舊改項(xiàng)目流程及操作要點(diǎn)(深圳)

1、1舊改項(xiàng)目流程及此類項(xiàng)目操舊改項(xiàng)目流程及此類項(xiàng)目操作關(guān)鍵點(diǎn)研究作關(guān)鍵點(diǎn)研究2報(bào)告主要內(nèi)容報(bào)告主要內(nèi)容3舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項(xiàng)審批、公示確定開(kāi)發(fā)商拿地注：拿地之后進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，流程與普通項(xiàng)目相同。拆遷階段拆遷階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段設(shè)階段4舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項(xiàng)立項(xiàng)審批、公示確定開(kāi)發(fā)商拿地鎮(zhèn)政府區(qū)舊改辦區(qū)政府申請(qǐng)審核審批批復(fù)需改造的城中村所在的鎮(zhèn)政府向舊改辦提交“舊改申請(qǐng)”。舊改辦審核、舊改領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意。區(qū)政府作出立項(xiàng)批復(fù)。5舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項(xiàng)審批、公示審批、公示確定開(kāi)發(fā)商拿地鎮(zhèn)政府區(qū)舊改辦區(qū)政府前期工作審核審批批復(fù)公示核定改造范圍

2、，編制舊改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，土地、房屋權(quán)屬調(diào)查、房屋查丈。對(duì)舊改項(xiàng)目評(píng)估、審核，擬定詳細(xì)方案、編制專項(xiàng)規(guī)劃方案報(bào)舊改領(lǐng)導(dǎo)小組審批。區(qū)政府批復(fù)，改造預(yù)案公示，內(nèi)容包括規(guī)劃方案、拆賠方案、安置回遷方案等，征詢公眾意見(jiàn)，需經(jīng)90%以上業(yè)主同意。6舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項(xiàng)審批、公示確定開(kāi)發(fā)商確定開(kāi)發(fā)商拿地招標(biāo)、評(píng)標(biāo)資金落實(shí)確定開(kāi)發(fā)商區(qū)舊改辦公告招投標(biāo)事項(xiàng)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)（村民代表、鎮(zhèn)政府代表、規(guī)劃國(guó)土部門代表、舊改領(lǐng)導(dǎo)小組代表、外聘專家等）評(píng)標(biāo)。建立舊改專用帳戶，監(jiān)管資金入帳，或由銀行擔(dān)保。區(qū)舊改辦與開(kāi)發(fā)商簽訂改造協(xié)議書(shū)，核發(fā)城中村改造單位確認(rèn)書(shū)。7舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項(xiàng)審批、公示確

3、定開(kāi)發(fā)商拿地拿地土地征用與收回協(xié)議用地選址意見(jiàn)書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議房屋拆遷許可證土地出讓合同項(xiàng)目建筑報(bào)建手續(xù)規(guī)劃國(guó)土部門與舊改區(qū)各相關(guān)單位簽訂規(guī)劃國(guó)土部門向開(kāi)發(fā)商核發(fā)規(guī)劃國(guó)土部門向開(kāi)發(fā)商核發(fā)規(guī)劃國(guó)土部門向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)開(kāi)發(fā)商與被拆遷人簽訂規(guī)劃國(guó)土部門與開(kāi)發(fā)商簽訂8舊改舊改基本流程顧問(wèn)部顧問(wèn)部代理部代理部服務(wù)對(duì)象：服務(wù)對(duì)象：政府政府服務(wù)對(duì)象：服務(wù)對(duì)象：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商立項(xiàng)審批、公示確定開(kāi)發(fā)商拿地9舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目的原則：舊改項(xiàng)目的原則：1.1.低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作2.2.合理的利潤(rùn)率合理的利潤(rùn)率3.3.平穩(wěn)的銷售速度平穩(wěn)的銷售速度10舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目

