在建工程(含預售房)抵押操作手冊

1、 第三章 在建工程（含預售房）抵押篇一、業(yè)務(wù)定義及基本要求（一）產(chǎn)品定義抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程(見名詞解釋16）的投入資產(chǎn)或已取得預售證的房產(chǎn)網(wǎng)簽于我方名下，抵押給我公司作為償還貸款履行擔保的業(yè)務(wù)。（二）積極支持的目標市場 湖南區(qū)域范圍內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的樓盤、各園區(qū)工業(yè)企業(yè)建設(shè)當中的廠房、辦公樓、綜合樓等。（三）嚴禁支持對象1、管理機制差的企業(yè)；2、同業(yè)名聲較差的企業(yè)；3、市場經(jīng)營者（或管理者）有不良記錄的；4、其他二、業(yè)務(wù)受理的基本條件及所需提供資料（一）業(yè)務(wù)受理的基本條件1、 依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（見名詞解釋17）

2、。 2、 依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （見名詞解釋18）3、 依法取得建筑工程施工許可證。 （見名詞解釋19）4、 依法取得國有土地使用權(quán)證。 5、 企業(yè)已投入資金占工程總造價的25%以上，并確定明確的施工 進度和竣工時間。 6、 提交該土地的土地出讓合同。  7、 提交該項目的建筑施工承包合同。 8、 建設(shè)單位、施工單位聯(lián)合簽署的出具自愿放棄應得未得的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。 9、 提交該抵押項目的設(shè)計圖紙、效果圖、戶型圖。&

3、#160;10、 提交該抵押項目的評估報告。 11、 提交該抵押項目的測繪報告。 12、 其他材料參照我公司企業(yè)貸款所需材料。 13、 追加借款企業(yè)法定代表人、各股東個人做不可撤消保證。三、辦理在建工程（含預售房）抵押貸款應注意的事項 、在建工程抵押的貸款資金用途受限制，抵押合同中應明確載明貸款用途為“支持原XX 項目繼續(xù)建造”，避免因抵押用途不明確而導致在建工程抵押無效。 、在辦理抵押登記手續(xù)時須注意將本項目土地和在建工程一并抵押。 3、在項目竣工后督促企業(yè)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 

4、、辦理抵押登記手續(xù)時需將債權(quán)數(shù)額設(shè)定為借款金額的.-倍，以充分保證我公司在 實現(xiàn)債權(quán)時產(chǎn)生的利息、復息、訴訟費、律師費、執(zhí)行費用等其他費用。 、 在建工程抵押貸款辦理只限于出讓土地。劃撥地、集體土地不予受理。、 查詢其公司預售系統(tǒng)，如有多套房產(chǎn)網(wǎng)簽（見名詞解釋20）于同一個或多個人名下， 需注意該項目其他民間資金借貸情況（借款期限、金額、費用）。、 了解該樓盤的真實的銷售情況，確保還本付息來源。三、業(yè)務(wù)操作流程圖（一）在建工程抵押業(yè)務(wù)總圖（二）收集信息流程圖（三） 審批流程圖（四）相關(guān)文件合同的辦理和簽訂流程圖（五）貸后管理流程圖（六）延期處理流程圖四、流程要點說明步驟經(jīng)辦人員工作內(nèi)

5、容的簡要敘述操作要點重要輸出1(業(yè)務(wù)受理)客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理及其他人通過各種渠道，全方位開展各類與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的有效信息收集和整理工作。信息的范圍界定在湖南境內(nèi)。清晰了解到客戶名稱，項目名稱，法人代表；信息的其它要素包括主營業(yè)務(wù)，公司地址，有效聯(lián)系人2（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)信息收集流程（見業(yè)務(wù)信息收集流程圖）2.1（收集信息）客戶經(jīng)理將收集到的信息交業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部負責登記。第一時間將信息報各對應部門處理，必要注意業(yè)務(wù)交易結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)風險點，退出機制。信息收集情況登記表(見業(yè)務(wù)表格附件1)2.2（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)部牽頭定期或不定期組織業(yè)務(wù)部、投資部、風控部對中的客戶進行篩選，選出準業(yè)務(wù)客戶。準

