房企的融資渠道及如何防范資金鏈斷裂中國(guó)指數(shù)研究院西南分院吳

1、房企的融資渠道及如何防范資金鏈斷裂中國(guó)指數(shù)研究院西南分院 吳曉桃/文近些日子，房地產(chǎn)商們可能有些寢食難安了。首付提高、利率再漲、銀行信貸緊縮、外限令實(shí)施、清查囤地囤房、限期開發(fā)、加大土地供應(yīng)、征收房屋稅收眾多的調(diào)控組合拳如此密集地針對(duì)一個(gè)行業(yè)推出，不僅是在中國(guó)，哪怕是在全世界也是史無(wú)前例的。拐點(diǎn)、降價(jià)、打折、促銷、觀望一些對(duì)房地產(chǎn)極為不利的術(shù)語(yǔ)開始全國(guó)彌漫。從2006年順馳神話的終結(jié)，到去年美國(guó)地產(chǎn)龍頭PHM凈虧損23億美元，股價(jià)腰斬42%，我們隱約感覺(jué)到，“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”了。究竟是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了紕漏，以致曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)業(yè)變得有些岌岌可危了？ 厄運(yùn)的導(dǎo)火線源于資金鏈出現(xiàn)了裂痕，甚或是斷裂

2、。我們知道，資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)企業(yè)生存的根本，若是這個(gè)鏈條斷了，就仿若人的血液停止了循環(huán)，勢(shì)必是要危及生命的。若資金鏈僅是出現(xiàn)了裂痕，我們尚有補(bǔ)救的措施。所謂對(duì)癥下藥，要醫(yī)治或根治房地產(chǎn)業(yè)的病瘤，我們首先要通透房地產(chǎn)業(yè)資金鏈的結(jié)構(gòu)。中國(guó)指數(shù)研究院分析師為此歸納了房地產(chǎn)資金鏈的一個(gè)運(yùn)作結(jié)構(gòu)，如圖1所示。圖1 房地產(chǎn)資金鏈運(yùn)作結(jié)構(gòu)圖從圖1我們可以看到，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈分三個(gè)階段：前期置地階段、開發(fā)樓盤階段、樓盤形成銷售階段。而在前期置地階段和開發(fā)樓盤階段，是需要大量資金投入的，這些資金主要來(lái)源有：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、銀行貸款、股票、基金、信托、債券、海外資金、民間資本等。在這三個(gè)階段，所消耗的開支主要有

3、以下幾個(gè)方面：土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、宣傳費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)的收入利潤(rùn)來(lái)源于房屋的銷售收入和出租租金。只有當(dāng)一個(gè)企業(yè)的開支平衡了，它才會(huì)生存下去，而企業(yè)的壯大，則是需要收入大于支出才行。若是前期的開發(fā)沒(méi)有充足的資金支援，那么后面的進(jìn)程勢(shì)必?zé)o法展開，這也會(huì)導(dǎo)致一個(gè)企業(yè)的倒塌。 首先，我們來(lái)看看資金來(lái)源。自有資金：過(guò)去許多房地產(chǎn)業(yè)只需付15%的土地款，再加上50%甚至全額的墊資和預(yù)售，可能只需30%左右的銀行資金就可以完成一個(gè)項(xiàng)目的操作，可謂是“空手套白狼”。但是在當(dāng)前的新政下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)必須有35%的自有資金做保障才允許啟動(dòng)，否則，銀行是不會(huì)貸款給他們的。這就使得房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門

4、檻大大提高，不是隨便哪個(gè)皮包公司就可以介入的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金必須充足才行，必須給自己留有充裕的后備資金（起碼要達(dá)35%以上），否則后續(xù)項(xiàng)目無(wú)法開展。銀行貸款：這種資金來(lái)源需要支付一定的資金使用成本，即貸款利息，而國(guó)家的貸款利息是芝麻開花節(jié)節(jié)高，僅2007年，就一共加息了8次。而且，即使在越來(lái)越高的貸款利息下，銀行也不是任何開發(fā)商都要借貸的。隨著存款準(zhǔn)備金額的再次提高，銀行可以拿出來(lái)放貸的資金也越來(lái)越少，因此，銀行在審核貸款時(shí)要求也日益嚴(yán)格。股票：也就是股權(quán)融資，主要適用于打算上市或已經(jīng)上市的企業(yè)，可以通過(guò)發(fā)售股票或股票增發(fā)的方式，為新投資項(xiàng)目籌集資金。但對(duì)于剛開始房地產(chǎn)投資或操作經(jīng)

