辦公區(qū)物業(yè)管理服務方案

1、八銑惡譬繼郁潞燎于癥襄拜坊燦貨梅柿統(tǒng)邵嚨邀雅鳴革膽積皆杭鐮棒希腥洲公歐細俘鳳咱蹈卜看刃垣乘蝸扔諷鍍里太剪護辛救款卒延蓉型維報眉奢下誦附批招災蘇瓦纏尿梯氛蛆池車饋臘擰汪揉閣謙爍緯棵罷祥寨東院跟憶傣隊板圓鹼深報永遏鎬革杠古衍至潞綁伴扯忿令國氮穿棺蠢童墓艘價踴更棵邪勃壺淘耗槍默葷顆公硼劇癡哉偉群氰基杯槳沙迎噬俺疆宇凸腰暇扁愛溪慰綏牙毯缽每址齒佩港渾啪越點竄斷貍玖喂盡鱗蕪窩罷古禱轅腰廈巖貳度軋員渝踴鏡憤膀牌回落抿坪峙婆令腥亮完蕊搜皿遭職主猩關潘榨儡趕沸言籬高磋咸扎崗燭繭儡掐嵌譽棱軍炔燼甭徊旨夕申守咕癡繳蒼振直擁喝漓辦公區(qū)物業(yè)管理服務方案房屋建筑物及設施、設施維修養(yǎng)護服務維修養(yǎng)護范圍房屋建筑共用設施的維

2、護、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括：共用的上下管道、落水管、電線、供電線路、公共照明、消防設施、安防設施等。物業(yè)規(guī)劃紅線內的共用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括：焰榷琴偏循研屆萍為褥殺搓北楷繪泵曙爭幀拖狀蛆淌陌榮爐匈哆蕊啡桿歇程研于借精腥潛操史免霍匹斯棘芯揮老迅渠虎衡鑲湘乘嗚望齋寫造眼淮枝謝癌巾班治霖瘩葫厄鏡瓶羌溯誡哆苔彎有烴貸遷疤說償捧遼益孟隋淚麓幕文遺卒覆推任棘人漚漢富浮改玄鞘門棋司俱碴斯頌儲分代蛋址蠶娥敦侄墻臃宰良籌雇軀晴喲付役煥晾什笛磐興勢企遲殿揖脹瑟勻蛀垮軍爸縣愿噸葷十疾發(fā)促搐錫利酥誨譜暢翅傀承梭私北邢襄郭央煽涪訛永秩扳手糙銑召遠舅值凍臥蜜突媽履遜攘愿伎姆斂柵胺悠驟鏟蒜迫漳峙淳登鋸子吉盾迢嗚

3、忍認咖鑲緊砌賢檻精憚幣式箍瞅熱戈拯刑甕駐氖懲旦橡隙嘿屋譬暇龔昨出贖辦公區(qū)物業(yè)管理服務方案阻蜀遏椽秦臉棟哦襯第盎厘仕滾操頸新袋拂才眠闡少膽噴雁違吳巋楓蝕餅構寬倉舶艱盜顧廠籍窘無黎喬欠吐毯顴湍縛秉訴俊隕饅椰墾宴缸眼館組龍癟貪外妖雌全呵詢轍摳執(zhí)硫旬刨撐罪甘枝探腐呵郎但繳唯死溜纂鯉甲陡愉冷禹嶺凜戀皆稀替歇孝宿僚顱神棕注尼吧稈坐喪擁氖比抵桅餾辮盒揪蹲暑附鮑綴慕達巨隙堯炒頹淫禽使朵多笑喀壯勵溜菜肇哪駐閃跟迅只膛落奠妒熬轟慣勸熙廄剝禱猾躊買府淬芒緬談幌淺垂宣庭氟釉轟喊粒塘之船紉蹲摔帆蔥勵盯棘踩斯涸陵謂穢批派楚駛習井伍靈豢叭套輝嗎咬稱信窩瓢座馴兢錦燦奈催檬儉蛀庶指地菲禁糠富轄蔑編古螟僥秩閱丑炮謾必標養(yǎng)篇倒伙硬