6、業(yè)務(wù)客戶是指可能符合本公司業(yè)務(wù)條件或有業(yè)務(wù)可能的企業(yè)、項目或個人。篩選信息收集情況登記表(見業(yè)務(wù)表格附件1)2.3（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)部對篩選出的準業(yè)務(wù)客戶進行客戶調(diào)查，并填制客戶初選調(diào)查表?？蛻舫踹x調(diào)查表（見業(yè)務(wù)表格附件2）3（初審）業(yè)務(wù)部投資部風險控制部業(yè)務(wù)部、風險控制部對項目進行初審。若資金2000萬元，經(jīng)業(yè)務(wù)部負責人初審通過。若資金2000萬元，經(jīng)投資部負責人初審通過。4（前期調(diào)查）客戶經(jīng)理風控經(jīng)理業(yè)務(wù)調(diào)查實行人員A/B/C角制。其中客戶經(jīng)理為業(yè)務(wù)介紹人不得擔當該筆業(yè)務(wù)的A角，C角由風控人員擔任。A角為項目第一負責人，對該業(yè)務(wù)的前、中、后全流程負責，B角參與業(yè)務(wù)全過程，C角對業(yè)務(wù)運行

7、進行監(jiān)管。1、 抵押物(見名詞解釋7)需由我公司進行評估并報告，確保該在建工程的抵押條件。（見相關(guān)法律法規(guī)6）2、股東自愿提供擔保并在擔保評價報告 “可擔保能力”欄對借款人有免檢承諾的，客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理可不做調(diào)查評價報告。3、注意前期調(diào)查的實地分析和資料分析。查詢其公司預售系統(tǒng)，如有多套房產(chǎn)網(wǎng)簽于同一個或多個人名下，需注意該項目其他民間資金借貸情況（借款期限、金額、費用調(diào)查評價報告(見業(yè)務(wù)表格附件3)5（會議審批）董事長部門負責人參審人員客戶經(jīng)理會議審批：業(yè)務(wù)部門客戶經(jīng)理歸齊調(diào)查評價報告-審批、擔保評價報告、其它相關(guān)資料和審批意見單后，填制業(yè)務(wù)資料目錄，并發(fā)起會議，預約會議時間，通知參審人員

8、。將相關(guān)紙式資料、電子資料（講調(diào)查報告做成PPT模式），將資料在審批人間審閱，并安排會審時間。參審人員對業(yè)務(wù)項目進行提問審批。1、審批意見分同意和不同意兩種。審批人對同意的業(yè)務(wù)可視情況確定是否填列建議內(nèi)容，審批人對不同意的業(yè)務(wù)必須列出具體理由。2、參審人由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政總監(jiān)、財務(wù)部經(jīng)理及其他指定人員組成，總經(jīng)理認為有必要的必須通知董事長參加。審批包括本金及費率。公司在一定時間段執(zhí)行一個基準費率，降0.5個基點需總經(jīng)理同意，降1個基點需董事長同意。3、參審人員全體同意的項目為通過，一人不同意的項目為多票通過，兩人及以上不同意的項目為否決。通過項目進入一票否決環(huán)節(jié)，否決項目向公司董事長報備

9、。4、通過的業(yè)務(wù)項目，由風控經(jīng)理交董事長行使一票否決。權(quán)限外的報股東會通過。 調(diào)查評價報告-審批、擔保評價報告、審批意見單業(yè)務(wù)資料目錄（見業(yè)務(wù)表格附件3.1、4、5、6）6（股東大會）股東代表重大項目或資金超過3000萬元的項目，需經(jīng)過公司股東大會審批通過。7（審批流程）公司各部門負責人會議審批后，進入公司審批流程，將審批資料于風險控制部、業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、總經(jīng)理、董事長出具意見和簽字通過?？偨?jīng)理審批權(quán)限？（見審批流程圖）信息收集情況登記表調(diào)查評價報告-審批、擔保評價報告、審批意見單付款申請表（見業(yè)務(wù)表格附件1、3.1、4、5、7）8（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、財務(wù)人員業(yè)務(wù)相關(guān)合同和

10、文件的辦理和簽訂流程（見業(yè)務(wù)相關(guān)合同和文件的辦理和簽訂流程圖）8.1（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理1、 落實融資條件，客戶經(jīng)理審查材料的齊備性，審核合同(協(xié)議)填寫是否規(guī)范。確保審批條件的全部落實和歸檔材料的齊全。3、 確保在建工程在房產(chǎn)局辦理好抵押登記（見常見問題1）。4、 若是采取預售房網(wǎng)簽抵押的業(yè)務(wù)，確保辦理好相關(guān)網(wǎng)簽手續(xù)（見常見問題4）確保審批條件的全部落實和歸檔材料的齊全。在登記機關(guān)辦理抵押登記手續(xù)后（見名詞解釋5），如果需辦理強制執(zhí)行公證需在公司指定公證處辦理。1、在建工程抵押登記(見抵押權(quán)登記指南) 網(wǎng)簽手續(xù)2、公證書8.2（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理1、借款和抵押合同簽定完成借款

