小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及措施

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及措施小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及措施論文格式論文范文畢業(yè)論文物業(yè)行業(yè)為90年代在我國(guó)發(fā)展的新興行業(yè)，是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。作為物業(yè)行業(yè)的代表，小區(qū)物業(yè)目前正面臨著巨大的生死挑戰(zhàn)。最低工資及保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)逐年上漲，而住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)用上漲十分困難，這使很多物業(yè)企業(yè)面臨生死考驗(yàn)。下面就住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)存在的困難及發(fā)展路徑進(jìn)行剖析。一、行業(yè)門檻低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，容易受國(guó)家政策影響加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度，向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)型。目前隨著國(guó)家新的勞動(dòng)法、勞動(dòng)合同法的實(shí)施，國(guó)家對(duì)職工薪酬有了明確的規(guī)定，導(dǎo)致物業(yè)公司成本逐年遞增。對(duì)于執(zhí)行北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏

2、低、經(jīng)營(yíng)模式單一、贏利能力較低、人員成本快速增長(zhǎng)，必然大大降低利潤(rùn)，增加了公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的困難。隨著社會(huì)專業(yè)分工的細(xì)化，物業(yè)管理行業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，應(yīng)走專業(yè)化服務(wù)的道路，鑒于此，物業(yè)公司可以與一些專業(yè)服務(wù)商務(wù)化程度較高的公司合作，將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商，從而為業(yè)主提供更好的專業(yè)服務(wù)。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化、保安等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。一方面降低了成本，另一方面，促進(jìn)了機(jī)電、綠化、清潔公司的市場(chǎng)化發(fā)展。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、專

3、業(yè)化的服務(wù)。改造監(jiān)控系統(tǒng)，整合區(qū)域監(jiān)控人員。物業(yè)企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，隨著國(guó)家各項(xiàng)政策的出臺(tái)，用工成本逐年增加。鑒于此，通過(guò)加大高科技技術(shù)的使用，將用工成本降低。對(duì)住宅小區(qū)現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)改造，加大民用住宅區(qū)域技防的力度，精簡(jiǎn)保安和中控人員，這樣既能提高在崗人員的福利水平，又可激發(fā)員工愛(ài)崗敬業(yè)的精神，提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增加公司利潤(rùn)。二、調(diào)價(jià)困難;只有撤出后重新招聘才能確立新的價(jià)格提高自身服務(wù)，贏得甲方認(rèn)可。加大物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)力度，贏得甲方各單位支持，在小區(qū)維修中心不增加員工的基礎(chǔ)上，盡量擴(kuò)大老小區(qū)維修服務(wù)樓宇和項(xiàng)目，這樣既能提高維修人員工資，又可增加小區(qū)利潤(rùn)收入。查找自身問(wèn)題，完善企業(yè)

4、制度建設(shè)。在討論物業(yè)費(fèi)的機(jī)制時(shí)，常有論者特別提及 質(zhì)價(jià)相符 這一市場(chǎng)原則。 質(zhì) 等同于 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) , 價(jià) 則是業(yè)主對(duì)這種 表現(xiàn) 應(yīng)當(dāng)支付的對(duì)價(jià)。這種概念下，會(huì)產(chǎn)生出業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符。物業(yè)應(yīng)從提高 質(zhì) 做起：首先，有一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍;其次，組織管理人員對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。員工嚴(yán)格按照公司考核標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)要求進(jìn)行考核;最后，規(guī)范工作流程，完善企業(yè)制度。三、設(shè)備老化，維修費(fèi)用加大，維修基金提取較困難加強(qiáng)對(duì)維護(hù)維修合同的管理。設(shè)備維護(hù)維修合同，維護(hù)費(fèi)包干，維修費(fèi)按實(shí)計(jì)算，合同明確劃定維護(hù)界線，維護(hù)作業(yè)不能按維修計(jì)費(fèi)，這就要求參與洽談合同

