在建工程(含預(yù)售房)抵押操作手冊(cè)

1、 第三章 在建工程（含預(yù)售房）抵押篇一、業(yè)務(wù)定義及基本要求（一）產(chǎn)品定義抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程(見名詞解釋16）的投入資產(chǎn)或已取得預(yù)售證的房產(chǎn)網(wǎng)簽于我方名下，抵押給我公司作為償還貸款履行擔(dān)保的業(yè)務(wù)。（二）積極支持的目標(biāo)市場(chǎng) 湖南區(qū)域范圍內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的樓盤、各園區(qū)工業(yè)企業(yè)建設(shè)當(dāng)中的廠房、辦公樓、綜合樓等。（三）嚴(yán)禁支持對(duì)象1、管理機(jī)制差的企業(yè)；2、同業(yè)名聲較差的企業(yè)；3、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者（或管理者）有不良記錄的；4、其他二、業(yè)務(wù)受理的基本條件及所需提供資料（一）業(yè)務(wù)受理的基本條件1、 依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（見名詞解釋17）

2、。 2、 依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （見名詞解釋18）3、 依法取得建筑工程施工許可證。 （見名詞解釋19）4、 依法取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 5、 企業(yè)已投入資金占工程總造價(jià)的25%以上，并確定明確的施工 進(jìn)度和竣工時(shí)間。 6、 提交該土地的土地出讓合同。  7、 提交該項(xiàng)目的建筑施工承包合同。 8、 建設(shè)單位、施工單位聯(lián)合簽署的出具自愿放棄應(yīng)得未得的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。 9、 提交該抵押項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙、效果圖、戶型圖。&

3、#160;10、 提交該抵押項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告。 11、 提交該抵押項(xiàng)目的測(cè)繪報(bào)告。 12、 其他材料參照我公司企業(yè)貸款所需材料。 13、 追加借款企業(yè)法定代表人、各股東個(gè)人做不可撤消保證。三、辦理在建工程（含預(yù)售房）抵押貸款應(yīng)注意的事項(xiàng) 、在建工程抵押的貸款資金用途受限制，抵押合同中應(yīng)明確載明貸款用途為“支持原XX 項(xiàng)目繼續(xù)建造”，避免因抵押用途不明確而導(dǎo)致在建工程抵押無(wú)效。 、在辦理抵押登記手續(xù)時(shí)須注意將本項(xiàng)目土地和在建工程一并抵押。 3、在項(xiàng)目竣工后督促企業(yè)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 

4、、辦理抵押登記手續(xù)時(shí)需將債權(quán)數(shù)額設(shè)定為借款金額的.-倍，以充分保證我公司在 實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)產(chǎn)生的利息、復(fù)息、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用等其他費(fèi)用。 、 在建工程抵押貸款辦理只限于出讓土地。劃撥地、集體土地不予受理。、 查詢其公司預(yù)售系統(tǒng)，如有多套房產(chǎn)網(wǎng)簽（見名詞解釋20）于同一個(gè)或多個(gè)人名下， 需注意該項(xiàng)目其他民間資金借貸情況（借款期限、金額、費(fèi)用）。、 了解該樓盤的真實(shí)的銷售情況，確保還本付息來源。三、業(yè)務(wù)操作流程圖（一）在建工程抵押業(yè)務(wù)總圖（二）收集信息流程圖（三） 審批流程圖（四）相關(guān)文件合同的辦理和簽訂流程圖（五）貸后管理流程圖（六）延期處理流程圖四、流程要點(diǎn)說明步驟經(jīng)辦人員工作內(nèi)

