商品房開發(fā)可行性實(shí)施報(bào)告

1、第一章 項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目名稱“金色池塘三期EF標(biāo)段”1.2項(xiàng)目地址第二章項(xiàng)目背景及必要性1、項(xiàng)目建設(shè)背景金色池塘項(xiàng)目總占地面積約 35萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約 45萬(wàn)平米。其中一期7.1萬(wàn) 平方米于2003年開發(fā)，二期15萬(wàn)平方米于2005年開發(fā)，目前已開發(fā)完畢并全面交房。三期位 于地塊的西北角，A B、C、D標(biāo)段已先行開發(fā)。經(jīng)過(guò)6年的運(yùn)作，金色池塘已形成濃郁的人文 氛圍，榮獲“中國(guó)國(guó)際花園社區(qū)” “影響中國(guó)的三十大典范社區(qū)”等稱號(hào)，成為合肥市知名的大 型人文生態(tài)社區(qū)。E、F標(biāo)段是距離植物園、董鋪水庫(kù)最近的地塊，原生的坡地形態(tài)，高差懸殊的地貌特征， 使這一塊土地具有絕佳的生態(tài)景觀資源。作為

2、金色池塘僅余的地塊，也將是金色池塘的絕版地 塊和巔峰之作，此標(biāo)段的開發(fā)對(duì)金色池塘具有重大的意義。地塊開發(fā)完畢后，金色池塘將作為 一件完整、成熟的作品呈現(xiàn)給這座城市，必將成為西區(qū)成熟、生態(tài)的標(biāo)桿社區(qū)。2、項(xiàng)目建設(shè)必要性A、建筑產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，它能從消費(fèi)和投資兩個(gè)領(lǐng)域拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。國(guó) 家已明確提出把加大城鎮(zhèn)建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方面，培養(yǎng)成目前國(guó)民經(jīng)濟(jì) 新的增長(zhǎng)點(diǎn)。建筑業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步發(fā)揮著 及其重要的作用。B符合合肥市城市總體規(guī)劃和城市住宅建設(shè)政策在國(guó)家中部崛起戰(zhàn)略中，合肥占有舉足輕重的地位。大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，合肥市政府

3、對(duì) 城市版圖的作了新的規(guī)劃，“ 141”戰(zhàn)略中，合肥市西區(qū)成為新的組團(tuán)中心，將形成城市副中心 金色池塘作為西區(qū)大型的住宅社區(qū)，屬于城市總體規(guī)劃之內(nèi)，它的建設(shè)有利于合肥市總體規(guī)劃 的實(shí)施，為改善和美化合肥市容市貌增添一幅美景。C改善居民的居住條件，提高土地利用率該項(xiàng)目用地原為土地荒蕪，雜草叢生的濕地，英泰地產(chǎn)對(duì)該地塊按照新的住宅標(biāo)準(zhǔn)和要求 進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)后，此處的面貌已經(jīng)煥然一新。為城市居民提供了新的住宅，又改善了市政 小區(qū)居民的周邊環(huán)境，為合肥市人民提供了一個(gè)更加舒適、更加美好的生活空間。同時(shí)，該項(xiàng) 目的開發(fā)建設(shè)，盤活了土地資源的存量，提高了土地的利用率和使用價(jià)值。D符合金色池塘小區(qū)的整體規(guī)

4、劃要求金色池塘小區(qū)總規(guī)劃建筑面積約 45萬(wàn)平方米，規(guī)劃有池塘、溪流、山林景觀及多層、洋房、 小高層、高層等建筑形態(tài)。目前的開發(fā)進(jìn)程已完成了池塘、溪流等景觀的建設(shè)及洋房、多層和 部分小高層的建設(shè)，總規(guī)劃中的山林溪流景觀及高層、部分小高層規(guī)劃用地為EF標(biāo)段。此標(biāo)段的建設(shè)將完善整個(gè)社區(qū)的建設(shè)，也將促進(jìn)周邊環(huán)境的改善。市場(chǎng)分析第一部分理解城市合肥城區(qū)圖一、城市基本情況1、地理位置合肥，安徽省省會(huì)，位于安徽省中部、江淮之間，巢湖西北岸，是一座內(nèi)陸城市。 合肥是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)中心，也是全國(guó)重要的高科技產(chǎn)業(yè)及教育基地。2、城市面積及行政區(qū)劃合肥市全市總面積 7266平方公里，合肥市市

5、區(qū)面積（含郊區(qū)）458平方公里，建成區(qū)面積148平方公里。 合肥市現(xiàn)轄廬陽(yáng)、包河、蜀山、瑤海4個(gè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站綜合實(shí)驗(yàn)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化區(qū)、濱湖新區(qū) 5個(gè)開發(fā)區(qū)，長(zhǎng)豐、肥東、肥西3個(gè)縣。3、城市人口2002年合肥市全市總?cè)丝跒?448.08萬(wàn)人，其中市區(qū)人口為 146.52萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 32.3%。2003 年合肥市全市總?cè)丝跒?456.6萬(wàn)人，其中市區(qū)人口為 155.87萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 34.1%。2007 年合肥市市區(qū)人口達(dá) 165萬(wàn)人。2002 年與2003年相比人口增加 9.35萬(wàn)人，增幅為 6.4 %。4、交通合肥是建設(shè)中的國(guó)家鐵路交通樞紐之一，淮南復(fù)線貫穿

