重慶綠島中心任務目標分解

1、2014.22014.2重慶綠島中心項目2014年目標任務分解1 n 通過前幾次溝通，基本明確了項目2014年的任務目標方向。n 思源在以項目本體和市場導向的基礎之上，鄭重提出實現(xiàn)2014年：簽約銷售金額突破簽約銷售金額突破1010億億的策略構想！明確本次所需解決的兩大核心問題：1、任務目標實現(xiàn)的基礎與客觀條件？2、達成任務的分解規(guī)劃？以目標為導向：關于任務目標的實現(xiàn)基礎Problem：產品梳理【總貨量】住宅產品類型體量（）套數獨棟3627.7911聯(lián)排8621.0640疊拼1134360洋房36443.75280高層32520354合計92555.6745商業(yè)辦公產品類型體量（）套數金融街商

2、鋪13496.77129金融街寫字樓63044.25272住宅底商3992.3151濱水商業(yè)街26317.88187總部樓18878.9331合計125730.14670產品總體量達產品總體量達21.8321.83萬方，總套數萬方，總套數14151415套：套：其中住宅貨量9.3萬方，商鋪體量4.38萬方，辦公寫字樓8.19萬方。產品梳理【總貨值】住宅產品類型體量（）預計單價（元/）產值（億元）獨棟3627.79110000.40 聯(lián)排8621.0690000.78 疊拼1134373000.83 洋房36443.7558002.11 高層3252048001.56 合計112955.65.6

3、8商業(yè)辦公產品類型體量（）預計單價（元/）產值（億元）金融街商鋪13496.77150002.02 金融街寫字樓63044.2565004.10 住宅底商3992.31150000.60 濱水商業(yè)街26317.88150003.95 總部樓18878.9365001.23 合計125730.1411.90 各物業(yè)產品總貨值達各物業(yè)產品總貨值達17.5717.57億：億：其中住宅貨值5.68億元，商鋪貨值6.57億元，辦公寫字樓貨值5.33億元。全年目標10個億，意味著去化一期總貨量的57%以上，項目全年將去化各類物業(yè)達12.2萬方以上市場客觀條件如何？我們以市場典型項目量價因素作為分析參考，判

4、斷方案可行性：我們以市場典型項目量價因素作為分析參考，判斷方案可行性：市場環(huán)境從市場成交數據分析，璧山2013年成交面積較2012年有22.6%的漲幅，但相比2012年較2011年60.6%的漲幅對比有較大減少，說明璧山需求市場逐漸區(qū)域飽和，如果沒有較大的人口增長，中原認為2014年璧山成交市場漲幅應該在10%以內。以上數據來源于璧山房交所網簽數據市場環(huán)境競品分析金科中央公園城成交面積8.9萬方成交金額4.49億成交套數1027套成交均價4982元/M2013年金科主要以高層為主，總成交金額約4.49億，成交套數1027套，平均每天銷售約2.88套，平均每天到訪約25套，春節(jié)期間（1.282.

5、6）到訪約500組，成交50余套。市場環(huán)境競品分析金科中央公園城金科中央公園城2013年月成交情況月份成交套數成交均價111350432159508131115139464510858449666545047767506287449249495022108248471178480912924670金科2013年成交情況分析：1.13月春季返鄉(xiāng)潮帶來成交高峰；2.價格總體持續(xù)走低，年底1012月采用以價換量的策略消化存量，在2014年新推貨量不多情況下，此舉主要是為了快速回收資金。市場環(huán)境競品分析金科中央公園城2014年，金科中央公園城預計推出高層、臨街商業(yè)、以及少量洋房產品，共計約9萬方。根據

6、每天去化2.88套，預計3月會推出7#高層，5月推出臨街商業(yè)，68月推后期洋房為主，9月繼續(xù)推高層產品。2014年推售房源7 洋 房 商業(yè)后期高層市場環(huán)境競品分析碧桂園成交面積別墅約2.15萬方/高層約2.29萬方成交金額別墅約1.94億元/高層1億元成交套數別墅約90套/高層約230套成交均價別墅9854元/M 高層5279元/M 2013年碧桂園主要以別墅和高層為主，總成交金額約2.94億，成交套數320套，平均每天銷售約5.3套，平均每天到訪約15組，春節(jié)期間（1.282.6）到訪約280組，成交20余套。市場環(huán)境2014年，碧桂園翡翠城預計會將推出1期所有高層產品（剩余約17萬方），按

