東莞市場(chǎng)2014年1季度調(diào)查報(bào)告

1、東莞soho市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告small office home office產(chǎn)品定義：居住類與辦公類直譯是【小型辦公室、家庭辦公室】的意思實(shí)際上就是【家居辦公】SOHO：實(shí)質(zhì)是工作與生活不再明顯的分割，辦公與居家【合二為一】的生活方式接著思考的問題:SOHO在東莞發(fā)展如何？市場(chǎng)調(diào)研思路市場(chǎng)篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場(chǎng)soho及小戶寫字樓土地交易現(xiàn)狀 今年第1季度土地供應(yīng)面積合計(jì)225.55萬(wàn)，環(huán)比減少19.38%，同比增加63.14%。 商住地供應(yīng)面積73.28萬(wàn)，環(huán)比減少52.78%，同比增加175.09%土地供應(yīng)土地供應(yīng) 第1季度商住地供應(yīng)全部集中鎮(zhèn)區(qū)，其中大嶺山、虎門為主要供應(yīng)鎮(zhèn)，南城、

2、東城無(wú)新土地供應(yīng)。 局部鎮(zhèn)區(qū)頻繁推地，可看出鎮(zhèn)區(qū)政府推地的熱情度和借勢(shì)房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域的思路。土地交易現(xiàn)狀土地分布土地分布 價(jià)格方面，今年第1季度商住地成交樓面地價(jià)2523元/，環(huán)比上升1.32%，同比上升9.32%； 商住地成交單價(jià)5548元/，環(huán)比上升11.21%，同比下降1.79%。 3月東莞土地市場(chǎng)商住用地成交9宗，合計(jì)總成交面積約40.28萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲209.23%，同比上漲269.28%，合計(jì)成交總金額23.31億元。土地交易現(xiàn)狀土地成交土地成交經(jīng)過3月土地交易的熱潮之后，4月掛牌土地僅有兩塊，且依舊是鎮(zhèn)區(qū)，市區(qū)無(wú)新地塊入市。土地交易現(xiàn)狀 第1季度商住用地成交主要集中在臨深片區(qū)

3、，對(duì)于深圳客戶外溢及區(qū)域日趨融合的情況，臨深片區(qū)開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)看好。 1季度吸引了碧桂園、保利、益田等知名房企加入奪地陣營(yíng)，成為最大的贏家。反觀本土房企，拿地更為慎重，入市較少。今年?yáng)|莞土地市場(chǎng)良好開局，土地維持活躍的供應(yīng)量，主今年?yáng)|莞土地市場(chǎng)良好開局，土地維持活躍的供應(yīng)量，主要幾點(diǎn)原因要幾點(diǎn)原因 去年?yáng)|莞樓市大豐收，開發(fā)商資金鏈較為寬松，有充裕資金儲(chǔ)備新地塊。 東莞政府在掃黃和土地財(cái)政的雙重壓力下，為緩解財(cái)政壓力，通過賣地增加財(cái)政收入、房地產(chǎn)和工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求更加明顯。 短期的市場(chǎng)低迷，不影響開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期信心，開發(fā)商保持一定的拿地?zé)崆椤Ｌ貏e是實(shí)力較為雄厚的外來(lái)

4、品牌開發(fā)商，積極擴(kuò)張?jiān)跂|莞市場(chǎng)的市場(chǎng)份額。 但進(jìn)入3月商住地供應(yīng)量出現(xiàn)大幅回落，原因之一有信貸收緊和外圍城市的降價(jià)潮，引發(fā)客戶觀望，樓盤銷售不順暢，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。土地交易小結(jié)市場(chǎng)調(diào)研思路市場(chǎng)篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場(chǎng)soho及小戶寫字樓政策環(huán)境政策層面：全國(guó)兩會(huì)提出“雙向調(diào)控”分類指導(dǎo)“3“3月全國(guó)兩會(huì)期間，政府提出月全國(guó)兩會(huì)期間，政府提出“雙向調(diào)控雙向調(diào)控”分類指導(dǎo)，著重依靠市場(chǎng)自身調(diào)分類指導(dǎo)，著重依靠市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)作用。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房節(jié)作用。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持