6、南北，與京滬線、隴海線相接，華東第二通道（南京-西安）和合九（合肥-九江）等鐵路干線交匯于合肥。312國(guó)道、206國(guó)道、合寧、合蕪、合蚌、合徐高速公路等直通全國(guó)各地，其交通狀況得到了根本的改變。5、城市要素一河一一 南淝河自西向東穿城而過(guò)，與環(huán)城河交匯，將合肥的老城區(qū)包圍；二環(huán)一環(huán)線、二環(huán)線；四橫一一臨泉路、長(zhǎng)江路、黃山路、望江路；五縱一一潛山路、合作化路、金寨路、美菱大道，馬鞍山路。6、城市特點(diǎn)合肥是科技之城，全國(guó)重要科教基地之一，全國(guó)三個(gè)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)之一。擁有中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)、 合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府13所，有中國(guó)科學(xué)院等各類科研機(jī)構(gòu)200余所。各級(jí)自然科學(xué)團(tuán)體 200余個(gè),雄厚的科

7、技實(shí)力為合肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力，智力資源在全國(guó)同類城市中名列前茅?，F(xiàn)在的合肥已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)高科技密集型城市。、城市經(jīng)濟(jì)情況1、合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2004 年2005 年2006 年2007 年GDP億元）363413485590GDP曽幅（）11.3 %13.1 %13.7 %16.2%人均GDP元）845192741072012916人均可支配收入（元）6817714577888610人均可支配收入增幅（）6.7 %8 %9%10.6%固定資產(chǎn)投入（億兀）1431682553612、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)A:固定資產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)，并成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力主

8、要來(lái)源于二、三產(chǎn)業(yè)。B:高科技制造業(yè)是合肥經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，目前初步形成化工、家電、機(jī)械和新型建材等高科技密集型支柱產(chǎn)業(yè)，聯(lián)合利華、美菱冰箱、容事達(dá)洗衣機(jī)、佳通輪胎、日立機(jī)械等在全國(guó)享有較高的聲譽(yù)、 市場(chǎng)占有率、利潤(rùn)率。C:高科技密集型經(jīng)濟(jì)特征顯著。D:投資、出口增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)需求增長(zhǎng)平穩(wěn)；3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)規(guī)劃合肥市 GDP年均增長(zhǎng)保持在12%左右，到2010年將達(dá)到1000億元，人口規(guī)模也將超過(guò) 300萬(wàn) 人。同時(shí)省政府規(guī)劃把合肥建設(shè)成為全省最重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，及華中和長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市。這都將會(huì)對(duì)周邊地區(qū)輻射更深、帶動(dòng)更廣、更快，基本形成合肥、馬鞍山、蕪湖經(jīng)濟(jì)圈。4、

9、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望區(qū)位優(yōu)勢(shì):地處承東啟西的位置，交通便利，合肥市在全國(guó)省會(huì)城市中屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較低，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展由東向西梯度推進(jìn)的過(guò)程中，合肥的區(qū)位優(yōu)勢(shì)必將得到逐步體現(xiàn)。發(fā)展空間:城市化水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平不高，這也為其未來(lái)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間。 經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)：隨著我國(guó)東部沿海地區(qū)的制造業(yè)發(fā)展容量、資源環(huán)境容量趨于飽和，以及合肥的交 通、城市特征等先天優(yōu)勢(shì)的存在，使其成為發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及外資轉(zhuǎn)移投資的受益地。經(jīng)濟(jì)要 素的流動(dòng)是促進(jìn)工業(yè)化及至城市化的原生動(dòng)力，將有力地推動(dòng)合肥城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5、城市發(fā)展方向合肥市城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”。在現(xiàn)有城市基礎(chǔ)上

10、，城市重點(diǎn)發(fā)展方向是：限制向北、向西發(fā)展（以二環(huán)路為界線）；適當(dāng)向東發(fā)展；主要向城市西南、南方向發(fā)展。規(guī)劃建設(shè)中的重點(diǎn)項(xiàng)目：西南、南方向的政務(wù)文化新區(qū)、黃山公園、國(guó)際望湖城。北部正在規(guī)劃建設(shè)中的有合肥市重點(diǎn)工程森林公園。西部正在規(guī)劃中的有中國(guó)合肥科學(xué)城（國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目）。區(qū)域情況蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽(yáng)區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。區(qū)屬 8個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總面積 261.36平方公里，常住人口 54.45萬(wàn),其中 農(nóng)業(yè)人口 4.22萬(wàn)。區(qū)域內(nèi)座落著國(guó)家級(jí)合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū) 和正在建設(shè)中的中國(guó)（合

11、肥）科學(xué)城。是一個(gè)以科技文化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會(huì)服務(wù)為引導(dǎo)，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。近年來(lái)先后榮獲“全國(guó)社區(qū)服務(wù)示范城區(qū)”、“全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)”、“全國(guó)社區(qū)教育試驗(yàn)區(qū)”、 全國(guó)科普教育先進(jìn)城區(qū)、“全國(guó)文化工作先進(jìn)區(qū)”、“全國(guó)普法工作先進(jìn)區(qū)”、“全國(guó)林業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”、“全國(guó)老年工作先進(jìn)區(qū)”、“全國(guó)社區(qū)殘疾人工作示參考資料范區(qū)”、“全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城區(qū)”、“全國(guó)民政工作先進(jìn)區(qū)”三連冠等17項(xiàng)國(guó)家級(jí)桂冠。交通通訊便捷：蜀山區(qū)地處全國(guó)交通規(guī)劃的樞紐位置，鐵路、公路、航空、通訊基礎(chǔ)設(shè)施完備。國(guó)家一級(jí)大型機(jī)場(chǎng)一一合肥駱崗機(jī)場(chǎng)緊鄰東南；京九、合九、寧西鐵路，合寧、合安