4、關(guān)鍵點(diǎn)研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面常見(jiàn)問(wèn)題列舉：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面常見(jiàn)問(wèn)題列舉：n營(yíng)造區(qū)域價(jià)值營(yíng)造區(qū)域價(jià)值n綜合體建筑開(kāi)發(fā)難度綜合體建筑開(kāi)發(fā)難度n項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序n項(xiàng)目整體社會(huì)效應(yīng)研究項(xiàng)目整體社會(huì)效應(yīng)研究11舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)造區(qū)域價(jià)值營(yíng)造區(qū)域價(jià)值n 目前龍崗的大量舊改項(xiàng)目整體規(guī)模較大、容積率類目前龍崗的大量舊改項(xiàng)目整體規(guī)模較大、容積率類似、自身配套相似、同受似、自身配套相似、同受90平米影響，同類化現(xiàn)象平米影響，同類化現(xiàn)象嚴(yán)重；嚴(yán)重；n 大批項(xiàng)目同期進(jìn)行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，龍崗區(qū)域客戶大批項(xiàng)目同期進(jìn)行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，龍崗區(qū)域客戶比較封閉，客戶量有限，各項(xiàng)

5、目如何突破競(jìng)爭(zhēng)，成比較封閉，客戶量有限，各項(xiàng)目如何突破競(jìng)爭(zhēng)，成為其成敗的關(guān)鍵；為其成敗的關(guān)鍵；n 部分龍崗邊緣陌生區(qū)域的大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)（通常是部分龍崗邊緣陌生區(qū)域的大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)（通常是30萬(wàn)建面以上），其關(guān)鍵點(diǎn)在于如何提升區(qū)域價(jià)值，萬(wàn)建面以上），其關(guān)鍵點(diǎn)在于如何提升區(qū)域價(jià)值，通過(guò)各種手段進(jìn)行區(qū)域的炒作和營(yíng)銷以更大的吸引通過(guò)各種手段進(jìn)行區(qū)域的炒作和營(yíng)銷以更大的吸引客戶，提升片區(qū)價(jià)值，帶來(lái)更大的利潤(rùn)，否則該類客戶，提升片區(qū)價(jià)值，帶來(lái)更大的利潤(rùn)，否則該類大型項(xiàng)目難以獲取足夠的客戶數(shù)量而影響項(xiàng)目的順大型項(xiàng)目難以獲取足夠的客戶數(shù)量而影響項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)；利開(kāi)發(fā)；12舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究項(xiàng)

6、目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合體建筑開(kāi)發(fā)難度綜合體建筑開(kāi)發(fā)難度n 目前大規(guī)模舊改項(xiàng)目都帶有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任職能，目前大規(guī)模舊改項(xiàng)目都帶有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任職能，因而項(xiàng)目會(huì)有較為完善的社會(huì)配套建設(shè)要求，包括因而項(xiàng)目會(huì)有較為完善的社會(huì)配套建設(shè)要求，包括學(xué)校、商業(yè)、酒店等等；學(xué)校、商業(yè)、酒店等等；n 配套中學(xué)校對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣較為有利，但是商業(yè)配套中學(xué)校對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣較為有利，但是商業(yè)和酒店會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)較大的銷售難度；和酒店會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)較大的銷售難度；n 龍崗商業(yè)飽和，中心城商業(yè)空置率較高，新的商業(yè)龍崗商業(yè)飽和，中心城商業(yè)空置率較高，新的商業(yè)銷售難度較大；銷售難度較大；n 酒店方面，雖然龍崗的整體經(jīng)濟(jì)對(duì)酒店的需求較

7、高，酒店方面，雖然龍崗的整體經(jīng)濟(jì)對(duì)酒店的需求較高，但目前龍崗的酒店市場(chǎng)并不成熟，無(wú)優(yōu)勢(shì)景觀資源但目前龍崗的酒店市場(chǎng)并不成熟，無(wú)優(yōu)勢(shì)景觀資源的區(qū)域?qū)频甑男枨罅坎淮?，并且酒店?duì)開(kāi)發(fā)商的的區(qū)域?qū)频甑男枨罅坎淮?，并且酒店?duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及要求都較高，開(kāi)發(fā)難度和資金投入都很高，實(shí)力以及要求都較高，開(kāi)發(fā)難度和資金投入都很高，對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作不利；對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作不利；13舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序n 舊改項(xiàng)目往往包含住宅、集中商業(yè)、商鋪、學(xué)校、舊改項(xiàng)目往往包含住宅、集中商業(yè)、商鋪、學(xué)校、酒店、還建住宅和商業(yè)；酒店、還建住宅和商業(yè)；n 一般的開(kāi)發(fā)順序，啟動(dòng)區(qū)以部