7、照碧桂園傳統(tǒng)推盤模式，預計會12次全部推出。目前碧桂園剩余高層約240套，按照平均每天3.8套銷售量，預計下批次開盤會在4、5月。競品分析碧桂園市場環(huán)境競品分析同景國際城成交面積10.7萬方成交金額5.64億成交套數1391套成交均價住宅：5055元/M2013年同景主要以高層為主，有部分公寓和商業(yè)，總成交金額約5.64億，成交套數1391套，平均每天銷售約3.81套，平均每天到訪約27套，春節(jié)期間（1.282.6）到訪約800組，成交60余套。市場環(huán)境競品分析同景國際城同景國際城（住宅）月份成交套數成交均價1625071241498432645068485506355651266565172

8、77250568825069914649651013450181137502412665128公寓套數總金額均價234506422265910高層套數總金額均價11014602753385055合計1335510917564同景2013年成交情況分析：1.春季返鄉(xiāng)潮明顯；2.價格基本保持平穩(wěn)，沒有太大波動。市場環(huán)境競品分析同景國際城2014年，同景國際城預計推出C組團1#、2#、3#、4#、6#樓高層，共計約6萬方,根據每天3.81套的去化量，預計3月會新推房源。市場環(huán)境競品分析歐鵬御府成交面積0.78 萬方成交金額0.53億成交套數55套成交均價6788元/M歐鵬御府2013年成交55套，成

9、交總金額0.53億元，平均每天成交0.34套；平均每天到訪約13組。春節(jié)期間到訪約150組，成交約15套。 一期市場環(huán)境競品分析歐鵬御府歐鵬御府月份成交套數成交均價923679110126775111268871286650御府2013年成交情況分析：1.御府2013年主推洋房產品，洋房產品價格基本保持平穩(wěn)；2.項目成交情況不理想,與其定價策略有較大關系。市場環(huán)境2014年，歐鵬御府預計推出1期1組團816#洋房，約1萬方；高層預計新推3棟，約4萬方，共計約5萬方。根據每天產品去化0.34套和現(xiàn)場施工情況預判，御府在上半年主推洋房和1棟小高層，剩余大量高層產品預計下半年推出。市場環(huán)境競品分析歐

10、鵬鳳凰國際新城成交面積4.4萬方成交金額2.04億成交套數401套成交均價4618元/M歐鵬鳳凰國際新城2013年成交401套，成交總金額2.04億元，平均每天成交3.3套。平均每天到訪約14組，春節(jié)期間到訪約350組，成交約25套。市場環(huán)境競品分析歐鵬鳳凰國際新城歐鵬鳳凰國際新城月份成交套數成交均價4102462553546726314821711481381546189744631108045831131443312224462鳳凰國際新城2013年成交情況分析：1.推出產品均為高層產品；2.價格呈高開低走趨勢。市場環(huán)境競品分析歐鵬鳳凰國際新城2014年歐鵬鳳凰國際新城預計推出4#、5#、

11、13#、14#、15#，共計約7萬方。根據產品去化每天去化3.3套，歐鵬預計在2014上4月推出4#、5# 。根據平均成交數據分析和市場周期預判，89月推出12棟高層，年底推出最后1棟。市場環(huán)境2月疊拼28套3月疊拼36套、洋房24套4月疊拼48套5月洋房28套6月高層210套9月高層410套，洋房3611月疊拼84套12月高層248套1月高層162套競品分析卉森秀湖鷺島市場環(huán)境小結同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實學府卉森秀湖鷺島商業(yè)5月8月為全年住宅推售空檔期，本項目可集中放量任務分解10億任務如何分解？任務分解分解說

12、明：1、2014年任務分解將以月度為單位。2、本次任務分解將以區(qū)域重點競爭項目全年各月度銷售情況為參考依據。3、本次任務分解將結合項目2014年預售證辦理日期，推貨結構予以充分考慮。4、本次任務分解僅針對目標10億元進行分解。預售時間節(jié)點2014.3.15金融街2014.5高層、洋房、疊拼2014.8濱水總部2014.10金融街2014.7獨棟預售時間2014.4聯(lián)排住宅商業(yè)2014.6濱水商業(yè)2014年3月2014年10月2014年6月、8月2014年5月2014年5月2014年4月2014年5月2014年7月推售策略結合2014年市場供應情況和項目預售時間節(jié)點，本項目全年推售策略：上半年：

13、住宅為主，商業(yè)為輔下半年：商業(yè)為主，住宅為輔策略要點：住宅市場競爭激烈，小步快跑減少蓄客周期 商業(yè)市場競爭較小，蓄勢銷售增強影響力度推售計劃【第一批次】n 此階段各類推廣進入實施階段，新形象，新價值推出，市場開始形成新的關注焦點。n 考慮到蓄客時間短，建議新增商業(yè)產品實施自然銷售。指標項目實施內容推售時間2014年4月1日2014年4月31日供應計劃金融街5-9#供應量約181套，29797供應貨值商鋪：15000元/，總貨值0.96億寫字樓：6500元/，總貨值1.52億當期銷售目標商業(yè)去化70%實現(xiàn)認購金額0.67億總目標達成率6.7%推售計劃【第二批次】n 此階段具備一定的市場影響力，推

