房地產企業(yè)三種融資方式的優(yōu)缺點比較

1、房地產企業(yè)三種融資方式的優(yōu)缺點比較一般來說，較常見的對外融資渠道主要有三個：銀行貸款、債券融資、股票融資三種融資方式。( 一 ) 銀行貸款一直以來，銀行貸款一直是房地產企業(yè)經營發(fā)展的支柱。數據顯示，房地產開發(fā)資金中至少有60% 來源銀行貸款，房地產開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。優(yōu)點：企業(yè)利用銀行貸款融資，在貸款獲準后，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用于貸款的提取、歸還和結存核算。銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業(yè)有詳盡的可行性研究報告及財務報表。由于銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。銀行貸款融資風險較小，一般

2、不涉及稅務問題。但銀行作為企業(yè)，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。(5)銀行貸款融資不涉及企業(yè)資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業(yè)無力償還而停止貸款，則可能使企業(yè)陷入困境，甚至導致企業(yè)破產。缺點： 1 、對于開發(fā)商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件 企業(yè)開發(fā)資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發(fā)貸款，控股股東具有三級以上開發(fā)資質也滿足要求； 國有土地使用權作為抵押或企業(yè)擔保。抵押價值一般為評估額的5 折以內， 并且開發(fā)項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理； 企業(yè)注冊資金3000萬以上，行內評級A+ 級以上，近三年累計開發(fā)面積2

3、0 萬平米以上。2、 對銀行而言： 呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上； 成本增加風險。我國還沒有發(fā)達的評估市場和評級市場。3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源于銀行系統(tǒng)，必然會增加對房地產調控的癱瘓。（ 二 ） 債券融資房地產債券是企業(yè)債券的一個組成部分。目前很多房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。債券作為一種債務 憑證， 可以聚集一部分閑置資金，集中用于住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業(yè)債券市場。優(yōu)點： 籌集的資金使用期限較長（與貸款相比）； 對企業(yè)原有股東的股權

4、沒有影響； 發(fā)行債券的成本要低于普通股； 發(fā)債融資具有財務杠桿作用； 籌資范圍廣、金額大、對象廣泛； 對投資人來說，收益較為穩(wěn)定，風險較低。缺點： 對投資人來說，無權干涉企業(yè)的經營決策； 對發(fā)行人來說，發(fā)行程序比銀行貸款復雜； 對發(fā)行人來說，財務成本比發(fā)行股票大。（ 三 ） 房地產股票融資優(yōu)點:籌資量大。股票融資與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股 票融資的特點決定的。融資能力強。由于股票的預期收益較高，并可一定程度地抵消通貨膨脹的影響，因此， 普通股籌資容易吸收資金。已經上市的房地產開發(fā)企業(yè)可以根據日后的實際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉債進行再融資。資金使用年限長。發(fā)行股票籌措的資

5、本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產公司對資金使用方式的安排，而且普通股股權籌資沒有固定的股利負擔。改善企業(yè)的財務結構。自有資本在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標。上市融資可以提高公司自有資本比率，改善其財務結構業(yè)， 從而提高公司的經營安全程度和競爭力，進而增強公司通過其他方式融資的能力。分散風險。公司股票上市以后，會有更多的投資者認購公司股份，公司股份的 分散自然有利于原有股東承擔風險的分散。有利于企業(yè)股份制改造。根據規(guī)定，推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，必須明晰產權、建立健全規(guī)范的法人治理結構、優(yōu)化產業(yè)結構和資本結構。在激烈的市場競爭面前，房地產企業(yè)

6、也面臨著改制的巨大壓力，以上市為契機，可以為尚未實行股份制的房地產企業(yè)構筑建立現(xiàn)代企業(yè)制度的可靠保證。提高公司的價值。股票上市以后，公司股份流動性大大增強，其價值必然顯著提高，從而提高公司價值進而提高股東財富。同時，公司股價有市價可循，便于公司總體價值的確定，有利于公司采取措施提高其總體價值進而實現(xiàn)股東財富的最大化。提高公司知名度。股票上市的公司更易為社會公眾所熟悉，而且往往被認為經營優(yōu)良，這將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產品的銷售。特別地，由于股市具有的社會公眾效應，上市后能夠有效地宣傳公司的品牌，提高公司的知名度。這將有助于全國性的品牌的形成，培養(yǎng)客戶的認同感、形成穩(wěn)定的客戶消費群體。便

7、于公司進行并購（資產重組）股票上市后更容易為們所接受，為公司提供了一個進行并購的有力工具。公司的兼并與收購將變得相對容易，從而有利于公司日后迅速擴張，做強做大。缺點：融資成本高。首先，從投資角度來說，股票投資風險較高，相應的必然要求有較高的投資報酬率；其次， 股票股利的是從公司稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費用也是比較高的。削弱原有股東的控制權。上市公司后，董事局有其他代表，會減弱大股東的控制。股票代表著股東對公司的所有權。公司上市融資，股票向社會公眾出售，也就是公司的部分控制權從原有股東向社會公眾轉移，這是對原有股東控制權的削弱。在某些情況下，甚至可能導致原有股東對公司控制權的喪失。增加公司相關義務。需遵守上市的有關的法規(guī)與受監(jiān)督。上市公司還有信息披露的義務，公司必須對自身財務狀況、重大經營決策、并購活動、關聯(lián)交易等等按時向社會公眾進行披露。這些