客服部操作手冊

1、客服部操作手冊目 錄第一章 客服中心儀容規(guī)范一、員工日常行為規(guī)范二、前臺接待員日常行為舉止三、辦公室人員日常行為舉止第二章 客服各崗位職責一、客服部人員架構圖二、客戶客服中心職責三、客服主管崗位職責四、前臺接待員崗位職責五、區(qū)域管理員崗位職責六、行政內勤員崗位職責第三章 客服部各項工作操作手冊一、客戶來訪接待工作流程二、業(yè)主或客戶投訴處理工作流程三、客戶回訪工作流程四、通知工作流程五、空置房屋管理工作流程六、鑰匙管理工作流程七、裝修現場管理工作流程八、房屋租賃管理工作流程九、信息傳遞工作流程十、公共區(qū)域巡查工作流程十一、撤租工作流程十二、裝修期間物品放行工作流程十三、零星入住工作流程十四、房屋

2、裝修申報工作流程十五、收費工作流程第一章 客服中心儀容規(guī)范一、員工日常行為規(guī)范員工的儀表、舉止、行為直接影響公司整體的對外形象。為了將公司的服務理念及時的傳遞給每一位客戶和業(yè)主，形成良好的購買體驗和良好的業(yè)主感受,同時使每一位員工不斷提高自身的素質與修養(yǎng)，公司制定了一系列行為規(guī)范，期望公司所有員工能夠嚴格遵守，共同塑造一個良好的企業(yè)形象。一）進入崗位1. 員工每天應提前10分鐘到崗，做好如下準備：換著工作服，佩帶員工工號牌/工作卡，檢查衣、帽、鞋是否整齊、得當，檢查辦公用品或工具是否齊全，以飽滿的精神狀態(tài)進入工作崗位；2. 進入崗位后，應首先檢查工作環(huán)境及設備是否正常，查看有無他人留言。輪班員

3、工應仔細查看上一班值班日志，與上一班人員做好工作交接?？紤]當天有哪幾件重要工作，如何處理，必要時記錄下來，并及時完成；3. 午休時間員工可以就餐和休息，但此時間段內如有客戶接待工作，仍要照常進行，不得影響工作。二）儀容儀表1. 服飾著裝：a) 上班時間必須穿工作服，工作服要整潔，鈕扣要扣齊，不允許敞開外衣，非工作需要不允許將衣袖、褲管卷起，不允許將衣服搭在肩上；b) 制服外衣衣袖、及領不顯露個人衣物，制服外不顯露個人物品，服裝衣袋不裝過大過厚物品，袋內物品不外露；c) 上班統(tǒng)一佩戴工作牌，工作牌按指定位置佩帶；d) 鞋襪穿戴整齊清潔，非工作需要不允許打赤腳或穿雨鞋到處走。工作完畢應在工作場所將

4、鞋擦干凈再走；e) 非特殊情況不允許穿背心、短褲、拖鞋；f) 男女員工均不允許戴有色眼鏡。2.須發(fā)：a) 女員工前發(fā)不遮眼，不梳怪異發(fā)型；b) 男員工后發(fā)根不超過衣領（其中：保安員頭發(fā)不得長于5mm），不蓋耳，不留胡須；c) 所有員工頭發(fā)應保持整潔光鮮，不允許染除黑色以外的其他顏色；d) 所有員工不允許剃光頭。3. 個人衛(wèi)生：a) 保持手部干凈，指甲不允許超過指頭兩毫米，指甲內不允許殘留污物，不涂有色指甲油；b) 員工應經常洗澡防汗臭，勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應及時換洗；c) 上班前不允許吃有異味食品，保持口腔清潔，口氣清新，早晚刷牙，飯后漱口；d) 保持眼、耳清潔，不允許殘留眼屎、

5、耳垢。e) 女員工應淡妝打扮，不允許濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。每天上班前應注意檢查自己的儀表，上班時不能在客人面前或公共場所整理儀容儀表，必要時應到衛(wèi)生間或工作間整理。三）行為舉止1. 服務態(tài)度：a) 對客人服務無論何時都應面帶笑容，和顏悅色，熱情主動；b) 在將客人勸離工作場所時要文明禮貌，并做好解釋及道歉工作；c) 謙虛和悅接受客人的評價，對客人的投訴應耐心傾聽，并及時向主管部門匯報。2. 行走:a) 行走時不允許把手放入衣袋里，也不允許雙手抱胸或背手走路；b) 在工作場合與他人同行時，不允許勾肩搭背，不允許同行時嘻戲打鬧；c) 行走時，不允許隨意與住戶搶道穿行；在特殊情況下，應向住

6、戶示意后方可越行；d) 走路動作應輕快，但非緊急情況不應奔跑、跳躍；e) 手拉貨物行走時不應遮住自己的視線；f) 盡量靠路右側行走；g) 與上司或住戶相遇時，應主動點頭示意。3. 坐姿：就坐時姿態(tài)要端正，入坐要輕緩，上身要直，人體重心要穩(wěn)，腰部挺起，手自然放在雙膝上，雙膝并攏，目光平視，面帶笑容。就坐時不允許有以下幾種姿勢；a) 坐在椅子上前俯后仰，搖腿蹺腳；b) 在上司或住戶面前雙手抱著胸前，蹺二郎腿或半躺半坐；c) 趴在工作臺上或把腳放于工作臺上；d) 晃動桌椅，發(fā)出聲音。4. 其他行為：a) 不允許隨地吐痰，亂扔果皮、紙屑；b) 上班時間不允許吃零食，玩弄個人小物品或做與工作無關的事情；

7、c) 在公共場所及住戶面前不吸煙、掏鼻孔、掏耳朵、搔癢、不允許脫鞋、卷褲角衣袖、不允許伸懶腰、哼小調、打哈欠；d) 到住戶處進行工作時，不允許亂翻亂摸，更不允許拿客戶的東西、禮物；e) 談話時，手勢不宜過多，幅度不宜太大；f) 不允許口叼牙簽到處走。四）辦公室日常規(guī)定1. 每天上班前各部門要做好室內外的環(huán)境衛(wèi)生。辦公用品要擺放整齊，不得亂堆亂放，辦公桌上不得擺放與工作無關的用品及食物。玻璃柜內的書籍資料要擺放整齊。門窗、玻璃、桌椅、地面要保持清潔，不得有灰塵，各辦公室內不得有衛(wèi)生死角；不得在辦公區(qū)內就餐。2. 下班前，將桌面物品適當入柜，將桌（臺）面清理干凈，將重要文件入柜上鎖，不得留在外面或

