精英公寓前期物業(yè)管理方案

1、鎮(zhèn)江新區(qū)精英公寓（二期）前期物業(yè)管理方案揚(yáng)州嘉宏物業(yè)管理有限公司精英公寓（二期）前期物業(yè)管理方案通過我司市場部和擬駐場項(xiàng)目經(jīng)理的多次考察，結(jié)合產(chǎn)權(quán)單位的介紹，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀結(jié)合精英公寓從規(guī)劃規(guī)模和配套設(shè)施及周邊環(huán)境，我們建議將此項(xiàng)目定位為“高檔物業(yè)管理”品質(zhì)項(xiàng)目，因此，從前期入場之日起就要高標(biāo)準(zhǔn)管理，創(chuàng)一流服務(wù)，就應(yīng)嚴(yán)格按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系運(yùn)作，努力使之成為鎮(zhèn)江市此類物業(yè) “高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”的象征，讓精英公寓的業(yè)主真正享受到“精誠服務(wù)”與“精彩生活”，使得入住精英公寓的各界精英倍感尊貴和自豪。一、管理總體思路及管理目標(biāo)（一）總體思路:針對鎮(zhèn)江市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和精英公寓項(xiàng)目

2、的實(shí)際情況，我們確定精英公寓物業(yè)管理的總體思路為：一體化管理；高質(zhì)素隊(duì)伍；半軍事化管理；規(guī)范化運(yùn)作；高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。（二）管理目標(biāo) 以“超越業(yè)主期望”為管理目標(biāo)，通過高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)模式，營造一個(gè)具有現(xiàn)代生活氣息和幽雅生活環(huán)境相結(jié)合高檔社區(qū)，開啟鎮(zhèn)江白領(lǐng)公寓居住文化新時(shí)代。二、管理處組織架構(gòu)和人員配置（一） 組織架構(gòu)：揚(yáng)州嘉宏物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)單位市物業(yè)處 行業(yè)指導(dǎo) 精英公寓物業(yè)管理處 監(jiān)督考核核隸屬關(guān)系客服中心環(huán)保部工程維修部秩序維護(hù)部管（二）人員的配備：序號崗 位 設(shè) 置人 數(shù)備 注1管理處經(jīng)理12經(jīng)理助理13客服中心主管14客服內(nèi)勤15出納16客戶接待37文員18管理員49工程部主管1

3、10維修工411安全秩序維護(hù)部主管112門崗1613巡邏崗814車輛秩序崗415消控、監(jiān)控控制中心值班員416環(huán)保部主管117保潔員1618園藝工119綠化工4合計(jì)73三、精英公寓物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)的接管驗(yàn)收入 伙門崗、道口檢查樓層、外圍巡邏安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)樓層清潔消控中心監(jiān)管清 潔地面清潔清潔綠化服務(wù)園林綠化養(yǎng)護(hù)綠 化園景修枝造型物業(yè)管理房屋本體維護(hù)水電設(shè)備維護(hù)消防設(shè)備維護(hù)公共維修維 修 服 務(wù)公用設(shè)施維護(hù)住宅維護(hù)智能化系統(tǒng)維護(hù)護(hù)裝修管理水電維修有償服務(wù)物品搬運(yùn)放行日常管理服務(wù)投訴來訪處理代訂代辦各類家政服務(wù)客戶特約服務(wù)開展各類義務(wù)勞動服務(wù)舉辦各類社區(qū)文化活動四、精英公寓物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì)目

4、前，大多數(shù)成功的物業(yè)管理企業(yè)基本上是嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系運(yùn)作，但精英公寓物業(yè)定位在一個(gè)高品質(zhì)、高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的高檔公寓，因而建議在建立ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將精英公寓導(dǎo)入我司成熟的酒店式物業(yè)管理服務(wù)，竭誠為精英公寓租戶業(yè)主展示其尊貴、高雅、浪漫。（一）、建立接待服務(wù)中心(二)、建立酒店服務(wù)模式（三）、提供標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有序的服務(wù)（四）、為業(yè)主提供針對性、便利性的專項(xiàng)服務(wù)（五）、受業(yè)主委托提供盡善盡美的特約服務(wù)除為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)外，還可為滿足業(yè)主的個(gè)別需求而隨時(shí)提供單一的特約服務(wù)。五、管理范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)1、服務(wù)范圍精英公寓二期規(guī)劃紅線

