交房驗房注意事項

1、一、收房日期和形式已經(jīng)買過房人可能有過這樣的遭遇:如期接到收房通知單后,全家人興沖沖地趕到新居現(xiàn)場,卻發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場已經(jīng)是非常熱鬧,人來人往。也許你早上8點(diǎn)多鐘就來現(xiàn)場了,卻要排到中午甚至下午才能驗收房子。面對這種情況,你要有絕對的耐心。既不要被現(xiàn)場熱鬧的氣氛感染,急著交錢收房,也不要失去耐心,沖工作人員發(fā)起脾氣,甚至在驗房的時候“找碴兒”,一定要本著“新生活開始第一天”的心態(tài),和開發(fā)商、物業(yè)公司配合好,要知道,從此,這就是你的新家園。大家在接到開發(fā)商驗房通知后(不論是否分批接到,請及時聯(lián)系各樓棟的牽頭人,盡量分批集中統(tǒng)一前往,人多力量大嘛!如果收(驗房通知單的寄達(dá)日期超過了契約的規(guī)定日期,應(yīng)屬延

2、誤了交房時間,大家看契約規(guī)定的賠償條例是如何規(guī)定的,要向開發(fā)商提出。驗房時,一定要先驗收,檢查過房屋沒了問題,或所有的問題都已得到圓滿解決后,再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收。只要業(yè)主簽署了房屋交接單,辦理了入住手續(xù),那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可”為由,對質(zhì)量問題拒絕賠償。所以,在房屋交付時,鄰居們弄清楚該房屋是否已經(jīng)具備交付條件十分重要。前往驗收房屋,并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。業(yè)主相應(yīng)義務(wù)的履行,首先要存在前提,即開發(fā)商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外,該房屋的實際質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。切記!到時大家分批集體驗收。人多、眼多、智慧多!二、需要準(zhǔn)備的驗收

3、工具1、房驗小錘:用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。2、稍大一點(diǎn)的水桶:用來檢查地漏、排水管是否通暢。3、卷尺:用來檢查房屋凈高等。4、驗電插頭:用來檢查插座有無脫線、不通。5、網(wǎng)球:用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機(jī)(帶閃光燈,律師建議最好用光學(xué)相機(jī)用于房屋有問題時留影取證。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:00去。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房。三、驗收過程和具體步驟第一項:查驗文件業(yè)主在收樓時,首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件,必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有證件(原件齊全,才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整,即便該房屋實際不存在質(zhì)量

4、問題可以實際居住,也不能視為法律意義上的交付。業(yè)主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果確實被要求收樓,也要在相關(guān)文件,如驗房記錄表等相關(guān)文件中寫明“未見證書”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。分別有以下文件資料需要查驗:1、規(guī)劃部門出具的無錫市建筑工程規(guī)劃驗收合格證。2、建設(shè)主管部門出具的無錫市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書。表上每一項都必須報主管部門備案,如果缺少任何一項的話,這個樓盤還屬于“黑樓”,是不能入住的。3、開發(fā)商提供的房屋的住宅質(zhì)量保證書4、開發(fā)商提供的住宅使用說明書開發(fā)商據(jù)此承擔(dān)保修責(zé)任。5、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表。標(biāo)明實際建筑面積是

5、多少6、衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)用水合格證。7、公安消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書。8、燃?xì)庵鞴懿块T出具的燃?xì)夤こ舔炇兆C書。9、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)。房屋的設(shè)計圖紙和水電路圖紙,管線如何走,哪些墻可以打,配電箱及配線箱的使用說明等。第二項:核實面積,計算和落實房款得多退少補(bǔ)問題。面積結(jié)算是驗房手續(xù)當(dāng)中比較重要的一項。請帶上契約或副本,確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn)實是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。契約面積是期房的銷售面積,而在工程完工后,開發(fā)商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進(jìn)行實測。測繪部門出示的面積實測表,就是開發(fā)商和我們要進(jìn)行面積結(jié)算的依據(jù)(一般在入住后開發(fā)商才請測繪單

6、位對已完工的住宅樓進(jìn)行實測。記住:要按購房契約約定的面積誤差的條款結(jié)算面積。我們的契約約定:面積誤差按江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例執(zhí)行。因此,如有誤差,需要開發(fā)商明確處理方法。第三項:驗收房子。看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,暫且先不要交付一切物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用,應(yīng)該在驗收好后,再交付費(fèi)用。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費(fèi)無任何法律依據(jù)!從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具。也許在這之前,你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了,但你最好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣,且沒有質(zhì)量問題,你就在收房單子上簽字。如果

7、在驗收的時候發(fā)現(xiàn)問題,一定要當(dāng)場請施工單位及時維修,維修后再重新驗收房屋。1、看墻壁。首先仔細(xì)檢查每個房間墻體是否平整,墻壁是否有裂紋,房頂上是否有裂縫(沒有裂縫最好,有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,屬眼下的質(zhì)量通病,雖有質(zhì)量問題,但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態(tài),那么就說明房屋沉降嚴(yán)重,該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大。內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點(diǎn)。(這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”,是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如有麻點(diǎn),對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。墻身頂棚有無部分隆起,用小錘輕敲

8、一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪,隆起或凹陷的地方。2、看地面。仔細(xì)檢查地板是否平整,地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。如有空鼓,一定要責(zé)成陪同驗房的相關(guān)人員盡快修復(fù)。3、驗地平。驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個,很多時候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方,根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度,并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。看水管在該處的高度,然后再做一個標(biāo)志

