商業(yè)中心實例調(diào)研提綱 中山公園龍之夢VIP

1、上海龍之夢購物中心調(diào)研報告：一、項目基本情況：名稱： 上海龍之夢購物中心 地點： 上海市長寧路1018號 總體建筑面積： 地上 約29萬平方米 地下 約3萬平方米 設(shè)計時間： 建成時間： 開發(fā)商： 上海長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 建筑師： 美國ARQ建筑設(shè)計事務(wù)所 景觀建筑師： 物業(yè)管理公司： 運營商： 總平面關(guān)系：所屬商圈/社區(qū) 街區(qū)關(guān)系位置圖 周邊環(huán)境示意周邊道路東街名稱匯川路紅線寬度18米 機動車道4條非機動車道0 米 行道樹 有 無南街名稱長寧路紅線寬度40米 機動車道8條非機動車道2米 行道樹 有 無西街名稱凱旋路紅線寬度32米 機動車道8條非機動車道0 米 行道樹 有 無北街

2、名稱匯川路紅線寬度18米 機動車道4條非機動車道0 米 行道樹 有 無照片 相鄰街道業(yè)態(tài)（僅統(tǒng)計超出項目各邊投影相對50米范圍內(nèi)）東街（匯川路）（餐飲）滋味軒、包公公、禾綠壽司 南街（長寧路）上海書城（長寧店）、三星、達峰通訊、蘇寧電器、多媒體生活廣場、（餐飲）DQ、棒約翰、味千拉面、一茶一座 西街（凱旋路）輕軌站 北街（匯川路）姚氏飯店、牛肉拉面 有無業(yè)態(tài)集中的類型規(guī)律：東街主要是玫瑰坊的餐飲店、北街是低檔餐飲小店及為小區(qū)居民服務(wù)的五金、煙酒等小店南街主要是電器、通訊、數(shù)碼、餐飲 二、交通情況：軌交結(jié)合方式：有，地面軌交？地鐵？ 地鐵2號線、 輕軌3、4號線 無，有無規(guī)劃預(yù)期？地下2層與地鐵

3、站廳在同一標高，與附近900平方米的扇形地下廣場相連。 地下二層出租車候車站可同時停泊50輛出租車。 圖示地鐵接入點/方式：地下商業(yè)空間的存在方式 家樂福、永樂電器及餐飲 大致規(guī)模 1萬左右 圖示公交/出租車站點：數(shù)量 在建筑北廣場有67、88、922三路公交站 位置 問題/障礙評估 因場地范圍有限，車站位于建筑內(nèi)，有頂蓋、無圍護的車站空間，遮避雨雪 圖示自行車停放位置：地下 地下一層 、二層 室外 地面凱旋路側(cè) 圖示地下車庫出入口位置： 兩個雙車道出入口， 車道數(shù)（單、雙） 有無平戰(zhàn)結(jié)合人防設(shè)施？ 有 結(jié)合方式：停車庫/自行車庫/地下商場？地下三、四層與停車庫結(jié)合 三、商業(yè)業(yè)態(tài)：(主要品牌)

4、業(yè)態(tài)類型樓層范圍業(yè)態(tài)總體面積比例零售：(如：服裝、箱包、電器、數(shù)碼、圖書、眼鏡、家飾、首飾)6F5F4F3F、2F1F（嬰兒用品、兒童服飾、兒童攝影）、 （運動服飾、運動器材、運動配件）（男裝、男鞋、配飾、箱包）（女裝、女內(nèi)衣、孕婦裝、女鞋、女包、眼鏡、配飾）（黃金珠寶、鐘表、配飾、化妝品）大型零售：(超市、百貨)B1、B2家樂福、屈臣氏 、得一藥房、華氏藥房、蘋果體驗中心餐飲：(獨立店、連鎖店、聯(lián)營店、食街)B1、B25F6F7F8F必勝客、肯德基、麥當勞、一屋碳烤、鼎心小籠、吉思日式洋食新龍記茶餐廳、吉旺茶餐廳、申菜坊、五德雞上海點心、味千拉面、望湘園、九龍冰室、789火鍋、香滿籠、巴貝拉

5、、川域、蛋蛋屋、代官山、宜芝多、食滋園、一茶一座、老娘舅、大漁鐵板燒、面加、酷圣石、豆撈坊、洋蔥餐廳、巴西烤肉、和櫻料理、過門香中國菜、大漁壽司、釜山料理、福農(nóng)草、米愛粥、干鍋局巴國故事經(jīng)典川菜、蜀道、藍絲創(chuàng)意餐廳、尚一湯、芭迪熊主題餐廳、魔廚卡利、云南美食園、楚炫堂、啦啦面、梧桐小鎮(zhèn)、真鍋咖啡、香啡繽、龍照咖啡、瑞士咖啡、睿迪咖啡、哈根達斯、星巴克、娛樂：(電影、電玩、保齡、臺球、歌城、旱冰)8F9F仙寶玩具王國、龍之夢影城、龍強書城、知音琴行、柏斯琴行、英孚教育、湯姆熊生活方式：(SPA女子會所、戶外運動、健身會所、美容美發(fā))5F瑪花纖體、詩泥會所、美麗田園、紫穎、紐悅伊人、拜爾齒科彼德發(fā)