5、的人與設(shè)備管理的人員必須進(jìn)行溝通，對(duì)于設(shè)備在使用時(shí)所出現(xiàn)的問(wèn)題盡量以維護(hù)的方式將其處理掉，這樣不僅節(jié)省了維修費(fèi)，而且還能防患于未然，及早消除設(shè)備的安全隱患。堅(jiān)持日、周、月保養(yǎng)制度。做到提前制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，期間每日進(jìn)行設(shè)備巡視，并安排專人全職、全責(zé)地對(duì)設(shè)施進(jìn)行日、周、月的巡視，并配合廠家或維修方進(jìn)行定期的檢修養(yǎng)護(hù)工作，如有問(wèn)題及時(shí)與廠家或維修方溝通，并將情況上報(bào)公司。加強(qiáng)維修人員的責(zé)任心。隨著設(shè)備使用年限的延長(zhǎng)，設(shè)備日益老化是一個(gè)誰(shuí)也無(wú)法改變的事實(shí)，對(duì)老化備件的更換隨時(shí)都可能進(jìn)行。因此，在維修中就需要維修人員掌握備件的使用情況，大致估算出備件的損壞時(shí)間，準(zhǔn)備好備件，在備件損壞前進(jìn)行及時(shí)更換，這

6、樣既減少設(shè)備的維修時(shí)間，又避免了備件的浪費(fèi)。這就要求維修工有較強(qiáng)的主人翁責(zé)任感和較強(qiáng)的責(zé)任心，為達(dá)到這個(gè)目的，相應(yīng)的管理人員應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督與跟蹤考察，深入了解配件更換原因，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)或有關(guān)部門反饋信息，以便對(duì)做得好的維修工給予精神上或物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，使維修工感到本公司對(duì)質(zhì)量與信譽(yù)的重視，使其感覺(jué)到如果不這樣做就對(duì)不起用戶，甚至將丟掉市場(chǎng)。對(duì)缺乏責(zé)任心、一意孤行的個(gè)人和行為絕不姑息、嚴(yán)肅處理。四、收費(fèi)困難積極引進(jìn)和培養(yǎng)人才，抓好隊(duì)伍建設(shè)。公司的成敗，關(guān)鍵是人才的選擇。論文格式有一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍，是物業(yè)公司生存發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)，志在必取的信心所在。要多

7、渠道、多形式引進(jìn)一些具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員和專業(yè)技術(shù)人才，重視、合理并善于使用人才，保證社會(huì)先進(jìn)管理專業(yè)人才在企業(yè)中能夠得到運(yùn)用。不光注重引才、注重用才，更應(yīng)注重育才。加大內(nèi)部培訓(xùn)力度培養(yǎng)人才，通過(guò)培訓(xùn)、績(jī)效考核、定期評(píng)比等手段，提高物業(yè)員工的自身素質(zhì)，加強(qiáng)企業(yè)員工對(duì)物業(yè)管理企業(yè)先進(jìn)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)，打造一支技術(shù)精通、愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，以不斷提高物業(yè)管理的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平，徹底改變行業(yè)面貌，提升業(yè)主的滿意率，從而提高物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。加大宣傳力度，使業(yè)主更加了解物業(yè)管理范疇。在各樓宇制作相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)范圍告示牌，公示服務(wù)熱線電話，

8、讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)范圍，更加了解物業(yè)的工作和服務(wù)性質(zhì)，避免誤會(huì)產(chǎn)生。公示熱線電話，成立專業(yè)的服務(wù)接待中心，更加專業(yè)、周到地為業(yè)主排憂解難、答疑解惑。論文格式論文范文畢業(yè)論文摘要：所謂機(jī)器人，通常被稱為自動(dòng)控制機(jī)器人，自動(dòng)控制機(jī)器包括所有模擬人類行為或思想與模擬其它物種的機(jī)械。比如：機(jī)器貓，機(jī)器狗等。對(duì)機(jī)器人狹義的定義和分類有很多爭(zhēng)議，甚至一些計(jì)算機(jī)程序，也被稱為機(jī)器人。針對(duì)機(jī)器人技術(shù)與應(yīng)用來(lái)具體介紹了什么是機(jī)器人;多機(jī)器人通信;多機(jī)器人學(xué)習(xí)和多機(jī)人的協(xié)調(diào)以及機(jī)器人的發(fā)展方向等等。關(guān)鍵詞：機(jī)器人 技術(shù)與應(yīng)用 多機(jī)器人 通信在現(xiàn)代工業(yè)中，機(jī)器人可自動(dòng)執(zhí)行任務(wù)的人工機(jī)器裝置，可以協(xié)助或取代人類工

