房地產(chǎn)項目實(shí)施計劃書

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)項目實(shí)施計劃書篇一：某房地產(chǎn)項目計劃書空氣家苑項目計劃書工程管理09-容樂一、項目建設(shè)說明空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。二、項目選擇地理位置概況該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000多米。三、項目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位1、市場需求狀況（1）、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠

2、等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。（2）、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。（3）、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達(dá)到2400元/。2、開發(fā)策略定位（1）、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。（2）、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。（3）、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。（4）、較好的施工質(zhì)量。（5）、科學(xué)的物業(yè)管理。四、項目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格1、建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)

3、及車庫：9013平方米），住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格（1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。（2）、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施1、環(huán)境影響符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2、風(fēng)險分析（1）、小區(qū)規(guī)劃

4、規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。（2）、工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。（3）、戶型設(shè)計與市場需求不對接，造成房屋積壓。（4）、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。3、防范措施（1）、充分進(jìn)行市場調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計，使設(shè)計先進(jìn)、符合市場需求。（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。（4）、加強(qiáng)對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建設(shè)成本

5、、銷售、稅金、利潤估算1、建設(shè)成本估算：（1）、住宅按900元/（磚混）：58485×900元/=元。（2）、商業(yè)建筑1200元/（框架）：17683.98×1200元/=元。（3）、車庫、物業(yè)等1100元/：車庫7922.88，物業(yè)450（其它640），計：9013×1100元/=元。（4）、土地成本：270元/×41568.8=元，單位建筑面積地成本：132.5元/。（5）、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：3元/（含外網(wǎng)豎向），審圖費(fèi)：2元/，防雷檢測費(fèi)：1元/，測繪費(fèi)：2.72元/，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/，環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評估費(fèi)、項目立項報告費(fèi)：0.6元/，公司費(fèi)

6、用（工資、招待費(fèi)等，計180萬元）21.29元/，廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/；其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/。土地契稅（5%）：56萬元，即6.62元/，消防管理費(fèi)：2元/，設(shè)計費(fèi)：8元/，勘察費(fèi)：1元/，監(jiān)理費(fèi)：6元/質(zhì)檢費(fèi)：2元/，總計：134.5元/。（6）、小區(qū)配套費(fèi)：小區(qū)道路（含照明），30元/。小區(qū)綠化景觀，15元/。小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/。小區(qū)供電：90元/。（含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控）。消防：40元/。人防：35元/。上述計300元/（建筑面積）。（7）、住宅成本計：900+1

7、32.5+134.5+300=1467元/，總費(fèi)：1467×58485=元。商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/，總費(fèi)：1767×17683.98=元。車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/，總費(fèi)：1667×9013=元。總計：元，計6.65%貸款利息，總計：元。2、銷售估算：（1）、住宅：按2300元/×58485=元；（2）、商業(yè)：按3800元/×17683.98=元；（3）、車庫：按2700元/×9013=元；（4）、總計：元。3、利潤估算：（1）、銷售利潤：-13920

8、XX24=元。（2）、稅金：暫按下三項計：營業(yè)稅：5%5%×=元。所得稅：25%25%×=元。城建、教育附加稅8%：8%×=元。（3）、稅后利潤：-=元。七、項目資金運(yùn)作1、項目初期投資（1）、土地費(fèi)：270元/×=1122.3萬元（2）、前期立項、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計：420萬。合計：1542.3萬元。2、項目的融資（1）、對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。（2）、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。（3）、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服

9、務(wù)，達(dá)到利益雙贏。（4）、房屋銷售過程融資。（5）、銀行抵押貸款。八、項目實(shí)施原則及建設(shè)周期1、項目實(shí)施原則（1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項工作。（2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計，做到設(shè)計合理，技術(shù)先進(jìn)。（3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。2、建設(shè)周期（1）、20XX年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。（2）、20XX年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計及施工圖設(shè)計階段。（3）、20XX年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。（4）、20XX年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。九、銷售策劃1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)2、

10、及時開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（20XX年1月1日-3月1日），3月1日開始正式銷售宣傳。3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（20XX年2月20日做完）。4、多方位廣告宣傳（1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關(guān)說明。（2）、通過媒體（報紙、廣播、電視），銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。十、項目立項結(jié)論通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。本項