5、歷很短的開發(fā)商，股票融資的難度比較大。此方法只適合口碑好的大企業(yè)，不宜普及推廣。重慶的龍頭地產(chǎn)龍湖最近正在為上市作積極準(zhǔn)備，比如引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、人事儲(chǔ)備等一直都在有條不紊地進(jìn)行，而多方面的報(bào)道顯示，龍湖地產(chǎn)有望今年登陸香港。無(wú)獨(dú)有偶，重慶另一知名地產(chǎn)企業(yè)金科也預(yù)計(jì)今年年底或明年年初登陸中國(guó)A股?；穑褐饕峭ㄟ^(guò)私募基金獲得?，F(xiàn)在不少地產(chǎn)公司都通過(guò)私募基金融資，特別是一些規(guī)模小、實(shí)力弱的地產(chǎn)公司，想從銀行那里貸到錢比登喜瑪拉雅山還要難。不過(guò)此方法付出的借款利息比銀行又高了些許。信托：房地產(chǎn)信托投資是一種較新的金融工具，已經(jīng)在我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了嘗試，譬如“新上海國(guó)際大廈資金信托項(xiàng)目”、“哈爾

6、濱愛(ài)建新城投資信托項(xiàng)目”等。通過(guò)房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。2005年12月28日，龍湖地產(chǎn)掌門人吳亞軍女士宣布，“龍湖·西城天街資金信托計(jì)劃”共成功募得為期3年的信托資金3.0576億元，這是國(guó)家“212”號(hào)文件后重慶第一個(gè)通過(guò)銀監(jiān)局備案審批的房地產(chǎn)信托。債券：與發(fā)行公司股票不同，發(fā)行公司債券屬于企業(yè)外來(lái)資金。公司債券又稱企業(yè)債券，是指股份公司為籌集資金而發(fā)行的債務(wù)憑證。由于企業(yè)債

7、券風(fēng)險(xiǎn)較政府債券風(fēng)險(xiǎn)大，因此其利率一般要高于政府債券利率，資金成本較銀行貸款高。如北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司于1992年9月發(fā)行了2900萬(wàn)元、利率為10.1%、期限為3.5年的債券。 海外資金：受到利益的驅(qū)使，眾多海外資金都紛紛將目光轉(zhuǎn)向了中國(guó)，如雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、美國(guó)凱雷、荷蘭Rodamco、華平基金、新加坡騰飛集團(tuán)、嘉德集團(tuán)、CBL（美國(guó)房地產(chǎn)投資信托零售商）、南豐集團(tuán)等。摩根士丹利房地產(chǎn)基金曾先后參與投資了上海復(fù)地、順馳中國(guó)以及金地集團(tuán)等一系列知名地產(chǎn)公司。但是，在“限外令”推出后，海外資金的道路已經(jīng)不再那么順暢，不過(guò)，這些政策根本不能阻止外資進(jìn)入中國(guó)的步伐，尤其是在人民幣升值的情

8、況下，他們當(dāng)然想借助房地產(chǎn)的高額回報(bào)，撈一筆就走。不過(guò)，他們走后可能留給我們的是一筆爛攤子。民間資本：據(jù)悉，許多中小房地產(chǎn)商都找過(guò)山西的煤炭老板和溫州的老總們借貸。但是這種操作模式不是很正規(guī)，容易引起法律糾紛，此方法不宜提倡。另外，融資渠道還有地下錢莊、與國(guó)有大企業(yè)合作等。地下錢莊的利息特別高，有的甚至達(dá)30%以上。這種方法非常危險(xiǎn)，因?yàn)榈叵洛X莊的人通常都是不好惹的，一旦欠款不能及時(shí)還上，就容易出事。盡管此方式很不安全，但是一些中小企業(yè)為了不讓自己的資金鏈斷裂，有時(shí)候也會(huì)鋌而走險(xiǎn)。幾種主要資金融資方式的具體內(nèi)容對(duì)比如表1所示。表1 資金融資方式內(nèi)容對(duì)比了解了資金鏈的結(jié)構(gòu)，就等于找到了問(wèn)題的癥結(jié)