9、作。理想的高仿真機(jī)器人是高級(jí)整合控制論、計(jì)算機(jī)與人工智能、機(jī)械電子、材料科學(xué)和仿生學(xué)的產(chǎn)物，這也是科學(xué)界的研究和發(fā)展的方向。1 多機(jī)器人通信多機(jī)器人系經(jīng)中各機(jī)器人之間互相被理解其意圖，環(huán)境狀態(tài)，目標(biāo)和動(dòng)作等一切信息，然后再進(jìn)行有效地協(xié)商并相互配合完成任務(wù)，一般來(lái)說(shuō)，多機(jī)器人通信應(yīng)分為隱式通信和顯示通信兩類。多器機(jī)人系統(tǒng)利用自帶的傳感器和外部環(huán)境來(lái)獲得需要的信息來(lái)實(shí)現(xiàn)相互之間的合作為隱式通信，機(jī)器人之間不需要通過(guò)常規(guī)的方法來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸和信息互換來(lái)實(shí)現(xiàn)特定意義的信息傳遞。如果在多機(jī)器人系統(tǒng)使用隱式通信，因?yàn)闄C(jī)器人之間互相不存在信息和數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換和顯示，所以，多機(jī)器人系統(tǒng)將會(huì)無(wú)法使用先進(jìn)的合作策略，

10、這樣不能具備順利的完成復(fù)雜的任務(wù)的能力。多機(jī)器人通信系統(tǒng)的使用，通過(guò)使用一個(gè)特定的通信媒體，通過(guò)一些常見(jiàn)的規(guī)則和方法來(lái)傳輸一些特定意義的信息，從面能快速、有效地完成各機(jī)器人之間數(shù)據(jù)的傳輸和交換。這些先進(jìn)的協(xié)調(diào)策略是一些隱式通信無(wú)法完成的。隱式通信和顯示通信是多機(jī)器人系統(tǒng)的不同特性的通信方式，如果結(jié)合兩者的優(yōu)點(diǎn)，機(jī)器人系統(tǒng)可以靈活地處理未知環(huán)境，完成一些復(fù)雜的任務(wù)。用于顯示通信對(duì)少量的上層機(jī)器人之間的合作，采用隱式通信實(shí)現(xiàn)大量的機(jī)器人之間底存協(xié)調(diào)，當(dāng)隱式通信無(wú)法解決的死鎖或沖突時(shí)，然后再利用顯示信的協(xié)調(diào)工作加以處理。2 多機(jī)器人學(xué)習(xí)通過(guò)學(xué)習(xí)后的多機(jī)器人系統(tǒng)具有很強(qiáng)的靈活性和適應(yīng)性等特點(diǎn)。對(duì)于單一

11、的機(jī)器人，通過(guò)學(xué)習(xí)可以提高并擴(kuò)展個(gè)人機(jī)器人的技術(shù)能力;對(duì)于多機(jī)器人系統(tǒng)作為一個(gè)整體來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)可提改善單個(gè)機(jī)器人之間的一致性和協(xié)調(diào)性，有助于提高系統(tǒng)的整體性能。機(jī)器人這間的通信，可以互相分享知識(shí)，加快學(xué)習(xí)過(guò)程，提高學(xué)習(xí)效率。多機(jī)器人系統(tǒng)進(jìn)行學(xué)習(xí)作為一個(gè)群體時(shí)，根據(jù)不同的目的存在如下幾種類型的學(xué)習(xí)：學(xué)習(xí)一個(gè)機(jī)器人的特定能力，例如，某機(jī)器人通過(guò)學(xué)習(xí)后能構(gòu)做到最好地完成某項(xiàng)任務(wù)。對(duì)群體組合特性的學(xué)習(xí)，如果有幾個(gè)機(jī)器人裝配在一個(gè)團(tuán)隊(duì)中工作起來(lái)會(huì)更好對(duì)任務(wù)類型的學(xué)習(xí)，例如，如何確定合理的子任務(wù)勢(shì)行順序，如何合理分配任務(wù)。對(duì)環(huán)境特征學(xué)習(xí)，可以幫助多機(jī)器人系統(tǒng)對(duì)資源和任務(wù)進(jìn)行合理的分配。多機(jī)器人學(xué)習(xí)通常分三個(gè)

