承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題探析

1、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題探析牛 犇【內(nèi)容摘要】承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題已得到學(xué)者及實(shí)務(wù)工作者的廣泛關(guān)注，但司法實(shí)踐中仍有一些問題須進(jìn)一步探究，如次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與善意第三人沖突的協(xié)調(diào)問題。筆者發(fā)現(xiàn)，由于法官對(duì)法律條文及司法解釋理解不同，案件處理結(jié)果存在較大差異，甚至截然相反，筆者借助他人研究成果，談?wù)勛约汗芤??！娟P(guān)鍵詞】 承租人、 次承租人、 第三人當(dāng)前，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題已經(jīng)得到理論界和實(shí)務(wù)界的充分關(guān)注，一些基礎(chǔ)性問題已有較一致的結(jié)論，如優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)、行使期限、整體出售與部分的關(guān)系等，但由于立法過于粗陋，實(shí)務(wù)中新問題層出不窮，理解不一致，法律適用不統(tǒng)一，亟待研究。筆者擬借

2、助現(xiàn)有研究成果，結(jié)合自己的思考，對(duì)一些問題提出管見，以期對(duì)司法實(shí)務(wù)有所幫助。一、次承租人是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)我國(guó)合同法第224條規(guī)定了房屋轉(zhuǎn)租，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！鞭D(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃房屋以其本人名義出租給次承租人。轉(zhuǎn)租情形下，涉及三方當(dāng)事人，出租人、承租人、次承租人，其中承租人又是轉(zhuǎn)租人，次承租人占有租賃房屋，并使用、收益之，承租人和次承租人的法律關(guān)系共存與一個(gè)標(biāo)的物上。那么，當(dāng)出租人出售租賃房屋時(shí)，誰享有優(yōu)

3、先購(gòu)買權(quán)呢？是承租人還是次承租人，抑或是兩者都有，若兩者都有，誰的順位在先，若房屋經(jīng)過數(shù)次轉(zhuǎn)租，數(shù)個(gè)次承租人的順位又如何排列，對(duì)以上問題，頗有爭(zhēng)議。2005年司法考試卷三第12題考查了這個(gè)爭(zhēng)議問題，標(biāo)準(zhǔn)答案中肯定了次承租人的優(yōu)先權(quán)，使該問題更有探討的必要。有觀點(diǎn)認(rèn)為，次承租人也享有優(yōu)先購(gòu)權(quán)，而且次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)先于承租人；1還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為次承租人無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2主張次承租人有優(yōu)先權(quán)的結(jié)論主要有以下理由：（1）穩(wěn)定轉(zhuǎn)租社會(huì)關(guān)系的需要，避免因出租人的任意處分行為給次承租人生活帶來大的變動(dòng)。（2）因?yàn)榇纬凶馊苏加凶赓U物，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有利于簡(jiǎn)化交易程序、降低交易成本、增進(jìn)效率。（3

4、）轉(zhuǎn)租現(xiàn)象現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，次承租人對(duì)租賃房屋投入高昂裝修費(fèi)用、廣告費(fèi)用等，避免投入的成本遭受無謂損失。（4）法律制度的理念是保護(hù)弱勢(shì)，在轉(zhuǎn)租的三方當(dāng)事人中，次承租人是真正的弱勢(shì)，其權(quán)益更易受到損害。筆者認(rèn)為，次承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，理由如下：（1）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，我國(guó)現(xiàn)有法律沒有賦予次承租人享有優(yōu)先權(quán)。（2）根據(jù)合同相對(duì)性原理，作為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系的租賃合同當(dāng)事人，僅包括出租人和承租人，不包括次承租人，次承租人與出租人原則上無任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系，既然無權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人不能向出租人主張優(yōu)先權(quán)，出租人也不應(yīng)承擔(dān)向次承租人優(yōu)先轉(zhuǎn)讓的義務(wù)。（3）如果承認(rèn)次承租人有優(yōu)先權(quán)，

5、在房屋發(fā)生多次轉(zhuǎn)租的情形下，數(shù)個(gè)承租人均有優(yōu)先權(quán)，順位如何排序？這樣，無形中加重了出租人的負(fù)擔(dān)，出租人可能不知最終承租人是誰的情況下，如何履行通知義務(wù)？出租人所有者的權(quán)能嚴(yán)重被限制，不能充分行使處分權(quán)。因?yàn)榇嬖诒姸鄡?yōu)先權(quán)人，第三人很可能放棄締約洽談，同等條件的確立也成了難題，出售租賃房屋成了燙手的山芋，買賣成了一個(gè)難題。（4）當(dāng)前，房屋轉(zhuǎn)租較多出現(xiàn)在商業(yè)店面、寫字樓等租賃合同，設(shè)立優(yōu)先權(quán)的目的是為了保護(hù)承租人的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)，賦予出于商業(yè)目的的次承租人優(yōu)先權(quán)與立法初衷不符。（5）出租人在無法充分行使處分權(quán)的情況下，完全可能以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，從而阻斷房屋轉(zhuǎn)租，直接向承租人收取租金，免去日