9、。只要房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上多開門路，未雨綢繆，那么，就很難出現(xiàn)斷炊的情況。以下是中國(guó)指數(shù)研究院分析師建議地產(chǎn)商及時(shí)防范資金鏈斷裂而應(yīng)采取的措施。一、擴(kuò)大融資渠道以前，地產(chǎn)商的主要融資渠道是銀行貸款，其中銀行貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金的70%以上，更有一些實(shí)力弱小的企業(yè)，通過(guò)各種變通的辦法，使得實(shí)際銀行貸款占總投資額的90%以上。這種單一的融資渠道非常危險(xiǎn)，一旦銀行的路子被堵死，他們就只好坐以待斃了。重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在著力打造系統(tǒng)資金鏈方面就有多種融資渠道。一是加強(qiáng)資本運(yùn)作，積極研究上市的運(yùn)作方式，實(shí)現(xiàn)直接融資。二是引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，促進(jìn)資本多元化。三是加強(qiáng)資金、資產(chǎn)監(jiān)管，提高現(xiàn)金流量；加

10、強(qiáng)帳款回收，縮短現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期；認(rèn)真研究存貨合理量，加快產(chǎn)品銷售速度。二、提高現(xiàn)金流萬(wàn)通地產(chǎn)2007年業(yè)績(jī)不錯(cuò)，目前公司賬面上有8個(gè)多億的現(xiàn)金，公司預(yù)收款達(dá)到了32億左右。2008年3月10日，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖表示，萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)近20年的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告都進(jìn)行過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)土地儲(chǔ)備量從來(lái)都不是公司發(fā)展的最大保障，很多公司在行業(yè)繁榮的時(shí)候擁有大量土地儲(chǔ)備，等經(jīng)過(guò)一個(gè)周期之后，公司就扛不下去了。只有把握好節(jié)奏的公司才能長(zhǎng)存。萬(wàn)通在前幾年日子紅火的時(shí)候，就居安思危，已經(jīng)考慮到了以后的困難并作好了準(zhǔn)備。潘石屹也稱，他們公司的自有資金占到30%，其他70%基本上都是預(yù)售收入，他們公司目前持有150億人民幣的

11、現(xiàn)金。 三、打造品牌，保持良好的信譽(yù)重慶長(zhǎng)安地產(chǎn)的高層表示，長(zhǎng)安在各家銀行的信用是非常好的，供給額度充足，銀行就算調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也主要是針對(duì)一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，長(zhǎng)安是不會(huì)感覺(jué)到錢緊的。可見(jiàn)，品牌和信譽(yù)也是金錢啊。四、減少負(fù)債，量體裁衣，不要盲目擴(kuò)張目前很多開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率都在100%以上，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模的動(dòng)蕩，一些開發(fā)商將“一夜回到解放前”。相比之下，香港實(shí)力最強(qiáng)、最悠久，經(jīng)歷過(guò)多次金融風(fēng)暴依然存在的房地產(chǎn)公司如和記黃埔、新鴻基等其資產(chǎn)負(fù)債率基本維持在30%50%之間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。地產(chǎn)商要有多大能力做多大事，不要急于擴(kuò)張而讓自己陷于資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的窘境。五、縮短周期，降價(jià)打折