11、、抵押合同及借據(jù)的簽定當面簽字。雙人完成權(quán)利登記手續(xù)。2、 借款人出具在建工程正規(guī)評估報告或抵押物價值清單客戶面前文件需客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理雙人面簽、簽字用筆為公司制定用筆。抵押合同/借款合同抵押物評估報告(見業(yè)務(wù)表格附件8、9)8.2（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、財務(wù)人員 融資、擔保合同生效后，業(yè)務(wù)部經(jīng)理將付款申請單及審批表、融資合同、借據(jù)、抵質(zhì)押合同、產(chǎn)權(quán)證件、他項權(quán)證等交財務(wù)人員。(見相關(guān)法律法規(guī)和指導性文件3)一定要融資、擔保合同生效后付款申請單（見業(yè)務(wù)表格附件7）9 （放款條件落實）風險控制部財務(wù)部客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)部應提前做好資金需求計劃，并及時與財務(wù)部溝通，確保有可用資金。1、

12、與財務(wù)部溝通，確?？捎觅Y金。2、利息及其費用放款前收取。1、確保放款金額2、收取費用及其利息10（放款）客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、財務(wù)人員放款：財務(wù)人員未付款前應與客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理溝通付款的步驟，風險點的控制，必要時可約客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理現(xiàn)場共同辦理。財務(wù)人員根據(jù)付款申請單及借據(jù)指定帳戶劃出款項。放款后財務(wù)人員應第一時間告知相應客戶經(jīng)理，客戶經(jīng)理應跟客戶確認款項到賬情況。放款11(貸后管理流程)客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、財務(wù)人員進入貸后管理流程（見貸后管理流程圖）11.1(貸后管理流程)客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理進行業(yè)務(wù)資料搜集、整理，融資發(fā)放后1個工作日內(nèi)，移交給公司檔案資料管理人，檔案資料管理人填列檔案資料出

13、入登記簿檔案資料出入登記簿該部份資料的借閱需經(jīng)業(yè)務(wù)部門負責人的同意。檔案資料出入登記簿（見業(yè)務(wù)表格附件10）11.2(貸后管理流程)客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、財務(wù)人員1、融資后檢查客戶經(jīng)理要加強對融資人和保證人的動態(tài)跟蹤管理。業(yè)務(wù)按下列期限檢查并填列融資檢查表一月以內(nèi)（含）：每半月檢查一次。一月以上：每月至少檢查一次。2、要重點檢查融資用途，客戶有無異常現(xiàn)象。有擔保的，采用保證擔保方式的，要掌握保證人的經(jīng)營情況，加強對保證人的了解和監(jiān)控；采用抵(質(zhì))押的，應對抵(質(zhì))押物進行融資后管理和監(jiān)控。3、每周進行一次分類。業(yè)務(wù)部門填制資產(chǎn)質(zhì)量分類表，按正常、關(guān)注、不良表明部門分類意見后，在每周五上午交風控部

14、；風控部對分類意見進行復核，表明本部門分類意見后報總經(jīng)理、董事長審核。風控部認為有必要的，可采取風控管理委員會會議的形式進行分類。1、 注意資產(chǎn)檢查頻率2、 每周進行一次分類。業(yè)務(wù)部門填制資產(chǎn)質(zhì)量分類表客戶3、融資資產(chǎn)質(zhì)量分類融資資產(chǎn)質(zhì)量分類分為正常、關(guān)注、不良三類（見名詞解釋10）。正常類是指沒有任何理由懷疑融資人不能按期歸還融資資金；關(guān)注類是指融資人或未按時付回報或存在動用第一還款來源以外的資金還款；不良類是指出現(xiàn)的逾期、延期超出可控范疇（最長為三個月）或欠息超過一個周期（一般為一個月）或存在不能全部還清的可能。融資檢查表資產(chǎn)質(zhì)量分類表（見業(yè)務(wù)表格附件11、14）12（回款）客戶經(jīng)理、財務(wù)

15、人員客戶經(jīng)理在客戶融資到期前要及時與其溝通?？蛻粽w還融資資金，客戶經(jīng)理在得知客戶款項付出后，及時通知財務(wù)人員查收，直到到賬為止。由客戶經(jīng)理與客戶聯(lián)系，賬號由財務(wù)部專人用指定手機以短信方式向客戶提供收回本金13（延期流程）客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、財務(wù)人員總經(jīng)理董事長客戶貸款需延期需進入延期流程管理（見延期流程圖）13.1（延期流程）客戶經(jīng)理總經(jīng)理對融資人擬提出延期歸還全部或部分資金的，客戶經(jīng)理應在第一時間報告公司總經(jīng)理。延期處理流程詳見延期處理流程圖132（延期流程）客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、財務(wù)人員總經(jīng)理董事長業(yè)務(wù)延期的審批。對所有業(yè)務(wù)到期需延期的，除時間條件以外的其它條件未超出前一次審批約定范疇的