12、、合銅、合蕪、合徐高速公路，以及正在建設(shè)中的合寧、合武高速鐵路，合六、合淮阜高速公路均在此交會(huì)。市內(nèi)的長(zhǎng)江西路、黃山路、 潛山路、一環(huán)路、二環(huán)路等 8條主干道縱橫蜀山區(qū)。華東第二電信樞紐、安徽移動(dòng)通訊樞紐均座落在區(qū)域 中央，交通便利，通聯(lián)快捷。人居環(huán)境極佳：轄區(qū)東有環(huán)城公園、琥珀潭旅游度假風(fēng)景區(qū)、西山景區(qū)，南有徽?qǐng)@、明珠廣場(chǎng)和歐洲風(fēng)情 街，西有蜀山森林公園、 野生動(dòng)物園、天鵝湖，北有董鋪水庫(kù)、合肥植物園、江淮風(fēng)情園，自然環(huán)境宜人， 人文景觀眾多。合肥市 1995年評(píng)選的“合肥十景”，蜀山區(qū)占有其四：五里飛虹、蜀山春曉、環(huán)城翡翠和琥珀流光。2006年評(píng)選的“合肥新十景”，蜀山區(qū)境內(nèi)有“天鵝湖畔、

13、蜀山攬勝、科學(xué)綠島”三個(gè)完全 景境，并擁有“翡翠環(huán)城、墨荷瓊林”兩個(gè)景點(diǎn)的部分景致。目前轄區(qū)內(nèi)的琥珀山莊、夢(mèng)園小區(qū)、綠城桂 花苑等一大批獲國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)的高品位住宅小區(qū)星羅棋布，是合肥人居最佳之地。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，門類齊全，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、升級(jí)，2007年初統(tǒng)計(jì)表明，一、二、三次產(chǎn)業(yè)比為0.4 : 45.1 : 54.5。全區(qū)以生物工程為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和機(jī)械、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì) 頭強(qiáng)勁，尤其是生物制藥、電力設(shè)備制造等科技含量高的工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷攀升，中國(guó)（合肥）科學(xué)城蜀山園（蜀山新產(chǎn)業(yè)園） 發(fā)展勢(shì)頭良好，初步形成了科技生態(tài)型的加工制造和電子信息兩大產(chǎn)業(yè)集群，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值每年

14、以50%左右速度發(fā)展；以大型綜合超市、住房、 IT產(chǎn)業(yè)、汽貿(mào)、餐飲、建材市場(chǎng)為業(yè)態(tài)的商貿(mào) 經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，世界 500強(qiáng)企業(yè)家樂福、大潤(rùn)發(fā)等相繼入駐；以設(shè)施、生態(tài)、休閑農(nóng)業(yè)為主的城郊型農(nóng)業(yè) 格局初顯特色，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、豐樂種業(yè)成為具有代表型的現(xiàn)代化科技含量較高的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。2002年區(qū)劃調(diào)整以來(lái)，地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別以年均18% 27%和36%的幅度遞增。其中，2006年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值，比上年同比增長(zhǎng) 19%財(cái)政收入比上年同比增長(zhǎng) 30.7%， 固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 87%工業(yè)投資同比增長(zhǎng) 156%農(nóng)民人均純收入 6000元，穩(wěn)居合肥市之首，同比 增長(zhǎng)15

15、%城鎮(zhèn)居民可支配收入 12450元，同比增長(zhǎng)14%服務(wù)設(shè)施完善。 四星級(jí)以上賓館有明珠國(guó)際大酒店、安徽飯店、稻香樓國(guó)賓館、廬陽(yáng)飯店、梅山迎賓館、 豐樂國(guó)際大酒店、外商俱樂部等十余家。世界知名商業(yè)巨頭家樂福、百安居、麥德龍均落戶區(qū)內(nèi)，各類商 業(yè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)林立，金融、證券、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)齊全。近期城市發(fā)展方向近期重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展近期城市重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)近期重點(diǎn)建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個(gè)地區(qū)。小結(jié)：從城市的總體來(lái)看，合肥仍處于城市的

16、高速發(fā)展與擴(kuò)充階段，經(jīng)濟(jì)的提升必將推動(dòng)社會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)買力，同時(shí)城市規(guī)模的擴(kuò)大與新區(qū)域的開發(fā)、房地產(chǎn)業(yè)的作用不可低估，客觀上會(huì)促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但城市 的外向度不足，消費(fèi)力量的持續(xù)性不夠，也會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。隨著東部沿海區(qū)域經(jīng)濟(jì)向中西部區(qū)域的輻射，合肥的城市特征、交通優(yōu)勢(shì)、發(fā)展?jié)摿⒌玫娇焖袤w現(xiàn)，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)空間潛力巨大。我公司的優(yōu)勢(shì)更適于合肥的城市特點(diǎn)，隨著城市的發(fā)展將給我們提供更廣闊的空間，我們也將更能發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。第二部分理解市場(chǎng)一、發(fā)展總體情況1、歷年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本數(shù)據(jù)年份2004200520062007房地產(chǎn)投資額（億元）254087103總開工面積（萬(wàn)平米）21

17、0290467612其中：住宅開工面積174231366486住宅竣工面積（萬(wàn)、F米）115184259365住宅銷售面積（萬(wàn)平F米）139175244321銷售增幅（）15%26%40%32%住宅空置面積（萬(wàn)、F米）24.52930282、05、06年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量迅速增長(zhǎng)的主要原因1 ）合肥城市版圖擴(kuò)張及城市化水平的迅速提高，使住房需求進(jìn)一步增加。2002年以前，合肥城區(qū)面積為 130平方公里、100萬(wàn)城市人口； 2005年行政區(qū)劃調(diào)整后，城市面積擴(kuò)大為460平方公里、150萬(wàn)城市人口，這為合肥的房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2） 合肥市經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民收入逐年增加，生活水平

