房地產(chǎn)估價之市場比較法

1、第四章 市場比較法教學(xué)時數(shù)：6課時教學(xué)目的與要求：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握市場比較法的基本原理，掌握交易實例的收集與可比實例的選取，掌握估價對象房地產(chǎn)比較修正，掌握市場比較法應(yīng)用舉例與分析教學(xué)重點：交易實例的收集與可比實例的選取教學(xué)難點：估價對象房地產(chǎn)比較修正教學(xué)手段和方法： 以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段，結(jié)合案例教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容： 第一節(jié) 基本原理一、市場法的概念1、市場法又稱為市場比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現(xiàn)行市價法等，簡稱為市場法或者比較法，是指將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕?/p>

2、估價對象房地產(chǎn)價值的方法。2、市場法是房地產(chǎn)估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。類似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)：一個具體項目中需要估價的房地產(chǎn)前提：交易市場已經(jīng)形成比準(zhǔn)價格3、理論依據(jù)：替代原理4、公式：待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易情況修正系數(shù)×估價期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)二、適用條件與對象適用：房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價對象房地產(chǎn)相類似

3、房地產(chǎn)的交易較多時，才是有效方法。不適用的情況：沒有房地產(chǎn)交易的地方在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實很少的房地產(chǎn)，如古建筑難以成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對估價人員要求：廣博的知識和豐富的經(jīng)驗（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個別情況的修正）三、市場比較法的操作步驟搜集交易實例 選取可比實例建立價格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行個別因素修正 求出比準(zhǔn)價格第二節(jié) 搜集交易實例應(yīng)具有充足的初級資料盡可能搜集較多的交易實例，是運用此法的先決條件，如果太少，不僅會影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌龇o法使用。搜集交易實例要日

4、積月累，時刻留意。一、途徑1、查閱政府資料 2、報刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談 4、交易展示會5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解二、搜集交易實例的內(nèi)容1、雙方交易情況與交易目的 2、交易實例的房地產(chǎn)狀況3、成交價格 4、付款方式5、成交日期三、交易實例調(diào)查表，建立交易實例資料數(shù)據(jù)庫第三節(jié) 選取可比實例雖然估價人員搜集和積累的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為估價中用于參照比較的

5、交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。 可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實例應(yīng)符合4個方面的要求：(1)區(qū)位、權(quán)益和實物狀況均與估價對象的相同或相近，即為估價對象的類似房地產(chǎn)；(2)交易類型與估價目的吻合；(3)成交日期與估價時點接近；(4)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 在實際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點：1可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 2可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1

6、)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。 3可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡易結(jié)構(gòu)。 4可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。 5可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實例。 6可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應(yīng)選取一般買賣的交易實例為可比實例。 7可比實例的成

7、交日期應(yīng)與估價時點接近。交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。 8可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。 上述選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實例；為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實例；為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例。 選取可比實例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。例

8、如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚纯汕蟮霉纼r對象土地的價格。 選取可比實例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。第四節(jié) 建立價格可比基礎(chǔ)選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致

9、、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。 建立價格可比基礎(chǔ)包括5個方面：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用單價；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵；(5)統(tǒng)一面積單位。 一、統(tǒng)一付款方式 由于房地產(chǎn)的價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實際價格會有所不同。估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。具體方法是貨幣的時間價值中的折現(xiàn)計算。 例：某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首期付款2

10、0，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5。，則在其成交日期時一次付清的價格為： 上例中如果已知的不是月利率，而是：(1)年利率r，則計算中的就變?yōu)椋?2)半年利率r，則計算中的(就變?yōu)?1+r)；(3)季度利率r，則計算中的就變?yōu)椤?二、統(tǒng)一采用單價 在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格，其中土地除了單價，還可為樓面地價。在這種情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如：倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫(yī)院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位。 在此還需要說

11、明的是，有些可比實例適宜先進(jìn)行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他修正，因為這樣處理時，價格修正更容易、更準(zhǔn)確。 三、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。但如果先按原幣種的價格進(jìn)行交易日期修正，則對進(jìn)行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用估價時點時的市場匯價進(jìn)行換算。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 四、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下： 五、統(tǒng)一面積單位 在面積單位方面，中

12、國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。它們之間的換算如下： 平方米下的價格畝下的價格÷666.67 平方米下的價格公頃下的價格÷10000 平方米下的價格平方英尺下的價格×10.764 平方米下的價格坪下的價格×0.303 例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，

13、于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理： 1統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8，則：乙總價15(萬美元) 2統(tǒng)一化為單價。則： 甲單價764220÷2003821.1(元人民幣平方米·建筑面積) 乙單價150000÷250060(美元平方英尺·使用面積) 3統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市場匯價為1美元8.3元人民幣，則： 甲單價：38211(元人民幣平方米·建筑

14、面積) 乙單價60×8.3498(元人民幣平方英尺·使用面積) 4統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積.75平方米使用面積，則： 甲單價38211(元人民幣平方米·建筑面積) 乙單價498×0.753735(元人民幣平方英尺·建筑面積) 5統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米10.764平方英尺，則： 甲單價38211(元人民幣平方米·建筑面積) 乙單價373.5×10.76440204(元人民幣平方米·建筑面積) 第五節(jié) 交易修正一、交

15、易情況修正1、含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例，成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。2、特殊因素，概括如下：有利害人之間的交易；急于出售或購買情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響下的交易；對市場行情缺乏了解的交易；有特別動機(jī)或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。3、修正的一般步驟：確定修正比較或系數(shù)修正求得實例的正常價格交易情況的修正公式：可比實例價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格若以正常交易價格為基準(zhǔn)（100）對可比實例價格進(jìn)行修正，則：正常價格×=可比實例價格，可比實例價格×=正常價格舉例：成交價交易情況修正可比實例A4500元/m2-