14、廣以住宅為項目主要形象。n 本批次產品為項目住宅主力形象產品，對項目住宅銷售有一定的推到作用，且蓄客時間較為充足，建議本批次采取集中開盤擴大項目影響力。指標項目實施內容推售時間2014年5月1日2014年5月31日供應計劃住宅：聯(lián)排、疊拼供應量聯(lián)排40套，8621疊拼60套，11343供應貨值聯(lián)排：9000元/，總貨值0.78億疊拼：7300元/，總貨值0.83億當期銷售目標去化90%實現(xiàn)認購金額1.45億總目標達成率14.5%推售計劃【第三批次】n 本批次產品建議獨棟線下自然銷售，洋房物業(yè)集中開盤。n 本階段推廣工作依然以住宅為主，輔助商業(yè)產品信息發(fā)布，同時線下進行商業(yè)客戶蓄積指標項目實施內

15、容推售時間2014年7月1日2014年7月15日供應計劃住宅：獨棟、洋房供應量獨棟11套，3628洋房140套，18222供應貨值獨棟：11000元/，總貨值0.4億洋房：5800元/，總貨值1.06億當期銷售目標去化90%實現(xiàn)認購金額1.3億總目標達成率13%推售計劃【第四批次】n 此階段住宅產品全部面市，推廣方面逐漸向商業(yè)方向轉移，主打項目商業(yè)產品信息。n 本批次產品為高層物業(yè)，但蓄客時間較短，建議采取小規(guī)模的集中開盤，住宅底商采取線下自然銷售的方式銷售。指標項目實施內容推售時間2014年8月1日2014年8月31日供應計劃住宅：高層商業(yè)：住宅底商供應量高層354套，32520住宅商業(yè)：5

16、1套，3992.31供應貨值高層：4800元/，總貨值1.56億商鋪：15000元/，總貨值0.6億元銷售目標高層去化80%商業(yè)去化80%實現(xiàn)認購金額1.7億總目標達成率17%推售計劃【第五批次】n 住宅產品全部出貨完畢，本批次洋房產品為加推產品，采取線下自然銷售方式。指標項目實施內容推售時間2014年9月1日2014年9月15日供應計劃住宅：洋房供應量洋房140套，18222供應貨值洋房：5800元/，總貨值1.06億當期銷售目標去化60%實現(xiàn)認購金額0.64億總目標達成率6.4%推售計劃【第六批次】n 此階段住宅產品全部面市，推廣方面逐漸想商業(yè)方向轉移，主打項目商業(yè)產品信息。n 本批次供貨

17、量較大，且蓄客周期較長，建議集中開盤。指標項目實施內容推售時間2014年9月15日2014年9月31日供應計劃商業(yè)：濱水商業(yè)街供應量約218套，28183供應貨值商鋪：15000元/，總貨值3.9億總部樓：6500元/，總貨值1.23億當期銷售目標商鋪去化40%實現(xiàn)認購金額1.56億總目標達成率15.6%推售計劃【第七批次】n 項目一期產品全部面市，以商業(yè)產品收尾，本批次產品為一期最后一次集中開盤，項目整體進入持銷期。指標項目實施內容推售時間2014年11月1日2014年11月31日供應計劃金融街1-4#供應量金融街：約220套，46744供應貨值商鋪：15000元/，貨值1.07億寫字樓：6

18、500元/，貨值2.62億當期銷售目標商鋪去化70%實現(xiàn)認購金額0.75億總目標達成率7.5%推售對比同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實學府卉森秀湖鷺島商業(yè)綠島中心推售計劃匯總2014年項目預計總供應貨值17.7億。不含寫字樓銷售，去化46%，達8億元辦公物業(yè)補充銷售2億，達成全年10億目標月份4月5月7月8月9月初9月底11月合計供應物業(yè)金融街聯(lián)排、疊拼獨棟、洋房高層、底商洋房濱水商業(yè)金融街供應套數1811001514051402182201415供應體量（）2979719964218503651218222281834

19、6774約21萬方銷售單價150007300/900011000/58004800/15000580015000/650015000/6500總貨值（億）2.481.611.462.161.065.133.69約17.7當期銷售率30%90%90%80%60%30%20%銷售額（億）0.74 1.45 1.31 1.73 0.64 1.54 0.74 8全年銷售率46%推售計劃匯總貨值20154月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月2月金融街商鋪銷售額20245.1552100172513501350870600375240015001200750面積13496.771400115090090058040025016001000800500單價150001500015000150001500015000150001500015000150001500015000聯(lián)排銷售額7758.95434921971837657面積8621.0