18、逐步提高，而人均住房建筑面積僅有16.8平米， 低于全國(guó)人均面積 22平米達(dá)5.2平米之多，另外，高科技密集型城市的人才匯聚能力這成為了合肥市住宅成 交量大幅增長(zhǎng)的主要原因。3）2002年住房制度的改革、住房分配貨幣化、住房補(bǔ)貼的到位及合肥公積金貸款比例的增加，促使住房需 求進(jìn)一步提升。3、05、06年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量迅速增長(zhǎng)的主要原因4） 城市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不足，04年僅為2萬(wàn)多平米。再者，合肥市公產(chǎn)房允許上市激活了二手房市場(chǎng)和 商品房市場(chǎng)的交易量。5）合肥市政府對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)的宏觀調(diào)控，使得商品房土地供應(yīng)分布均勻合理、競(jìng)爭(zhēng)不明顯、客戶地域偏好 不明顯，加之配套設(shè)施逐步完善，使商品房?jī)r(jià)

19、格不斷走高，客戶購(gòu)房買漲不買跌的心理及投資意識(shí)的增強(qiáng)， 以及對(duì)居住條件改善的愿望，增加了商品房的需求。6 ）外地開發(fā)商進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)后提高了開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)同時(shí)也用產(chǎn)品對(duì)客戶進(jìn)行了區(qū)分。4、結(jié)論A:合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康B:合肥市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)以改善型消費(fèi)為主，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)的滿足型消費(fèi)C:合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期二、總體供需分析1、供應(yīng)分析 基本數(shù)據(jù)年份2004200520062007房地產(chǎn)投資額（億元）254087103土地供應(yīng)面積（畝）3345473653825273總開工面積（萬(wàn)平米）210290467612其中：住宅開工面積174231366486住宅竣工面積（萬(wàn)平

20、米）115184259365分析：合肥市從04年開始加大土地供應(yīng)量，05年住宅總開工面積開始有大幅度的增量。06、07、08年土地供給量相當(dāng)，預(yù)計(jì) 09年、10年的住宅總開工面積應(yīng)該相當(dāng)。合肥住宅開工量 08年預(yù)測(cè)：08年住宅開工量=現(xiàn)有項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積+預(yù)計(jì)新開面積A、結(jié)轉(zhuǎn)面積：通過(guò)對(duì)合肥所有在售項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，分析其規(guī)模、銷售進(jìn)度、開發(fā)進(jìn)度，預(yù)測(cè)其結(jié)轉(zhuǎn)到08年可能進(jìn)行開工的面積。B、預(yù)計(jì)新開面積：根據(jù)從國(guó)土局獲取的歷年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)合肥市2007年以前出讓土地尚未開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)08年可進(jìn)行開工的面積。合肥市新增供應(yīng)面積環(huán)比分析合肥市2008年3月底在售住宅可售面積為308.32萬(wàn)

21、平米，環(huán)比減少13%，同比減少36.5 %。在各區(qū)住宅可售面積中，蜀山區(qū)、新站區(qū)和廬陽(yáng)區(qū)較多，高新區(qū)相對(duì)較少，蜀山區(qū)近三個(gè)月來(lái)在60- 70萬(wàn)平米之間波動(dòng)，2008年3月底約為64.19萬(wàn)平米，可售量下降較為明顯；新站區(qū)近三個(gè)月穩(wěn)定在50萬(wàn)平米左右，2008年3月約為47.78萬(wàn)平米，可售量略有下降；廬陽(yáng)區(qū)近三個(gè)月穩(wěn)定在40萬(wàn)平米左右，2008年3月約為35.74萬(wàn)平米，可售量減少；高新區(qū)近三個(gè)月穩(wěn)定在14-15萬(wàn)平米左右，2008年3月約為13.72萬(wàn)平米，可售量與2月持平。120100806040200合肥市2007、2008年各月新增住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)平米）黑20塔翱-801I 合肥市 一

22、*一合肥市增速（）3月4月5月6月7月8月9月10月羊月12月1 月2月3月合肥市2008年1 3月累計(jì)新增住宅面積約 161.29萬(wàn)平米，3月新增住宅預(yù)售面積約為 47.25萬(wàn)平米。環(huán)比減少11.5 %，同比增加36.2 %。由上圖可知2007年12月合肥市區(qū)新增住宅預(yù)售面積有所回升之后，2008年1 3月新增住宅面積連續(xù)的回落。從建筑類型看，2008年合肥市新增樓盤建筑類型以高層為主，小高層比例也較高，多層比重大幅下降，由此可看出高層和小高層日益被購(gòu)房者接受，成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)一種 趨勢(shì)。新增預(yù)售面積區(qū)域分析合肥市主要區(qū)域各月新增住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)平米）-I咼新區(qū) I新站區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 二蜀山區(qū)

23、只只207年只只2007年只/年 /年甥從各區(qū)域新增供應(yīng)量來(lái)看，3月份新站區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)和高新區(qū)新增住宅供應(yīng)面積都較少，出現(xiàn)很大幅度的下滑。新站區(qū)2008年3月新增住宅供應(yīng)面積約6.79萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)約 157.2 %，同比增長(zhǎng)約15倍，供應(yīng)量有所回升。廬陽(yáng)區(qū) 2008年3月新增住宅供應(yīng)面積約1.57萬(wàn)平米，環(huán)比減少約 57.1 %，同比增長(zhǎng)25.6 %，目前供應(yīng)量相對(duì)較少。蜀山區(qū) 2008年3月新增住宅供應(yīng)面積約2.86萬(wàn)平米，環(huán)比減少約 41.6 %,同比減少約74.3 %，供應(yīng)量近兩個(gè)月一路下滑。高新區(qū)2008年3月新增住宅供應(yīng)面積為2.71萬(wàn)平米，較上月有所回升，但目前供應(yīng)量波動(dòng)

