10 第十章 城市房地產(chǎn)管理

1、 城市管理理論與實(shí)務(wù)城市管理理論與實(shí)務(wù)第第1010章章 城市房地產(chǎn)管理城市房地產(chǎn)管理本章重點(diǎn)城市土地有償使用制度城市土地使用權(quán)出讓我國城市住房的主要類型城市住房保障的必要性城市住房保障的影響因素國外城市住房保障的基本經(jīng)驗(yàn)城市住房保障改革的基本思路10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.1 10.1.1 城市土地的供給與需求城市土地的供給與需求1.城市土地的含義城市土地10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.1 10.1.1 城市土地的供給與需求城市土地的供給與需求2.城市土地的自然特性自然特性自然特性地理位置的地理位置的固定性固定性土地利土地利用的耐

2、用的耐久性久性土地適土地適用的差用的差異性異性10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.1 10.1.1 城市土地的供給與需求城市土地的供給與需求3.城市土地的經(jīng)濟(jì)特性經(jīng)濟(jì)特性經(jīng)濟(jì)特性10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.2 10.1.2 城市土地使用的空間結(jié)構(gòu)城市土地使用的空間結(jié)構(gòu) 城市土地使用的空間結(jié)構(gòu),是土地使用者在土地成本和區(qū)位成本之間進(jìn)行權(quán)衡的結(jié)果。一般而言,城市土地使用空間布局主要存在三種模式:同心圓同心圓模式模式多中心多中心模式模式放射形放射形模式模式10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.3 10.1.3 城市土

3、地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系 土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地制度的核心內(nèi)容,也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的重要內(nèi)容。1.城市土地所有權(quán) 一般來說,土地所有制主要有兩種形式:一是私人部門所有,二是國家或公共部門所有。(1)私人部門所有。私人部門所有。私人部門所有私人部門所有,即個(gè)人、企業(yè)和其他私人團(tuán)體可即個(gè)人、企業(yè)和其他私人團(tuán)體可以擁有土地所有權(quán)以擁有土地所有權(quán),土地可以在地產(chǎn)市場(chǎng)上自由土地可以在地產(chǎn)市場(chǎng)上自由買賣。由于土地的特殊屬性買賣。由于土地的特殊屬性,土地所有權(quán)往往受土地所有權(quán)往往受到一定限制。到一定限制。(2)國家或公共部國家或公共部門所有門所有社會(huì)主義國家普遍廢除了土地私有制度社會(huì)主義國家普遍廢除了土地私

4、有制度,土地土地所有權(quán)歸國家或集體所有權(quán)歸國家或集體,國家對(duì)土地使用進(jìn)行統(tǒng)國家對(duì)土地使用進(jìn)行統(tǒng)一分配一分配,不允許私自轉(zhuǎn)讓或買賣土地。在資本不允許私自轉(zhuǎn)讓或買賣土地。在資本主義制度下主義制度下,土地也并非完全歸私人部門所有土地也并非完全歸私人部門所有,國家和公共部門也擁有一定的土地。國家和公共部門也擁有一定的土地。10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.3 10.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系2.城市土地使用權(quán)3.城市地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用費(fèi),是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)方式。 土地使用權(quán)可分為兩種情況:一是土地所有人的使用權(quán),二是非土地所有

5、人的使用權(quán),后者是與所有權(quán)相分離的使用權(quán)。土地使用權(quán)包括支配、收益和處分三項(xiàng)權(quán)利。支配權(quán)是對(duì)土地的利用和控制的權(quán)利,它必須依照法律和合同的規(guī)定進(jìn)行,不得隨意改變土地的用途。收益權(quán)是使用人享有使用土地所取得的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。這里的處分權(quán)不是決定土地的最終命運(yùn),而是具有依照法律和合同規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利。10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.4 10.1.4 我國城市土地有償使用制度我國城市土地有償使用制度 改革開放以后,我國開始改革國有土地行政劃撥制,轉(zhuǎn)而實(shí)行城市土地所有權(quán)和使用權(quán)分離、國有土地有償使用、有期限使用制度。1.城市土地有償使用制度的概念城市土地有償使用制

6、度10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.4 10.1.4 我國城市土地有償使用制度我國城市土地有償使用制度2.城市土地有償使用的原則原則原則10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.4 10.1.4 我國城市土地有償使用制度我國城市土地有償使用制度3.城市土地有償使用的形式目前,我國城市國有土地有償使用制度的具體形式主要有以下幾種:10.1 10.1 城市土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.4 10.1.4 我國城市土地有償使用制度我國城市土地有償使用制度4.城市土地有償使用的稅費(fèi)目前,我國城市土地有償使用主要征收以下稅費(fèi):10.1 10.1 城市

