度管理項目實施過程，實現(xiàn)投資、進度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管理。 涵蓋項目生命周期的全過程項目管理，從項目可行性研究、項目前期、設計規(guī)劃、投資管理、項目施工到項目驗收的全過程管理。 以市場關系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實現(xiàn)客戶價值為目標，管理項目全過程的價值活動。 基于互聯(lián)網(wǎng)建立全

2、天候的項目管理平臺,使信息的溝通與交流更加快捷方便。 為項目決策人隨時提供多方位的價值評估和分析，高效解決高層領導最關心 的宏觀總體問題二、解決方案構成體系1、項目前期階段管理1.1 、投資機會研究投資機會研究的核心是通過市場調(diào)研與市場信息分析，發(fā)現(xiàn)最佳的投資機會，具體功能包括：市場調(diào)研 競爭地位調(diào)研開發(fā)土地調(diào)研市場環(huán)境調(diào)研市場特點調(diào)研 消費者調(diào)研促銷情況調(diào)研地產(chǎn)信息調(diào)研專案調(diào)查調(diào)研市場分析 以往樓盤銷售信息分析 客戶分析 以往樓盤業(yè)主反饋分析 促銷情況分析 地產(chǎn)信息分析1.2 、項目策劃管理在對市場信息進行充分調(diào)研與分析的基礎上， 將項目的投資方案轉(zhuǎn)換成為定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體的項目策

3、劃，實現(xiàn)策劃過程的規(guī)范化、科學化，策劃內(nèi)容的全面化、綜合化，策劃成果的共享化、知識化。具體的功能包括：策劃過程管理按照企業(yè)的實際業(yè)務流程，科學地規(guī)范項目策劃階段的各項工作，提供策劃過程的計劃編制模板。策劃內(nèi)容管理項目的策劃內(nèi)容既有總體的策劃也有局部的策劃，包括： 項目構思策劃 項目實施策劃編制項目策劃報告與項目建議書根據(jù)項目策劃的具體內(nèi)容，按照企業(yè)自定義的策劃報告模板與項目建議書模板，高效生成項目具體的策劃報告與項目建議書。1.3 、項目可行性研究項目可行性研究是項目前期工作的重點與核心， 系統(tǒng)將從流程、 內(nèi)容、 方法等多方面保證可行性研究的規(guī)范性、科學性與充分性。具體功能包括：方案設計與優(yōu)選

4、管理依據(jù)項目的策劃報告與項目建議書，編制項目的多個可選方案，通過可選方案的分析比較，從中選擇和推薦最優(yōu)方案。具體功能包括： 編制可選方案 可選方案的比較分析 選擇推薦最優(yōu)方案經(jīng)濟分析與評價采用先進科學的經(jīng)濟評價工具對推薦方案的各類經(jīng)濟指標進行評估，從而為項目的投資決策提供高效支持，經(jīng)濟評估內(nèi)容主要有財務評估與不確定性分析，具體功能包括： 財務評估 不確定性分析編制可行性研究報告按照有關規(guī)定建立規(guī)范的項目可行性研究報告模板，并可以依據(jù)企業(yè)與項目的實際情況對模板進行管理。 開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及拆遷安置 市場分析和建設規(guī)模的確定 規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護資源供給 環(huán)境影響和環(huán)境保護項目開發(fā)組織機構

5、、 管理費用的研究 開發(fā)建設計劃項目經(jīng)濟及社會效益分析 結論及建議可行性研究報告評審按照科學規(guī)范的評審流程與內(nèi)容對可行性研究報告進行評審，具體評估內(nèi)容包括： 建設必要性評估 方案評估 建設生產(chǎn)條件評估 項目效益評估 項目投資決策1.4 、項目立項管理對項目立項的流程按照不同的建設項目類型進行規(guī)范化管理， 并提供相應的工作計劃模板。同時對各類關鍵性的政府批文與許可證進行統(tǒng)一管理。2、項目實施階段管理2.1 、項目實施階段的PDCA1環(huán)在項目的實施階段，采用 PDCA（ Plan計劃一Do執(zhí)行Check檢查Action 處理）循環(huán)，通過在項目組織的各層次中應用 PDCA既念來保持持續(xù)改進管理過 程

6、的能力。PDCA1環(huán)主要由以下過程構成：計劃（Plan）執(zhí)行（DO）檢查（Check）處理（Action ）2.2 、工程招標管理按照國家、 地區(qū)及行業(yè)主管部門的工程招標程序和規(guī)定， 對工程招標過程進行全面管理。 并可幫助企業(yè)建立招投標信息溝通平臺， 統(tǒng)一管理項目的設計、 施 工、監(jiān)理、材料采購等招標工作，從而使項目的招投標更加高效與科學。具體功能包括：招標信息發(fā)布管理 投標單位報名管理 招標文件發(fā)送管理 招標） 投標文件管理 方案評審管理 招標文件編制管理 投標單位資質(zhì)審查管理 施工圖預算及項目標底價格確定（針對施工與監(jiān)理 開標、截標管理 中標單位確定中標合同管理2.3 、項目設計管理限額設