24、較大。合肥市總體供應(yīng)量目前呈現(xiàn)南部和北部區(qū)域無(wú)論從新增樓盤數(shù)量還是 規(guī)模上看，都是合肥住宅市場(chǎng)比較活躍的兩個(gè)板塊，西部區(qū)域的升值潛力也帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的繁榮。東部區(qū) 域相對(duì)較為落后。參考資料2 .需求分析從2008年2月25日至2008年3月30日的一個(gè)月內(nèi)，各區(qū)域成交量、總量統(tǒng)計(jì)表:14000120001000080006000400020007年3月 7年4月 /月 7年月昇月/月 7年9月昇。月昇1 刃0年八/尹買嚴(yán)貳/年 /年月 2月 4月 畀 3月合肥市備案套數(shù)+合肥市增速（）區(qū)域套數(shù)（套）面積（萬(wàn)怦）住宅銷售額（萬(wàn)元）均價(jià)（元/平米）蜀山區(qū)115713.775.473972.4廬陽(yáng)區(qū)

25、6136.772.583810.9包河區(qū)232229.329.443219.6瑤海區(qū)6076.532.593966.3咼新區(qū)4243.511.514302.0經(jīng)濟(jì)區(qū)8369.642.72800.8政務(wù)區(qū)3143.621.474060.8新站區(qū)127913.134.773632.9濱湖區(qū)6606.892.373439.8全市821293.1832.93530.8合肥市市區(qū)住宅成交量月度環(huán)比分析2007、2008年各月合肥市備案套數(shù)（套）2007、2008年合肥帀住宅銷售面積（萬(wàn)平米）464321HM90Q/AO543-)1.81 136.42W0I3KHU'WI200521.601005

26、00-50-100|一合肥市銷售面積 亠合肥市增幅（）2007、2008年合肥市住宅銷售金額（億元）55.0045.0035.0025.0015.005.00200681紿010050 0 -50 -100I合肥市銷售金額* 合肥市增幅（）合肥市2008年1 3月住宅銷售面積約 221.9萬(wàn)平米，其中3月住宅銷售套數(shù)約 8214套，環(huán)比增加151.9%，同比增長(zhǎng)約101.4 %。銷售面積約 93.2萬(wàn)平米，環(huán)比增加 152.6 %，同比增長(zhǎng)約100.7 %。銷售金額約32.9億元，環(huán)比增加168.4 %，同比增長(zhǎng)約119.3 %，合肥市市區(qū)商品房和住宅成交量經(jīng)歷了2月的交易市場(chǎng)低谷，3月成交量

27、都有很大的回升，市場(chǎng)逐漸回暖，3月和1月的成交量基本持平。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，每年的2月由于處于農(nóng)歷年期間，合肥市的商品房成交量都較少，會(huì)比以前有較大幅度的下降，但是進(jìn)入 3月后，商品房市場(chǎng)又將回暖，成交量會(huì)比2月有大幅度的上升，而且這種狀況要持續(xù)2 3個(gè)月，因此預(yù)計(jì)4月份合肥市商品房市場(chǎng)需求較為旺盛。本月合肥全市成交量比 2008年2月有較大的回升，與 1月基本持平。蜀山、包河、經(jīng)濟(jì)、新站四個(gè)區(qū)成 交量較大，廬陽(yáng)區(qū)和高新區(qū)成交量都有很大的回升，濱湖區(qū)的成交量也不容忽視。成交量的重點(diǎn)在合肥市的 西（除高新區(qū)）、南部，北部（除新站區(qū)）和東部區(qū)域成交量明顯較低。高新區(qū)區(qū)域面積較小，市場(chǎng)供應(yīng)量 較少，價(jià)

28、格偏高，成交量一直較低，新站區(qū)是合肥市重點(diǎn)發(fā)展的幾個(gè)區(qū)域，其面積也較大，這兩年站北區(qū)域 被大面積的開發(fā)，供應(yīng)量較多，價(jià)格較低，成交量明顯較高。同時(shí)價(jià)格在需求量的支持下穩(wěn)步提升。合肥市主要區(qū)域住宅成交量月度環(huán)比分析2007、2008年合肥市主要區(qū)備案套數(shù)（套）:-高新區(qū)備案套數(shù) 匸新站區(qū)備案套數(shù) 廬陽(yáng)區(qū)備案套數(shù) -蜀山區(qū)備案套數(shù)2007、2008年合肥市主要區(qū)住宅銷售面積（萬(wàn)平米）28.0024.0020.0016.0012.008.004.000.00I-高新區(qū)銷售面積 II新站區(qū)銷售面積 廬陽(yáng)區(qū)銷售面積 蜀山區(qū)銷售面積一3月/月一5月一6月一7月一陰一9月和月/月 Q月一1月20。7年20。

29、7年2心7年2%7年07年0。7年20077年08年處:加月2007、2008年合肥市主要區(qū)域住宅銷售金額（億元）12.0010.008.006.004.002.000.00.刑1屮申古.JLt#討川討求月討燈月年叫1月年12月年1月2月年陰2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年年007年1007年2007年 護(hù)年卿8年2腭年-高新區(qū)銷售金額 新站區(qū)銷售金額 .廬陽(yáng)區(qū)銷售金額 I蜀山區(qū)銷售金額縱觀高新區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)和新站區(qū)，2007年商品房銷量有很大的提高，特別是2007年9- 12月銷售進(jìn)入最旺季，這四個(gè)月的銷量均創(chuàng)下各區(qū)的歷史新高，同時(shí)這四個(gè)月也是合肥市