9、。接著用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2厘米左右是正常的,如果出這個范圍,你就得注意了!4、查滲水。(最好是在房子交樓前,下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。特別是查看一些墻體是否有水漬,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方,如有水漬,說明有滲漏,務(wù)必盡快查明原因。頂層住戶更應(yīng)檢查頂層是否滲漏。(特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。5、試門窗。由于是新房子,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動,用蠻

10、力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細(xì)查看一下,用掃帚清楚后就可以看了。查防盜門(要求開發(fā)商提供防盜門的質(zhì)量檢測報告!該門與質(zhì)檢部門查處的不合格門是否同一公司名下的產(chǎn)品是否太緊或太松(門縫隙是否太大,門插是否太短,門四邊、角是否平整,門開關(guān)有無特別噪音,門是否有破損,貓眼是否正常,視覺清晰,門鈴是否正常,按鈕是否牢固,防盜門開關(guān)是否有障礙,如碰到墻、消防箱等。內(nèi)門(如有的話是否規(guī)則。對講系統(tǒng)是否正常,單元門能否受控打開。窗戶開關(guān)是否靈活,是否磕磕碰碰。是否能關(guān)嚴(yán),隔風(fēng)、隔音的效果如何。窗是否變形,與墻體是否吻合,窗邊與混凝土是否無縫隙,鎖扣是否正常,能否鎖緊,是否靈活,玻璃是否完好,是否平整、

11、干凈、明亮,窗臺下是否有水漬(如有可能是窗戶漏水,查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護(hù)欄是否牢固。6、測量一下樓層的層高。用5米卷尺即可,看凈高是否符合要求(購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度,再減去2公分允許誤差,余數(shù)就是房屋的凈高。房屋最高、最低處是否相差(是否傾斜,房間是否是長方形,是否兩邊的長度不一致。7、上下水。大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度。(新房子應(yīng)該配給一個簡易龍頭給業(yè)主。(建議有條件的鄰居做水管的試壓:水管道是隱蔽工程,為了美觀和節(jié)省面積,多數(shù)屋內(nèi)的水管都埋在地下,有什么問題很難發(fā)現(xiàn)和處理。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法

12、。一是堵住水管的出口,并保持一段時間;二是用打壓機(jī)(加水壓設(shè)備:冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤,時間60分鐘/根,如果壓力達(dá)不到或保持不住,就說明水管有漏水現(xiàn)象。驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水管處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利(注水,打開地漏,水是否迅速漏下,通球試驗:是檢查下水道內(nèi)是否有雜物。為什么要驗收這個呢,因為在工程施工時,有一些工人在清潔時往往會偷這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管,如果這些水泥較大的話,就會在彎頭處堵塞,造成排水困難。8、驗防水。這里所說的

13、防水,指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然,目前交付的房子,有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水,這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水,那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試,那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的,那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口,然后再拿一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實,然后在廚衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是:樓板直接滲漏;管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置。9、查電路。關(guān)閉分閘,檢查各

14、個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強(qiáng)、弱電路是否暢通。強(qiáng)電、弱電是否分開走且相距一定距離,無交叉。電器戶表在戶外的,應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)的,應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。控制閘具應(yīng)分開,如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具,空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置,廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝,洗手盆的上方不應(yīng)有插座,衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施;衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座;檢查開關(guān)、插座的牢固程度;電話、電視線路應(yīng)用力拉一下,看是否虛設(shè)。插座是否正常通電,有無防護(hù)措施?電

15、燈是否都亮?開關(guān)是否正常?有線電視線是否通?電話線路是否通?網(wǎng)絡(luò)線是否通?10、燃?xì)夤艿朗欠癜踩?要開發(fā)商明確如何測試漏氣報警裝置。三、驗收過程和具體步驟要根據(jù)購房契約和補(bǔ)充協(xié)議驗收房屋,下面提供驗房的參考步驟,通過的項目可在后面打“”,未通過的注上說明,最后匯總,請開發(fā)商代表簽字確認(rèn)。各位鄰居有認(rèn)為需要添加的其他驗收內(nèi)容,就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來,相互提醒相互幫助!第一項:查驗文件業(yè)主在收樓時,首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件,必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有證件(原件齊全,才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整,即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題可以實際居住,也不能視為法律意義上的交付。業(yè)

16、主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果確實被要求收樓,也要在相關(guān)文件,如驗房記錄表等相關(guān)文件中寫明“未見證書”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。分別有以下文件資料需要查驗:1、規(guī)劃部門出具的南京市建筑工程規(guī)劃驗收合格證。2、建設(shè)主管部門出具的南京市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書。表上每一項都必須報主管部門備案,如果缺少任何一項的話,這個樓盤還屬于“黑樓”,是不能入住的。3、區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。必須具備。4、開發(fā)商提供的房屋的住宅質(zhì)量保證書必須取得,要帶走。5、開發(fā)商提供的住宅使用說明書開發(fā)商據(jù)此承擔(dān)保修責(zé)任。必須取得,要帶走。6、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表。標(biāo)明實際建筑面積是多少,分?jǐn)偠嗌?什么地方是公用面積?；蛘哂捎袡?quán)部門(如南京市規(guī)劃國土局地籍測繪大隊出具的正式測繪報告:南京市房屋建筑面積測繪報告。必須具備,否則至少無法計算實際的公