萬科物業(yè)房屋公共部位及設(shè)施維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)新

1、1 目的規(guī)范維修設(shè)備設(shè)施管理，明確巡檢范圍、內(nèi)容、養(yǎng)護和維修標(biāo)準(zhǔn)及要求。2 適用范圍適用于萬科物業(yè)管理有限公司所管轄范圍內(nèi)的所有公共部位的設(shè)施養(yǎng)護3 管理方法序號項目維修保養(yǎng)內(nèi)容工作要求1智能化系統(tǒng)可視及門禁1. 門禁、鎖具開關(guān)靈活、延時正常，呼叫業(yè)主及中控室正常（電源、按鍵、通話效果、外觀）控制中心能與住戶家清晰對講，單元門與中心和住戶對講效果良好；2. 中控室內(nèi)顯示器、監(jiān)視矩陣、管理中心電腦設(shè)備每月一次進行檢查保養(yǎng)；3. 門禁、監(jiān)控、三表、安防軟件數(shù)據(jù)庫的每月一次定期進行備份，防止遇到計算機被病毒感染后，數(shù)據(jù)庫資料丟失情況的發(fā)生。4. 控制中心備有監(jiān)控鏡頭分布清單以及每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡

2、頭清單；對監(jiān)控鏡頭每月清潔保養(yǎng)一次，對效果不好的進行調(diào)整；5. 每季度對視頻接口進行保養(yǎng)，確保接觸良好，對視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、控制臺等安防設(shè)備進行保養(yǎng)，檢查錄像帶或硬盤錄像的效果；6. 苑門、單元門運行穩(wěn)定，沒有異常噪音，開門停留時間合理；每月對電子鎖進行一次普查，檢查靈活性、失電狀態(tài)能順利開門；刷卡器上的標(biāo)識清晰，在刷卡器失靈情況下可以控制門正常開啟； 7. 每季度對園區(qū)內(nèi)弱電井進行檢查，發(fā)現(xiàn)有積水及時清除；8. 停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿上裝有防撞膠墊。道閘旁邊有防止行人通行的警示標(biāo)識；紅外線防越周界紅外線報警設(shè)有鏡頭的，在觸動

3、報警時要求能自動對報警地點進行錄像并將監(jiān)視器定格在報警位置；技術(shù)員每周對紅外報警進行一次檢查，測試靈敏度，防止綠化等植物阻擋紅外對射；監(jiān)控探頭外觀完好、攝功能正常無抖動、調(diào)焦距正常、畫面清晰刷卡控制道閘外觀良好、開關(guān)起落正常、變速箱無雜音、定期加齒輪油、更換皮帶智能井井內(nèi)無積水、井道干凈、無鼠害，定期放鼠藥智能分線箱保持干燥清潔、鎖具完好、防水性能好、關(guān)好箱蓋2噴泉及水景系統(tǒng)運轉(zhuǎn)部分噴頭高度、角度正常、水位池內(nèi)水位高低正常，水泵聲音大小適宜、水池內(nèi)保持不丟水管線水泵及管線固定完好、水泵循環(huán)時流量正常無堵塞現(xiàn)象、電源電源線無老化、絕緣層無破損水泵無漏電的安全隱患、無噪音、運行正常；表面漆面完好無

4、嚴(yán)重銹蝕排污部分排污泵排污泵無漏電的安全隱患、無噪音、運行正常；表面漆面完好無嚴(yán)重銹蝕電源電源線無老化，布線規(guī)整控制部分掛鎖完好，標(biāo)識清晰、手動、自動運行正常綠化用水灌溉部分供水水泵水泵固定牢固井蓋井蓋、水池和泵房蓋板固定牢固控制閥門閥門關(guān)閉完好，潤滑良好開關(guān)靈活操作標(biāo)識操作規(guī)程上墻，部件標(biāo)識清晰明確、油漆完好3載人電梯系統(tǒng)電梯主體部分1. 電梯運行噪音能夠滿足規(guī)范，不影響業(yè)主正常生活2. 電梯開門靈活，無卡、擦聲音，雙側(cè)安全觸板動作靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓；電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200300牛頓范圍內(nèi)；電梯平層準(zhǔn)確，誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)；3. 轎廂通風(fēng)，