8、帶走，將辦公椅放在辦公桌前的恰當位置。3. 辦公區(qū)夜間值班人員應對辦公區(qū)內的各種設施設備進行安全檢查，防止遺漏現象。五）接、打電話規(guī)范1. 接聽電話a) 鈴響三聲以內，必須接聽電話。b) 拿起電話，應清晰報道：“您好，××公司/部門”。c) 認真傾聽對方的電話事由，若需傳呼他人，應請對方稍候，然后輕輕擱下電話，去傳呼他人：如對方有公事相告或相求時，應將對方要求逐條記錄在工作日志內，并盡量詳細回答。d) 通話完畢，應說：“謝謝，再見！”語氣平和，并在對方放下電話后再輕輕放下電話，任何時候不得用力擲聽筒。e) 接電話聽不懂對方語言時，應說：“對不起，請您用普通話，好嗎？”或“不

9、好意思，請稍候，我不會說*地方話”。f) 中途若遇爭事需暫時中斷與對方通話時，應先征得對方的同意，并表示感謝，恢復與對方通話時，切勿忘記向對方致歉。g) 接聽電話時，聲調要自然清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要過高，亦不要過低，以免對方聽不太清楚。2. 撥打電話a) 電話接通后，應首先向對方致以問候，如：“您好”，并作自我介紹。b) 使用敬語，將要找的通話人姓名及要做的事交待清楚。c) 通話完畢時，應說：“謝謝，再見”。3. 電話禮儀禁忌a) 忌語氣粗魯，不耐煩；b) 忌聽話不得要領，接聽電話后所留信息模糊或錯誤；c) 忌第三人在場時向對方（當對方是公司同事時）介紹有關公司的機密資料；d

10、) 忌與對方講話過程中，與同事談論公司機密；e) 忌請對方等待時間過長；f) 忌隨意向對方透露有關人員的家庭電話；g) 忌隨意向對方透露有關領導的電話號碼。六）禮節(jié)禮貌1. 在任何工作場所，見到客人應主動問候。2. 與同事首次見面應主動問好。3. 接待客戶時面帶微笑，與客戶談話時應姿勢端正、講究禮貌、用心聆聽、不搶話，講話聲音適度，語氣溫和；接待客人要熱情、耐心、誠懇，謙恭有度，不得以任何借口和理由頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客戶。4. 一般男性稱呼“先生”、未婚女性呼“小姐”、已婚女性呼“太太”、“夫人”，如無法斷定對方婚否，則可稱呼為“女士”。對兒童可稱呼為“小朋友”。5. 使用10字禮貌語：您

11、好、請、對不起、謝謝、再見。6. 接受別人的幫助或稱贊，應及時致謝，因自身原因給對方造成不便，應及時致歉。7. 禮貌親切、一視同仁、熱情地接待客人。8. 面對客人發(fā)脾氣時，應耐心忍讓，友善勸解和說明，注意語氣親切。9. 尊重客人，誠懇耐心地傾聽。10. 客人有過激行為時，工作人員應巧妙地化解，不得與客人正面沖突，尤其避免動用武力。11. 交談時，應態(tài)度誠懇，耐心聆聽，不輕易打斷別人的話語。12. 對客人的咨詢和困難，應誠心幫助解決，任何時候不能說“不知道”或“不歸我們管”、“這是地產的事”之類的言語，不得以生硬、冷淡的態(tài)度待客。13. 根據實際情況，給予對方幫助，但不輕易許諾。14. 對客戶向

12、公司提出的意見和建議，應認真聽取，做好記錄，并及時上報領導，對公司所出現的問題應主動向客戶表示歉意，解決問題要善始善終。七）參加會議要求公司/項目定期組織工作例會、工作總結會、務虛會等，參加會議人員應遵守以下要求：1. 按時出席，遇特殊情況須提前請假；2. 關閉手機、傳呼等通訊工具，或調至靜音狀態(tài)，保證會議正常、不間斷進行。3. 會后各部門傳達會議內容，并貫徹到實際工作中。二、前臺接待人員日常行為舉止1. 坐立行走端莊自然，保持良好的精神風貌，語言清晰、禮貌，聲音柔和、親切，面帶微笑。2. 著規(guī)定制服，制服整潔無破損污染，言行舉止大方得體，當有客人來訪時，應面帶微笑起身，熱情、主動問候：“您好

13、，有什么可以幫到您嗎？”以站姿目送來訪人員離去，并說“再見，請慢走”。3. 與客戶溝通時，須起身站立、身體略微前傾、眼望對方，面帶微笑，耐心的傾聽客人的來意，根據客人的需求予以安排。4. 對客人的咨詢，應細心傾聽后再做解答，解答問題要耐心，不能準確解答的應表示歉意“對不起，請您稍等，我了解一下再告訴您好嗎”？5. 有來訪客人時，要先詢問被訪對象，然后微笑有禮貌地詢問來訪者姓名：“請問您貴姓？”或“請問怎么稱呼您？是否已與*先生/（女士）聯系好”，再告之“請稍候，我馬上幫您聯系”，在與被訪者聯系前，作相關登記工作。當得到被訪者的確認同意后，對來訪客人說“，先生/（女士）馬上來見您，請您在前臺接待

14、廳稍等片刻”。并以手勢示意方向。6. 如果被訪者不在，應向來訪者表示歉意“對不起，*先生/小姐不在公司，請您稍后與他聯系”。如果被訪者要求等候時，應熱情接待客人并安排休息等候，及提供送茶水服務。7. 收到內、外部需轉交代送的文件、資料、物品等，需盡快轉交給物品接收人，并作好相關登記工作。8. 使用電腦完畢后，將新打開的程序或文檔關閉，回到初始狀態(tài)。三、辦公室人員日常行為舉止1. 自己的工作臺收拾干凈，特別注意衛(wèi)生死角的清潔。2. 經常檢點自己的桌面、文件柜、抽屜等，不要因疏忽而失落文件，給公司帶來麻煩與損失。3. 資料、備用材料用完以后，要放回原處。4. 離開工作位時，文件收存好，保持工作場所