12、階段：1)在學(xué)習(xí)前數(shù)據(jù)的采集階段。2)在學(xué)習(xí)過(guò)程中，每個(gè)機(jī)器人都依靠本地?cái)?shù)據(jù)來(lái)學(xué)習(xí)，通過(guò)通信等部分的學(xué)習(xí)成果和別的機(jī)器人共享階段。3)學(xué)習(xí)完成后，機(jī)器人之間共享和結(jié)合學(xué)習(xí)得到的知識(shí)和數(shù)據(jù)所形成最后學(xué)習(xí)結(jié)果階段。因?yàn)槿蝿?wù)和環(huán)境的復(fù)雜性所引起的變化，多機(jī)器人系統(tǒng)需要適應(yīng)內(nèi)部或外部的變而通過(guò)學(xué)習(xí)。在這一動(dòng)態(tài)的過(guò)程中，多機(jī)器人系統(tǒng)，需要決定在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候是否開始學(xué)習(xí)和停止學(xué)習(xí)并選擇合適的學(xué)習(xí)和算法。這些多機(jī)器人系統(tǒng)學(xué)習(xí)和算法等一些相關(guān)知識(shí)的研究對(duì)多機(jī)器人系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，具有重要意義和實(shí)踐意義。3 多機(jī)器人的協(xié)調(diào)在多機(jī)器人系統(tǒng)的協(xié)調(diào)與配合上，目前沒(méi)有統(tǒng)一的結(jié)論。在一般情況下，多機(jī)器人系統(tǒng)在不同層次上的協(xié)作和協(xié)調(diào)

13、，以不同的需求進(jìn)行控制和交互。在W.A.Raush的研究中，提出了多機(jī)器人系統(tǒng)隱含不同層次的協(xié)作關(guān)系，是指在自我模型中考慮其它機(jī)器人規(guī)劃的影響;異步協(xié)同合作關(guān)系，指在同一環(huán)境條件下的多個(gè)面器人之間相互干擾，完成他們的合作目標(biāo);同步協(xié)作關(guān)系，是指多個(gè)機(jī)器人為完成一個(gè)共同的目標(biāo)而互相協(xié)作。在應(yīng)用中，實(shí)際上各層次的協(xié)調(diào)控制不一定獨(dú)自存在系統(tǒng)中，多機(jī)器人系特統(tǒng)往往是因?yàn)槿蝿?wù)的需要而包含許多不同層次的協(xié)作和協(xié)調(diào)控制。許多協(xié)調(diào)算法和規(guī)則可以應(yīng)用于不同層次上系統(tǒng)的控制和相互作用。由不同級(jí)別的協(xié)調(diào)算法，多機(jī)器人系統(tǒng)的協(xié)同協(xié)調(diào)機(jī)制能有效提高系統(tǒng)的容錯(cuò)能力和系統(tǒng)的有效率。機(jī)器人技術(shù)是跨領(lǐng)域和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的綜合體現(xiàn)

14、，機(jī)器人的發(fā)展代表著國(guó)家的綜合實(shí)力和水平，現(xiàn)在很多工業(yè)先進(jìn)的國(guó)家已將機(jī)器人技術(shù)列入本國(guó)高技術(shù)的發(fā)展計(jì)劃，其發(fā)展呈現(xiàn)出兩個(gè)顯著特征：一個(gè)是在橫向上，機(jī)器人的應(yīng)用越來(lái)越多，正在從傳統(tǒng)的制造業(yè)到人類生活和工作的各個(gè)領(lǐng)域，它的種類逐步增加;另一方面，在縱向上，隨著不但擴(kuò)大的需求范圍，機(jī)器人結(jié)構(gòu)的發(fā)展與變化，高端系統(tǒng)顯示顯著的仿生和智能化的特點(diǎn)，功能不斷擴(kuò)大，性能逐步改進(jìn)和完善，各類機(jī)器人正逐步向更高智能化方向發(fā)展，與人類社會(huì)更加緊密地融合在一起。參考文獻(xiàn)陳懇.面器人技術(shù)與應(yīng)用.清華大學(xué)出版社，2006.譚民，王碩.機(jī)器人技術(shù)研究進(jìn)展.自動(dòng)化學(xué)報(bào)，201X.劉永安，余天榮.工業(yè)機(jī)器人的應(yīng)用研究.機(jī)電工程