16、5%可比實例B5000元/m2+2%A：B：二、交易日期修正1、公式：V比×日期修正系數(shù)=V估價時點2、采用價格指數(shù)修正交易當(dāng)時價格×=交易當(dāng)時價格三、房地產(chǎn)狀況修正1、區(qū)域因素：房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。目的：將可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除，是市場法的一個難點與關(guān)鍵。如果估價對象優(yōu)于可比實例，價格向上修正，如果估價對象劣于可比實例，價格向下修正。不在同一地區(qū)，須進(jìn)行區(qū)域修正。比較修正的內(nèi)容交通通過程度，繁華程度，小區(qū)配套設(shè)施，環(huán)境污染，噪聲，景觀，城市規(guī)劃等因素。由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)域因

17、素也不同，因此具體比較的內(nèi)容不盡相同?？杀葘嵗囊蛩厥强杀葘嵗灰桩?dāng)時的區(qū)域因素狀況方法：直接比較：以估價對象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100），可比實例；間接比較2、個別因素修正居住用房要求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)要求繁華和交通便捷；工業(yè)強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施和對外交通。樓層、土地使用年限、容積率等也需要通過個別因素加以修正。修正視具體情況可采用：百分率法 差額法回歸分析法注意：每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%第六節(jié) 求取比準(zhǔn)價格一、求取某個可比實例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法 由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過了交易

18、情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交 價格，變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計算公式如下： 1修正系數(shù)連乘形式： 2修正系數(shù)累加形式： 估價對象價格可比實例價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)) 值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形

19、象表示。這就造成從表面上看，好像各項修正系數(shù)在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實際上應(yīng)有所不同。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S，交易日期修正中從成交日期到估價時點時可比實例價格漲跌的百分率為±T，房地產(chǎn)狀況修正中可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為±R，則： 連乘形式與累加形式相比，連乘形式更加科學(xué)和簡便。另外，交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況的修正，以及它們中的某些具體因素的修正(如交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正、土地使用年限修正)，可視具體情況采用百分率法、差額法和回歸分析法等。 下面

20、僅以連乘形式、采用百分率法來進(jìn)一步說明比較法的綜合修正計算。由于房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，因此，較具體化的綜合修正計算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種： 上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以成交日期時的價格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。 2間接比較修正公式： 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得

21、的分?jǐn)?shù)。 二、將多個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法 每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各項修正之后，都會相應(yīng)地得出一個比準(zhǔn)價格，但這些比準(zhǔn)價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準(zhǔn)價格，以此作為比較法的估算結(jié)果。從理論上講，綜合的方法有下列4種：（1）平均數(shù)；（2）中位數(shù)；（3）眾數(shù)；（4）其他方法。 （一）平均數(shù) 平均數(shù)又有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。 1、簡單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出來的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。設(shè)V1，V2，V2，Vn為修正出的n個價格，則其簡單算術(shù)平均數(shù)的計算公式如下： （二）中位數(shù) 中位數(shù)是把修正出的

22、各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當(dāng)項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。 （三）眾數(shù) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。 （四）其他方法 還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術(shù)平均。第七節(jié) 市場法總結(jié)與運用舉例應(yīng)用實例一估價對象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日的買賣價格。估價過程如下。1、選擇估價方法 在估價對象所在地區(qū)和近鄰地區(qū)，該類型土地存在較多的買賣實例，所以采用市場比較法進(jìn)行

23、估價。2、搜集有關(guān)資料搜集估價對象資料（略）。搜集買賣實例資料。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實例，均可作為可比實例。實例A的面積為166m2，成交單價120元/ m2，交易日期2000年4月1日；實例B的面積為374 m2，成交單價102元/ m2，交易日期2000年3月1日；實例C的面積為300 m2，成交單價83元/ m2，交易日期1999年6月1日；實例D的面積為457 m2，成交單價94元/ m2，交易日期1999年7月1日；實例E的面積為76 m2，成交單價145元/ m2，交易日期2000年3月1日。3、確定修正系數(shù)確定交易情況修正系數(shù)。實例A、E為正常買賣，無需進(jìn)行

24、交易情況修正；實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估計偏低2%，實例C估計偏低5%，實例D估計偏低3.5%。各宗可比實例的交易情況修正系數(shù)如下：實例A： 實例B：實例C： 實例D：實例E：確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實例的交易日期修正系數(shù)如下：實例A：（1+1%×6）= 實例B：（1+1%×7）=實例C：（1+1%×16)= 實例D：（1+1%×15）=實例E：（1+1%×7）=確定區(qū)域因素修正系數(shù)。實例A與估價對象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域

25、因素修正；實例B、C、D都為估價對象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如下表所示。區(qū)域因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D繁華程度2020192013道路通達(dá)度101081011公交便捷度1010101010對外交通559513環(huán)境質(zhì)量10108109景觀555512城市基礎(chǔ)設(shè)施151511158社會公共設(shè)施151591511規(guī)劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：實例A： 實例B： 實例C： 實例D： 實例E：（4）確定個別因素修正系數(shù)。估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。所以各宗可比實例的個別因素修正系數(shù)如下：實例A： 實例B：實例C： 實例D：實例E：4、進(jìn)行因素綜合修正項目實例A實例B實例C實例D實例E實際成交單價1201028394145交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格1311321051161485、計算估價結(jié)果 將上述五個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為最終的估價結(jié)果，則有：估價對象土地的單價=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）應(yīng)用實例二： 為了評估某商品住宅在2000年9月