30、商品房銷售的最旺季，合肥市的銷量在這四個(gè)月均達(dá)到或超過(guò)100萬(wàn)平米。在經(jīng)歷過(guò) 2008年1-2月的銷售淡季后，成交量都有很大的回升，較去年同期也有很大的提高。2008年3月合肥市區(qū)住宅成交套數(shù)、成交面積和成交金額中，新站區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)和廬陽(yáng)區(qū)成交面積都比2008年2月有很大幅度的增長(zhǎng)。新站區(qū)和蜀山區(qū)領(lǐng)先于其他二個(gè)區(qū)域，新站區(qū)住宅成交套數(shù)1279套，成交面積13.13萬(wàn)平米，成交金額 4.77億元，蜀山區(qū)住宅成交套數(shù)1157套，成交面積13.77萬(wàn)平米，成交金額 5.47億元。成交量都有很大上升，與 1月基本持平。廬陽(yáng)區(qū)住宅成交 套數(shù)613套，成交面積6.77萬(wàn)平米，成交金額 2.58億元；

31、高新區(qū)住宅成交套數(shù)424套，成交面積3.51萬(wàn)平米，成交金額1.51億元，成交量都有很大幅度的回升。3、價(jià)格分析住宅平均價(jià)格環(huán)比分析470042003700320027002007年、2008年合肥市及主要區(qū)的住宅均價(jià)（元/平米）+合肥市T高新區(qū) 新站區(qū)-廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)2007年5月一9月以來(lái)，合肥市區(qū)住宅市場(chǎng)未出現(xiàn)大幅度上漲，均價(jià)基本穩(wěn)定在3300元/平米，但10、11、12月合肥住宅市場(chǎng)均價(jià)有較大的上漲，12月達(dá)到3629元/平米，創(chuàng)歷史新高。但進(jìn)入2008年，合肥市的1 2月的住宅均價(jià)有較大的回落。2008年3月合肥市住宅均價(jià)回升至3530元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)6.2 %，同比增長(zhǎng)9.3 %。

32、由此可知2007年10月以來(lái)由于剛性需求的帶動(dòng)合肥市住宅均價(jià)增長(zhǎng)較快，但是進(jìn)入2008年住宅均價(jià)有所回落，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向理性。但是2008年1 2月間住宅均價(jià)大幅下降也與包河區(qū)的低價(jià)樓盤大量銷售有關(guān)（在2008年2月的月報(bào)中已經(jīng)分析）。但2008年3月，包河區(qū)望湖城共計(jì)銷售約650套住宅，占合肥市銷售總套數(shù)的約8%,銷售面積約 8.8萬(wàn)平米，占合肥市總銷售面積約9.8 %，但其銷售均價(jià)約2650元/平米。由此可以看出，2008年3月合肥市住宅均價(jià)與望湖城的銷售有較大關(guān)系，3月合肥市住宅均價(jià)還在3500 3600元/平米之間波動(dòng)，與合肥市真實(shí)市場(chǎng)情況不一致，有較大差距。2008年1 3月合肥市新增

33、住宅預(yù)售面積約為161.29萬(wàn)平米，住宅銷售面積約221.9萬(wàn)平米，供求比約為1: 1.38，可以看出合肥市新增供給小于需求，供需不平衡比較明顯，供需矛盾有所加劇，市場(chǎng)原有存量 的消化速度加快。這也與2008年1 3月新增樓盤較少有關(guān)，供應(yīng)量在這三個(gè)月較少，造成供需矛盾加劇。特別是3月合肥市新增住宅預(yù)售面積約為47.25萬(wàn)平米，住宅銷售面積約93.2萬(wàn)平米，供求比約為1 : 1.97，可見3月合肥市住宅市場(chǎng)是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。2007年5-11月合肥市新增住宅供應(yīng)量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場(chǎng)在這7個(gè)月中呈現(xiàn)出需求大于供給，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，區(qū)域整體供應(yīng)量進(jìn)一步被消化，這相應(yīng)的引起了合肥

34、市住宅成交均價(jià)有較快的增長(zhǎng)。2007年12月、2008年1月和2月的供需情況可以看出合肥住宅市場(chǎng)的供應(yīng)與需求正在發(fā)生波動(dòng)，正在進(jìn)行調(diào)整。3月又出現(xiàn)了波動(dòng)，但是這種波動(dòng)只是暫時(shí)的，從4月開始住宅供應(yīng)量會(huì)有所上升，特別是 5、6月合肥市住宅的供應(yīng)量將會(huì)有很大的放量。新站區(qū)近三四個(gè)月以來(lái)價(jià)格一直在持續(xù)走高，2008年3月份均價(jià)已達(dá)3633元/平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長(zhǎng)0.6 %，同比增長(zhǎng)13.8 %。高新區(qū)住宅均價(jià)一直在高位運(yùn)行，2008年2月有所回落，3月回升到4302元/平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長(zhǎng)13.1 %，同比增長(zhǎng)17.7 %，高新區(qū)的均價(jià)又回升到合肥市最高點(diǎn)。廬陽(yáng)區(qū)的住宅均價(jià)有些波動(dòng)，自2

35、007年10月以來(lái)廬陽(yáng)區(qū)的均價(jià)均低于合肥市均價(jià)。合肥市住宅均價(jià)在10月份后有較大的增長(zhǎng)，但廬陽(yáng)區(qū)并沒有明顯的增長(zhǎng)，2008年3月均價(jià)增長(zhǎng)到3811元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)3%,同比增長(zhǎng)11.42007 年 11%。廬陽(yáng)區(qū)是合肥市主城區(qū)所在區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿σ草^大，前期由于合肥市的政策調(diào)整問題以及廬陽(yáng)區(qū)產(chǎn)業(yè) 園附近的低檔樓盤的銷售，均價(jià)不高，但該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)正在體現(xiàn)。蜀山區(qū)的均價(jià)也有較大的波動(dòng)，、12月曾一度高于3800元/平米，2月有所回升，但是到 2008年3月均價(jià)回落到3972元/平米，環(huán)比減少 2.7 %，但是同比增長(zhǎng)12%，蜀山區(qū)均價(jià)的波動(dòng)也是正常的市場(chǎng)反映。從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)上我們可以看出，

