物業(yè)管理基本制度與政策概述

1、感 謝 大家在過去十年中曾給予我的大力支持和幫助！ 物 業(yè) 管 理基本制度與政策馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委學(xué)習掌握物業(yè)管理基本制度與政策的必要性 為什么物業(yè)管理培訓(xùn)要開設(shè)基本制度與政策這節(jié)課？ 這節(jié)課能給你們帶來什么？ 對你們目前的工作有什么幫助？ 知法才會用法，處理事情才會有條理、有底氣，做到心中有數(shù) 第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要; 第二、是日常工作開展的需要。第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要 一、俗話說，物業(yè)管理是大籮筐，什么都往里裝。可是，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？ -1、什么是物業(yè)管理？2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？3、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾

2、裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？4、對物業(yè)區(qū)域的安全防范的承擔什么責任義務(wù) ？-安徽省物業(yè)管理條例5、違約責任。-最高院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第3條。 二、大家都知道，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛多。那么為什么多？這其中深層次原因是什么？那么如何避免？如何處理 ？-（人大調(diào)研）除了業(yè)主的需求千差外別以外，建筑物區(qū)分所有權(quán)往往是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。 -了解物權(quán)法第6章和司法解釋。 三、物業(yè)管理綜合服務(wù)涉及面廣，涉及的部門、政策法規(guī)也多，什問題該向什么部門反映，你是否一一清楚？-馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法第二、是日常工作開展的需要不僅是規(guī)范化服務(wù)、提升水平的需要，也是企

3、業(yè)經(jīng)營的需要。我們來看看文件是怎么規(guī)定的？馬住建2010229號關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項目考評活動的通知二、申報條件 參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)無重大責任事故；未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴；一年內(nèi)未被市相關(guān)部門和單位通報批評并且符合下列條件的。 1、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積4萬以上，別墅區(qū)建筑面積1萬以上，大廈建筑面積1萬以上且非住宅建筑面積占60%以上。規(guī)劃總建筑面積8萬以上分期建設(shè)的項目，已建成交付使用面積應(yīng)占總規(guī)劃面積50%以上。 2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化管理一年以上，且入住率或使

4、用率達80%以上。本節(jié)課的主要內(nèi)容 一、物業(yè)管理政策框架體系（系統(tǒng)回顧和整理） 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（線） 三、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（面） 四、法規(guī)文件解讀（點） 五、案例分析（穿插講）一、物業(yè)管理政策框架體系 中華人民共和國憲法-它是國家的根本大法，是我國一切法律、法規(guī)的母法。其他法律、法規(guī)是憲法的子法。子法如與母法的內(nèi)容相違背，子法則無效。除了母法憲法之外，我們可以把其余一切法律、法規(guī)分為以下四大部門。即：（1）刑事；（2）民事；（3）經(jīng)濟；（4）行政。 中華人民共和國民法通則-民事 中華人民共和國合同法-經(jīng)濟 中華人民共和國物權(quán)法 中華人民共和國勞動法 中華人民共和國消費者權(quán)益保護

5、法法一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)1） 國務(wù)院物業(yè)管理條例 建設(shè)部前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 建設(shè)部住宅專項維修資金管理辦法 建設(shè)部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（原業(yè)主大會規(guī)程廢止） 建設(shè)部前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） 住建部物業(yè)承接查驗辦法 建設(shè)部電梯應(yīng)急指南一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)2） 建設(shè)部物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 建設(shè)部物業(yè)管理師資格考試實施辦法 建設(shè)部物業(yè)管理師資格認定考試辦法 建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 建設(shè)部關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知 國家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 國家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定

6、一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)3） 國家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 國家稅務(wù)總局 勞動和社會保障部關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策具體實施意見的通知 安徽省物業(yè)管理條例 安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)4）安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省發(fā)展和改革委員會安徽省財政廳安徽省人力資源和社會保障廳安徽省地方稅務(wù)局安徽省物價局安徽省國家稅務(wù)局共同發(fā)布一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)5） 馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 馬鞍山市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實施意見 關(guān)于實行物業(yè)管理項目經(jīng)理責任制的通知 關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項目考評活動的通知 關(guān)于實行新建住宅交付使

7、用核準制度的通知 馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費標準 關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)6） 馬鞍山市二次供水工程技術(shù)導(dǎo)則 馬鞍山居住小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)技術(shù)標準 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋一、物業(yè)管理政策框架體系 大家最熟悉的是以下幾個政策： 國務(wù)院物業(yè)管理條例 安徽省物業(yè)管理條例 馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法及兩個標準 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 物權(quán)法和兩個司法解釋 （以上將是講課重點）講解方式 點-有側(cè)重點地解