8、分住宅、還建住宅和一般的開(kāi)發(fā)順序，啟動(dòng)區(qū)以部分住宅、還建住宅和商業(yè)、集中商業(yè)啟動(dòng)；商業(yè)、集中商業(yè)啟動(dòng)；n 其中集中商業(yè)一期啟動(dòng)為了提升項(xiàng)目商業(yè)客戶對(duì)商其中集中商業(yè)一期啟動(dòng)為了提升項(xiàng)目商業(yè)客戶對(duì)商業(yè)的信心，也有利于提前招商，還建住宅和商業(yè)也業(yè)的信心，也有利于提前招商，還建住宅和商業(yè)也無(wú)法產(chǎn)生利潤(rùn)，因而為了達(dá)到啟動(dòng)區(qū)的資金收益基無(wú)法產(chǎn)生利潤(rùn)，因而為了達(dá)到啟動(dòng)區(qū)的資金收益基本平衡需要一部分可銷售的住宅來(lái)實(shí)現(xiàn)；本平衡需要一部分可銷售的住宅來(lái)實(shí)現(xiàn)；n 學(xué)?？梢栽谥泻笃陂_(kāi)發(fā)，也便于住宅的營(yíng)銷推廣；學(xué)?？梢栽谥泻笃陂_(kāi)發(fā)，也便于住宅的營(yíng)銷推廣；n 由于酒店一次性投入較大，資金回收較慢，因而不由于酒店一次性投入

9、較大，資金回收較慢，因而不建議在前期開(kāi)發(fā)，為了確保項(xiàng)目的低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作，應(yīng)建議在前期開(kāi)發(fā)，為了確保項(xiàng)目的低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作，應(yīng)在后期回收資金之后進(jìn)行建設(shè)；在后期回收資金之后進(jìn)行建設(shè)；14舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體社會(huì)效應(yīng)研究項(xiàng)目整體社會(huì)效應(yīng)研究n 舊改項(xiàng)目要求開(kāi)發(fā)商提高社會(huì)職責(zé)和社會(huì)效應(yīng)；舊改項(xiàng)目要求開(kāi)發(fā)商提高社會(huì)職責(zé)和社會(huì)效應(yīng)；n 改變落后的生活習(xí)慣、區(qū)域面貌，引導(dǎo)新的舒居生改變落后的生活習(xí)慣、區(qū)域面貌，引導(dǎo)新的舒居生活標(biāo)準(zhǔn)也是舊改項(xiàng)目所義不容辭的責(zé)任；活標(biāo)準(zhǔn)也是舊改項(xiàng)目所義不容辭的責(zé)任；n 社會(huì)職責(zé)不僅僅體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會(huì)配套設(shè)施；社會(huì)職責(zé)不僅僅體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會(huì)配套

10、設(shè)施；n 如何確保中低收入家庭購(gòu)房、建設(shè)和諧社會(huì)，也是如何確保中低收入家庭購(gòu)房、建設(shè)和諧社會(huì)，也是舊改項(xiàng)目在運(yùn)作的時(shí)候所必須要考慮的因素；舊改項(xiàng)目在運(yùn)作的時(shí)候所必須要考慮的因素；n 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中融入生態(tài)可持續(xù)技術(shù)，是建設(shè)集約型在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中融入生態(tài)可持續(xù)技術(shù)，是建設(shè)集約型國(guó)家和社會(huì)所必經(jīng)的一個(gè)改造過(guò)程，這些都是舊改國(guó)家和社會(huì)所必經(jīng)的一個(gè)改造過(guò)程，這些都是舊改項(xiàng)目所需要肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任；項(xiàng)目所需要肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任；15舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)方面常見(jiàn)問(wèn)題列舉：商業(yè)方面常見(jiàn)問(wèn)題列舉：n項(xiàng)目商業(yè)面積過(guò)大和龍崗整體商業(yè)飽和的項(xiàng)目商業(yè)面積過(guò)大和龍崗整體商業(yè)飽和的問(wèn)題問(wèn)題n商業(yè)開(kāi)發(fā)順序建