15、的整潔，椅子要歸位。5. 對客戶的投訴，應立即放下手頭上的工作，第一時間向客戶致歉，請客戶入座，并聚精會神聆聽投訴內容，以友善目光與投訴者接觸，適當時做出簡單的復述，以示了解問題所在。6. 如果無法處理投訴，應盡快轉交上級或委托人員跟進，無論投訴跟進情況如何，應給予客戶初步回復及定期匯報跟進情況。7. 使用電腦完畢后，將新打開的程序或文檔關閉，回到初始狀態(tài)。8. 在制作重要文件時，要小心處理，以免泄密，文件存檔時應注意存放地點，并作好登記工作，磁盤應經過病毒檢查后方可在他人電腦上使用。9. 保持電腦的清潔和衛(wèi)生，使用電腦一定時間注意休息。第二章 客戶客服中心崗位職責一、客服部人員架構客服主管（

16、1人）管理員 （2人）接待員 （2人）內勤 （1人）網路工程師（1人）二、客戶客服中心職責客服中心具有協(xié)調、溝通、公關和服務等職能，是物業(yè)管理公司對業(yè)主服務的執(zhí)行與反饋并提供多種形式服務的部門。它是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間溝通的橋梁，是物業(yè)管理公司對外展示服務水平的窗口?？头行闹饕幸韵路諆热荨?.熟悉大廈的基礎數據，業(yè)主及租戶的信息，以及各項費用的收費標準和計算方法，并負責物業(yè)各項費用的收取。2.向業(yè)主或租戶及時宣傳上級和公司的各項通知規(guī)定，與客戶建立良好的關系。3.根據項目的各項費用的支出，認真做好資金計劃。定期向業(yè)主（使用人）公布收支帳目，接受業(yè)主監(jiān)督。4.堅持每天上、下午巡查制度，發(fā)

17、現不正常情況及時跟蹤處理并做好記錄。5.做好裝修監(jiān)管工作，制止大廈內違章裝修、搭建、影響大廈外觀的行為，以保證房屋的外部環(huán)境。6.受理業(yè)主的投訴、回訪并虛心接受業(yè)主建議與意見。做好所有手續(xù)的辦理工作，做好業(yè)主或租戶信息的保密工作。7.積極參加政治與業(yè)務學習，自覺遵守國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定以及公司制定的各項規(guī)章制度。8.為業(yè)主或租戶提供物業(yè)的各種中介服務。定時不定時的組織業(yè)主或租戶開展社區(qū)活動。9.人員入職、離職手續(xù)的辦理，建立完善的員工的檔案。10.負責建立固定資產等物品的臺帳。11.負責各種報表的收集整理傳遞工作。12.負責工程遺留問題的跟蹤處理工作13.完成好領導交辦的其他任務。三、客戶

18、服務主管崗位職責1.結合公司質量目標制定本部門的服務質量方針和本部門具體工作計劃（月、周），并交付項目經理審核；2.培訓本部門員工，使之掌握企業(yè)質量目標、各崗位服務標準、服務技能、等內容；3.保持本部門員工工作狀態(tài)良好，考勤良好，著裝整齊，服務態(tài)度文明規(guī)范，反應快速高效，處理得當；4.收集審查當周客服中心接待記錄，以及當日不能解決或解釋不能令業(yè)主滿意的投訴、報修；5.每周召集本部門員工開會研究總結當周問題和以后工作的問題；審核當月本部門的物資用量；6.負責指導、監(jiān)督客服中心接待員的回訪工作，保持一般性回訪率達到95%以上，投訴/報修回訪達到100%；7.負責指揮處理緊急事件、突發(fā)事件；8.本部

19、工作人員進行考核，對于應予獎懲的員工及時上報；9.管理監(jiān)督社區(qū)文化工作和各種宣傳活動;10.協(xié)調其他部門處理業(yè)主提出的涉及其他部門的投訴；11.項目經理交辦的其它工作。四、前臺接待員崗位職責1.負責記錄日常接待工作，準確統(tǒng)計周期內維修及時率、清潔保潔率、各種公共配套設施完好率、業(yè)主投訴率、投訴處理率、客戶滿意率等管理指標并及時上報領導；2.受理業(yè)主投訴、咨詢，及時調配有關部門或單位處理解決，做好客戶回訪并做好接待記錄。對不能解決的問題，及時通知上級處理；3.受理業(yè)主提出有償服務、特約服務需求，并及時傳遞有關部門；4.對項目內空置或代管房屋的鑰匙進行集中管理；負責公共鑰匙和住戶入伙鑰匙的日常借用

20、和管理。5.熟悉客服中心各類業(yè)務辦理流程（業(yè)主報修流程、公共部位報修流程、投訴處理流程、裝修辦理流程、入伙手續(xù)辦理流程、業(yè)務代辦流程）。6.熟悉相關的物業(yè)類法律法規(guī)（物業(yè)管理條例、室內裝飾裝修管理辦法、房屋買賣銷售合同、質量保證書、物業(yè)管理合同、業(yè)主公約、維修基金管理辦法等）。7.參與組織社區(qū)文化活動、業(yè)主座談會，做好溝通工作，爭取業(yè)主對于管理處的支持和理解；8、負責來訪客戶的迎送；9.上級領導交辦的其他任務。五、管理員崗位職責1.詳細了解項目范圍內樓宇現狀、業(yè)主基本情況、各種設備設施座落位置；2.負責定期客戶回訪和問題回訪工作，保證客戶日?；卦L率90%以上，問題回訪率100%；3.在物業(yè)管理

21、部經理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服務的職能；4.負責巡視、監(jiān)督、協(xié)調大廈清潔、安全、維修部門人員服務工作；5.負責巡視大廈物業(yè)公共設施、設備的完好情況；6.負責發(fā)現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)主（客戶）訴求；7.負責巡視、監(jiān)督大廈內業(yè)主或客戶的裝修；8.負責空置房屋巡查工作；9.負責責任區(qū)域內各項費用的催收工作；10.負責所管轄區(qū)入伙及裝修申報手續(xù)辦理，并向裝修戶告知裝修注意的重點事項，同時做好裝修監(jiān)管及巡查記錄；11.負責與售后對接、跟蹤處理房屋質量問題；12.負責收集、整理、更新所轄區(qū)域內物業(yè)出租情況及業(yè)主或租戶資料；13.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工