36、總體2007年、2008年都有所增長(zhǎng)。區(qū)域價(jià)格檔次明顯，價(jià)差較大。價(jià)格走勢(shì)線位于最上端的是西部和 南部樓盤，其次是北部區(qū)域，東部區(qū)域和南部的經(jīng)濟(jì)區(qū)價(jià)格水平始終位于最低端。合肥市總體價(jià)格走勢(shì)充分說(shuō)明合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)由剛性需求拉動(dòng)，穩(wěn)步良性上升，市場(chǎng)將以上升為主旋律，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng),2008年將會(huì)增大市場(chǎng)供給以穩(wěn)定合肥市商品房市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2008年4月價(jià)格將會(huì)回歸，上升到3650- 3750元/平米，經(jīng)過(guò)2月成交量的下滑和 3月的有所回升，預(yù)計(jì) 4月份合肥市成交量將會(huì)繼續(xù) 有所增長(zhǎng)，但成交量預(yù)計(jì)會(huì)和3月持平，會(huì)在85-95萬(wàn)平米之間。由于商品房備案的滯后性，4月合肥市商品房的供應(yīng)量會(huì)有所增長(zhǎng)，但不會(huì)

37、增長(zhǎng)很多，住宅余量繼續(xù)減少，但速度減緩，預(yù)計(jì)4月合肥市住宅供應(yīng)量在60- 70萬(wàn)平米。4、對(duì)公司樓盤營(yíng)銷方面的影響近13個(gè)月高新區(qū)住宅銷售面積約48.02萬(wàn)平米，占合肥市住宅銷售面積的4.5 %，新增住宅供應(yīng)面積約29.64萬(wàn)平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的3.4 %，供求比為1: 1.62，需求明顯大于供給，供需不平衡。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由2007年3月底的32.1萬(wàn)平米減少到2008年3月底的13.72萬(wàn)平米，市場(chǎng)上住宅余量進(jìn)一步 減少，這相應(yīng)的引起了高新區(qū)住宅成交均價(jià)在2007年有較快的增長(zhǎng)，從2007年3月的3654元/平米增長(zhǎng)到2008年3月的4302元/平米，增長(zhǎng)約17.7 %，高新區(qū)均

38、價(jià)增長(zhǎng)較快。從住宅成交均價(jià)上看，高新區(qū)的成交均價(jià)一直是合肥市八個(gè)區(qū)中最高的區(qū)域，高出其他區(qū)域100 1200元/平米不等。合肥市商品房及土地市場(chǎng)西貴東賤，南高北低，另外加之高新區(qū)商品房供求失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大 于供給，所以高新區(qū)的商品房及住宅成交均價(jià)一直居高不下。根據(jù)市場(chǎng)情況，高新區(qū)的商品房均價(jià)還將繼續(xù) 上漲。近13個(gè)月新站區(qū)住宅銷售面積約183.68萬(wàn)平米，占合肥市住宅銷售面積的17.2 %，新增住宅供應(yīng)面積約137.46萬(wàn)平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的15.6 %，供求比為1 : 1.34，需求大于供給，供需不平衡。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由2007年3月底的87.66萬(wàn)平米減少到2008年3月底的41

39、.44萬(wàn)平米，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積進(jìn)一步 降低。市場(chǎng)上住宅余量在減少，這相應(yīng)的引起了新站區(qū)住宅成交均價(jià)在2007年有較快的增長(zhǎng)，由 2007年3月的3193元/平米增長(zhǎng)到2008年3月的3633元/平米，增長(zhǎng)率達(dá)到 13.8 %。近13個(gè)月廬陽(yáng)區(qū)住宅銷售面積約102.68萬(wàn)平米，占合肥市住宅銷售面積的9.6 %，新增住宅供應(yīng)面積約87.47萬(wàn)平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的9.9 %，供求比為1: 1.17，需求略大于供給。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由2007年3月底50.95萬(wàn)平米減少到2008年3月底35.74萬(wàn)平米，市場(chǎng)上住宅余量進(jìn)一步減少。房?jī)r(jià)也由 2007年3月的3422元/平米增加到2008年3月的38

40、11元/平米，增長(zhǎng)了 11.4 %, 2008年廬陽(yáng)區(qū)商品房市場(chǎng) 有所回升。近13個(gè)月蜀山區(qū)住宅銷售面積約189.05萬(wàn)平米，占合肥市住宅銷售面積的17.7 %，新增住宅供應(yīng)面積約139.11萬(wàn)平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的15.8 %，供求比為1 : 1.36，需求大于供給。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由2007年3月底的114.13萬(wàn)平米減少到2008年3月底的64.19萬(wàn)平米，市場(chǎng)上住宅余量進(jìn)一步減少。房?jī)r(jià)也由2007年3月的3547元/平米增加到2008年3月的3972元/平米，增長(zhǎng)了 12%, 2008年蜀山區(qū)商品房市 場(chǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。由上述分析可知，我公司的金色池塘項(xiàng)目位于蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是蜀山區(qū)靠

41、西的一部分，與高新區(qū)臨近 在金色池塘附近有綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺 和香檳小鎮(zhèn)在售。蜀山區(qū)的商品房市場(chǎng)一直處于合肥市的前列，目前合肥有許多知名高檔樓盤都位于蜀山區(qū) ，蜀山區(qū)又是合肥市“ 141 ”戰(zhàn)略的西部組團(tuán)的主要區(qū)域，因此蜀山區(qū)的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)。我 公司即將開發(fā)的金色池塘三期E、F標(biāo)段位于蜀山區(qū)的西部分，附近的樓盤主要是綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)等中高檔樓盤，在2008年之后該區(qū)域有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。三、市場(chǎng)化水平分析合肥市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)06、