6、后不必要的麻煩，這樣將不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，房屋轉(zhuǎn)租漸漸成為空談，次承租人的優(yōu)先權(quán)更是無從提起.總之，既無法律明確規(guī)定，根據(jù)合同相對(duì)性原理又無法解釋，肯定次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)理由顯然欠缺，實(shí)踐操作上又幾無可能性，只能徒增出租人的義務(wù)，增加交易的難度，阻礙財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。二、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與善意買受人的沖突與協(xié)調(diào)我國(guó)合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）（以下稱意見）第118條規(guī)定：“出賣人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)機(jī)會(huì)

7、的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！睂?shí)踐中，出租人隱瞞出租事實(shí)而與第三人簽訂房屋買賣合同，買受人甚至辦理了登記過戶手續(xù)取得房屋產(chǎn)權(quán)證照，承租人的優(yōu)先權(quán)受到侵害，若承租人訴至法院請(qǐng)求宣告買賣合同無效，此時(shí)，法院如何處理？是一律宣告買賣無效，還是區(qū)分第三人主觀善惡區(qū)別對(duì)待，以及宣布合同無效后，承租人能否進(jìn)一步追及第三人取得的所有權(quán)。目前對(duì)意見第118條的理解，出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)利，只要受到侵害，承租人不僅宣告合同無效的要求應(yīng)得到支持，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)尚有追及效力，買受人取得的產(chǎn)權(quán)登記證明還應(yīng)涂銷；3另一種認(rèn)為，如果第三人是善意取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)該得到

8、保護(hù)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不具有追及的效力。4筆者同意第二種觀點(diǎn)。在實(shí)踐中，判斷第三人的主觀善惡是關(guān)鍵問題，有觀點(diǎn)將租賃合同是否登記作為判斷第三人善意與否的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為租賃合同未登記備案，第三人為交易就是善意的，否則就是惡意的，厘清租賃合同登記對(duì)抗力是首先要解決的問題。城市房地產(chǎn)管理法第53條和城市房屋租賃管理辦法第13條規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，當(dāng)事人簽訂、變更、終止合同的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。事實(shí)上，大量的租賃合同并未登記備案，未經(jīng)登記備案的合同是否屬無效合同？理論界與司法實(shí)務(wù)已取得共識(shí)，即合同有效。但是未登記備案的租賃合同能否對(duì)抗第三人，觀點(diǎn)不盡統(tǒng)一，主要有以下兩種，一種

9、是完全否認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如上海市房屋租賃條例第15條第2款規(guī)定，房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)的，承租人不得對(duì)抗第三人。另一種是限制承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使，如江蘇省高級(jí)人民法院1999年全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要中規(guī)定，未辦理登記備案手續(xù)的租賃合同不得對(duì)抗善意第三人。筆者贊同第二種觀點(diǎn)。因?yàn)榉课葑赓U權(quán)是設(shè)置在不動(dòng)產(chǎn)房屋上的權(quán)利，根據(jù)法理及國(guó)外立法實(shí)例（如日本民法典第605條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者亦發(fā)生效力?！保?，其欲取得對(duì)抗第三人的效力，應(yīng)具備一定的物權(quán)公示外觀。如果租賃權(quán)沒有進(jìn)行登記公示，其結(jié)果有可能是第三人在買受租賃物時(shí)，不知道租賃物上已負(fù)擔(dān)租賃權(quán)，第

10、三人基于善意買受租賃房屋后，不僅要受買賣不破租賃的限制，而且要面臨承租人請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效的風(fēng)險(xiǎn)，這種不可預(yù)測(cè)性打亂了買受人的經(jīng)營(yíng)、生活計(jì)劃，擾亂市場(chǎng)交易的安全。我國(guó)學(xué)者在起草未來民法典的時(shí)候，都將登記確立為不動(dòng)產(chǎn)公示的方法并明確了登記的對(duì)抗效力，如梁慧星起草的民法典草案建議稿第239條規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外。筆者認(rèn)為，簽訂租賃合同的當(dāng)事人是否到房屋管理部門辦理登記備案手續(xù)，是當(dāng)事人的自由選擇，在法律法規(guī)沒有作出租賃合同強(qiáng)制登記備案的規(guī)定之前，租賃合同未登記不得對(duì)抗第三人的觀點(diǎn)過于武斷，但

11、考慮到保護(hù)交易安全的需要，租賃合同未登記不能對(duì)抗善意第三人.（二）第三人主觀善惡的考量1、房屋租賃合同已登記備案。在租賃合同已經(jīng)登記備案情況下，租賃權(quán)已經(jīng)對(duì)外公示，第三人不能以自己不知租賃權(quán)存在對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第三人與出租人的買賣合同當(dāng)為無效，即使由于登記機(jī)關(guān)的疏漏，第三人取得產(chǎn)權(quán)登記，登記機(jī)關(guān)也應(yīng)依承租人申請(qǐng)或法院判決涂銷登記，此時(shí)第三人主觀善惡的判斷顯然十分容易。2、房屋租賃合同雖簽訂，但未經(jīng)登記備案。房屋租賃合同經(jīng)雙方簽訂后，雖未辦理租賃登記備案手續(xù)，取得租賃證，但不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，即為有效合同，承租人據(jù)租賃合同享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的取得基礎(chǔ)是雙方租賃合同