5、范圍內(nèi)。2、服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)江市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以下簡稱市級，商業(yè)用房參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行基本要求: 按市級五級執(zhí)行房屋管理: 按市級五級執(zhí)行公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù): 按市級五級執(zhí)行協(xié)助維護(hù)公共秩序: 按市級五級執(zhí)行保潔服務(wù): 按市級五級執(zhí)行綠化養(yǎng)護(hù)管理: 按市級五級執(zhí)行環(huán)境設(shè)施設(shè)備： 按市級五級執(zhí)行六、物業(yè)管理人員、裝備保障（一）人員保障承諾人員采取由公司提供主要管理人員，一般工作人員在外部招聘，并參加公司組織的培訓(xùn)考核，考核及格后正式錄用，人員組織設(shè)計(jì)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在數(shù)量上和質(zhì)量上不打折。（二）裝備配置及管理方式（1）物業(yè)項(xiàng)目的開辦物品可由我司申報(bào)預(yù)算，物業(yè)開辦費(fèi)預(yù)算經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位審核

6、同意后，由我公司采購。另外也可有產(chǎn)權(quán)房采購，開辦物資購進(jìn)后形成固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)統(tǒng)一管理。（2）前期開辦費(fèi)開辦物品明細(xì)清單項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù) 量單價(jià)合計(jì)（元）辦公設(shè)備電腦4400016000復(fù)印件175007500傳真機(jī)05000打印機(jī)116001600電話機(jī)62001200數(shù)碼相機(jī)135003500柜式空調(diào)245009000掛壁空調(diào)7260018200飲水機(jī)1450450標(biāo)志標(biāo)識1100001000辦公桌椅接待臺150005000休息桌椅112001200經(jīng)理辦公112001200管理人員136007800值班室26001200文 件柜經(jīng)理辦公室26001200行政辦公室36001800驗(yàn)鈔機(jī)1

7、200200保險(xiǎn)柜1500500沙發(fā)、茶幾6250015000會議桌椅150005000員工服裝工作服6660039600維修工具數(shù)字萬用表1200200組合工具1800800鉗形電流表1300300兆歐表1350350工具柜25001000管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)03000沖擊鉆1300300電錘115001500高壓水槍112001200綠化工具草坪修理機(jī)138003800打草機(jī)125002500修邊機(jī)（綠籬剪）135003500小推車3300900保潔用品垃圾桶204008000保安用品對講機(jī)85004000低值易耗品辦公用品一批1000010000清潔工具一批10000100

8、00維修工具一批1000010000綠化工具一批1000010000保安器材、消防器材一批1000010000合 計(jì)218000注：前期物資裝備的配置含上述表內(nèi)，不在重新列表。后期根據(jù)管理服務(wù)實(shí)際需要逐步配置到位，不另行追加裝備配置及其他開辦費(fèi)用。 七、管理費(fèi)用測算（分酬薪制和包干制）（1）前期介入管理費(fèi)用測算（酬薪制）前期（酬薪制）人員配置表序號崗 位 設(shè) 置人 數(shù)備 注1管理處經(jīng)理12客服內(nèi)勤13客服中心主管15物業(yè)管理員26工程部主管17維修工28安全秩序維護(hù)部主管19門崗810巡邏崗311車輛秩序崗213環(huán)保部主管114保潔員815園藝工116綠化工1合計(jì)33注：此配置為項(xiàng)目實(shí)際需要由

9、產(chǎn)權(quán)單位和我公司協(xié)商配置，除（薪酬制費(fèi)用明細(xì)表）所列費(fèi)用外，其他費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位列支。如今后仍按薪酬制管理，其人員配置及管理費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)展及時(shí)調(diào)整。薪酬制費(fèi)用明細(xì)表序號項(xiàng)目內(nèi)容說明費(fèi)用（元）1人工工資及福利33人*4000元/月*人，1320002通訊費(fèi)800元/月計(jì)，8003交通費(fèi)800元/月計(jì)，8004辦公用品辦公用品、耗材、按2000元20005誤餐費(fèi)人均8元/天*33人*30天計(jì)79206管理酬金加合理利潤按1-5項(xiàng)10%計(jì)143527稅收按1-6項(xiàng)8.6%計(jì)135778小計(jì)1714499開荒保潔費(fèi)用總建筑面積112000*11120001011合計(jì)283449（2）管理費(fèi)用測算（包干制