8、讀兩個法規(guī)文件 線-以一個項目整個管理流程為主線，從項目經(jīng)理工作實際出發(fā)，來梳理所涉及到的最基本的物業(yè)管理政策及其條款 面-從宏觀的層面上，追本求源，探究物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定 以一個項目為主線，幾個主要環(huán)節(jié)：從拿項目-到承接查驗交付接管-裝修管理-日常服務(wù)-退出管理 整個過程應(yīng)掌握的相關(guān)知識：1、關(guān)于招標方式2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分3、關(guān)于投標資格（項目規(guī)模與資質(zhì)等級） 4、關(guān)于招標投標有關(guān)程序及規(guī)定 5、關(guān)于標書編制6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 7、交付接管與承接查驗8、裝修管理與收費 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（續(xù)） 9、日常管理與收費10、業(yè)主大會成立1

9、1、創(chuàng)優(yōu)12、項目經(jīng)理考核13、資質(zhì)申報14、物業(yè)管理全覆蓋與安置房管理15、維修資金使用16、電梯管理和維修 17、退出管理1、關(guān)于招標方式馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法第四章 前期物業(yè)管理 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于3 個或者建筑面積5萬平米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 5萬至10萬平方米（含5萬和10萬）的項目，可以采用邀請招標的方式；住宅物業(yè)超過規(guī)劃總面積10萬平方米以上的項目應(yīng)當實行公開招標。 2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分安徽省物業(yè)管理條例 第十五條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主

10、大會。    物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行： （一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域； （二）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分  安徽省物業(yè)管理條例 （三）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域； （四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并

11、能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。    本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 安徽省物業(yè)管理條例 第十六條  新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。    物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主

12、管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 3關(guān)于投標資格（項目規(guī)模、資質(zhì)等級1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 第八條一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3關(guān)于投標資格（項目規(guī)模與資質(zhì)等級2）馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法第二十六條 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動應(yīng)當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。（備案后才可以投標）4、關(guān)于招標投標有關(guān)程序及

13、規(guī)定 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 第十二條公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。 實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 第十三條經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人

14、告知資格預(yù)審結(jié)果。 在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。 第十四條招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 第二十八條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。 評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 評標委員會的專家成員，應(yīng)當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。 與投標人有利害關(guān)

15、系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會。前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 第三十五條評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。 招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。（舉例） 5、關(guān)于標書編制（1）關(guān)于投標報價，收費等級標準和服務(wù)等級標準要質(zhì)價相符，譬如招標文件要求二級服務(wù)標準，那么投標報價就要在二級收費標準范圍內(nèi)報價，為有效報價。（2）關(guān)于人員配備，幾級標

16、準對應(yīng)不同的人員配備。 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費標準馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準一級一、基本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于40%。6、服務(wù)人員建議配置標準： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下； （3）秩序維護人員：人均管理建筑面積7000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下 （萬平方米4-5人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準二級 一、基本要求 5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家

17、規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于30%。 6、服務(wù)人員建議配置標準： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積16000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積20000平方米以下； （3）秩序維護人員：人均管理建筑面積9000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積11000平方米以下（萬平方米3-4人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準三級一、基本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于20%。6、服務(wù)人員建議配置標準：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積180

18、00平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下。（萬平方米3人左右）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準四級一、基本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于10%。6、服務(wù)人員建議配置標準：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積20000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積24000平方米以下；（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積13000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均

19、管理建筑面積15000平方米以下。 （萬平方米2-3人）6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費標準前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法安徽省物業(yè)管理條例馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 安徽省物業(yè)管理條例 第四十一條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。    前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束

20、力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法第三十二條 建設(shè)單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：（一）預(yù)售住宅商品房項目應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當在交付使用前完成。 建設(shè)單位應(yīng)當自招標結(jié)束之日起15 日內(nèi)，與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項目所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門登記后報市住建委備案。 7、交付接管與承接查驗物業(yè)承接查驗辦法 物業(yè)承接驗

21、收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應(yīng)當與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 1、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責、權(quán)、利。大家一定要重視（舉例）7、交付接管與承接查驗2、實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強建設(shè)與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責任。

22、二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細講解。 物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房移交以及環(huán)境驗收）兩部分 ，涉及到的政策有：建設(shè)部、省廳、市。主要看馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法第三十五條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)。（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、公用場地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水、電計量裝置；（二）在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣管道的鋪設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和

23、控制裝置；（三）電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè)；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料；（二）