15、技術(shù)，201X.3 迭代控制與優(yōu)化 迭代學(xué)習(xí)控制屬于高級(jí)智能化控制的方法。其通過(guò)反復(fù)迭代修正以改善控制目標(biāo)。迭代控制有很強(qiáng)的特點(diǎn)性，可以用一些簡(jiǎn)單的方式去處理一些非線性、線性系統(tǒng)，并且能夠有效的減少計(jì)算量，對(duì)中能計(jì)算過(guò)程有良好的控制效果。 智能計(jì)算過(guò)程的優(yōu)化控制備受關(guān)注，對(duì)于智能計(jì)算間歇過(guò)程的優(yōu)化，需要控制的變量通常不會(huì)很多，其中，溫度、流量必須實(shí)施控制。在一個(gè)時(shí)間段，控制計(jì)算中的的一個(gè)變量，保持其他變量的恒定。此外，優(yōu)化策略大多采取串極方式，對(duì)定制進(jìn)行跟蹤。串極外環(huán)為其內(nèi)環(huán)設(shè)置定制軌線，外環(huán)被觸發(fā)后，對(duì)設(shè)定值軌線進(jìn)行修正，是其趨于最優(yōu)狀態(tài)。 4結(jié)語(yǔ) 智能計(jì)算屬于人工智能研究的重要部分之一，目

16、前，智能計(jì)算在很多領(lǐng)域已經(jīng)得到了蓬勃的發(fā)展。雖然當(dāng)前智能計(jì)算的研究水平還很難讓智能機(jī)器具備人類智能，但是智能計(jì)算未來(lái)必然有更好的發(fā)展。人工智能不僅只是模仿一些生物功能，而是將其充分結(jié)合起來(lái)，使人工智能擁有更廣的發(fā)展方向，并且，隨著人工智能的不斷發(fā)展，智能優(yōu)化控制又將成為重點(diǎn)研究的內(nèi)容，智能控制和控制方法將會(huì)不斷增多，使智能計(jì)算優(yōu)化控制實(shí)現(xiàn)方式不斷豐富，對(duì)智能計(jì)算今后的發(fā)展有著非常重要的意義。 參考文獻(xiàn) 吳洪，盧漢青，馬頌德.基于內(nèi)容圖像檢索中相關(guān)反饋技術(shù)的回顧.計(jì)算機(jī)學(xué)報(bào)，201X，28（12）：69-1979. 關(guān)鍵詞：我國(guó),物業(yè),企業(yè)戰(zhàn)略論文 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營(yíng)模式規(guī)模經(jīng)營(yíng) 論文

17、摘要：物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國(guó)外引進(jìn)，與 中國(guó) 實(shí)際有所差距。從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，DSU系列論文之三：非違反申訴的確立論文關(guān)鍵詞：系列,論文,三：隨著關(guān)稅和其他非關(guān)稅壁壘日益減弱，技術(shù)性貿(mào)易措施的影響變得更加普遍。技術(shù)性貿(mào)易措施是指一個(gè)國(guó)家以國(guó)家安全、保障人類健康、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、防止欺詐行為以及保護(hù) 關(guān)鍵詞：死刑,措施,問(wèn)題從法律的角度解析“開放小區(qū)”摘 要 國(guó)務(wù)院日前提出的關(guān)于開放小區(qū)、推廣街區(qū)制的意見(jiàn)在社會(huì)上引起廣泛討論，對(duì)其態(tài)度褒貶不一。認(rèn)為，開放小區(qū)在法律上依據(jù)明確，但也存在與物權(quán)法等現(xiàn)行法律的沖突，試圖從法律的角度解讀“開放 關(guān)鍵詞

18、：同中有異,異中出新附送：專心-專注-專業(yè)小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理

19、的現(xiàn)狀（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。從調(diào)查來(lái)看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)

20、的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，201X年“5.12”

21、汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，201X年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx

22、我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬(wàn)平方米。2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒(méi)有召開業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒(méi)有步入正軌。3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施

23、，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。 二、存在的主要問(wèn)題我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查

24、發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物

25、業(yè)管理、安全留下了隱患。（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例及四川省物業(yè)管理?xiàng)l例相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒(méi)有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí)，公用部位維修難等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆?wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費(fèi)

26、的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識(shí)差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，

27、秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用物業(yè)管理?xiàng)l例來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來(lái)激化矛盾。（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人打掃衛(wèi)

28、生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。三、建議針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量

29、、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。（二）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制