旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃及及戰(zhàn)略思考

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃及及戰(zhàn)略思考    一、旅游地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)特征從歷史發(fā)展歷程來(lái)說(shuō)，國(guó)際旅游地產(chǎn)與市場(chǎng)需求同步發(fā)展，呈現(xiàn)循序漸進(jìn)的特征。日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫旅游從業(yè)者不斷開辟市場(chǎng)藍(lán)海，因?yàn)榻裉斓穆糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)模式早已脫離了早期簡(jiǎn)單的主題公園模式就可以吸引游客的時(shí)代，案例表明，成功的開發(fā)無(wú)一不是大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入的結(jié)果。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品推出能否符合市場(chǎng)需求，最終能否獲得持久地成功，必須是遵循一整套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的方法以及對(duì)國(guó)內(nèi)外旅游大勢(shì)的深刻認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上進(jìn)行研發(fā)、投資產(chǎn)生的。關(guān)鍵詞：循序漸進(jìn)；大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入。  

2、60; 二、影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)、外部因素：（一）影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的外部因素：1、政府因素：從客觀角度講，當(dāng)?shù)卣恼邔?dǎo)向?qū)β糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的影響是直接而且是至關(guān)重要的；2、客源因素：客源是否穩(wěn)定、客源充足是否足以支撐長(zhǎng)期的發(fā)展；3、區(qū)位資源因素：區(qū)位資源是否具備唯一性、獨(dú)特性，對(duì)客戶是否具備長(zhǎng)效吸引性；4、交通因素：交通配置條件對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展影響巨大。（二）影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)部因素：從開發(fā)和規(guī)劃方面看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展容易遭遇以下來(lái)自內(nèi)部因素的挑戰(zhàn)：1、人才因素：    旅游地產(chǎn)開發(fā)必須深入到當(dāng)?shù)氐孛}文化，必須遵循文化發(fā)展的脈絡(luò)規(guī)律。搞文化必

3、須有四大資源文化資源、社會(huì)資源、資本資源、人才資源?，F(xiàn)在市場(chǎng)上普遍缺乏精通旅游市場(chǎng)營(yíng)銷的專家型人才。2、磁級(jí)性資源因素：如何建立一個(gè)具有領(lǐng)軍效應(yīng)的抓手產(chǎn)品把整個(gè)旅游地產(chǎn)開發(fā)提升起來(lái)，是旅游地產(chǎn)能否成功的核心問(wèn)題。對(duì)旅游核心磁級(jí)性資源的創(chuàng)建力不足，從而陷入同質(zhì)化、低層級(jí)的價(jià)格或者惡意競(jìng)爭(zhēng)中，是現(xiàn)在旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨的普遍困境。去過(guò)馬來(lái)西亞的人都會(huì)記住云頂。云頂是一個(gè)混雜馬來(lái)文化、埃及文化、歐洲文化、世界各地文化的大雜燴?！霸祈?shù)谝怀恰北环Q為小聯(lián)合國(guó)，它匯集了多個(gè)全球著名景點(diǎn)，如美國(guó)的環(huán)球步道、法國(guó)的香榭麗舍、意大利的威尼斯、英國(guó)的大本鐘等，可以讓游客在最短的時(shí)間內(nèi)體驗(yàn)環(huán)游世界的感覺(jué)。去那里的消費(fèi)者

4、不會(huì)在乎文化來(lái)自于哪里，關(guān)鍵在于他們是否可以獲得體驗(yàn)新鮮感。世界上最好的康體場(chǎng)所是瑞士靜港醫(yī)療中心。瑞士阿爾卑斯山脈優(yōu)越的大自然條件成就了一個(gè)世界級(jí)療養(yǎng)、棲息地，在這個(gè)基礎(chǔ)上瑞士人發(fā)明了羊胎素，成就了幾千年來(lái)人類希望青春永駐的夢(mèng)想。瑞士靜港醫(yī)療中心因此成為世界最著名的抗衰老中心。通過(guò)一個(gè)形象代言人南非前總統(tǒng)曼德拉，他被關(guān)了27年后72歲出獄，經(jīng)過(guò)瑞士靜港醫(yī)療中心的抗衰老料理，曼德拉到90多歲還是很健康。瑞士靜港醫(yī)療中心從此蜚聲世界，成為無(wú)數(shù)富人趨之若鶩的天堂之地。消費(fèi)者記住的永遠(yuǎn)是利益。對(duì)旅游核心磁級(jí)性資源的創(chuàng)建就是要把握旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)部核心因素為消費(fèi)者創(chuàng)造最切實(shí)的利益。3、規(guī)劃測(cè)算與長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)