24、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，電梯設(shè)備還需提供出廠制造資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地設(shè)施設(shè)備清單；（五）園林施工圖紙及樹種清單； （六）業(yè)主名冊；（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法第三十三條 實行物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)經(jīng)營性用房備案制度 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當向市縣物業(yè)管理主管部門辦理小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營性用房的備案。第三十四條 物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營性用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定： （一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5 萬平方米（含）以下的，按照不少于建筑面積100 平方米配置物

25、業(yè)服務(wù)用房。 （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25 萬平方米（含）以下，按照物業(yè)總建筑面積2配置，總建筑面積超過25 萬平方米的，超過部分按1的標準配置物業(yè)服務(wù)用房。 （三）物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積1.2的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法（四）農(nóng)民安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積8比例在規(guī)劃定位商業(yè)用房中配置。（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當在地面以上，一般安排在住宅中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房原則上在一層安排，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風、水、電通信的正常

26、使用功能，符合辦理權(quán)屬登記條件。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。其中，業(yè)主委員會辦公用房面積不低于20 平方米。 物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的配置比例，土地行政主管部門在出讓土地時應(yīng)予以明確。 建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房不得收取任何費用。8、裝修管理與收費 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令第110）關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知 關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定安徽省物業(yè)管理條例8、裝修管理與收費關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對普通住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進行清運，按建筑面積每平方

27、米2.50元向業(yè)主（物業(yè)使用人）收取清運費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主和裝修施工人員收取裝飾裝修管理費，更不得變換名目收取類似其他形式的服務(wù)費、工本費和保證金等費用。2、別墅和非住宅房屋裝修垃圾清運費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。8、裝修管理與收費關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定 2004年，市物價局印發(fā)了關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定，市物價局會同市房地產(chǎn)管理局于1998年印發(fā)的馬鞍山市城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法第十七條，物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，可通過協(xié)議收取每戶8001000元的裝修保證金的規(guī)定停止執(zhí)行。今后，物業(yè)管理公司再收取房屋裝修保證金屬價格違法行為，市物價部門將依

28、法予以查處。8、裝修管理與收費 對區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？ 安徽省物業(yè)管理條例第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導(dǎo)和監(jiān)督。    業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當：(1)履行告知義務(wù)(2)履行制止義務(wù) (3)履行報告義務(wù)9、日常管理與收費馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費標準是作業(yè)手冊。最高人民法院關(guān)

29、于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 第五條（明晰了各部門的職責）規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、價格、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當按照各自職責范圍，協(xié)同實施本辦法。 （一）規(guī)劃行政主管部門。負責新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設(shè)施的配置，依法協(xié)助認定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)。 （二）城管行政執(zhí)法部門。負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進行查處。 （三）環(huán)保行政主管部門。負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法

30、進行查處，對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處理。馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 （四）公安行政主管部門。指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，幫助指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛以及易燃易爆物品的管理，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。 （五）價格行政主管部門。負責制定全市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則及相關(guān)政策規(guī)定，負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理，受理業(yè)主委員會和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)收費的投訴，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格違法行為。 （六）工商行政主管部門。在審查企業(yè)（公司）、個體工商戶在設(shè)立（開業(yè)）或住所（經(jīng)營場所

31、）變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除核驗其提交的住所使用證明外，還應(yīng)當核驗其提供的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明。 （七）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門。負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，督促物業(yè)企業(yè)或使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為 馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)： （一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平； （二）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護等服務(wù)； （三）按照合同約定聘用專門人員維護小區(qū)公共秩序和做好小區(qū)安全防范工作，經(jīng)常開展對業(yè)主

32、的防火、防盜宣傳； （四）按照合同約定，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備進行管理，委托有資質(zhì)單位對電梯進行保養(yǎng)與定期檢驗； （五）接受業(yè)主、業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理； （六）按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費收支情況； （七）勸阻違章搭建、亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營、毀壞綠地或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門； （八）協(xié)助街道、社區(qū)做好便民服務(wù)和開展社區(qū)文化活動； （九）按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在90 日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政

33、府；馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 第四十條 物業(yè)服務(wù)必須符合馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準。 第四十一條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶家庭，其物業(yè)服務(wù)費用由縣、區(qū)人民政府承擔。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負責交納。 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費用，

34、由業(yè)主全額交納。 新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務(wù)費。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列共用部位、共用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變： （一）物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營性用房； （二）門衛(wèi)室、監(jiān)控室、共用走廊； （三）按規(guī)劃配套建設(shè)使用的公用非機動車車庫、露天機動車位； （四）公共綠化、道路、場地； （五）建設(shè)單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的其它配套設(shè)施； （六）其它依法歸全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備