7、土地權(quán)利制度城市土地權(quán)利制度10.1.4 10.1.4 我國城市土地有償使用制度我國城市土地有償使用制度5.城市土地有償使用的作用(1)有利于增加財(cái)政收入。有利于增加財(cái)政收入。(2)促進(jìn)土地集約使用。促進(jìn)土地集約使用。(3)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局。(4)控制城市規(guī)模膨脹。控制城市規(guī)模膨脹。10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.1 10.2.1 城市土地管理原則城市土地管理原則 我國正處于快速城市化階段,城市建設(shè)用地需求很大。同時(shí),人多地少的現(xiàn)實(shí)國情,客觀要求切實(shí)保護(hù)耕地,提高土地利用效率。城市土地管理應(yīng)遵循以下基本原則:(1)合理利用土地。(2)切實(shí)保護(hù)耕地

8、。(3)土地用途管制。(4)土地有償使用。(5)城市土地統(tǒng)一管理。10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.210.2.2城市土地規(guī)劃管理城市土地規(guī)劃管理 為了提高土地利用率,城市土地規(guī)劃管理實(shí)行建設(shè)用地總量控制。土地管理法第21條規(guī)定,直轄市的土地利用總體規(guī)劃,報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。省級(jí)政府所在地的市,人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃,經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后,報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。其他城市土地總體利用規(guī)劃,逐級(jí)報(bào)省級(jí)政府批準(zhǔn)。 制定城市土地利用總體規(guī)劃,須堅(jiān)持以下原則:(1)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田;(2)提高土地利用率;(3)統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地;(4

9、)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境;(5)占有耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.3 10.2.3 建設(shè)土地征收和劃撥建設(shè)土地征收和劃撥1.城市建設(shè)土地征收 城市政府通過行政征收方式獲取農(nóng)民集體所有的土地,以滿足新增建設(shè)用地需要。2.城市土地使用權(quán)劃撥 城市土地使用權(quán)劃撥是指在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后,政府將經(jīng)批準(zhǔn)的土地交付使用者的行為。法律規(guī)定,建設(shè)單位使用國有土地,應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。但下列建設(shè)用地,經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),可以通過劃撥方式取得:(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點(diǎn)扶持

10、的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.4 10.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓1.城市土地使用權(quán)的出讓年限 城市土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。 土地使用權(quán)出讓的最高年限按具體用途確定:(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。10.2

11、10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.4 10.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓2.城市土地使用權(quán)的出讓方法這是指土地的使用者直接向國有土地的這是指土地的使用者直接向國有土地的代表人提出有償使用土地的愿望代表人提出有償使用土地的愿望,并由雙并由雙方進(jìn)行談判、協(xié)商出讓土地使用權(quán)。方進(jìn)行談判、協(xié)商出讓土地使用權(quán)。這是指由符合條件的土地使用者以書面這是指由符合條件的土地使用者以書面投標(biāo)形式投標(biāo)形式,競(jìng)爭(zhēng)某塊土地的使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)某塊土地的使用權(quán),由招由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。這是指國有土地的代表人在指定的時(shí)間和這是指國有土地的代表

12、人在指定的時(shí)間和地點(diǎn)地點(diǎn),組織符合條件的土地使用者到場(chǎng)組織符合條件的土地使用者到場(chǎng),就某就某塊土地進(jìn)行公開叫價(jià)競(jìng)投塊土地進(jìn)行公開叫價(jià)競(jìng)投,按按“出價(jià)高者優(yōu)出價(jià)高者優(yōu)先先”的原則確定土地使用者的出讓方式。的原則確定土地使用者的出讓方式。出讓方法出讓方法(1)協(xié)議出讓。(2)招標(biāo)出讓。 (3)拍賣拍賣出讓。出讓。10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.4 10.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓3.城市土地使用權(quán)的回收 土地管理法第58條規(guī)定,有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用

13、權(quán):(1)為公共利益需要使用土地的;(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;(4)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;(5)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.5 10.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地的市場(chǎng)交易1.城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)(1)一級(jí)市場(chǎng)。也就是由國家以土地所有者的身份一級(jí)市場(chǎng)。也就是由國家以土地所有者的身份,通過批租將通過批租將土地的使用權(quán)投放市場(chǎng)運(yùn)行。土地的使用權(quán)投放市場(chǎng)運(yùn)行。(2)二級(jí)市場(chǎng)。

14、也就是由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營者二級(jí)市場(chǎng)。也就是由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營者,直接將土地直接將土地投入市場(chǎng)流通投入市場(chǎng)流通,或通過建設(shè)商品房間接地將土地投放市場(chǎng)?；蛲ㄟ^建設(shè)商品房間接地將土地投放市場(chǎng)。(3)三級(jí)市場(chǎng)。也就是由土地使用者通過房產(chǎn)交易而使土地間三級(jí)市場(chǎng)。也就是由土地使用者通過房產(chǎn)交易而使土地間接進(jìn)入市場(chǎng)流通接進(jìn)入市場(chǎng)流通,表現(xiàn)為土地使用者之間的橫向交易表現(xiàn)為土地使用者之間的橫向交易,具有消具有消費(fèi)性質(zhì)。費(fèi)性質(zhì)。10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.5 10.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地的市場(chǎng)交易2.城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 這是指土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的