12、，推進(jìn)促銷，加速資金回籠有的開發(fā)商，為了追求高額的利潤(rùn)，把房?jī)r(jià)抬得過(guò)高，致使銷售周期延長(zhǎng)。若資金不能迅速回籠，你的企業(yè)下一步是否還能支撐都是個(gè)問(wèn)題，更別奢望什么高額利潤(rùn)了。只有活著，才能戰(zhàn)斗，不要讓自己看著明明面包已經(jīng)來(lái)了而自己已無(wú)力去接。重慶奧林匹克花園紅城在今年3月8日宣布，每套房?jī)?yōu)惠達(dá)38000元，這恐怕是迄今為止重慶最大手筆的優(yōu)惠活動(dòng)了。另外，重慶華宇地產(chǎn)日前宣布購(gòu)買華宇的房子若是不滿意可以無(wú)條件退房，這就給了消費(fèi)者足夠信心，相信華宇的樓盤質(zhì)量好、性價(jià)比高，不怕你退，就怕你退了后悔。六、控制成本，節(jié)約開支有的開發(fā)商，只管項(xiàng)目拿到手，也不管這個(gè)項(xiàng)目做下來(lái)是否有利潤(rùn)。如一些幾十億的地皮，開

13、發(fā)商競(jìng)價(jià)時(shí)眼睛都不眨一下就一舉拿下。而另外一些不必要的費(fèi)用，如為了拿地而給一些政府官員行賄的錢，該省則省。所謂開源節(jié)流，無(wú)論是開發(fā)成本，還是經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，都要精打細(xì)算。中國(guó)有句話說(shuō)得好，“吃不窮，穿不窮，不會(huì)算計(jì)就會(huì)窮”。七、減少房屋和土地的空置，不要捂盤其實(shí)，閑置的土地和空置的房屋本身就是很大的一筆資金，若不讓這些資金流動(dòng)起來(lái)，就等于把錢埋在地下。錢埋在地下能開花結(jié)果嗎？況且，國(guó)家政策也規(guī)定，土地閑置兩年就會(huì)被政府收回。本來(lái)打著“奇貨可居”的如意算盤，到時(shí)候可能變?yōu)橹窕@打水。八、忍痛割愛(ài)，顧全大局如果一些項(xiàng)目實(shí)在不好，或者利潤(rùn)不大，該割的割，該舍的舍，不要因小失大，或者為顧及顏面而勉強(qiáng)支撐。

14、有時(shí)候，坦承自己在某方面的戰(zhàn)略失誤也是一種成功。九、合作開發(fā)，雙贏互利如果開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目缺乏所需的自有資金，可以尋找合資伙伴。當(dāng)然，有些開發(fā)商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，合作開發(fā)可以相應(yīng)地減少風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以將其有限的自有資金投入到多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)中。比如有土地?zé)o資金的企業(yè)可以找一些自有資金比較充裕的企業(yè)合作開發(fā)，將土地使用權(quán)作為權(quán)益投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方形成合作關(guān)系，以各自投入的比例分享利潤(rùn)。在金融緊縮時(shí)期，這將是一種比較常見(jiàn)的融資方式。十、商業(yè)模式、競(jìng)爭(zhēng)策略創(chuàng)新不要“人云亦云”，你開發(fā)商業(yè)住宅，我也開發(fā)商業(yè)住宅，其實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、寫字樓等的開發(fā)利潤(rùn)也很高，為什么一定要跟風(fēng)呢？即使開發(fā)同一品種，模式和銷售方式上也要推陳出新，別具特色，否則也會(huì)降低競(jìng)爭(zhēng)力。比如南方東銀置地專為都市一族量身訂做的“一米陽(yáng)光”在2007年11月推出的時(shí)候就極受歡迎，目前已成為重慶的青年小戶標(biāo)竿?！耙幻钻?yáng)光”是重慶首個(gè)懸空建筑，首創(chuàng)炫彩立面設(shè)計(jì)，樓盤外立面采用了彩鋁板結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，樓盤時(shí)尚、炫酷又極富個(gè)性，還具有隔熱、降噪的功能，在彰顯年輕人個(gè)性和時(shí)尚的同時(shí)也為城市景觀作出了貢獻(xiàn)?！耙幻钻?yáng)光”還擁有攀巖墻、