6、型、美甲銀行網(wǎng)點：1F工商銀行、渣打銀行、花旗銀行酒店：(品牌、星級、床位數(shù))龍之夢萬麗大酒店，五星級酒店，共計標 準客房457間、豪華套房35套及總統(tǒng)套房一套辦公：總體面積分單元的店鋪大致使用面積范圍其他功能：(藝術(shù)館、畫廊、汽車展銷、兒童游戲場地、托兒所)兒童樂園、玩具反斗城、四、外觀要素： 空調(diào)模式：中央空調(diào)中央空調(diào)主機安放模式 位置概述 大部分安放在建筑十層屋頂 ，少量安放在地下汽車庫出入口坡道的頂蓋上 顯著或整合程度 因商業(yè)部分高9層，在建筑四周街道均不容易看到 ，坡道頂蓋上的設(shè)備用綠化作了遮擋 分戶中央空調(diào)機安放模式位置概述 沒看到有分戶中央空調(diào)機 建筑西側(cè)非機動車停車處有疑似燃氣

7、設(shè)備的用房大型戶外廣告：本項目廣告主要有分布在外墻面的各品牌大幅廣告和位于沿地塊周邊道路設(shè)置構(gòu)筑物上的品牌的集中廣告 第三者廣告未發(fā)現(xiàn)第三者廣告 公益廣告未發(fā)現(xiàn)公益廣告 尺寸范圍24M×6M1.2 M×0.6 M 顯著或整合程度被整合立面構(gòu)圖的一部分 大部分空調(diào)設(shè)備安放在建筑十層屋頂汽車庫坡道的頂蓋上安放的空調(diào)設(shè)備非機動車停車處的燃氣設(shè)備用房外墻面上的品牌廣告和構(gòu)筑物上的品牌集中廣告玻璃幕墻上的巨幅廣告店招：位置統(tǒng)計(同一/自由位置) 室內(nèi)、室外的店招位置都作了統(tǒng)一安排 尺寸范圍 店招高度不超過1.5米 顯著或整合程度 整合的較好 室內(nèi)各層店招高度做了限定室內(nèi)標識系統(tǒng)：樓層

8、地圖 顯著或整合程度 室外店招高度也做了統(tǒng)一處理室外標識系統(tǒng)：地圖 指路牌 顯著或整合程度 動態(tài)廣告：霓虹燈 女兒墻端部 LED顯示屏(有無、大小、位置) 位于建筑入口 旁，朝十字路口， 8M×6M 顯著或整合程度 一般般 五、空間/功能關(guān)系和流線：室內(nèi)中央主題空間(中庭) 有 無交匯空間，貫穿的大型雕塑或織物 有 無大型室內(nèi)植物 有 無主觀印象：在三個圓形中庭中紅、藍中庭是由地下二層貫穿到屋頂?shù)模S中庭由地面一層到屋頂，紅中庭位于主入口處，有大型裝飾物、燈具、條幅廣告。中庭頂部均有遮陽設(shè)施 內(nèi)街是否存在,剖面比例 有， 柱距、層高的觀察 8400MM×8400MM 通過樓

9、梯間觀察B4 3000MMB3 3000MMB2 4800MMB1 5100MM1F 6000MM 2F可達性評估：以主要出入口為指標定，寬度？坡道？ 室外自動扶梯/電梯：人流組織的作用？ 觀光電梯：結(jié)合室內(nèi)中庭？面向城市？ 休憩空間和設(shè)施：室內(nèi)室外 和主題空間的結(jié)合 潛在商業(yè)價值的發(fā)掘 有無相隨的餐飲或零售 室外售貨亭室內(nèi)街或室外街 主要內(nèi)容 室外主題場所有無 室外表演/推廣場所被利用情況 底層店鋪面向內(nèi)街和外街的狀況？ 物流組織：卸貨口 位于地下二層 餐飲物流由地下 廢棄物 由地下二層運出 輔助便利設(shè)施：導(dǎo)購中心/信息臺/顧客服務(wù)在中庭結(jié)合處設(shè)收銀臺，服務(wù)半徑適中顧客服務(wù)位于自動扶梯平臺出

10、顧客廁所 高峰負荷 便器數(shù)量 殘疾人廁所 母嬰設(shè)施 員工專用廁所 管理用房位置 易達性 典型實例照片六、物業(yè)權(quán)屬和管理：租/售比例 分樓層統(tǒng)計 分棟統(tǒng)計 出租？分小產(chǎn)權(quán)銷售？ 七、物理環(huán)境質(zhì)量：聲：內(nèi)部噪音 語言識別 外部噪音 背景音樂 廣播系統(tǒng) 光：照度 泛光 重點照明 夜間照明 眩光是否存在 如有，位置 熱：溫度感覺 室外風(fēng)環(huán)境 室內(nèi)風(fēng)環(huán)境 八、主觀評價：人流密度：按樓層分布 按出入口方向分布 商業(yè)氣氛： 吸引力：室外，室內(nèi) 可達性： 業(yè)態(tài)綜合程度： 九、討論：l 大型購物中心的一般構(gòu)成？l 情景購物的存在？對規(guī)劃的要求？l 城市功能的發(fā)揮和商業(yè)機會的獲得？l 項目定位的要素？價格？區(qū)位？形象？建筑材料？空間？運營商品牌？l 路徑/節(jié)點/領(lǐng)域 的感知l 購物模式對于位置規(guī)劃的影響：從沖動型到目的型消費？l 主力店/旗艦店的作用，帶動效應(yīng)，l 各項目具體而言，有無明顯的不足之處l 業(yè)態(tài)食物鏈/價值鏈的完成度l 終端式購物中心的娛樂性程度建筑設(shè)計在商業(yè)里面是要幫助甲方做一套動態(tài)的經(jīng)營體系（企業(yè)的一套經(jīng)營盈利模式），是一個過程，圖紙