5、容的簡(jiǎn)要敘述操作要點(diǎn)重要輸出1(業(yè)務(wù)受理)客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理及其他人通過各種渠道，全方位開展各類與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的有效信息收集和整理工作。信息的范圍界定在湖南境內(nèi)。清晰了解到客戶名稱，項(xiàng)目名稱，法人代表；信息的其它要素包括主營(yíng)業(yè)務(wù)，公司地址，有效聯(lián)系人2（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)信息收集流程（見業(yè)務(wù)信息收集流程圖）2.1（收集信息）客戶經(jīng)理將收集到的信息交業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)登記。第一時(shí)間將信息報(bào)各對(duì)應(yīng)部門處理，必要注意業(yè)務(wù)交易結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，退出機(jī)制。信息收集情況登記表(見業(yè)務(wù)表格附件1)2.2（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)部牽頭定期或不定期組織業(yè)務(wù)部、投資部、風(fēng)控部對(duì)中的客戶進(jìn)行篩選，選出準(zhǔn)業(yè)務(wù)客戶。準(zhǔn)

6、業(yè)務(wù)客戶是指可能符合本公司業(yè)務(wù)條件或有業(yè)務(wù)可能的企業(yè)、項(xiàng)目或個(gè)人。篩選信息收集情況登記表(見業(yè)務(wù)表格附件1)2.3（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)部對(duì)篩選出的準(zhǔn)業(yè)務(wù)客戶進(jìn)行客戶調(diào)查，并填制客戶初選調(diào)查表。客戶初選調(diào)查表（見業(yè)務(wù)表格附件2）3（初審）業(yè)務(wù)部投資部風(fēng)險(xiǎn)控制部業(yè)務(wù)部、風(fēng)險(xiǎn)控制部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初審。若資金2000萬(wàn)元，經(jīng)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人初審?fù)ㄟ^。若資金2000萬(wàn)元，經(jīng)投資部負(fù)責(zé)人初審?fù)ㄟ^。4（前期調(diào)查）客戶經(jīng)理風(fēng)控經(jīng)理業(yè)務(wù)調(diào)查實(shí)行人員A/B/C角制。其中客戶經(jīng)理為業(yè)務(wù)介紹人不得擔(dān)當(dāng)該筆業(yè)務(wù)的A角，C角由風(fēng)控人員擔(dān)任。A角為項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人，對(duì)該業(yè)務(wù)的前、中、后全流程負(fù)責(zé)，B角參與業(yè)務(wù)全過程，C角對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)行

7、進(jìn)行監(jiān)管。1、 抵押物(見名詞解釋7)需由我公司進(jìn)行評(píng)估并報(bào)告，確保該在建工程的抵押條件。（見相關(guān)法律法規(guī)6）2、股東自愿提供擔(dān)保并在擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告 “可擔(dān)保能力”欄對(duì)借款人有免檢承諾的，客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理可不做調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告。3、注意前期調(diào)查的實(shí)地分析和資料分析。查詢其公司預(yù)售系統(tǒng)，如有多套房產(chǎn)網(wǎng)簽于同一個(gè)或多個(gè)人名下，需注意該項(xiàng)目其他民間資金借貸情況（借款期限、金額、費(fèi)用調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告(見業(yè)務(wù)表格附件3)5（會(huì)議審批）董事長(zhǎng)部門負(fù)責(zé)人參審人員客戶經(jīng)理會(huì)議審批：業(yè)務(wù)部門客戶經(jīng)理歸齊調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告-審批、擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告、其它相關(guān)資料和審批意見單后，填制業(yè)務(wù)資料目錄，并發(fā)起會(huì)議，預(yù)約會(huì)議時(shí)間，通知參審人員

8、。將相關(guān)紙式資料、電子資料（講調(diào)查報(bào)告做成PPT模式），將資料在審批人間審閱，并安排會(huì)審時(shí)間。參審人員對(duì)業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行提問審批。1、審批意見分同意和不同意兩種。審批人對(duì)同意的業(yè)務(wù)可視情況確定是否填列建議內(nèi)容，審批人對(duì)不同意的業(yè)務(wù)必須列出具體理由。2、參審人由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政總監(jiān)、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及其他指定人員組成，總經(jīng)理認(rèn)為有必要的必須通知董事長(zhǎng)參加。審批包括本金及費(fèi)率。公司在一定時(shí)間段執(zhí)行一個(gè)基準(zhǔn)費(fèi)率，降0.5個(gè)基點(diǎn)需總經(jīng)理同意，降1個(gè)基點(diǎn)需董事長(zhǎng)同意。3、參審人員全體同意的項(xiàng)目為通過，一人不同意的項(xiàng)目為多票通過，兩人及以上不同意的項(xiàng)目為否決。通過項(xiàng)目進(jìn)入一票否決環(huán)節(jié)，否決項(xiàng)目向公司董事長(zhǎng)報(bào)備