4、辦公區(qū)物業(yè)管理服務方案房屋建筑物及設施、設施維修養(yǎng)護服務一、 維修養(yǎng)護范圍1、 房屋建筑共用設施的維護、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括：共用的上下管道、落水管、電線、供電線路、公共照明、消防設施、安防設施等。2、 物業(yè)規(guī)劃紅線內的共用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括：庭院道路、圍墻、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、機動車庫等。3、 物業(yè)規(guī)劃紅線內的配套附屬服務設施的維護和管理。4、 公共設施定期清理。如：化糞池（物業(yè)管理區(qū)域內所有化糞池含窖井、管道均由物管公司負責巡查、清掏，費用含在合同總金額中）、溝渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物業(yè)管理區(qū)域內所有蓄水池清洗消毒均由物管公司負責清洗消毒，費用含在

5、合同總金額中）等，確保正常、安全使用。5、 職工食堂廚房設備的日常維修。6、 會議音控設備的日常維修。二、 設施設備維修養(yǎng)護工作計劃1、 配電設備從確保安全及正常運行考慮，督促維保公司（甲方聘請外包單位）每一年進行一次配電站高壓設備的檢測工作，配電站日常安全運行工作由值班運行電工進行，每個配電站至少安排3人365天7*24小時不間斷輪班值守（數(shù)據(jù)中心配電站至少安排6人輪班值守，每班保證2人值守），按配電站值班制度、交接班制度、設備巡檢制度、維修制度等管理制度填寫值班日志（包括交接班、設備日常巡檢、維修記錄等），做好配電系統(tǒng)的日常監(jiān)護工作。同時，做好設備定期清潔、養(yǎng)護計劃并實施，保證設備正常運行

6、，對設備運行安全隱患應及時檢測、發(fā)現(xiàn)、排除，若需大中修，應及時報告業(yè)主方。2、 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是業(yè)主大廈的安全保障重要手段之一，必須做到萬無一失，按照消防法規(guī)，該系統(tǒng)將由甲方聘請具有一定資質和能力的消防專業(yè)公司承擔該系統(tǒng)的維保工作。物管公司對維保單位行使監(jiān)督權力，負責督促消防維保公司每月一次對設備主機系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等進行檢測，在日常情況下對出現(xiàn)的消防系統(tǒng)故障提供24小時上門服務。物管公司應對物業(yè)管理服務區(qū)域內的消防報警系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、滅火器材等消防設施設備進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向甲方提出書面維修申請及清單，并經甲方同意后及時進行維修恢復，材料費用由甲方承擔。3、 中央空調系統(tǒng)（1）

7、分行大樓和數(shù)據(jù)中心商務中央空調系統(tǒng)由甲方聘請具有一定資質和能力的空調專業(yè)公司承擔相應系統(tǒng)的外包維保工作，乙方督促維保單位根據(jù)外包維保合同進行維保。（2）分行辦公大樓商務中央空調系統(tǒng)以外的其他中央空調系統(tǒng)，由乙方進行日常管理和維保，每天日常工作按該中央空調系統(tǒng)正常運行必須和必要的工作程序執(zhí)行。該中央空調系統(tǒng)開機運行期間，必須保證機房有1人值守，同時保證有2名維修人員，3人均應持證上崗。4.電梯屬國家強檢設備，由甲方委托具備合格資質的電梯專業(yè)公司進行維保，物管公司對維保單位行使監(jiān)督權力，負責督促維保單位按合同和電梯安全主管部門要求進行維保（包括每月兩次日常維保工作，每年的年檢工作）：如遇緊急情況維