10、）物 業(yè) 服 務(wù) 費(fèi) 測 算理論收入（月）序 號項(xiàng) 目面 積單價(jià)： 元/平方米*月金額： （元）1鎮(zhèn)江新區(qū)精英公寓11.20萬平方米2.5028萬元一、行政人員綜合報(bào)價(jià)（月）職稱人數(shù)工資社保(2170*32.4%)工作餐意外傷害險(xiǎn)(160/12)年假(工資/22.5*5/12)節(jié)假日加班(工資/22.5*3*11/12)小計(jì)經(jīng)理14500703.0820013.383.3550.06050助理13500703.0818013.364.8427.84889主管42800703.0815013.351.9342.216242管理員41800703.0815013.333.322010799內(nèi)勤11

11、800703.0815013.333.3220.2920出納12000703.0815013.337244.43148接待31800703.0815013.333.32208760文員11800703.0815013.333.3220.2920合計(jì)163740052708二、維修工綜合報(bào)價(jià)（月）職稱人數(shù)工資社保（2170*32.4%)工作餐意外傷害險(xiǎn)(160/12)年假（工資/22.5*5/12）節(jié)假日加班(工資/22.5*3*11/12)超時(shí)加班工資小計(jì)水、電工22000703.0815013.333.3244.406296.04維修工22000703.0815013.333.3244.4-

12、062964800012592 三、綠化工綜合報(bào)價(jià)（月）職稱人數(shù)工資社保（2170*32.4%)工作餐意外傷害險(xiǎn)(160/12)年假（工資/22.5*5/12）節(jié)假日加班(工資/22.5*3*11/12)小計(jì)園藝師12000703.0815013.337.0244.43148園藝工41800703.0815013.333.322011680園藝臨時(shí)工200工100000-20000合計(jì)5920034828四、保潔員綜合報(bào)價(jià)（月）職稱人數(shù)工資社保（2170*32.4%)工作餐意外傷害險(xiǎn)(160/12)年假（工資/22.5*5/12）節(jié)假日加班(工資/22.5*3*11/12)小計(jì)保潔員16150

13、0703.0815013.327.8183.341240合計(jì)162400041240五、秩序維護(hù)員綜合報(bào)價(jià)（）職稱人數(shù)工資社保（2170*32.4%)工作餐意外傷害險(xiǎn)(160/12)年假（工資/22.5*5/12）節(jié)假日加班(工資/22.5*3*11/12)小計(jì)門崗161600703.0815013.329.6195.643072巡邏崗81600703.0815013.329.6195.621536車輛管理員41600703.0815013.329.6195.610768消控中心值班員41600703.0815013.329.6195.610768合計(jì)325120086144收入測算（月）1項(xiàng)

14、目面積單價(jià)/元/平方米金額（元）精英公寓1120002.5元/平方米280000物業(yè)公司消耗測算表（月）1工資1298002勞保、福利977123行政辦公費(fèi)3000含物業(yè)公司自用水電費(fèi)。4公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)933按0.1元/年/平方米。5綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)749按0.08元/年/平方米。6保安易耗品10007垃圾處理費(fèi)50008保潔易耗品20009公共電費(fèi)-公共設(shè)施設(shè)備用電按租賃面積比例分?jǐn)偂?0公共水費(fèi)-公共設(shè)施設(shè)備用水按租賃面積比例分?jǐn)偂?1設(shè)備維保費(fèi)-電梯、消防等特種設(shè)備維保費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位列支。12稅金150091-8項(xiàng)6.1%13合計(jì)261055收支平衡表（月）序號項(xiàng)目金額備注1收入2800002支出2610553收入支出189454企業(yè)所得稅4736利潤*25%5利潤1420