11、議商業(yè)開(kāi)發(fā)順序建議n商業(yè)還建問(wèn)題商業(yè)還建問(wèn)題n商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃16舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)面積過(guò)大和龍崗整體商業(yè)飽和的問(wèn)題項(xiàng)目商業(yè)面積過(guò)大和龍崗整體商業(yè)飽和的問(wèn)題n 龍崗目前商業(yè)整體出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，舊改項(xiàng)目龍崗目前商業(yè)整體出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，舊改項(xiàng)目商業(yè)面積大，銷售難度增加；商業(yè)面積大，銷售難度增加；n 中心城大量商業(yè)空置，整體商業(yè)氛圍較差；老鎮(zhèn)的中心城大量商業(yè)空置，整體商業(yè)氛圍較差；老鎮(zhèn)的商業(yè)氛圍較好，但整體規(guī)劃落后，業(yè)態(tài)分布散亂；商業(yè)氛圍較好，但整體規(guī)劃落后，業(yè)態(tài)分布散亂；n 城中村的商業(yè)多以餐飲類、日用百貨類為主，服務(wù)城中村的商業(yè)多以餐飲類、日用百

12、貨類為主，服務(wù)于村內(nèi)一般生活消費(fèi)者，難以形成區(qū)域規(guī)模；于村內(nèi)一般生活消費(fèi)者，難以形成區(qū)域規(guī)模；n 大型專業(yè)市場(chǎng)也以五金、汽配、建材等業(yè)態(tài)形式為大型專業(yè)市場(chǎng)也以五金、汽配、建材等業(yè)態(tài)形式為主，不適宜引入新建的居住小區(qū)，會(huì)降低居住質(zhì)量；主，不適宜引入新建的居住小區(qū)，會(huì)降低居住質(zhì)量；17舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)順序建議商業(yè)開(kāi)發(fā)順序建議n 商業(yè)一般先進(jìn)行集中商業(yè)建設(shè)，為的是樹(shù)立昭示性商業(yè)一般先進(jìn)行集中商業(yè)建設(shè)，為的是樹(shù)立昭示性的商業(yè)形象，也為項(xiàng)目集中商業(yè)的招商提供現(xiàn)樓參的商業(yè)形象，也為項(xiàng)目集中商業(yè)的招商提供現(xiàn)樓參觀；觀；n 營(yíng)造活力街區(qū)，在項(xiàng)目后期隨住宅建設(shè)街鋪，并且營(yíng)造活

13、力街區(qū)，在項(xiàng)目后期隨住宅建設(shè)街鋪，并且在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且確定還建在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且確定還建范圍，先還后售；范圍，先還后售；n 對(duì)社區(qū)服務(wù)類項(xiàng)目要提前設(shè)計(jì)其使用要求，方便招對(duì)社區(qū)服務(wù)類項(xiàng)目要提前設(shè)計(jì)其使用要求，方便招商；商；18舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)還建問(wèn)題商業(yè)還建問(wèn)題n 商業(yè)還建應(yīng)先通過(guò)客戶方談以及商業(yè)拆遷補(bǔ)償協(xié)議商業(yè)還建應(yīng)先通過(guò)客戶方談以及商業(yè)拆遷補(bǔ)償協(xié)議確定商業(yè)還建范圍以及位置；確定商業(yè)還建范圍以及位置；n 比較通常的做法一般以街鋪的形式或者集中商業(yè)一比較通常的做法一般以街鋪的形式或者集中商業(yè)一層商鋪還建，具體還建做法可以采用等

14、值抽簽的方層商鋪還建，具體還建做法可以采用等值抽簽的方式，若干不同價(jià)值的商鋪組成一組，分成若干總值式，若干不同價(jià)值的商鋪組成一組，分成若干總值相等的小組讓村民抽組；相等的小組讓村民抽組；n 街鋪商業(yè)面積過(guò)大，則可以還建街鋪，村民也比較街鋪商業(yè)面積過(guò)大，則可以還建街鋪，村民也比較接受街鋪，從而避免在還建環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛；接受街鋪，從而避免在還建環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛；19舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃n 為了帶活整體商業(yè)，應(yīng)以品牌集中商業(yè)帶動(dòng)街區(qū)型為了帶活整體商業(yè)，應(yīng)以品牌集中商業(yè)帶動(dòng)街區(qū)型商業(yè)，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)；n 一期入伙時(shí)商業(yè)以家裝、布藝