5、略能否緊密結(jié)合：成功的旅游地產(chǎn)開發(fā)是復(fù)合性策劃思路的整合，準(zhǔn)確的客戶定位，歷史人文景觀資源的再挖掘都是內(nèi)部重點(diǎn)需要把握的因素。更為重要的是，規(guī)劃測(cè)算必須以立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略作為支撐，對(duì)開發(fā)資金流的長(zhǎng)短線部署必須考慮長(zhǎng)久而周詳。三、旅游地產(chǎn)開發(fā)的前提性戰(zhàn)略思考：如何提升項(xiàng)目存活率介入旅游地產(chǎn)開發(fā)前，必須先做出如下前提性戰(zhàn)略思考：從項(xiàng)目可研入手，如何提升項(xiàng)目存活率是關(guān)鍵。因此在前提性戰(zhàn)略思考中必須做好五個(gè)層面的設(shè)計(jì)。    （一）設(shè)計(jì)好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制：    不要先考慮賺多少錢，首先考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

6、0;   （二）設(shè)計(jì)好退出機(jī)制：    設(shè)計(jì)好退出機(jī)制是意味著設(shè)計(jì)好開發(fā)的底線，有了安全保證才敢于投入。    （三）設(shè)計(jì)好競(jìng)爭(zhēng)模式：    必須創(chuàng)造超越整體市場(chǎng)的吸引力，旅游地產(chǎn)不是單級(jí)商業(yè)和單級(jí)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，是區(qū)域和區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)，是一個(gè)大整合的概念，才能獲得更高的利潤(rùn)。    （四）設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的運(yùn)作周期：    旅游地產(chǎn)必須具有領(lǐng)軍效應(yīng)的旅游抓手產(chǎn)品，項(xiàng)目定位應(yīng)該

7、符合市場(chǎng)發(fā)展的需要。市場(chǎng)是有容量的，不要讓旅游資源形成供大與求的局面。旅游商業(yè)的利潤(rùn)是慢慢磨出來(lái)的，品牌需要時(shí)間沉淀形成市場(chǎng)認(rèn)知，因此制訂預(yù)期和合理的開發(fā)周期很重要。    （五）設(shè)計(jì)好預(yù)警系統(tǒng)，    必須規(guī)劃好開發(fā)的現(xiàn)金流，階段性目標(biāo)設(shè)計(jì)很重要。四、旅游地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃要點(diǎn)：    對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，必須將總體規(guī)劃和開發(fā)愿景完美結(jié)合，在戰(zhàn)略規(guī)劃階段做出深層次的核心思考?？傮w規(guī)劃是一個(gè)地域綜合體內(nèi)旅游系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式的整體部署過(guò)程。旅游總體規(guī)劃要求從系統(tǒng)全局和整體

8、出發(fā)，著眼于旅游規(guī)劃對(duì)象的綜合整體優(yōu)化，正確處理旅游系統(tǒng)的復(fù)雜結(jié)構(gòu)，從發(fā)展和立體的視角來(lái)考慮和處理問(wèn)題。因此，旅游規(guī)劃必然要站在高屋建瓴的角度統(tǒng)籌全局，為旅游實(shí)現(xiàn)提供指導(dǎo)性的方針。通過(guò)精心研究，確定總體發(fā)展理念和戰(zhàn)略，確定景區(qū)品牌化提升和產(chǎn)品主題化開發(fā)的方向，為項(xiàng)目發(fā)展奠定基礎(chǔ)。深層次的核心思考需要將三大核心梳理清晰。（一）引擎設(shè)計(jì)：借鑒城市觸媒概念產(chǎn)生的立意旅游地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)、不同品類產(chǎn)品具有不同的功能定位，但不是幾個(gè)產(chǎn)品的簡(jiǎn)單集合。做旅游地產(chǎn)一定要考慮長(zhǎng)期發(fā)展的火車頭是誰(shuí)，選擇具有戰(zhàn)略性的功能、具有引擎功能的主題產(chǎn)品與各配套品類產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化組合，可以最大可能實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，最大幅度提升項(xiàng)

9、目的市場(chǎng)價(jià)值。這里，具有引擎功能的主題產(chǎn)品可以借助“城市觸媒”（Urban Catalysts）的概念。1989年，美國(guó)學(xué)者韋恩·奧圖（Wayne Atton）和唐·洛干（Donn Logan）在美國(guó)都市建筑城市設(shè)計(jì)的觸媒一書中提出了“城市觸媒”（Urban Catalysts）的概念?！俺鞘杏|媒”是指城市化學(xué)連鎖反應(yīng)，其中激發(fā)與維系城市發(fā)生化學(xué)反應(yīng)的“觸媒體”可能是一間旅館、一座購(gòu)物區(qū)或一個(gè)交通中心；也可能是博物館、戲院或設(shè)計(jì)過(guò)的開放空間；或者是小規(guī)模的、特別的實(shí)體，如一列廊柱或噴水池。城市觸媒的觸媒體主要是指建筑物。按照韋恩·奧圖和唐·洛干的說(shuō)法，被稱之為觸媒的建筑，鼓舞建筑師、規(guī)劃者以及決策者去考慮