11、目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。篇二：房地產(chǎn)住宅項目實(shí)施工作方案1.編制依據(jù)1.1唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)建設(shè)項目招標(biāo)文件、招標(biāo)答疑紀(jì)要及招標(biāo)用工程圖紙。1.2中華人民共和國建設(shè)部建設(shè)工程項目管理規(guī)范GB/T50326-20XX。1.3中華人民共和國建設(shè)部建設(shè)工程項目管理試行辦法。1.4國家和河北省、唐山市有關(guān)基本建設(shè)程序的規(guī)定。1.5國家和河北省、唐山市有關(guān)基本建設(shè)的法律、法規(guī)和規(guī)定，如：中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、中華人民共和國建筑

12、法、建筑工程施工許可暫行辦法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等。2.工程概況2.1項目情況1）項目名稱：唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)建設(shè)項目；2）項目地點(diǎn)：唐山市西電路東側(cè),大理南路北側(cè)；3）項目建設(shè)規(guī)模：53.08萬平方米；4）工期要求：22個月；5）招標(biāo)人：唐山市市區(qū)震后危舊平房改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室；2.2工程簡介及特點(diǎn)2.2.1工程簡介1）唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)位于唐山市西電路東側(cè)、大里南路北側(cè)、友誼路南側(cè)地塊，東臨青龍河，總占地面積493.776畝（約32.9萬平方米），是唐山市西南地區(qū)起步區(qū)工程，地上總建筑面積53.08萬平方米，其中住宅建筑面積48.87萬平方米，公建建筑面積4.21萬平方米

13、，地下車庫面積（不包括住宅地下室）為5.3萬平方米，容積率為1.88，綠地率為35%。2）該小區(qū)共建住宅樓57棟，由多層（6層）和高層（10、11、18層）組成。配套公建有24班小學(xué)一所、9班幼兒園1個、熱力站5個、變電站15個、煤氣調(diào)壓站3個、自來水泵房2個，消防水泵房、沿街商業(yè)服務(wù)、社區(qū)物業(yè)管理用房、機(jī)動車停車位、自行車存車處、地下汽車庫、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等。2.2.2工程特點(diǎn)1）建筑工程量大，工期短，地下工程復(fù)雜。多、高層住宅均設(shè)有地下室，還集中設(shè)有四處大型地下車庫，且車庫上建多、高層住宅，屬于大底盤多塔建筑形式，施工管理、組織較為復(fù)雜，土方工程量大且集中。2）市政設(shè)施工程量大。本項目的市政設(shè)

14、施包括：道路、給水、污水、雨排、電力、燃?xì)?、熱力等工程。由于打破了封閉小區(qū)的規(guī)劃理念，推行建密路、窄街道、小街廓的規(guī)劃布局，所以本項目的市政道路工程量較大且標(biāo)準(zhǔn)較高，其他市政設(shè)施亦會高于封閉小區(qū)的要求標(biāo)準(zhǔn)。3.項目管理機(jī)構(gòu)配備情況3.1組織框架3.2崗位職責(zé)3.2.1項目管理委員會建設(shè)合同簽訂后，正式組建項目管理委員會，成立以公司法人、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師及招標(biāo)人代表等專家組成的項目管理委員會，負(fù)責(zé)整個項目的協(xié)調(diào)管理。在項目管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下成立項目管理部，由具有豐富大型工程全過程管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理、總技術(shù)負(fù)責(zé)人和專業(yè)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)項目管理工作的實(shí)施。為項目管理

15、部配備專業(yè)齊全，知識結(jié)構(gòu)合理的專業(yè)人員，進(jìn)行項目投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、合同及信息管理、安全環(huán)保管理等具體工作。3.2.1項目經(jīng)理1）全面負(fù)責(zé)項目管理部的管理工作；2）組織編制及修訂可行性研究報告；3）組織編制項目前期工作計劃、工程項目建設(shè)總進(jìn)度計劃、成本規(guī)劃書、工程項目年度資金使用計劃、質(zhì)量計劃、招標(biāo)和采購工作計劃、溝通計劃等；4）組織進(jìn)行各階段設(shè)計文件報批工作；5）確定項目的工作分解結(jié)構(gòu)，確定項目管理部組織機(jī)構(gòu)和組織形式；6）組織對設(shè)計、監(jiān)理、施工承包商、甲供材料及設(shè)備的招標(biāo)與采購工作；7）組織制定項目管理部的規(guī)章制度；8）檢查監(jiān)督現(xiàn)場項目管理機(jī)構(gòu)的工作，根據(jù)工程項目的進(jìn)展進(jìn)行人員調(diào)