15、等與裝修相關(guān)業(yè)態(tài)，一期入伙時(shí)商業(yè)以家裝、布藝等與裝修相關(guān)業(yè)態(tài)，同時(shí)引入大型集中商業(yè)帶活周邊商業(yè)氛圍；同時(shí)引入大型集中商業(yè)帶活周邊商業(yè)氛圍；n 后期商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、地產(chǎn)、銀行、郵政、后期商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、地產(chǎn)、銀行、郵政、醫(yī)療等社區(qū)相關(guān)配套為主要經(jīng)營(yíng)形式醫(yī)療等社區(qū)相關(guān)配套為主要經(jīng)營(yíng)形式；20舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究住宅住宅住宅方面常見(jiàn)問(wèn)題列舉：住宅方面常見(jiàn)問(wèn)題列舉：n關(guān)于拆遷問(wèn)題關(guān)于拆遷問(wèn)題n還建面積與還建面積與90平米關(guān)系平米關(guān)系n住宅形態(tài)問(wèn)題住宅形態(tài)問(wèn)題21舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究住宅住宅關(guān)于關(guān)于拆遷拆遷問(wèn)題問(wèn)題n 拆遷問(wèn)題是舊改項(xiàng)目成敗的重中之重；拆遷問(wèn)題

16、是舊改項(xiàng)目成敗的重中之重；n 舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競(jìng)重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)策略的制定；爭(zhēng)策略的制定；n 解決措施就是快速補(bǔ)償、快速拆遷、避免解決措施就是快速補(bǔ)償、快速拆遷、避免“夜長(zhǎng)夢(mèng)夜長(zhǎng)夢(mèng)多多”，因?yàn)殡S著舊改項(xiàng)目及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，地，因?yàn)殡S著舊改項(xiàng)目及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，地塊低價(jià)很可能迅速提升，假如拆遷滯后，原住地居塊低價(jià)很可能迅速提升，假如拆遷滯后，原住地居民要求提高補(bǔ)償金額，或者成為釘子戶，則對(duì)項(xiàng)目民要求提高補(bǔ)償金額，或者成為釘子戶，則對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)度和開(kāi)發(fā)

17、投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目整體進(jìn)度和開(kāi)發(fā)投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗；失?。?2舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究住宅住宅還建面積與還建面積與90平米關(guān)系平米關(guān)系n 在舊改項(xiàng)目定位開(kāi)始之前要通過(guò)開(kāi)發(fā)商和龍崗區(qū)舊在舊改項(xiàng)目定位開(kāi)始之前要通過(guò)開(kāi)發(fā)商和龍崗區(qū)舊改辦確定本項(xiàng)目改辦確定本項(xiàng)目90平米所占比例；平米所占比例；n 舊改項(xiàng)目不確定性因素較多，很多需要落實(shí)的具體舊改項(xiàng)目不確定性因素較多，很多需要落實(shí)的具體指標(biāo)以及舊改相關(guān)政策的限制都需要逐個(gè)確認(rèn)；指標(biāo)以及舊改相關(guān)政策的限制都需要逐個(gè)確認(rèn)；n 還建面積是否受到還建面積是否受到90平米指標(biāo)的限制，或者村民對(duì)平米指標(biāo)的限制，或者村民對(duì)還建面

18、積的要求應(yīng)該在項(xiàng)目定位開(kāi)始之前通過(guò)市調(diào)、還建面積的要求應(yīng)該在項(xiàng)目定位開(kāi)始之前通過(guò)市調(diào)、訪談以及和開(kāi)發(fā)商討論確定（部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并未和訪談以及和開(kāi)發(fā)商討論確定（部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并未和村民簽署還建關(guān)于村民簽署還建關(guān)于90平米限制的協(xié)議）；平米限制的協(xié)議）；n 通過(guò)訪談可以得到村民對(duì)于拼合產(chǎn)品的接受度，從通過(guò)訪談可以得到村民對(duì)于拼合產(chǎn)品的接受度，從而尋找新的解決方案；而尋找新的解決方案；23舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)研究住宅住宅住宅住宅形態(tài)形態(tài)問(wèn)題問(wèn)題n 由于商業(yè)面積過(guò)大，加之龍崗目前商業(yè)發(fā)展的初級(jí)由于商業(yè)面積過(guò)大，加之龍崗目前商業(yè)發(fā)展的初級(jí)形態(tài)，因而在布局上必然會(huì)將沿街面盡可能的布置形態(tài)，因而在布局