9、。4、通過的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，由風(fēng)控經(jīng)理交董事長(zhǎng)行使一票否決。權(quán)限外的報(bào)股東會(huì)通過。 調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告-審批、擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告、審批意見單業(yè)務(wù)資料目錄（見業(yè)務(wù)表格附件3.1、4、5、6）6（股東大會(huì)）股東代表重大項(xiàng)目或資金超過3000萬(wàn)元的項(xiàng)目，需經(jīng)過公司股東大會(huì)審批通過。7（審批流程）公司各部門負(fù)責(zé)人會(huì)議審批后，進(jìn)入公司審批流程，將審批資料于風(fēng)險(xiǎn)控制部、業(yè)務(wù)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)出具意見和簽字通過。總經(jīng)理審批權(quán)限？（見審批流程圖）信息收集情況登記表調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告-審批、擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告、審批意見單付款申請(qǐng)表（見業(yè)務(wù)表格附件1、3.1、4、5、7）8（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)相關(guān)合同和

10、文件的辦理和簽訂流程（見業(yè)務(wù)相關(guān)合同和文件的辦理和簽訂流程圖）8.1（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理1、 落實(shí)融資條件，客戶經(jīng)理審查材料的齊備性，審核合同(協(xié)議)填寫是否規(guī)范。確保審批條件的全部落實(shí)和歸檔材料的齊全。3、 確保在建工程在房產(chǎn)局辦理好抵押登記（見常見問題1）。4、 若是采取預(yù)售房網(wǎng)簽抵押的業(yè)務(wù)，確保辦理好相關(guān)網(wǎng)簽手續(xù)（見常見問題4）確保審批條件的全部落實(shí)和歸檔材料的齊全。在登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)后（見名詞解釋5），如果需辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證需在公司指定公證處辦理。1、在建工程抵押登記(見抵押權(quán)登記指南) 網(wǎng)簽手續(xù)2、公證書8.2（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理1、借款和抵押合同簽定完成借款

11、、抵押合同及借據(jù)的簽定當(dāng)面簽字。雙人完成權(quán)利登記手續(xù)。2、 借款人出具在建工程正規(guī)評(píng)估報(bào)告或抵押物價(jià)值清單客戶面前文件需客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理雙人面簽、簽字用筆為公司制定用筆。抵押合同/借款合同抵押物評(píng)估報(bào)告(見業(yè)務(wù)表格附件8、9)8.2（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員 融資、擔(dān)保合同生效后，業(yè)務(wù)部經(jīng)理將付款申請(qǐng)單及審批表、融資合同、借據(jù)、抵質(zhì)押合同、產(chǎn)權(quán)證件、他項(xiàng)權(quán)證等交財(cái)務(wù)人員。(見相關(guān)法律法規(guī)和指導(dǎo)性文件3)一定要融資、擔(dān)保合同生效后付款申請(qǐng)單（見業(yè)務(wù)表格附件7）9 （放款條件落實(shí)）風(fēng)險(xiǎn)控制部財(cái)務(wù)部客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)部應(yīng)提前做好資金需求計(jì)劃，并及時(shí)與財(cái)務(wù)部溝通，確保有可用資金。1、