5、續(xù)健康發(fā)展。供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！庇^點(diǎn)：針對(duì)此次政府首次提出宏觀調(diào)控差別化，業(yè)內(nèi)較為普遍的看法是，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更加市場(chǎng)化。 如對(duì)于高庫(kù)存的一二線城市，預(yù)售證審核會(huì)更加嚴(yán)格，控制市場(chǎng)供應(yīng)，此前限購(gòu)限貸的調(diào)控政策將有所松綁，拉動(dòng)成交消化庫(kù)存。 近期多地城市正在醞釀限購(gòu)政策有所松綁，以及二套房貸門檻降低，也是一個(gè)信號(hào)。 對(duì)于供應(yīng)偏緊或發(fā)展較為穩(wěn)健的城市，仍會(huì)放開供應(yīng)，滿足市場(chǎng)需求。 東莞站位二三線城市之間，其房?jī)r(jià)呈理性溫和上漲，區(qū)域市場(chǎng)需求較為旺盛，樓市發(fā)展比較健康，那么出臺(tái)利空政策的可能性小，政策利好市場(chǎng)將趨平穩(wěn)發(fā)展。政策解讀政策環(huán)境東莞層面：東莞市2014

6、年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃4月9日全市公布“GD P“GD P的增速毫無(wú)懸念秉持了年初的增速毫無(wú)懸念秉持了年初9%9%的目標(biāo)，東莞特約研究員、中山大學(xué)教授林江評(píng)的目標(biāo)，東莞特約研究員、中山大學(xué)教授林江評(píng)價(jià)指標(biāo)制定整體樂觀，固定資產(chǎn)投資總額整體搜索與國(guó)家價(jià)指標(biāo)制定整體樂觀，固定資產(chǎn)投資總額整體搜索與國(guó)家“穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)”的要求一致，但失的要求一致，但失業(yè)率預(yù)期增高、人均收入預(yù)期降低等數(shù)據(jù)，也體現(xiàn)市里從上到下還是繃緊了業(yè)率預(yù)期增高、人均收入預(yù)期降低等數(shù)據(jù)，也體現(xiàn)市里從上到下還是繃緊了“危機(jī)感危機(jī)感”這條神經(jīng)。這條神經(jīng)。政策解讀生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資比例失業(yè)率預(yù)期對(duì)比東莞市2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)

7、和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃主要指標(biāo)GDP：保持9%的增長(zhǎng)速度，堅(jiān)持“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)不改變。人均生存總值：7.8的增長(zhǎng)與生產(chǎn)總值的增幅差了1.2個(gè)百分點(diǎn)，差距較大，其中有今年開放“單獨(dú)二胎”政策帶來(lái)的人口增幅影響。固定資產(chǎn)：與去年相比，降幅明顯，對(duì)外釋放了政府要給房地產(chǎn)降溫的信息。失業(yè)率：失業(yè)率預(yù)期上漲，表露政府“危機(jī)感”管理。政策解讀市場(chǎng)調(diào)研思路市場(chǎng)篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場(chǎng)soho及小戶寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀2014年第一季度東莞樓市:“量跌價(jià)穩(wěn)”，成交量同比減36%，房?jī)r(jià)同比漲7%2014年第一季度東莞一手住宅新增供應(yīng)面積約84.4萬(wàn)平方米，同比減10%,在歷史上屬于供應(yīng)低潮.2014年第一季度東莞一手住

8、宅簽約面積約98.51萬(wàn)平方米，同比大幅減少35%，在過去的8年間同期排名第五。2014年第一季度東莞一手住宅簽約均價(jià)約9153元/平方米，同比上漲7%，漲幅超過2012年和2013年同期。截至3月31日東莞一手住宅庫(kù)存面積約456萬(wàn)平方米，連續(xù)2個(gè)月回落。如按照2013年月均63萬(wàn)平方米消化速度，消化庫(kù)需7.2個(gè)月。4月份，預(yù)計(jì)有29個(gè)新盤上市，開發(fā)商加快推盤，市場(chǎng)將迎來(lái)推盤高峰期。市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域分化較嚴(yán)重，臨深片區(qū)鳳崗和塘廈兩鎮(zhèn)成交占全市比重兩成1季度成交的區(qū)域界限明顯，呈現(xiàn)臨深片區(qū)火熱，而其他片區(qū)偏冷的情況。鳳崗、塘廈是1季度的成交冠軍兩證成交量占了東莞20%，南城排名第三。2014年第一

9、季度東莞成交量的大幅萎縮，主要有以下幾點(diǎn)原因： 1.去年基數(shù)較高。2.全國(guó)市場(chǎng)觀望。春節(jié)后少數(shù)城市少數(shù)樓盤價(jià)格下降，在媒體的大肆渲染下，在全國(guó)掀起觀望潮3.第一季度新增供應(yīng)較少，需求的釋放受到制約。4.房貸政策的緊縮，抑制部分住房需求。5.東莞“掃黃”使市場(chǎng)對(duì)東莞經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生悲觀情緒。市場(chǎng)解讀觀點(diǎn)：1、經(jīng)過走訪了解到目前二手市場(chǎng)價(jià)格堅(jiān)挺，但從春節(jié)之后，成交量明顯下降，預(yù)計(jì)若4月份仍為解決市場(chǎng)銷售困局，7、8月份二手市場(chǎng)將會(huì)有新一輪的價(jià)格松動(dòng)。2、目前已上市的樓盤較為火熱的營(yíng)銷策略是采取“低首付、免息還首付低首付、免息還首付”、“加大折扣力度加大折扣力度”、“二三級(jí)聯(lián)動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)”“”“電商聯(lián)動(dòng)電商