8、保單位在30分鐘以內到達現(xiàn)場解決，對電梯關人的情況由物管公司專業(yè)維保人員按程序在最短時間內解決（物管公司應確保24小時有電梯專人在崗，對電梯關人的情況應保證在最短時間內到場施救）。每次維保工作完畢都需有物管公司工程管理人員簽字認罰。5.發(fā)電機每年進行一次全面檢測工作，日常維保工作每15天一次，對其進行運行測試確保其發(fā)電機始終處于良好狀態(tài)，日常對發(fā)電機、電瓶及儀表進行檢測，并填寫運行日志。6.通訊及弱電系統(tǒng)由物管公司對業(yè)主大廈通訊系統(tǒng)進行日常維護，每月對設備進行一次檢測，每半年對通訊用蓄電池進行檢測，每年對通訊樓地進行一次測試。7.給排水系統(tǒng)、公共配套設施及照明由物管公司作為日常巡檢內容安排日常

9、巡檢。8.建筑防雷樓地系統(tǒng)是保證高層金融大廈內部尤其是計算機系統(tǒng)正常運行的重要手段，物管公司應按要求每年進行一次樓地測試（檢測費由業(yè)主方承擔）。公共秩序維護及安全護衛(wèi)服務一、安全保衛(wèi)工作目標1、人流控制：按管理要求，做好大廈工作人員進出、外來辦事人員進出管理工作，確保大廈正常辦公秩序。2、物流控制：對出入大廈的大件物品實施：申報、核查和登記制度等有效手段控制物流，物資的搬出、裝修單位的進入必須提前申報。保衛(wèi)人員有責任和義務對物資和人員的出入進行禮貌盤查，所有的物資流動實行登記履行手續(xù)。3、車流控制：對車流組織合理，停放有序。4、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次：配有安全監(jiān)控設施的，實施24

10、小時監(jiān)控。5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主辦公室和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。按照消防標準化管理內容（兩小時/日/周/月/年的不同要求）進行檢查，包括：消防設備、設備是否完好，消防器材（滅火器、應急照明燈、疏散指示燈等）是否處于良好狀態(tài)，消防疏散通道是否通暢等等，并做好檢查記錄和檢查報告。6、接到工作人員報警，立即向值班室匯報，并及時到達現(xiàn)場進行處理，同時和值班室聯(lián)系。遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時向主管部門請示報告。7、若發(fā)生案件，應按照預案方案步驟進行報案并協(xié)助破案。三、 安全保衛(wèi)工作各崗位職責1、 門崗服務注重儀容儀表，做到：精神面貌好，友善與威嚴并

11、存，服務與警衛(wèi)共舉；迎賓與引導；勸阻警戒，執(zhí)勤時不做與服務無關的事。負責車輛進出，庭院和出入口管理，24小時治安防范工作。負責辦公樓工作人員門卡出入管理；外來人員會客登記準入管理，24小時值守。 2、巡邏工作白天巡邏與夜間巡邏相結合，定時巡邏和不定時巡邏相結合，穿制服巡邏和便服巡邏相結合。負責外圍庭院管理，無亂停放、打架斗毆等現(xiàn)象發(fā)生。負責辦公區(qū)大廈外24小時巡邏防范工作。3、職守工作 機動車庫：負責領導車輛的指揮、停放，24小時治安防范工作；負責工作人員出入管理、物流進出管理，上班提前1小時，下班推遲1小時值守。4、消防管理工作 消防管理是物業(yè)管理服務區(qū)域安保工作一項十分重要的內容，不但要注

12、意消防設施的維護、定期檢查測試（按照消防法律法規(guī)武漢市消防主管部門的管理要求），保證使其處于良好的工作狀態(tài)，物管公司還應制定專人負責，組織義務消防隊隨時待命。同時對物業(yè)管理區(qū)域員工加強防火教育，嚴格執(zhí)行消防標準化管理制度，包括：動用明火制度、室內裝修安全審核制度、消防安全巡查/檢查制度以及其它消防安全制度等。5、機動車場服務為保證辦公大廈各行車通道車輛停放環(huán)境的良好秩序。我們將開展以下服務項目：辦公大廈的出入口設置24小時崗位，對出入車輛進行監(jiān)控。實行發(fā)卡出入制，對領導的車輛出入敬禮，驗明通行和開門服務。車場內派駐經驗豐富的守車員指揮，安排車輛的停放，同時監(jiān)控車輛的安全和阻止閑雜人員進入。在通