16、配，對不稱職的人員進(jìn)行調(diào)換；9）保持與項目招標(biāo)人的密切聯(lián)系，并將項目的招標(biāo)人和項目管理委員會的的意圖及時向項目管理部貫徹；10）對項目實(shí)施中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查、分析、組織編寫專題報告和階段性項目管理工作報告。3.2.2項目總工程師1）協(xié)助項目經(jīng)理組織編寫、審查項目前期工作計劃、工程項目建設(shè)總進(jìn)度計劃、成本規(guī)劃書、工程項目年度資金使用計劃、質(zhì)量計劃、招標(biāo)和采購工作計劃、溝通計劃等；2）組織專家及技術(shù)人員審查初步設(shè)計及施工圖設(shè)計；3）組織日常管理工作中遇到的重大技術(shù)問題的論證；4）負(fù)責(zé)設(shè)計論證、設(shè)計優(yōu)化、設(shè)計可行性等論證；5）組織項目部審查各標(biāo)段的施工組織設(shè)計和重大施工方案；6）參加設(shè)計交底和圖紙

17、會審工作；7）設(shè)計變更、工程洽商的審核、審批工作；8）參加質(zhì)量事故的處理。3.2.3開發(fā)管理部1）負(fù)責(zé)收集與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策、法律、法規(guī)信息，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場動態(tài)；2）負(fù)責(zé)根據(jù)公司經(jīng)營戰(zhàn)略對公司項目計劃組織開展有針對性的市場調(diào)研；3）參與新項目計劃的制定，并負(fù)責(zé)組織新項目的項目策劃和市場定位；4）組織設(shè)計單位招標(biāo)工作，起草相關(guān)合同，根據(jù)合同約定對承包單位結(jié)算進(jìn)行審核簽認(rèn)，對規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、景觀設(shè)計、施工圖設(shè)計、咨詢公司、模型設(shè)計等單位的選擇具有考(:房地產(chǎn)項目實(shí)施計劃書)察、建議權(quán)；5）負(fù)責(zé)編寫和下發(fā)規(guī)劃、單體、景觀、模型的設(shè)計任務(wù)書并取得設(shè)計方案，組織相關(guān)單位審核、確認(rèn)，協(xié)調(diào)與規(guī)劃

18、單位、設(shè)計單位的關(guān)系；6）負(fù)責(zé)組織編寫初步設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段的任務(wù)書，取得設(shè)計成果,并審核設(shè)計成果是否符合批準(zhǔn)的規(guī)劃、單體和景觀的設(shè)計方案，報總工程師審核；7）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)有關(guān)綜合管網(wǎng)的設(shè)計工作，跟蹤和取得設(shè)計成果，并組織相關(guān)人員審核，協(xié)同工程部進(jìn)行設(shè)計交底；8）了解項目實(shí)體進(jìn)程，監(jiān)督項目方案實(shí)施情況，協(xié)助解決規(guī)劃設(shè)計變更等事宜，參加竣工驗收，項目結(jié)束后完成項目總結(jié)報告；9）負(fù)責(zé)從檔案室取得圖紙并報送房管局，負(fù)責(zé)審核預(yù)售面積和確權(quán)面積，并為市場營銷部提供戶型圖及相關(guān)信息；10）辦理報批手續(xù)，并協(xié)調(diào)設(shè)計院解決項目報批過程中出現(xiàn)的相關(guān)問題；11）負(fù)責(zé)工程質(zhì)量以外政府部門、相關(guān)單位的竣工驗收工作；12）負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)、預(yù)售、竣工備案等工程所有相關(guān)手續(xù)；13）負(fù)責(zé)組織收集項目市政設(shè)計條件等邊界條件信息；14）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)規(guī)劃局等單位放、驗線等相關(guān)工作；15）負(fù)責(zé)項目招標(biāo)代理公司組織的招標(biāo)工作。3.2.4開發(fā)經(jīng)營部1）負(fù)責(zé)工程預(yù)、結(jié)算的編制、審定工作，貫徹國家、地區(qū)相關(guān)規(guī)定；2）負(fù)責(zé)造價信息的積累，提供各職能部門需要的價格信息；3）負(fù)責(zé)工程項目全過程的造價成本分析和控制工作，參與工程竣工驗收；4）負(fù)責(zé)對工程材料敞開調(diào)整的價格的認(rèn)定；5）參加公司所有招標(biāo)工作，編制標(biāo)底及攔標(biāo)價，審核相關(guān)文件；6）負(fù)責(zé)各類合同文本成稿和合同管理，并