12、合法有效，并非合同登記備案。此時(shí)，第三人基于房屋登記簿上的記載內(nèi)容而與產(chǎn)權(quán)人為交易，就產(chǎn)生了權(quán)利的沖突，第三人的主觀善惡決定權(quán)利保護(hù)的選擇。牛津法律大辭典將善意定義為，如果一個(gè)人誠(chéng)實(shí)行事，即不知也無理由相信其主張沒有根據(jù)，他就是善意行事，一個(gè)善意占有者得有一項(xiàng)他誠(chéng)實(shí)地認(rèn)為完好的所有權(quán)。當(dāng)該人得知或應(yīng)知表明其主張缺乏法律根據(jù)的事實(shí)時(shí)，則不存在“善意”。5未經(jīng)登記的租賃合同是否有對(duì)抗第三人的效力，關(guān)鍵要區(qū)分第三人的主觀是善意或惡意，如何判斷第三人的主觀心態(tài)？有人認(rèn)為，第三人應(yīng)充分注意買受的標(biāo)的物上是否存在租賃權(quán)及承租人放棄優(yōu)先權(quán)，否則具有重大過失，不構(gòu)成善意取得。意見89條關(guān)于善意取得的規(guī)定只限于

13、共同共有財(cái)產(chǎn)交易的場(chǎng)合，意見118條間接排斥了第三人的善意取得。6意見第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共同財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！本C合意見以上兩條規(guī)定，筆者認(rèn)為，即使是共有人的所有權(quán)保護(hù)都不能對(duì)抗善意第三人，而承租人的優(yōu)先權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，只是優(yōu)先締約的權(quán)利，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)要和所有權(quán)的保護(hù)相區(qū)別。7對(duì)這種權(quán)利的保護(hù)力度不應(yīng)超越對(duì)所有權(quán)的保護(hù)，第三人已充分關(guān)注登記簿上公示的內(nèi)容，過分苛求第三人的注意

14、義務(wù)，不僅與法無據(jù)，也不利于交易的達(dá)成與商品的流轉(zhuǎn)。交易安全的維護(hù)是民法的主要任務(wù)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代更是出現(xiàn)了交易優(yōu)位的觀念，第三人基于善意與出賣人為交易應(yīng)受法律保護(hù)?；谝陨戏治?，當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與善意第三人發(fā)生沖突時(shí)，對(duì)善意第三人應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。而且從后果來看，因?yàn)橛匈I賣不破租賃制度，即使承租人的優(yōu)先權(quán)受到侵害，承租人的利益損失不會(huì)太大，而善意第三人支付了對(duì)價(jià)情況下，追究出賣人責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)則較大。實(shí)踐中，租賃合同未登記備案，第三人基于房屋登記簿上的記載內(nèi)容而與產(chǎn)權(quán)人為交易，首先推定第三人是善意的。若第三人在買受房屋時(shí)，已知房屋上存在租賃權(quán)，或者承租人在雙方磋商時(shí)向出租人主張優(yōu)先權(quán)并通知第三人，此時(shí)

15、，第三人已知租賃權(quán)的存在，若雙方?jīng)]有辦理過戶登記，應(yīng)終止交易。若仍使交易繼續(xù)，即使雙方已辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記，基于第三人的惡意，承租人得主張優(yōu)先權(quán)，待法院判決后，申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)涂銷權(quán)利證書。第三人是否惡意，舉證責(zé)任應(yīng)由承租人承擔(dān)。對(duì)意見的理解應(yīng)在充分保障承租人優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)上，亦應(yīng)考慮交易的安全，保護(hù)善意第三人，否則將加大交易成本與風(fēng)險(xiǎn)，使民事主體利益失衡三、總結(jié)基于以上分析，筆者認(rèn)為，首先，租賃合同是否登記備案是判斷第三人主觀善惡的基礎(chǔ)，其次，即使租賃合同沒有登記備案，一個(gè)合法有效的租賃合同同樣使承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但此時(shí)，存在承租人的優(yōu)先權(quán)與善意第三人的權(quán)利的沖突，法院應(yīng)平衡承租人和買受人之間的利益，選擇保護(hù)的利益。當(dāng)善意第三人取得標(biāo)的物，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害，承租人可以向出租人主張侵權(quán)損害賠償損失；當(dāng)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)使善意第三人無法取得標(biāo)的物時(shí)，第三人得向出租人主張締約過失責(zé)任?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制性法律保護(hù)，人民司法2005年第10期；任泰山 何文強(qiáng)：房屋