7、計管理 設計內(nèi)容管理制定限額指標 概算管理設計變更管理限額控制通過掛接行業(yè)、地區(qū)與企業(yè)定額實現(xiàn)資源的精確分析與計算，在此基礎上進行資源計劃的編制、優(yōu)化與追蹤管理。設計過程管理提供項目設計過程的全面綜合管理，具體功能包括： 設計目標管理設計進度管理 設計質(zhì)量管理 設計成本管理設計文檔管理設計審核提供全面的設計審核管理功能，以保障項目的設計成果符合策劃階段確定的項目整體構思與目標體系，具體功能包括： 設計評審管理 設計變更管理2.4 、項目施工管理項目范圍管理通過范圍管理，明確項目施工階段管理的目標與邊界，主要包括： 建立項目目標體系 建立項目分解結構 建立項目編碼體系項目合同管理按照建設工程施工

8、合同范本、 FIDIC 土木工程施工合同范本等要求全面管理工程項目的各類合同。具體功能包括： 合同編制 合同信息管理 合同文檔管理 合同事務管理 合同變更索賠管理 合同費用管理 合同自動跟蹤與預警 合同履約分析項目投資管理投資管理是房地產(chǎn)項目實施管理的重點與核心，系統(tǒng)提供了全過程的投資管理與控制功能，具體功能包括： 工程四算對比分析投資計劃管理資金籌措管理 資金使用管理投資過程檢測投資綜合統(tǒng)計分析項目進度管理依據(jù)項目實際情況，建立項目業(yè)主管理總承包管理分包管理實施層管理的完整分級計劃體系，施工單位和監(jiān)理單位依據(jù)總體控制計劃編制具體的實施性計劃。具體功能包括： 進度計劃編制 進度計劃的優(yōu)化 進度

9、追蹤管理 進度統(tǒng)計與分析項目資源管理主要實現(xiàn)對甲供材料與設備的全面管理，同時可以與易建供應鏈管理系統(tǒng)(SCM結合，實現(xiàn)對材料設備的計劃、采購、庫存、使用等的全過程管理，具體功能包括： 材料需求計劃管理 材料采購管理 材料庫存管理 材料使用統(tǒng)計與分析項目質(zhì)量管理以ISO9000質(zhì)量標準和國家行業(yè)的質(zhì)量規(guī)范為基礎進行全面的質(zhì)量管理，具體功能包括： 建立質(zhì)量體系 質(zhì)量體系文件管理 質(zhì)量費用管理 建立質(zhì)量控制分解結構 質(zhì)量控制點管理 質(zhì)量事件記錄項目信息管理對項目中的各類文檔信息進行分級、分類歸檔管理，并可與知識管理系統(tǒng)緊密結合。 項目文檔分類組織與查詢 國家行業(yè)規(guī)范及標準分類組織與查詢項目組織協(xié)調(diào)對

10、項目中的各類組織協(xié)調(diào)活動進行統(tǒng)一的管理，確保項目的正常穩(wěn)定運作與目標的順利實現(xiàn)。具體功能包括： 工作會議管理 會議紀要管理 對外事務管理3、項目驗收階段管理3.1 、項目驗收流程管理按照企業(yè)的工程項目流程管理， 合理的規(guī)劃與管理驗收階段的各項工作， 提供驗收階段的計劃編制模版。3.2 、項目驗收內(nèi)容管理分項工程驗收管理專業(yè)工程驗收管理竣工綜合驗收管理驗收記錄統(tǒng)計與分析管理竣工驗收的各項證明管理3.3 、項目竣工移交管理項目設備設施移交管理工程技術檔案移交管理竣工資料移交管理3.4 、項目保修維護管理對工程保修期內(nèi)的各項保修與維護工作進行統(tǒng)一管理， 并進行統(tǒng)計分析， 以反映項目的工程質(zhì)量。3.5

11、 、項目總決算管理編制并審定項目的總決算報告， 并通過與項目的概預算進行比較分析， 確定項目決算是否達到總成本目標的要求。3.6 、項目驗收文檔及資料管理對項目驗收階段涉及的各類國家與行業(yè)的工程驗收標準規(guī)范、 各類技術文檔資料、各類竣工驗收資料等進行分類組織與管理，以方便用戶查詢。房地產(chǎn)工程項目管理系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設不僅極大提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力， 而且大大減少人力，提高效率，加快信息處理速度，提高信息的準確性和可靠性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)信息化可以通過輔助管理和輔助決策， 準確及時地把握市場信息， 從而獲得更多商機。 房地產(chǎn)企業(yè)信息化還可以提高企業(yè)對市場反應能力， 提高決策的正確性和預

12、見性， 從而大大提企業(yè)的市場競爭力。 所以， 我國房地產(chǎn)企業(yè)如何適應激烈的國際市場競爭，采用信息化技術武裝企業(yè)將是一條重要的途徑。因為信息技術可以使房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋功能得到改善， 使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方式得到改善。 目前， 從房地產(chǎn)的項目管理方面來說， 國外從項目的立項、設計、招投標、采購、施工、財務管理等方面采用的信息技術比較普遍，所帶來的效益很明顯。據(jù)統(tǒng)計，由于信息技術的實施，能降低項目的成本約10 15左右； 在傳統(tǒng)的物業(yè)銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀方面， 發(fā)達國家已建成傳統(tǒng)的物業(yè)銷售數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡系統(tǒng)， 擁有一個統(tǒng)一的綜合信息平臺， 用戶通過網(wǎng)上能查到所需物業(yè)的詳細資料， 并通過網(wǎng)上完成物業(yè)經(jīng)紀