15、行為，包括出售、交換和贈(zèng)與三種方式。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓具有以下特點(diǎn):特點(diǎn)特點(diǎn)10.2 10.2 城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)管理10.2.5 10.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地的市場(chǎng)交易3.城市土地使用權(quán)出租 這是指土地使用者作為出租人,將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。4.城市土地使用權(quán)抵押 這是指土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的一種債務(wù)擔(dān)保形式。10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.1 10.3.1 城市住房概述城市住房概述1.城市住房的特性城市住房的特性主要表現(xiàn)在:10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理

16、城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.1 10.3.1 城市住房概述城市住房概述2.城市住房建設(shè)的作用作用作用(1)住房是居民的基本物質(zhì)資料。(2)住房建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(3)住房建設(shè)帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展。10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.2 10.3.2 城市住房的供給與需求城市住房的供給與需求1.城市住房的需求 住房需求是指具有購買住房意愿和支付能力的需要,它既受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,也受制于家庭收入、住房?jī)r(jià)格、人口密度和人口結(jié)構(gòu)等因素。2.城市住房的供給 城市住房供給方式可分為三種類型:市場(chǎng)調(diào)節(jié)型、國家分配型、市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府干預(yù)相結(jié)合型。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平家庭收入家庭

17、收入住房?jī)r(jià)格住房?jī)r(jià)格人口密度人口密度人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.2 10.3.2 城市住房的供給與需求城市住房的供給與需求3.城市住房的消費(fèi) 城市住房的消費(fèi)主要有兩種方式:(1)租賃。城市低收入階層的住房消費(fèi)大多選擇租賃方式。租賃表現(xiàn)為住房所有權(quán)與使用權(quán)的分離。(2)購買。住房購買主要是針對(duì)中高收入群體而言的。商品房的價(jià)格構(gòu)成主要包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑工程費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)、銀行利息、稅金、企業(yè)利潤等。10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.3 10.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革1.城市住房制

18、度改革歷程 1980年6月,中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱中提出,準(zhǔn)許私人建房、私人買房,準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅。它揭開了城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。 1991年10月,第二次全國住房制度改革會(huì)議召開。 1994年7月,國務(wù)院發(fā)布關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定,提出建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度。 1998年7月,國務(wù)院下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知。10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.3 10.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革2.城市住房供給的制度安排目前,我國城市住房主要有以下幾種類型：閱讀材料：中國加

19、快發(fā)展公共租賃住房10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.4 10.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房市場(chǎng)管理1.城市住房建設(shè)管理 我國城市住房建設(shè)的制度安排主要有:(1)城市住房建設(shè)規(guī)劃制度。(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度。(3)綜合開發(fā)、配套建設(shè)制度。(4)鼓勵(lì)企業(yè)參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。(5)舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合。10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.4 10.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房市場(chǎng)管理2.城市住房交易管理城市住房交易,包括房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)抵押和房屋租賃。(1)城市住房交易的制度安排。我國城市住房交易的基本制度安排主要有:1)房屋所有權(quán)和

20、土地使用權(quán)同時(shí)交易。2)房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。3)房產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。4)房產(chǎn)交易登記制度。10.3 10.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理10.3.4 10.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房市場(chǎng)管理2.城市住房交易管理(2)城市房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。 城市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。(3)城市房產(chǎn)的抵押和租賃 房產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)用不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.1 10.4.1 城市住房保障的必要性城市住房保障的必要性1.住房保障的含義住房保障住房保障10.

21、4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.1 10.4.1 城市住房保障的必要性城市住房保障的必要性2.住房保障的意義住房保障的社會(huì)意義在于:(1)保障基本人權(quán),滿足人的基本需求。(2)維護(hù)人的尊嚴(yán),提升城市文明。(3)保障性住房建設(shè)對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)具有帶動(dòng)效應(yīng)。社會(huì)意義社會(huì)意義10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.2 10.4.2 國外城市住房保障制度國外城市住房保障制度1.美國住房保障制度美國住房保障制度可以概括為:(1)發(fā)展商業(yè)性的房屋抵押貸款保險(xiǎn)。(2)為低收入家庭購房提供低息貸款。(3)為低收入家庭提供住房補(bǔ)貼。(4)為低收入家庭提供低租金公共住宅。閱

22、讀材料：美國公共住房的政策變遷10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.2 10.4.2 國外城市住房保障制度國外城市住房保障制度2.德國住房保障制度 德國住房保障制度主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容:(1)房租補(bǔ)貼制度。(2)住房?jī)?chǔ)蓄和融資制度。(3)購、建房稅收優(yōu)惠政策。3.新加坡的公共住房制度 新加坡公共住房制度具有以下特色:(1)制定住房建設(shè)長遠(yuǎn)規(guī)劃。(2)實(shí)行住房公積金制度。(3)實(shí)行公共住房出售政策。(4)分級(jí)提供住房補(bǔ)貼。閱讀材料：新加坡公共住房保障制度10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.3 10.4.3 國外城市住房保障的經(jīng)驗(yàn)國外城市住房保障的經(jīng)驗(yàn)通過比較國外住房保障制度,可以得到以下啟示:啟示啟示10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.4 10.4.4 中國城市住房保障制度改革中國城市住房保障制度改革1.中國城市住房保障的基本框