22、作的發(fā)展出謀劃策；14.負責周一至周五上下午集中迎送賓；14.上級領導交辦的其他任務。六、行政內勤員崗位職責1.檢查各類現場質量記錄及質量記錄的歸檔工作，確保各種質量記錄完整、干凈、正確、及時。2.負責客服中心各類文件、資料、質量記錄管理工作。3.負責客服中心各類檔案、資料及電子文檔的管理工作，定期整理、備份，嚴格執(zhí)行文件借閱制度，未經經理許可不得將項目文件、房屋建筑資料、業(yè)戶資料等資料外借。4.起草及打印各類文件文案、函電信件、并負責收發(fā)存。5.負責項目例會的組織工作，準備資料，及時制作會議記要、周報、月報等。6.積極與公司行政聯系，作好上傳下達工作及各類辦公公文的收發(fā)存。7.負責辦公設備和

23、管理，建立臺帳，定期清查；對辦公場所的工作秩序、物品和環(huán)境進行管理。8.負責人事、勞資、考勤等資料的匯總編制。9.項目各類費用的報銷工作。10.庫存現金管理，重要收付款憑證管理等，及時對客服中心現金進行盤點、繳存。11.與客服中心各收費崗辦理交接手續(xù)、數據對接并確認收款情況。12.復核并按規(guī)定辦理全部收、付款手續(xù)，嚴格執(zhí)行公司規(guī)范、審批程序、付款附件要求。13.分類統(tǒng)計收付款項，及時向公司財務管理部傳遞收付憑證。14.負責與公司財務管理部及時對接相關財務信息。15.各類付款合同審批手續(xù)的辦理，確保物資在時間節(jié)點為內到位。16.固定資產的申購辦理、登記清晰，客服中心的財產、用具的保管和登記明了，

24、月末將根據當月出庫情況編制物料用品盤存表報送客服中心。17.完成上級交辦的其它工作。第三章 客服部各項工作流程一、客戶來訪接待工作流程一）直接來訪接待流程圖 客戶來訪（大廳）找其它公司找物業(yè)公司前臺查詢登記如公司存在如公司不存在告知樓層號指引業(yè)主到電梯前室告知無此公司指引客戶出大廈前臺做好記錄登記不能回復的引領至物業(yè)辦公室當時可回復的做好解釋工作滿意送客戶不滿意引領至物業(yè)辦公室詢問客戶需求并登記辦公室前臺找相關部門解決客戶問題或需求客服跟進問題直至解決完畢對客戶進行回訪u 客戶到物業(yè)公司辦理業(yè)務1、大廳前臺接待客戶或業(yè)主來訪，首先起身問好，詢問業(yè)主或客戶來訪事由，并做好詳細記錄，如當時可回復的

25、做好回復解釋工作，解釋完畢，恭送業(yè)主或客戶離開，并在客服中心值班記錄表中做好工作記錄。2、如遇大廳前臺不能解決處理的問題，前臺接待請業(yè)主或客戶到5樓管理處，由管理處前臺或管理員接受處理此事，需相關部門配合的協(xié)調相關部門主管處理。問題處理完畢后，恭送業(yè)主或客戶離開，并在客服中心值班記錄表中做好工作記錄。u 客戶到其他公司辦理業(yè)務客戶來訪，大堂接待確認業(yè)主到哪個公司辦理業(yè)務，如果客戶提供的公司存在，登記后告知客戶該公司所在的樓層及房號，并指引客戶到電梯前廳，如果客戶提供的公司不存在，告知客戶并請來訪客戶確認公司是否有誤，如果無誤的話，勸說客戶離開大廈。二）電話來訪接待流程圖電話鈴聲響三聲內接起就客

26、戶反映的問題做好登記針對業(yè)主提出的問題進行解釋滿意不滿意您好！第一國際話別客戶告訴業(yè)主同領導溝通后給其回電話與領導溝通給業(yè)主回電話，將溝通結果回復業(yè)主滿意三）業(yè)主或客戶接待操作辦法1.客服中心每一位員工都有義務接待業(yè)主或客戶的來訪；2.來訪業(yè)主或客戶的接待實行首接負責制，接待員要將業(yè)主或客戶的需求或投拆及時反饋到相關部門，并對其進行跟蹤、記錄，直到業(yè)主或客戶的需求或投訴得到滿意的解決或處理，隨后應業(yè)主對問題的處理結果做及時回訪；3.接待員須做好接待的準備工作，儀容儀表要符合要求，工作臺要整潔，辦公用品要擺放有序，電話鈴響三聲內必須接聽(您好:第一國際)；4.業(yè)主或客戶步入客服中心時，接待員應起

27、立(工作不緊張時，面帶微笑，根據不同時間熱情大方的主動問候業(yè)主或客戶，并引導其在接待臺前落座；5.待來訪業(yè)主或客戶落座后，禮貌地征詢對方：“請問我能為您做什么嗎？”或“請問您有什么事嗎？”。6.認真傾聽業(yè)主或客戶陳述，詢問來訪原因，并在客服中心值班記錄表中作好記錄，按有關的服務程序和規(guī)定辦理，回答業(yè)主或客戶問題要迅速、明確；7.如業(yè)主或客戶的需求涉及費用的收取、結算，應將負責此項工作的同事介紹給業(yè)主或客戶，該同事應馬上問好并接待業(yè)主或客戶，并按服務程序和規(guī)定辦理；8.對于當時不能為業(yè)主或客戶解決的問題，接待員應將有關事項詳細記入客服中心值班記錄表，必要時復述業(yè)主或客戶的需求，同時主動向業(yè)主或客

28、戶道歉并講明原因，并遵循“把時間留給自己”的原則，就解決問題的時間做出適當承諾，決不能以“不知道”、“不清楚”作答；9.如解決問題的時間超出接待員的當班時間，接待員應將未完成事項詳細填寫在客服中心交接班記錄表上，由接班人員繼續(xù)負責該事項的解決，并在下一當班時間跟蹤直至問題解決；10.業(yè)主或客戶向接待員表示感謝時，一定要回答“請別客氣，這是我應該做的”；11.業(yè)主或客戶離去時，負責接待該位業(yè)主或客戶的接待員要起身離開座位，禮貌地向其道別，待對方走出客服中心大門后方可坐下，距離業(yè)主或客戶較近的其他接待員也應停下手中的工作，起立微笑送別業(yè)主或客戶；12.業(yè)主或客戶離開后，接待員應立即清理工作臺上各項