10、聯(lián)動(dòng)”等策略。但規(guī)模較小，氛圍不夠熱烈，市場(chǎng)的反應(yīng)也較為平淡。3、關(guān)于新盤上市方面，原計(jì)劃三月底開盤的萬(wàn)科金悅香樹、幸福公館、漢唐蜜園等市區(qū)樓盤，已延期，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在四月中下旬。從延期開盤的信息可了解到，目前樓盤蓄客量不足，開發(fā)商對(duì)定價(jià)及市場(chǎng)仍未有十足把握。4、經(jīng)踩盤了解，目前城區(qū)的房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，但是利用低首付、送管理費(fèi)等活動(dòng)力度加大，價(jià)格有松動(dòng)的跡象。目前銀行貸款政策依舊緊張，市場(chǎng)普遍利率為上浮10%，且上半年成交的房子要下半年才能放款，利率依舊不穩(wěn)定，仍有上浮的趨勢(shì)。 促銷廣告促銷廣告市場(chǎng)調(diào)研思路市場(chǎng)篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場(chǎng)soho及小戶寫字樓東莞SOHO個(gè)案我們通過相似案例來(lái)解讀東

11、莞【SOHO產(chǎn)品特征】繼而找尋本項(xiàng)目【SOHO的市場(chǎng)走向】萬(wàn)達(dá)財(cái)富soho中信協(xié)和大廈 希爾頓廣場(chǎng) 萬(wàn)科soho 天利中央公寓萬(wàn)達(dá)財(cái)富sohoA區(qū)：購(gòu)物中心、步行街B區(qū)：超五星酒店、甲A寫字樓soho+底商基本信息萬(wàn)達(dá)財(cái)富sohosoho戶型36-59，1-4層為底商，5-18層為soho產(chǎn)品，依靠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的強(qiáng)大配套做支撐財(cái)富soho為綜合體項(xiàng)目的輔助性產(chǎn)品，僅有兩棟。主力產(chǎn)品為萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店及甲A寫字樓。項(xiàng)目位置為東城副中心位置，周邊配套日漸完善。萬(wàn)達(dá)依托自身強(qiáng)大的物業(yè)配套打造商業(yè)核心圈，預(yù)計(jì)15年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將全面營(yíng)業(yè)，將為其物業(yè)引來(lái)溢價(jià)高峰期。地鐵即將開通，且項(xiàng)目本身地處東城中路與

12、東縱路交匯處，交通便利，地鐵的開通將加速該區(qū)域的發(fā)展。戶型為36-59，可注冊(cè)可居住，采用酒店式管理。其品牌知名度為產(chǎn)品帶來(lái)一定的價(jià)格支撐。萬(wàn)達(dá)財(cái)富sohoSOHO產(chǎn)品特征總結(jié)：區(qū)域：東城中心、軌道交通沿線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯定位：綜合體項(xiàng)目中的【輔助性產(chǎn)品】功能：集合居住、辦公的功能（可注冊(cè)）產(chǎn)品：3659無(wú)挑高精裝產(chǎn)品客戶：以泛區(qū)域客戶為主，投資客戶占絕大多數(shù)中信協(xié)和大廈基本信息中信協(xié)和大廈首個(gè)“新商務(wù)”創(chuàng)業(yè)中心。由住改“商”，改變土地性質(zhì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)注冊(cè)，二手溢價(jià)57%協(xié)和大廈原為公寓，是由住改商，外立面依舊保持公寓設(shè)計(jì)。地處東莞大道邊上，與一眾寫字樓比肩而立，共享交通資源，但距離地鐵較遠(yuǎn)，未能依托城軌拉動(dòng)未來(lái)溢價(jià)。戶型從45、65、95，可拼可合，采用寫字樓管理模式，可注冊(cè)，但物業(yè)規(guī)定不可居住。推盤賣點(diǎn)：東莞首個(gè)新商務(wù)創(chuàng)業(yè)中心、首個(gè)配備500奢華大堂的寫字樓、首個(gè)配備5000商務(wù)會(huì)館的寫字樓、首個(gè)配備千萬(wàn)級(jí)體育公園的寫字樓、首個(gè)3G全覆蓋的寫字樓、首個(gè)由銀行向企業(yè)提供綠色融資渠道的寫字樓。希爾頓廣場(chǎng)