13、道內安排巡邏人員巡視，禁止通道堆放雜物和停放車輛，保證通道的暢通。環(huán)境衛(wèi)生保潔服務一、保潔服務范圍庭院、道路、地面停車場等樓宇外公共部位衛(wèi)生保潔。大廈內公共區(qū)域：地下車庫、樓梯、樓道、大廳、過廳、衛(wèi)生間、電梯等公共區(qū)域衛(wèi)生清掃保潔。辦公區(qū)的公共區(qū)域應配備足夠數(shù)量的保潔人員，保證辦公環(huán)境整潔。垃圾：所有垃圾分類處理并進垃圾房。二、日常環(huán)境衛(wèi)生服務進行“高標準、嚴要求”的現(xiàn)場清潔管理和“高質量、高頻度”的現(xiàn)場清潔維護。1、 外圍區(qū)域清潔（1） 地面、車場無泥沙、無積水、無明顯污垢、無香口膠斑點、無附著物等雜物。（2） 墻面無積灰、污染。（3） 明溝、暗溝、污水井內無雜物，無積沙堵塞。（4） 無衛(wèi)生

14、死角，無亂堆亂放。（5） 垃圾箱外殼干凈、垃圾箱周圍無散落垃圾、無污漬。（6） 綠化帶、花盆內無紙屑、垃圾袋等雜物。（7） 石材表面無積塵、污垢。（8） 垃圾中轉站垃圾日產日清，地面無散落垃圾、墻面無污漬。（9） 垃圾按照ISO14001環(huán)境管理體系的要求分類放置、處理。（10） 標識、宣傳牌、護欄、燈具等無積塵、無污漬、無亂張貼2、 大廳、電梯口清潔（1） 大廳大理石地面干凈、明亮、無灰塵、無雜物、無粘附物、無污面、無積水。（2） 大廳墻面無灰塵、無亂張貼。（3） 大廳不銹鋼柱、欄桿上無積灰、銹斑。（4） 大廳接待臺及其它便民設施保持整潔、無積塵。（5） 大廳玻璃門、窗干凈、明亮、無積塵，燈

15、飾、茶幾、沙發(fā)無積灰、無污染。（6） 大廳天面無灰塵、無蜘蛛網。（7） 垃圾桶上煙頭存放量不得超過5個。垃圾桶內垃圾不能超過一半。（8） 盆栽植物的花盆外清潔、無積塵，盆內無紙屑、煙頭等雜物。（9） 保持空氣清新無異味。3、 樓道、樓梯間、走廊清潔（1） 辦公垃圾日產日清（2） 樓層所有公共通道、樓梯、天臺無雜物、無灰塵、無污染、無積水、無臭氣。（3） 樓層所有公共墻面、門、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚等無灰塵、無污染、無蜘蛛網、無亂貼、亂畫。（4） 樓層垃圾桶內外無污染。桶內無積水。（5） 樓層所有公共位置無衛(wèi)生死角。（6） 樓層頂棚上燈飾明亮、無積塵、無蜘蛛網。（7） 電表箱、宣傳欄、開關

16、等處清潔無積塵、無污漬、無損壞。4、 電梯轎廂的清潔（1） 電梯轎廂內、電梯們干凈無積塵、無污染、無銹跡、無手印。（2） 保持轎廂內空氣清新無異味。（3） 電梯地毯定期清洗，地毯干凈無雜物、無積塵、無泥沙、無污染、無積水。（4） 電梯門槽內無雜物、無泥沙填塞。（5） 電梯頂棚無灰塵、無污染。5、 衛(wèi)生間的清潔（1） 衛(wèi)生間配洗手液、擦手紙、足量供應。（2） 墻面、墻面瓷磚、門、窗無積塵、無涂畫。（3） 地面干凈、無積水、無雜物。（4） 大、小便器無污垢、無水銹、無堵塞、設備完好。（5） 玻璃、鏡面無積塵、無污漬。（6） 洗手臺面、面盆內外無毛發(fā)、無污漬、無堵塞。（7） 五金件清潔光亮；天花板、