35、。兩個物業(yè)管理司法解釋 司法解釋是最高司法機關(guān)對司法工作中具體應(yīng)用法律、法規(guī)問題所作的解釋。 在進入司法訴訟程序中，這些司法解釋往往會起到關(guān)鍵性作用。因此，在進入具體的司法訴訟程序中，要特別關(guān)注這些司法解釋，進行仔細研究，以免由于不清楚司法解釋而喪失勝訴機會。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 （本司法解釋，第1-4條是關(guān)于合同，第5-7條是關(guān)于收費，第8-10條是關(guān)于合同終止。） 第三條 物業(yè)服務(wù)企

36、業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 對不履 行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔相應(yīng)的合同責任，而非法定 責任。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔責任有一個前提物件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。 未能履行包括根

37、 本不履行和不完全履行兩種情形。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和 不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔違約責任。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)和責任，除了條例和其他法 律法規(guī)的明文規(guī)定外， 來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔法律責任。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人

38、民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服

39、務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條（業(yè)主的認定） 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條 （露臺的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間

40、，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第三條 （共有部分的認定） 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯

41、、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 第四條 （外墻利用是否屬于侵權(quán)的認定） 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 第六條 （增設(shè)車位的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)

42、主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 第七條（其他重大事項認定） 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第八條 （建筑面積的確認）物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實

43、測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 第九條 （業(yè)主人數(shù)的確認）物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十條（住改非） 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害

44、、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條 （有利害關(guān)系的業(yè)主的認定）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。第十二條 （訴訟時效） 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員

45、會作出決定之日起一年內(nèi)行使。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十三條（哪些事項應(yīng)當公開） 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十四條 （擅自處置共有部分）建設(shè)單位或者其他行為

46、人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十五條 （損害他人合法權(quán)益的認定）業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱

47、的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。10、業(yè)主大會成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法（1成立條件）第十條 符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：（一）入

48、住率達50%以上的；（二）首批物業(yè)交付滿2 年，并且入住率超過30%的；（三）首批物業(yè)交付滿3 年的 （2首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費）第十一條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計小區(qū)的總戶數(shù)，按照每戶5 元的標準，在辦理“新建住宅符合交付使用條件證明書”前，一次性交由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管，?？顚Ｓ?，結(jié)余經(jīng)費轉(zhuǎn)該小區(qū)業(yè)主委員會管理。馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 （3會議形式）第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主本人簽字

49、，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主不參加會議也不委托代理人參加會議的，視為棄權(quán)。 （4重大事項決定）第十六條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法 （5業(yè)主委員會人數(shù)）第十八條 業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當是5-11 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員

50、會成員為5名，5 萬平方米以上、15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7 名，15 萬平方米以上業(yè)主委員會成員為9-11 名的單數(shù)。11、創(chuàng)優(yōu) 關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項目考評活動的通知 建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知12、項目經(jīng)理考核 關(guān)于實行物業(yè)管理項目經(jīng)理責任制的通知 一、基本規(guī)定 （一）物業(yè)管理項目經(jīng)理（以下簡稱項目經(jīng)理）是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)（含前期物業(yè)）合同約定委派的物業(yè)項目負責人。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受委托的物業(yè)管理項目委派項目經(jīng)理，一名物業(yè)項目經(jīng)理所管理的物業(yè)項目數(shù)量一般不得超過兩個。一名項目經(jīng)理同時管理兩個項目的，應(yīng)

51、當征得兩個項目合同甲方的同意，其管理物業(yè)總建筑面積不得超過二十萬平方米。 （三）項目經(jīng)理應(yīng)參加市住建委組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育并取得合格證書。（四）項目經(jīng)理應(yīng)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用并在市住建委登記注冊。 12、項目經(jīng)理考核 五、管理考核（一）市住建委負責全市物業(yè)管理項目經(jīng)理監(jiān)管與年度考核。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門負責轄區(qū)內(nèi)的項目經(jīng)理日常檢查、指導(dǎo)與考核。 （二）項目經(jīng)理的日常服務(wù)實績納入信用檔案管理。項目經(jīng)理本人以及所管項目獲得表彰獎勵等，在其業(yè)績信息中予以登記，發(fā)生違法違規(guī)行為經(jīng)查證屬實的，在其不良信息中予以登記。 （三）物業(yè)管理項目經(jīng)理考核評分采取扣分制。依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴重程

52、度，扣分類型分為1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8種分值。（四）以周期為評分機制，一周期為12個月。在一個評分周期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)管理項目經(jīng)理的評分情況，依照以下方式處理：13、資質(zhì)申報 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。第四條國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

53、，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 （一）一級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 （二）二級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等