5、風(fēng)機無異常噪音，不直吹頭頂；轎箱內(nèi)照明良好光線柔和。內(nèi)部監(jiān)控探頭從監(jiān)控中心可以看清乘客面孔；轎廂照明停電后至少維持半小時照明供電；4. 電梯舒適性好，增速、減速平穩(wěn)，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響；在行駛過程中轎箱沒有明顯晃動，箱門沒有晃動而產(chǎn)生的撞擊聲；5. 轎箱內(nèi)緊急對講使用方便可靠，有相應(yīng)標(biāo)識；按鈕面板整潔，字跡清晰；機房部分室內(nèi)照明、通風(fēng)、溫濕度良好、機房內(nèi)與轎箱呼叫、通話正常；機房環(huán)境潔凈、標(biāo)識，安全標(biāo)線明確，電梯運行正常；電梯井道低坑部分部件安裝牢固，檢修、應(yīng)急電源和照明正常。保持現(xiàn)場環(huán)境清潔。4園區(qū)照明系統(tǒng)路燈部分外觀無破損、無掉漆、燈桿固定牢固、正常使用暖色光源；電

6、源電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能草坪燈部分外觀底座牢固、正常使用暖色光源、無掉漆、無銹蝕電源電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能車庫內(nèi)日光燈應(yīng)急燈部分節(jié)能、牢固應(yīng)急燈充放電正常園區(qū)內(nèi)景觀射燈外觀正常照明、燈體及表面完好電源電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能照明控制箱部分電源接線牢固、無灰塵；遠(yuǎn)離易燃易爆、潮濕和具有腐蝕元氣件氣體和液體的位置5園區(qū)公共設(shè)施垃圾箱、果皮箱木板無松動、表面油漆完整、無開裂現(xiàn)象；箱蓋開關(guān)靈活無噪音開焊現(xiàn)象。健身娛樂設(shè)施兒童娛樂設(shè)施油漆完整、螺絲無松動、無開焊、標(biāo)識提示清晰室外健身器材使用時間標(biāo)識明確、標(biāo)注維護責(zé)任人、沒有利角利邊沒有部件脫落、

7、斷裂、倒塌隱患保證設(shè)施正常使用功能、無安全隱患休閑桌椅無開焊、松動、木板脫落掉漆現(xiàn)象自行車架無損壞、掉漆、標(biāo)識清晰遮陽傘無破損、開關(guān)靈活、安裝牢固園區(qū)標(biāo)識無損壞、無掉漆、標(biāo)識清晰安裝牢固會所及運動中心會所及公共區(qū)域的各種設(shè)備、設(shè)施無破損，無利角；組合類器材活動部位連接可靠、無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護罩；音響、DVD、VCD、CD、功放、電視機、投影儀使用正常；烘手機定期保養(yǎng)沒有異常聲音；標(biāo)識清晰安裝牢固；6發(fā)電機房電瓶1. 有兩組啟動電池，啟動電池配置了浮充充電器；發(fā)電機電池電壓正常，連接端子牢固，沒有爬堿現(xiàn)象。兩套蓄電池至少每2個月輪流切換使用，備有符合要求的切換開關(guān)裝置，開關(guān)切換裝置應(yīng)該具有防

8、止同時閉合或同時斷開的連鎖裝置。2. 鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，應(yīng)及時補充電解液。蓄電池電解液適量，不應(yīng)露出極板；蓄電池不應(yīng)發(fā)生：外部短路、電壓失常、電極板膨脹、氣塞孔堵塞、電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)、嚴(yán)重爬堿等現(xiàn)象；酸性蓄電池經(jīng)常保持浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。 柴油柴油油箱室安裝防爆燈，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并儲油量不超過1000升，油箱上有透氣管，油箱、油管無滲漏；照明發(fā)電機室保持充分的照明度排煙和噪音污染1、 發(fā)電機啟動后各部件無異常聲響，無異常震動，柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，發(fā)電機輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。2

9、、 發(fā)電機排煙風(fēng)機能夠與發(fā)電機聯(lián)動并具有延時停止設(shè)置，運行時沒有異常聲音；3、 發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應(yīng)有隔降噪音措施。濕度計溫濕度適宜，表面保持干爽整體1、 發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘，發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。2、發(fā)電機每周至少進行一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄； 3. 正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置，每月啟動試運行一次，每次運行時間為8-12分鐘。當(dāng)月已經(jīng)正常運行超過12分鐘的可不做試運行。4. 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V255V。5

10、. 發(fā)電機具有防止向電網(wǎng)反送電的裝置；7房屋主體外立面部分外墻面、建筑小品外觀完好、整潔；貼面的墻磚無起鼓無脫落、玻璃幕墻無破損、涂料無脫落；空調(diào)架安裝有序整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患；外墻裝飾無破損或污跡；屋面部分瓦牢固無裂紋、避雷設(shè)備完整、每年春季開凍后，應(yīng)對屋面和雨水檐溝進行一次清掃。組織排水部分排水管通暢、無滲漏、無堵塞，管道接口完整、無傾斜、管卡牢固路面部分平整無積水、無破損地磚、路邊整齊、無缺口。樓道及公共部位地面無水浸，無變色現(xiàn)象；標(biāo)識部分單體棟號有明顯標(biāo)志、小區(qū)主入口處有總平面圖；小區(qū)入口處及主要路口有指引標(biāo)識；便民設(shè)施部分打氣筒保證打氣筒無丟失，無損壞、保持正常使用狀態(tài)、定期清理