13、的所有手續(xù)， 節(jié)省了房屋銷售的成本和經(jīng)紀費用。盟友萬通公司采用科學的、 先進的信息化手段， 構建一個房地產(chǎn)的電子商務平臺和目前流行的數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)，實現(xiàn)全面的信息化管理，使房地產(chǎn)開發(fā)公司具備"管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、業(yè)務創(chuàng)新" 的能力，拉開房地產(chǎn)企業(yè)之間的距離，在本質(zhì)上加強企業(yè)競爭優(yōu)勢，提升核心競爭力。主要模塊包括：一、文件收發(fā)管理對房地產(chǎn)部門的收文、 發(fā)文單據(jù)電子存儲， 使對外對內(nèi)的文件往來內(nèi)容、 時間、收發(fā)單位等清楚明確，以備將來快速查找，從細微處把握工程管理，減少自身紕漏。二、工程綜合信息管理通過對工程綜合信息的管理， 提高房地產(chǎn)部門的知識管理能力， 提高工作效率。 可把一

14、些不能在其他模塊歸類的信息存放于此，此處還有用戶可自由劃分文件類別功能。用戶可按照規(guī)定自建文件類別。三、施工前期文檔管理施工前期的準備工作對工程能否順利進展起決定作用。 此處對施工前期工作文檔進行存儲， 輔助業(yè)主監(jiān)督工程施工準備情況， 文件分類存放， 用戶按照自己的權限查看相應目錄的內(nèi)容。四、圖紙管理目前正式圖紙往往不能及時送達，引發(fā)準備圖和正式圖不同，圖紙歷次版本 變更等一系列問題。處理不好，就會給業(yè)主帶來不必要損失。利用微機實現(xiàn)圖紙 管理電子化非常有必要。五、招標管理招標是業(yè)主選擇工程項目實施單位的手段，招標給了業(yè)主優(yōu)選承包商的機會，是項目成功實施非常關鍵的一環(huán)， 但招標牽涉到合同編制資料

15、難查、 資審環(huán) 節(jié)多導致招標時間長、費用高等一些問題，信息化具有數(shù)據(jù)充分共享、信息及時 等優(yōu)勢，業(yè)主通過利用信息化輔助招標工作非常有必要。六、合同管理合同管理是企業(yè)在經(jīng)濟活動中保證企業(yè)利益的重要環(huán)節(jié)，應有條不紊、動態(tài)控制、掌握全局。系統(tǒng)應采用目錄樹結構，層次分明，文檔資料一目了然；分為 編輯合同、分析合同、合同支付等邏輯模塊；可生成多種報表供用戶使用。七、合同簽審管理通過此模塊完成合同的簽審、流轉(zhuǎn)管理。八、施工進度管理施工進度管理是對施工計劃文件匯總管理，使進度狀態(tài)明了清晰。九、質(zhì)量管理項目質(zhì)量是業(yè)主非常關心的問題，施工質(zhì)量控制由監(jiān)理主要管理，房地產(chǎn)部 門只是起監(jiān)督指導作用。故質(zhì)量管理同監(jiān)理數(shù)

16、據(jù)緊緊聯(lián)系起來。由監(jiān)理報送相關質(zhì)量數(shù)據(jù)，達到對質(zhì)量的內(nèi)業(yè)管理。從業(yè)主的管理需要出發(fā)，本模塊只涉及人、 材、物的資質(zhì)管理和重大的驗收記錄管理。十、物資管理對項目甲供材管理，包括物資前期尋價管理，供應商查詢，物資所屬供應商 查詢等。項目需求計劃和物資采購數(shù)量聯(lián)系，動態(tài)更新。十一、文檔管理對房地產(chǎn)部門的一些需要共享的文檔進行管理， 分為公共區(qū)和個人區(qū)兩個部 分?？尚行詧蟾骓椖坎邉澮簿褪欠康禺a(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資 決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有：(1) 項目概況；(2)

17、開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3) 市場分析和建設規(guī)模的確定;(4) 規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5) 資源供給；(6) 環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7) 項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究；(8) 開發(fā)建設計劃；(9) 項目經(jīng)濟及社會效益分析 ;(10) 結論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機會研究。 該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議， 即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)， 以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎， 尋找最有利的投資 機會。投資機會研究相當粗略， 主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 該階段投資估算的精確度為土 30%研究費用一月占總投資的0.2%0.8%。如果機會 研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。初步可行性研究， 亦稱“預可行性研究”。 在機會研究的基礎上， 進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 初步可行性研究階段投資估算精度可達土 20%所需費用約占總投資的0.25%1.5%。詳細可行性研究， 即通常所說的可行性研究。 詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行