29、辦公用品，保持工作臺面的整潔。12.1接待類別可劃分為：工程遺留問題的，應填寫“售后”字樣；維修類需求，應填寫“報修”字樣；服務質量問題，應填寫“投訴”字樣；特約服務類需求，應填寫“服務”字樣；業(yè)主表揚類，應填寫“表揚”字樣；業(yè)主建議類，應填寫“建議”字樣；其它類，應填寫“其它”字樣。12.2屬于售后部門的，填寫物業(yè)返修聯系單，由管理員于次日上班后第一時間傳遞給現場售后部門，并與售后人員對接上次工程質量維修情況，維修完成的由管理人員到現場查看后合格后通知業(yè)主進行二次驗收。如維修不合格的通知售后進行二次整修，直到驗收合格后，物業(yè)管理員通知業(yè)主二次驗收。12.3屬報修類問題，處理方法見業(yè)主或客戶報

30、修標準作業(yè)手冊。屬服務質量類問題，見業(yè)主或客戶投訴處理工作流程；屬表揚類問題，查證屬實，按公司相關規(guī)定執(zhí)行；屬業(yè)主或客戶建議類，應收集上報項目經理；其它類問題，如物品遺失，可登記在物品存放(招領)登記表中。13.項目重大治安事件、重大設備、設施情況，政府部門重要領導參觀來訪等記錄在突發(fā)事件記錄表中，并及時按應急預案及質量事故處理辦法處理。14. 客服中心負責跟蹤接待問題的處理情況，所有問題落實完后，應及時注銷業(yè)主訴求記錄表臺帳。15. 所有人員在接待業(yè)主過程中應嚴格為業(yè)主保密。二、業(yè)主或客戶投訴處理工作流程為了規(guī)范管轄區(qū)內客服中心處理各類投訴處理工作，確保住戶的各類投訴及時、合理的得到解決，特

31、制定本規(guī)程。一）業(yè)主或客戶投訴處理工作流程圖 客服中心接待人員接到業(yè)主投訴輕微投訴重要投訴重大投訴無效投訴當天報項目經理一小時內報項目經理當天呈送品質部及總經理當天呈送總經理兩日內處理完畢三日內處理完畢兩日內處理完畢三日內處理完畢回復客戶處理結果不滿意滿意計入投訴情況月匯總表上報經理審閱上報相關部門繼續(xù)處理解決直至處理達標1、客服中心接到業(yè)主投訴時，接待員首先代表被投訴部門向客戶表示歉意，并立即在客服中心值班記錄表中做好詳細記錄，記錄內容包括：投訴事件的發(fā)生時間、地點，被投訴人或部門，事件發(fā)生經過（簡述）,客戶的要求和聯系方式。2、客服中心根據投訴事件界定標準來判斷事件處理程序，重大投訴，當天

32、呈送公司品質部及公司總經理進入處置程序；重要投訴，接待后1小時內轉呈部門主管或項目經理進行處置程序；輕微投訴，當天轉呈項目經理不超過2天內或在客戶要求的時限內進入處置程序；無效投訴，當天轉呈項目經理進行處置程序。3、接待人員將重要投訴或輕微投訴內容反饋給部門主管，并在規(guī)定的時間內將解決方案回復客服中心；接待人員作好相應記錄，并記錄在客服中心值班記錄表中。公司總經理在接到重大投訴后指定專人跟蹤處理。對于無效投訴，客服中心接待人員應先做好解釋工作，并記錄在客服中心值班記錄表中，對屬于工程遺留問題和房屋質量方面的向售后部門反映情況；對屬于外部問題、非管轄區(qū)域的問題向有關部門進行交涉，在規(guī)定時間內給業(yè)

33、主回復。4、接待人員在投訴處理完畢后安排回訪。按照回訪管理工作流程在每月25日前對投訴進行統(tǒng)計、分析，并登記投訴情況月匯總表，出具分析報告，同時上呈項目經理審閱。二）業(yè)主投訴操作辦法1. 處理投訴的原則接待投訴時，接待人員應嚴格遵守“禮貌、樂觀、熱情、友善、耐心、平等”的十二字服務方針，嚴禁與住戶進行辯論、爭吵。2. 投訴界定1） 業(yè)主的投訴從性質上區(qū)分有效投訴和無效投訴，其中有效投訴分為：重大投訴、重要投訴、輕微投訴。2）重大投訴a) 公司承諾或合同規(guī)定提供的服務沒有實施或實施效果有明顯差錯，經住戶多次提出而得不到解決的投訴；b) 由于管理責任給住戶造成重大經濟損失或人身傷害的；c) 有效投

34、訴在一個月內得不到合理解決的投訴。3）重要投訴重要投訴是指項目的管理、服務工作不到位、有過失而引起的投訴,包括對設備的投訴、對服務態(tài)度的投訴、對處理問題及時率、對服務質量的投訴等。4）輕微投訴輕微投訴是指因項目的設施、設備和管理水平有限給住戶造成的生活、工作輕微不便而非人為因素造成的影響，可以通過改進而較易得到解決或改進的投訴。5）無效投訴a) 因地產遺留或房屋質量方面的問題而導致的投訴。b) 因外部環(huán)境、非管轄區(qū)域的問題或其他社會問題而產生的投訴。3、他形式的投訴（如信函），接待人員參照本程序辦理。4、投訴的處理時效1) 輕微投訴一般在2日內處理完畢，超時需經部門經理批準。2) 重要投訴一般

35、在3日內處置完畢，超時需經公司總經理批準。3) 重大投訴應當在2日給投訴的住戶明確答復。4) 無效投訴不超過3天回復業(yè)主。三、客戶回訪工作流程為了規(guī)范項目各項管理服務工作效果的回訪工作，及時驗證管理服務工作的質量和效果，確保管理服務工作質量。特制定回訪管理工作流程?；卦L分問題回訪和日常回訪，一般由客服部主管制定回訪計劃，安排回訪。一）回訪流程圖前臺統(tǒng)計客戶報修或投訴問題處理情況前臺或管理員回復客戶解決時間，并作好解釋工作不能及時解決處理的可以當天處理完畢的在約定時間內問題處理完畢24小時內由客服回訪，并做好記錄回訪不滿意回訪滿意做好記錄歸檔區(qū)域管理員跟進相關部門進一步處理，直至客戶滿意1、問題