11、灰塵、定期維修、注油、部件完好，無缺損業(yè)主方便車安全靈活、無噪音保證正常使用、標(biāo)識清晰雨傘和雨傘架正常使用、傘架牢固、標(biāo)識清晰樓道單元門部分門鎖單元門鎖無松動，刷卡正常電控機械鎖具無異常的發(fā)熱現(xiàn)象靈機電控鎖具二次關(guān)閉無阻礙開關(guān)靈活玻璃玻璃完整、密封條完整、壓條牢靠閉門器閉門器無脫落、開關(guān)時AB行程勻速行進、關(guān)閉時無摔門現(xiàn)象天地插開關(guān)靈活、安裝牢固防火門部分閉門器開關(guān)靈活、刷卡系統(tǒng)正常、關(guān)閉時無摔門現(xiàn)象玻璃無破損、膠條完整磁力鎖安裝牢固、開關(guān)、刷卡開啟正常鐵藝部分無掉漆、無開焊、無松動、無變形安裝牢固樓梯樓梯鐵藝表面油漆平滑，無銹蝕；邊角整齊，無劃傷行人的安全隱患；無破損扶手無松動、無掉漆、無損

12、壞；無裂逢、表面光滑車庫搖控門電源供電電源穩(wěn)定、保持正常起落電機正常運行、無噪音門滑道保持固定、定期加潤滑油感應(yīng)線圈無外露、感應(yīng)正常卷簾門板折葉固定牢固、螺絲無松動、開關(guān)門時無異常響聲、無變形管道井部分水表無漏水、旋轉(zhuǎn)正常，遠(yuǎn)傳線連接完好閥門開關(guān)靈活，無滲漏管道井門必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關(guān)靈活電氣井部分電氣井門電氣井必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；溫濕度適宜，無積水、表封完好、箱鎖完好、無積塵電氣井門必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關(guān)靈活車庫消防消防噴淋部分閥門開頭靈活、無滲漏儀表無損壞、指示準(zhǔn)確管道無滲漏、漆面完整、水流方向指示正確完整閥門井無積水，閥

13、門開關(guān)靈活水泵結(jié)合器無滲漏、漆面完整水箱閥門浮球閥開關(guān)靈活、無滲漏、水箱無滲漏、漆完整車庫送風(fēng)機風(fēng)機及管道風(fēng)機運轉(zhuǎn)良好，無異常聲音，風(fēng)道完整、無開裂、百葉完好、無掉葉，開焊、銹蝕現(xiàn)象消防感應(yīng)控制設(shè)備1. 溫感、煙感、手動破玻璃按鈕、濕式報警閥、水流指示報警器、消防報警對講等報警設(shè)備能夠正常報警；項目應(yīng)建立煙感、溫感地址碼清單，并和實際情況相符；2. 消防控制中心能夠?qū)ο辣?、防火卷簾門、抽風(fēng)機、送風(fēng)機等設(shè)備進行控制。抽風(fēng)機、送風(fēng)機運轉(zhuǎn)良好，噪音在正常范圍內(nèi)；各處送風(fēng)閥、排煙閥能夠控制開啟；3. 消防廣播、消防警鈴能夠發(fā)揮作用，高層大廈各樓層和消防通道按規(guī)定設(shè)有疏散指示（疏散圖）；在停電的情況下

14、應(yīng)急燈能夠正常發(fā)光。設(shè)備房滅火系統(tǒng)經(jīng)過人工操作能夠發(fā)揮作用；4. 消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓系統(tǒng)、消防報警主機、消防聯(lián)動柜等主要消防設(shè)備每周進行一次巡查；對消防水管進行一次泄壓試驗，確保消防穩(wěn)壓泵能夠自動啟動和停止，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄；5. 消防水泵、噴淋水泵每兩個月試運行一次，控制系統(tǒng)工作穩(wěn)定，電機啟動正常，水泵不漏水，主回路沒有跳閘、打火和異常噪音。保障發(fā)生火警后消防控制中心能夠控制消防泵和噴淋泵啟動并具有防止誤動作的措施。消防管網(wǎng)設(shè)置有防止消防水過壓的措施。6. 小區(qū)內(nèi)水泵結(jié)合器標(biāo)明是供應(yīng)消火栓還是供應(yīng)噴淋，是供應(yīng)高區(qū)還是供應(yīng)低區(qū)。消火栓箱門靈活完好；7. 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，

