房地產信房地產信托融資風聲緊 投資需注意政策風險的應用

1、A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering房地產信托融資風聲緊 投資需注意政策風險如此高的預期年化收益率使房地產信托產品已經成為2011年理財市場當之無愧的“明星”。然而，市場關于房地產信托收緊的傳言甚囂塵上。5月6日，銀監(jiān)會主席劉明康強調，對當前房地產市場出現(xiàn)的新苗頭要密切監(jiān)測，同時要進一步加強房地產信托業(yè)務的監(jiān)管。盡管銀監(jiān)會日前回應媒體稱，5月份沒有出臺房地產信托業(yè)務新規(guī)的計劃，但業(yè)界擔憂房地產信托收緊步伐漸近?；鸨瑹徜N北京一家

2、信托公司銷售人員介紹，5月初該公司發(fā)放一款委托起始金額5萬元、規(guī)模為3億元、周期2年的房地產信托產品，短短一周時間便銷售一空，“這樣熱銷的場面還要追溯到去年9月份。”據用益信托公開數據顯示，截至4月28日，全國共發(fā)行156款房地產信托產品，總規(guī)模超過337億元。而據普益財富信托研究員陳朋真介紹，3月份房地產信托發(fā)行數量為55款，這個數據比2月的27款翻了一倍。4月份的房地產信托產品也有44款之多，預期收益率達到了11.1%。而在4月30日至5月6日的一周，據普益財富統(tǒng)計，一款募集規(guī)模達到8.50億元的產品即是房地產股權投資類產品四川信托發(fā)行的“長江畔-桂圓林生態(tài)墅區(qū)項目集合資金信托計劃”期限為

3、24個月，預期收益率達到14.50%。記者了解到，這周共發(fā)行了21款總規(guī)模為38.39億元的信托產品，平均募集規(guī)模僅為1.83億元。對于房地產信托市場的繁榮，陳朋真說主要取決于兩個要素，“一是房地產信托產品收益較高，而風險并不明顯高于其他類型的固定收益信托產品，受到高端投資者的青睞;二是房地產市場調控和從緊的貨幣政策導致開發(fā)商資金鏈緊張，被迫轉道信托融資，也有部分開發(fā)商是出于擴大融資渠道的考慮。”中國信托業(yè)協(xié)會最新發(fā)布的數據顯示，今年一季度投向房地產領域的新增項目金額高達710.9億元，同比增長12.5%，普益財富的監(jiān)測數據也顯示，3月份在房地產領域擬募集的信托資金超過了90億元。房地產信托成

4、“偽貸款”“在銀行信貸收緊的宏觀背景下，企業(yè)轉而通過信托渠道融資，投資于實體領域的房地產信托產品在一定程度上成了偽貸款?！标惻笳娣治?。房地產信托的火爆一定程度上沾了央行信貸政策調整的“光”。2010年以來，央行已累計加息四次，十次上調存款準備金率。各大商業(yè)銀行的貸款規(guī)模受限，尤其是房地產貸款更是受到了嚴格限制。4月28日，央行發(fā)布的一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，一季度，人民幣房地產開發(fā)貸款新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年末回落6.5個百分點。銀行開發(fā)貸款門檻越來越高，房企來自于銀行的信貸規(guī)模越來越小。4月15日，國家統(tǒng)計局公布數據顯示，今年一季度，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來

5、源為19268億元，同比增長18.6%。其中，國內貸款3837億元，同比僅微幅增長4.4%;自籌資金、其他資金(訂金及預收款、個人按揭貸款)增長顯著，增幅分別為27.2%和18.7%?！叭ツ旯拘抡袠肆艘粔K郊區(qū)的土地，當時憑借土地出讓合同，順利地就從銀行獲得了10.5億元的抵押貸款。以前銀行審核貸款的標準是看項目的增值性，而現(xiàn)在即便是拿著馬上出售的項目或者優(yōu)勢地段的土地，也很難貸到款。”北京某房地產開發(fā)商負責人說。實際上，房地產信托成本比銀行貸款高很多。房地產信托的平均融資成本在20%左右，這比銀行開發(fā)貸款7%8%的利率顯然要高得多。北京銀行一位理財師就對記者直言，在各種渠道收緊的情況下，房企只有從房地產信托融得資金，才能保證其資金鏈條的穩(wěn)定。根據銀監(jiān)會規(guī)定，以自有資金或者土地等等價物方式進行融資，其股本金最低必須在30%，即自有資金必須占整個項目總投資的30%。因此，“只要手上有8億元左右的資金，就能通過房地產信托，獲得24億元開發(fā)資金?！北本┮患倚磐泄臼袌隹偙O(jiān)部銷售人員張新告訴記者，利用土地或者在售項目進行房地產信托，是目前