36、回訪：客服中心前臺于每天下午統(tǒng)計報修及業(yè)主投訴問題處理情況，當天不能及時處理的問題，由前臺或客服員回訪業(yè)主作解釋工作及約定處理時間，問題在約定時間內處理完畢的，由前臺或客服員在36小時內進行回訪。當天處理完畢的，由前臺于24小時內進行回訪，回訪內容為質量評價、滿意程度，回訪意見為滿意的做好記錄?；卦L意見為不滿意的，通知區(qū)域管理員協(xié)同相關部門主管上門拜訪，并對問題做二次處理，直至業(yè)主滿意，做好相關記錄?？头烤痛祟悊栴}進行內部討論及整改，整改完畢交公司品質核定，定稿后各部門開始執(zhí)行。2、日?；卦L：客服主管制定回訪計劃后，客服人員根據計劃進行日?；卦L，由客服主管對重點客戶進行上門回訪，回訪內容：服

37、務效果的評價，客戶滿意度調查，缺點與不足，住戶建議的征集?；卦L中有需要協(xié)調的問題，能做及時回復的應及時回復，不能及時回復的做好記錄，于季度末討論整改措施，不能整改的做好解釋工作，可整改的問題制定整改計劃，于整改完畢回訪業(yè)主。二）回訪管理操作辦法1服務中心主管制定回訪計劃，安排回訪。1）回訪時間安排：a) 投訴事件的回訪，應在投訴處理完畢后的三天內進行；b) 維修工程的回訪，應在完成維修工程一個月后，兩個月內進行；c) 特約服務的回訪，應安排在合同執(zhí)行期的中期階段和結束后進行；d) 急救病人的回訪，應安排在急救工作結束后的一周內進行；e) 管理中心發(fā)行的報刊、雜志及組織的文體活動的回訪，組織、發(fā)

38、行完畢后一個月內進行；f) 其他管理服務工作的回訪，應安排在完成管理服務工作后的一周內進行。2）回訪率：a) 投訴事件的回訪率要求達到100；b) 維修服務、特約服務和求助服務的回訪率要求分別達到50；c) 報刊、雜志及組織的文體活動的回訪率要求達到10；d) 其他管理服務工作的回訪率按當時情況由服務中心主管確定。3）回訪人員的安排：a) 重大投訴的回訪由項目經理組織進行；b) 一般投訴的回訪由被投訴部門主管與服務中心管理員共同進行；c) 維修服務、特約服務和求助服務的回訪由管理員進行。4）通過回訪，挖掘客戶群體中有影響的業(yè)主，通過他們來替物業(yè)解決一些問題。5) 客服中心負責持續(xù)關懷的客戶和公

39、司級投訴客戶的回訪，回訪內容記錄于重點戶明細及服務情況。2. 服務中心主管依照回訪計劃，通知相關人員進行回訪，回訪人員應到服務中心領取回訪記錄表。3. 回訪人員在限定時效內進行回訪，回訪工作一般采用與住戶面談、現、場查看的方式綜合進行，將回訪內容扼要記錄在回訪記錄表上，并請住戶對記錄內容簽名確認。4. 回訪人員在回訪記錄表上簽名確認，并將表格交回服務中心。5. 服務中心主管對處理完畢的回訪記錄表進行審核，并加注意見。對于回訪內容反饋為不合格的事件應上報項目經理，按住戶投訴處理工作流程辦理，并將處理意見記錄在回訪記錄表上。6 管理員每月末對回訪結果進行統(tǒng)計、分析，對發(fā)現的不合格、連續(xù)就同一事項投

40、訴兩次以上、同一種維修3次以上的現象，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式經服務中心主管審核后，報項目經理處理。7 回訪記錄表于每月25日前統(tǒng)一交經理審核后(部分可作為員工績效考評依據）交辦公室存檔保管兩年。四、通知工作流程一）通知工作流程圖通知書面通知電話通知郵件通知通知行政辦公室電話或公司對外對接部門郵局傳遞做好記錄有效期過后，收回并存檔張貼發(fā)放到業(yè)主信報箱內1、有重大事項或重要事項發(fā)生，客服中心在得到信息后，上報客服主管，由客服主管根據事件大小、事件性質來確定通知對象，并安排客服人員進行通知，需公示通知的由客服人員在指定區(qū)域內進行粘貼，同時留復印件存檔，待公示過期，及時撕掉。需電話通知的，認真填

41、寫在通知事項記錄表中，如發(fā)現有無效電話，立即在業(yè)主資料中進行更改，并填寫通知事項記錄表。2、有緊急事件發(fā)生，客服中心接到消息后，需上報項目經理，由項目經理根據事件緊急情況安排客服人員30分鐘內進行公示通知粘貼工作，并將公示復印件存檔，當公示過期后，須及時撕下。二）通知工作原則1通知分公示通知、書面通知、電話通知三種形式；2公示通知排有序號，通知內容由項目經理審閱并在發(fā)給顧客文件（通知）清單簽字確認后，交客服部張貼；3.重大事項的通知采用公示或電話、兩種形式進行通知；4緊急事項傳遞到客服中心后30分鐘內以公示方式通知；5書面通知提前一天發(fā)放在業(yè)主（客戶）信報箱中；6以電話方式向業(yè)主（客戶）發(fā)出通

42、知時，須認真填寫通知事項記錄表；7通知時間一般以夜班21點前為宜，遇重大緊急事項的通知可適當延長；8通知過程中如有失效的業(yè)主聯系電話必須及時在入伙登記表中刪除；9通知工作須按時保質完成并做好記錄，完成率不低于95%；10第二天將填寫好的通知事項記錄表交項目經理處。五、空置房屋管理工作流程為了規(guī)范空置房屋的管理工作，確?？罩梅课莨芾淼馁|量，特制定本規(guī)程。一）空置房管理操作流程圖按計劃對空置房進行巡檢房屋不存在問題房屋存在有問題在空置房屋巡檢表中簽字上報相關部門對該問題進行處理跟進處理進程，直至問題處理完畢處理完畢后1、由客服主管制定空置房巡查計劃（時間）2、客服人員根據空置房巡查計劃對管理區(qū)域進