15、各種模塊處在良好工作狀態(tài)，設(shè)施功能完備無損壞。8. 噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。9. 報警控制器需要有備用電源，保證停電狀態(tài)下的系統(tǒng)正常報警顯示。穩(wěn)壓水箱消防管道內(nèi)水壓滿足對建筑最高樓層實施滅火的要求。穩(wěn)壓水箱沒有漏氣漏水現(xiàn)象，壓力顯示正確。在瀉壓低于消防最低水壓的情況下穩(wěn)壓系統(tǒng)能夠自行啟動穩(wěn)壓；8給排水系統(tǒng)排水部分井蓋無缺損、漆完整、井內(nèi)無堵塞物雨水井每年至少清理兩次，雨水管道、污水管道每年至少兩次開蓋檢查通暢程度，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清理。住戶排水主管部位每年疏通一次并記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。雨水篦子無斷裂，油漆完好，無堵塞雨水井井內(nèi)無雜物給水部分1

16、、 采用變頻供水的，變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負(fù)0.03MPA范圍內(nèi)；2、 泵房必須進行關(guān)閉鑰匙由中控指進行統(tǒng)一管理，在入口處加設(shè)防鼠板。水箱有總?cè)莘e標(biāo)識，設(shè)置有高水位、低水位報警箱；水質(zhì)定期有符合國家要求的檢測報告；3、 各種管道無滲漏水，標(biāo)識清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋；設(shè)有漏水后防止水噴射到控制柜上的措施；4、 各種水泵沒有異常聲音，無異常震動，潤滑正常；止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關(guān)閉，給水自動控制閥門能正常工作； 5、 各壓力表指示正確，控制壓力表能正確動作；9采暖采暖井井蓋無缺損、漆完整

17、、閥門儀表狀態(tài)良好、保溫層無破損管道、暖氣片無滲漏、漆完整、保溫層完好標(biāo)識清晰自動排氣閥無滲漏、狀態(tài)良好、無銹蝕壓力表各壓力表指示正確，控制壓力表能正確動作，表內(nèi)未進水；4、設(shè)備房的管理標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容設(shè)備房配置：1. 無人值守的設(shè)備房必須加鎖，控制中心必須留有所有設(shè)備房的鑰匙。2. 所有設(shè)備房地面應(yīng)平坦、干燥、防滑，墻面應(yīng)平整、干燥；地面、墻面整潔，無積塵；3. 噪音和振動可能影響住戶的設(shè)備房應(yīng)該有保證住戶不受影響的隔音減震措施。 4. 所有使用中的設(shè)備房應(yīng)配備應(yīng)急燈，滅火器應(yīng)按照每15平方米配置1個2公斤滅火器的數(shù)量配置，滅火器應(yīng)設(shè)置穩(wěn)固，其標(biāo)識必須朝外；5. 操作作業(yè)指導(dǎo)書和維修作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)上墻

18、；控制中心、配電房、電梯機房、電腦機房等對溫度、濕度有較高要求的設(shè)備房應(yīng)配置干濕溫度計；6. 設(shè)備房中重要設(shè)備上端有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上方加裝喇叭口、擋板等設(shè)施。設(shè)備房標(biāo)識：1. 配合地產(chǎn)公司完善所有設(shè)備房標(biāo)識，設(shè)備房門上應(yīng)有“機房重地，非請勿進”提示；2. 設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。管道要有流向標(biāo)識；操作有危險的設(shè)備、部件要有“危險！勿靠近！”、“危險！勿操作！”等警示標(biāo)識。3. 多臺同型號的設(shè)備應(yīng)進行編號管理并在設(shè)備上懸掛編號標(biāo)識；4. 設(shè)備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、柜應(yīng)有顯示其名稱、作用及責(zé)任人的標(biāo)識；設(shè)備房環(huán)境：1. 設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，溫度40攝氏度以下，相對濕度80%以下；2. 嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品，工具、用品擺放整齊；停水、停電、停氣、停止供熱1. 突發(fā)性（包括市政）停水、停電、停氣、停止供熱必須及時查明原應(yīng)，確定恢復(fù)時間，統(tǒng)一信息口的口徑向住戶說明情況并張貼書面的情況說明；2. 計劃性停水、停電、停氣、停止供熱的，市政性質(zhì)的在接到通知后當(dāng)天通知住戶，非市政的必須提前三天通知住戶并做好解釋工作；3. 停電后要按