12、與財(cái)務(wù)部溝通，確?？捎觅Y金。2、利息及其費(fèi)用放款前收取。1、確保放款金額2、收取費(fèi)用及其利息10（放款）客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員放款：財(cái)務(wù)人員未付款前應(yīng)與客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理溝通付款的步驟，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的控制，必要時(shí)可約客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)共同辦理。財(cái)務(wù)人員根據(jù)付款申請(qǐng)單及借據(jù)指定帳戶劃出款項(xiàng)。放款后財(cái)務(wù)人員應(yīng)第一時(shí)間告知相應(yīng)客戶經(jīng)理，客戶經(jīng)理應(yīng)跟客戶確認(rèn)款項(xiàng)到賬情況。放款11(貸后管理流程)客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員進(jìn)入貸后管理流程（見貸后管理流程圖）11.1(貸后管理流程)客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理進(jìn)行業(yè)務(wù)資料搜集、整理，融資發(fā)放后1個(gè)工作日內(nèi)，移交給公司檔案資料管理人，檔案資料管理人填列檔案資料出

13、入登記簿檔案資料出入登記簿該部份資料的借閱需經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人的同意。檔案資料出入登記簿（見業(yè)務(wù)表格附件10）11.2(貸后管理流程)客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員1、融資后檢查客戶經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)融資人和保證人的動(dòng)態(tài)跟蹤管理。業(yè)務(wù)按下列期限檢查并填列融資檢查表一月以內(nèi)（含）：每半月檢查一次。一月以上：每月至少檢查一次。2、要重點(diǎn)檢查融資用途，客戶有無(wú)異?，F(xiàn)象。有擔(dān)保的，采用保證擔(dān)保方式的，要掌握保證人的經(jīng)營(yíng)情況，加強(qiáng)對(duì)保證人的了解和監(jiān)控；采用抵(質(zhì))押的，應(yīng)對(duì)抵(質(zhì))押物進(jìn)行融資后管理和監(jiān)控。3、每周進(jìn)行一次分類。業(yè)務(wù)部門填制資產(chǎn)質(zhì)量分類表，按正常、關(guān)注、不良表明部門分類意見后，在每周五上午交風(fēng)控部

14、；風(fēng)控部對(duì)分類意見進(jìn)行復(fù)核，表明本部門分類意見后報(bào)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審核。風(fēng)控部認(rèn)為有必要的，可采取風(fēng)控管理委員會(huì)會(huì)議的形式進(jìn)行分類。1、 注意資產(chǎn)檢查頻率2、 每周進(jìn)行一次分類。業(yè)務(wù)部門填制資產(chǎn)質(zhì)量分類表客戶3、融資資產(chǎn)質(zhì)量分類融資資產(chǎn)質(zhì)量分類分為正常、關(guān)注、不良三類（見名詞解釋10）。正常類是指沒有任何理由懷疑融資人不能按期歸還融資資金；關(guān)注類是指融資人或未按時(shí)付回報(bào)或存在動(dòng)用第一還款來源以外的資金還款；不良類是指出現(xiàn)的逾期、延期超出可控范疇（最長(zhǎng)為三個(gè)月）或欠息超過一個(gè)周期（一般為一個(gè)月）或存在不能全部還清的可能。融資檢查表資產(chǎn)質(zhì)量分類表（見業(yè)務(wù)表格附件11、14）12（回款）客戶經(jīng)理、財(cái)務(wù)

15、人員客戶經(jīng)理在客戶融資到期前要及時(shí)與其溝通?？蛻粽w還融資資金，客戶經(jīng)理在得知客戶款項(xiàng)付出后，及時(shí)通知財(cái)務(wù)人員查收，直到到賬為止。由客戶經(jīng)理與客戶聯(lián)系，賬號(hào)由財(cái)務(wù)部專人用指定手機(jī)以短信方式向客戶提供收回本金13（延期流程）客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員總經(jīng)理董事長(zhǎng)客戶貸款需延期需進(jìn)入延期流程管理（見延期流程圖）13.1（延期流程）客戶經(jīng)理總經(jīng)理對(duì)融資人擬提出延期歸還全部或部分資金的，客戶經(jīng)理應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)告公司總經(jīng)理。延期處理流程詳見延期處理流程圖132（延期流程）客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員總經(jīng)理董事長(zhǎng)業(yè)務(wù)延期的審批。對(duì)所有業(yè)務(wù)到期需延期的，除時(shí)間條件以外的其它條件未超出前一次審批約定范疇的