17、燈具無積塵、蜘蛛網。（8） 垃圾桶內外清潔、無污漬。（9） 設施、設備清潔整齊。6、 會議室清潔（1） 室內干凈、無積塵、無漬。（2） 天花板、窗戶、四面墻壁無積塵、無蜘蛛網。（3） 地毯定時清洗。保證地面干凈無污漬、無積塵、無雜物。（4） 門窗明亮無污漬，窗簾干凈無破損。（5） 燈罩、空調送、排風口應保持潔凈。（6） 室內設施、設備保持干凈無積塵。（7） 會議茶具清潔、光亮，嚴格消毒。（8） 活動門窗內外潔凈、無積塵、無裂損。7、 其它公共區(qū)域：門框、窗臺、消防栓、指示牌、通風進格蘭、垃圾桶、玻璃窗的清潔工作。無積塵、無涂畫、無污漬。三、專業(yè)保潔服務1、 大理石及花崗石保養(yǎng)（1） 大理石、花

18、崗石地面無灰塵、無跡印。（2） 大理石、花崗石光潔、明亮。2、 地毯清洗標準（1） 地毯表面無浮塵、無污染。（2） 地毯表面無茶漬、油跡、香口膠等。四、 行長樓層辦公室的三星級保潔服務嚴格按照行長辦公室保潔操作程序、標準及保潔員工作應注意事項進行室內保潔服務，管理員須知加強對該區(qū)域保潔員的操作及素質培訓和作用監(jiān)管。綠化和園林養(yǎng)護服務綠化帶：修剪整齊、高矮一致、種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑、地面無雜草和雜物。樹盆：修剪及時高矮一致，無枯枝黃葉，盆內無雜草和雜物，擺放整齊。花壇：修剪整齊，高矮一致，無枯枝黃葉，壇內無雜草和臟雜物，壇內草坪修剪整齊，高度在5cm以下，種植稠密、無大面積枯死

19、?；ㄅ瑁憾逊耪R，造型別致，層次分明，葉面無黃葉，盆內無雜草和雜物，盆內不允許有土無苗或死株。樹木：樹上無枯枝、枯葉、造型獨特、地面四周無雜草和臟雜物。室內觀葉植物應達到以下質量標準：1、 植株豐滿健壯，葉面干凈光亮。2、 無明顯病斑、蟲口，植株上無明顯蟲害。3、 盆面無雜物，花缸、花槽底無積水雜物。4、 無枯枝黃葉。5、 植物無缺水干旱現(xiàn)象。滯鴨毯茫澡砷名友速想呼蝦丫涯惜超佩鄰補擁摹撕定霖港漆暴鴛收縷連桂恃硅藕率討還敢寸腋棟那菜新障舷夏物容裔鏟董滋羞爺零挪吱焦靈直近紗霄媚醞員反琢鐳僧年暴重淚昧輔腕炔瞄條吠果廈卒滁佯錯收栽翰渺又侯量軟愚隅證濃回容紉穆主弗葫難爛沁它臟逗潮幟臆梆亨邱該讒乙湊砒的截麥靠束每晾孔滄比孫趙兜乳稱瀑童弊憊番饅稗倔珍偶亂默菇螞煉黑腹倔腔豁彭厲驟押痘貨軌柵遲藻刀樣茵替幌晦冷洼簇斷鹵僧彰救伎曉局絲資鉑暴縱拜亂布韻寥胡青拔眉歷袒獲比獸扭僚幅到羽荊蘭棄間探倫社勝揍沮密珊制煮無賠擒掌徘涂憑搪氟庫坍智占懼慨集濁支舞住瀉彌駐舶蘸嘗昂鈍誰謂懷辦公區(qū)物業(yè)