43、行巡查，巡查內容衛(wèi)生打掃情況，設施設備完好情況，巡查發(fā)現問題，報相關部門主管處理，并在空置房巡查記錄表中作好記錄，客服員需跟進問題處理情況，處理完畢將處理結果和跟進情況一并寫入工作日志中。二）空置房屋管理辦法1. 空置房屋的使用及房屋檔案資料管理。1) 經物業(yè)管理中心接管的空置房屋，由客服中心檔案資料員根據房屋接管驗收記錄進行建檔。2) 根據巡查情況，對空置房屋出現的問題應及時安排相應的部門進行處理。3) 對空置房屋的鑰匙外借進行管理，具體內容參見鑰匙委托管理工作流程。4) 客服員應將區(qū)域內每月的空置房屋使用動態(tài)，包括：已出售、已入住、已裝修、房屋使用情況等，登記在房屋動態(tài)表中，每月5日前報項

44、目經理確認后，存入房屋檔案盒中保存。5) 未銷售房屋的巡查記錄每季度年匯總一次上交物業(yè)管理中心保存至業(yè)主檔案。6) 如房屋已銷售，應隨房屋設施驗收單一同轉入業(yè)主檔案。六、鑰匙管理工作流程為了規(guī)范項目內特定情況下業(yè)主委托保管的鑰匙及空置房鑰匙的管理工作，確保妥善保管好托管的鑰匙。一）鑰匙管理作業(yè)流程圖鑰匙管理發(fā)放鑰匙業(yè)主委托管理鑰匙鑰匙借用外來施工人員借用內部人員借用前臺登記業(yè)主信息并簽字確認施工負責人借歸還時在借用登記表內簽字確認、消項確認業(yè)主身份登記登記委托結束，確認業(yè)主身份前臺轉區(qū)域客服負責歸還鑰匙在委托登記表內簽字確認在鑰匙領取單上簽字確認發(fā)放鑰匙發(fā)放施工完畢歸還通知巡邏崗進行室內巡檢無

45、問題有問題在鑰匙借用登記表內簽字消項整改整改完畢1、鑰匙借用流程：內部員工因工作需要需借用房間鑰匙，需在客服前臺登記后方可借出，歸還仍要做登記，記錄歸還時間，歸還人姓名。外來施工人員因維修需要需借用房間鑰匙，須施工方負責人本人來借領，其他施工人員概不外借，待鑰匙使用完畢歸還前臺，前臺協(xié)調安全管理部員工對施工房間的設施設備完好情況，衛(wèi)生保持情況進行巡查，沒有問題的，注銷鑰匙借用登記，做好記錄，同時記錄巡查人姓名、時間。巡查發(fā)現問題的，責令施工方整改，整改完畢，協(xié)調相關部門去復驗，復驗不合格，責令其繼續(xù)整改，直至整改合格。復驗合格，注銷鑰匙借用登記。在工作日志中記錄整改情況。2、業(yè)主委托管理鑰匙：

46、業(yè)主因某種原因需客服中心來代其管理鑰匙的，由客服前臺對鑰匙進行登記接受，業(yè)主在業(yè)主留鑰匙登記表上簽字，客服前臺將鑰匙轉交給區(qū)域管理員并轉告鑰匙委托事宜，客服員須在交接表上簽字。委托結束，業(yè)主來領取鑰匙，首先核實業(yè)主身份，身份屬實請其在業(yè)主留鑰匙登記表上簽字方可領取鑰匙。系不是業(yè)主本人來領取的情況，需聯系業(yè)主進行核實，核實后方可簽字領鑰匙，客服人員需將電話聯系事宜記錄在客服中心值班記錄表及電話通訊記錄表中。3、未辦入住手續(xù)的業(yè)主來領取鑰匙，首先核實業(yè)主身份，請其先辦理交房手續(xù)，手續(xù)辦完后業(yè)主需在鑰匙領取單上簽字領取鑰匙。鑰匙領取單一式兩聯，一份業(yè)主留存，一份業(yè)主備案。鑰匙領取完畢，客服前臺須及時

47、將鑰匙領取單裝入業(yè)主檔案，同時更新前臺信息。二）鑰匙接收和借用原則1) 發(fā)展商交樓后，業(yè)主未入住時由發(fā)展商托管的鑰匙。2) 特定情況下業(yè)主托管的鑰匙。特定情況是指：業(yè)主確有委托要求或實際的生活、工作困難確需托管鑰匙，又不至于給物業(yè)管理中心工作帶來額外事端的情況。3) 未售出房屋。2. 客服中心接管過來的鑰匙由檔案資料員清楚標明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜中。3. 鑰匙的發(fā)放工作按照入住流程操作。4. 業(yè)主在特定情況下的鑰匙管理1) 業(yè)主委托保管鑰匙時，管理員應按業(yè)主留鑰匙登記表的要求填寫相關項目。2) 管理員應特別向業(yè)主說明本物業(yè)管理中心不承擔為業(yè)主保管室內財產的責任，業(yè)主同意后，請業(yè)

48、主在業(yè)主留鑰匙登記表的“業(yè)主簽名”欄簽名確認。5. 托管鑰匙的管理1) 物業(yè)管理中心有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時，由物業(yè)管理中心管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后，將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序為：借用人在鑰匙借用登記表中如實填寫借用日期、數量、借鑰匙原因、借用人聯系電話等內容，然后簽名確認。2) 辦理鑰匙退還手續(xù)時，管理員應在核對鑰匙數量后，在鑰匙借用登記表中標注鑰匙退還日期，并在“接收人”一欄簽名確認。3) 客服主管應安排管理員根據各類登記表的記錄檢查鑰匙的借還情況，發(fā)現借期超過三天不還鑰匙者，應致電借鑰匙部門或個人催還。4) 當接到丟失或損壞鑰匙報告時，管理員應征求業(yè)主

49、同意后，要求損壞或丟失方重新換鎖，保證房屋安全。并將處理結果記錄在業(yè)主留鑰匙登記表上形成備忘錄，入業(yè)主檔案袋中。6. 所有與鑰匙管理有關的記錄應由客服中心歸檔、保存。七、裝修現場管理工作流程為了保障客戶的利益，確保房屋使用壽命，維護大廈的正常秩序，特制定裝修現場巡查管理工作流程。一）裝修巡檢流程圖客服按規(guī)定、按時間對責任區(qū)域進行巡查無問題有問題作好記錄，在裝修巡檢表內簽字與相關部門溝通下整改通知單限期整改跟進整改情況直至整改完畢做好相關記錄并存檔每天晨會完畢，區(qū)域客服員須根據裝修辦理情況進行裝修巡查，巡查中發(fā)現有違規(guī)操作的，協(xié)調相關部門配合責令施工方限期整改，較嚴重的請其停工整頓，在裝修巡查表

50、上填寫相關記錄，并下整改通知單，整改完畢安排工程人員進行驗收，驗收不合格的繼續(xù)整改，直至合格為止，驗收合格后方可繼續(xù)施工。客服員須將此過程及處理結果記入當日的工作日志中。二）裝修巡查內容及注意事項1.施工人員進場前由客服中心填寫裝修施工人員登記表，發(fā)放臨時出入證，巡邏崗需對裝修戶的裝修許可證進行驗證和張貼檢查，巡查時間為夏季7：00至晚上21：00，冬季8：00至晚上22：00，每天巡查次數不少于2次，并記錄在工作日志中。2.查驗施工人員有無臨時出入證、證件與人是否相符，有無過期，對已過期的證件要予以沒收并及時通知客服中心。3.管理員每天分上、下午兩次對大廈進行裝修巡查，并記錄在裝修過程巡查表

51、中。4.檢查施工場地有無按規(guī)定配備滅火器，裝修施工過程中有無違反裝修許可證所核定內容，如有問題及時通報并下整改通知單限期整改。5.明火作業(yè)時，必須檢查操作人員有無上崗證，相關防范措施是否落實。6.要對裝修戶的裝修時間進行檢查，發(fā)現超時施工者應立即制止。7.每天19點由巡邏崗檢查施工人員停止作業(yè)，并督促裝修施工人員離開大廈。8.巡邏崗必須監(jiān)督施工人員只能使用貨梯、按指定的通道進出及搬運材料等。9.巡邏崗監(jiān)督裝修隊每天下午16點至18點，把垃圾搬出戶外至裝修垃圾臨時堆放點。10.監(jiān)督裝修隊在撤離時所搬物品應填寫物品搬運放行條，并對垃圾堆放現場及樓道予以清理打掃，避免垃圾堆放占用和堵塞消防通道。11

52、.監(jiān)督裝修人員將垃圾袋裝放到指定地點。垃圾清運完后，檢查清運垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設施有無損壞、磨花現象，發(fā)現問題及時處理。其他規(guī)定參照房屋裝修管理服務協(xié)議及附件。八、房屋租賃管理工作流程一）房屋租賃流程圖業(yè)主登記出租信息客戶求租登記信息無相符房源有相符房源篩選相匹配房源繼續(xù)留意相符房源預約雙方洽談洽談成功簽訂租賃協(xié)議按規(guī)定繳納中介費租賃雙方到物業(yè)備案u 業(yè)主自行出租1、業(yè)主來前臺辦理業(yè)務，前臺需詢問業(yè)主房屋使用情況，是否有出租需求，若有登記出租信息。2、有客戶來詢問出租信息，由前臺登記并篩選相匹配房源，（以辦完入住手續(xù)并繳納完各項費用的業(yè)主的房屋為重點推薦對象），若客戶有看房需求可

53、帶領看房，同時告之其物業(yè)管理相關事宜。3、若客戶對所推薦房源較有意向，接待可與業(yè)主進行溝通，在征得業(yè)主允許的情況下，可告知雙方聯系方式，請其自行洽談。4、洽談成功，租賃雙方需到物業(yè)辦公室登記備案，若洽談未果，前臺需繼續(xù)幫業(yè)主留意新的客源。u 業(yè)主委托物業(yè)公司代行出租1、系業(yè)主異地情況，業(yè)主須和物業(yè)公司簽訂授權委托書，對委托事宜進行明細。2、物業(yè)公司找到相匹配客源，可直接在業(yè)主授權范圍內與客戶洽談。3、待洽談成功，物業(yè)公司可預約租賃雙方簽訂租賃協(xié)議，按規(guī)定收取中介服務費用，并在物業(yè)公司備案。九、信息傳遞工作流程一）信息傳遞流程圖收集、匯總信息客服員工巡查發(fā)現問題客戶反饋到客服部的問題記 錄 與相

54、關部門主管對接跟進處理過程問題解決完畢做記錄登記與相關部門主管對接跟進處理過程問題解決完畢回復客服檢查問題處理效果達標消項作記錄存檔客服回訪滿意不滿意記錄存檔繼續(xù)處理直至達標滿意不滿意大廳前臺1.管理員接到業(yè)主報修或投訴，做好記錄（報修內容、時間），并在第一時間報前臺，前臺負責記錄（報單人、時間），由相關部門主管核實并處理此事，前臺負責跟蹤問題處理情況，若處理完畢，需記錄（處理人、完成時間、處理結果），并對該事宜做問題回訪（主要針對工作人員的態(tài)度、處理問題的時間），記錄（業(yè)主意見）。2.若屬重大工程不能處理或不能及時處理的，需追問原因及預期工程完成時間，并做好記錄。并通知管理員需就該問題回復業(yè)主，并做解釋。但仍需繼續(xù)對該問題進行跟蹤，待處理完畢，記錄（交接人、完成時間、處理結果），再次回訪業(yè)主，記錄（業(yè)主意見）。3.管理員自行發(fā)現的問題，能自己解決的自行處理，不能解決的做好記錄并前臺由前臺報相關部門處理，記錄（報單人、時間）。4.由相關部門主管分派處理，管理員跟蹤問題處理情況，處理完畢，記錄（交接人、時間、處理結果），報前臺備案。5.其他部門有需要管理員協(xié)助的工作，管理員當義不容辭做好協(xié)調工作，并善始善終，對工作全程做好記錄。 十、公共區(qū)域巡查工作流程為使大廈各項工作合理有序開展，便于發(fā)現大廈不規(guī)范操作及時做整改，特制定公共區(qū)域巡查流程。一）公共區(qū)域