42、07年才形成平穩(wěn)增長(zhǎng)的供給量，而這種供給量是02-03年小規(guī)模多宗數(shù)土地釋放的結(jié)果，這種釋放是瞬間釋放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及自主調(diào)節(jié)能力較差。根據(jù)合肥市07年土地儲(chǔ)備情況，推測(cè)合肥市08年供地情況，08年合肥市將在不同區(qū)域推出規(guī)模地塊，這種規(guī)模地塊的推出可以加強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)能力及競(jìng)爭(zhēng)能力。四、金融環(huán)境分析1、主要銀行金融機(jī)構(gòu)? 合肥市除“四大”之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其中交通銀行、工商銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)較多；? 交通銀行：合肥市分行有9000萬(wàn)元審批額度，單筆貸款約 40 60天時(shí)間，審批速度相對(duì)較快；? 工商銀行：省行單筆貸款額度1.5億元,支

43、行額度6000萬(wàn)元，審批時(shí)間60天左右；2、非銀行金融機(jī)構(gòu)非銀行金融機(jī)構(gòu)主要有安徽信托投資有限公司、興泰信托投資有限公司，但兩家基本沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)貸款；五. 樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通過(guò)對(duì)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)十四個(gè)月的持續(xù)跟蹤調(diào)查，分析主流樓盤，通過(guò)對(duì)主流產(chǎn)品分布特點(diǎn)、價(jià)格規(guī)律、產(chǎn)品特征、操作水平、銷售情況進(jìn)行分析，總結(jié)規(guī)律尋找競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一、主流產(chǎn)品分布特點(diǎn)分析1、市中心：一環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量很少合肥的市中心比較清晰，就是位于環(huán)路之內(nèi)的部分。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿(mào)、金融、信息和 文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項(xiàng)目的開發(fā)量一直很小。多為沿交通要道分布的商務(wù)公寓 和寫字樓等項(xiàng)

44、目。根據(jù)該區(qū)域樓盤開發(fā)情況以及05年前土地供應(yīng)情況分析，05年在這一區(qū)域沒有 100畝以上的樓盤供應(yīng)。在這一區(qū)域內(nèi)成熟的開發(fā)商是安徽省郵電物業(yè)公司，代表樓盤是柏景灣。2、城市北區(qū)：小高層、高層逐漸成為產(chǎn)品主體，開發(fā)沿一環(huán)、二環(huán)之間由東向西轉(zhuǎn)移城市北區(qū)指一環(huán)及一環(huán)延長(zhǎng)線與二環(huán)之間的區(qū)域，這部分區(qū)域03到04年產(chǎn)品形式由多層為主逐漸轉(zhuǎn)向以高層為主，目前這一區(qū)域在售樓盤90%產(chǎn)品是小高層、高層。由于土地供應(yīng)沿一、二環(huán)之間向西轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)也隨之向東轉(zhuǎn)移。08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤不會(huì)超過(guò)3個(gè)。這一區(qū)域有影響的開發(fā)商是香港元一集團(tuán)有限公司，代表樓盤是元一濱水城。3、城市西區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施成熟帶

45、動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥西部，由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成熟較早，房地 產(chǎn)開發(fā)也較早，目前這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐漸減少。隨著高新區(qū)與一環(huán)之間的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完 善，特別是潛山路全線通車，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)由高新區(qū)向潛山路沿線轉(zhuǎn)移。該區(qū)域在08年將集中10個(gè)以上的100畝以上的樓盤供應(yīng)， 成為08年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要區(qū)域。在合肥城市西區(qū)有影響力的開發(fā)商是浙江綠城，代表樓盤是綠城桂花園。4、城市西南區(qū)政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成為供應(yīng)主體城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線，包括政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。政務(wù)區(qū)是合肥市未來(lái)政治、商貿(mào) 中心，近年來(lái)發(fā)展迅速，目前已

46、經(jīng)非常成熟，04年開始這一區(qū)域在售樓盤逐漸增多。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為合肥新城聚集了海爾、聯(lián)合利華等知名企業(yè)，也聚集了安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，03年來(lái)這一區(qū)域商品房供應(yīng)逐漸增加。預(yù)計(jì) 08年該區(qū)域100畝以上的樓盤供應(yīng)會(huì)超過(guò) 10個(gè)，成為合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的 主體。政務(wù)區(qū)有影響力的開發(fā)商是上海綠地集團(tuán)，代表樓盤是綠地國(guó)際花都。5、城市南區(qū)延馬鞍山路向南延伸城市南區(qū)是指一環(huán)以外，沿美菱大道、馬鞍山路沿線的區(qū)域。在這一區(qū)域發(fā)展比較火熱，一環(huán)與二環(huán)之 間區(qū)域發(fā)展成熟度很高高，這一區(qū)域房地產(chǎn)主要以一環(huán)為起點(diǎn)，沿著馬鞍山路向南開發(fā)。根據(jù)目前該區(qū)域樓 盤開發(fā)進(jìn)度以及開發(fā)商土地儲(chǔ)備情況，該區(qū)域08年

47、已非常成熟的規(guī)模、強(qiáng)大的品牌開發(fā)商為基礎(chǔ)，發(fā)展迅速。6、城市東區(qū)東區(qū)城郊結(jié)合帶供應(yīng)量加大城市東區(qū)指沿臨泉東路、長(zhǎng)江東路的城市東部區(qū)域，這一區(qū)域是商貿(mào)物流區(qū)，是城市的老工業(yè)區(qū)，發(fā)展 相對(duì)滯后，是傳統(tǒng)的棚戶區(qū)。03年以前這一區(qū)域商品房供應(yīng)很少，區(qū)域需求旺盛，04年開始這一區(qū)域在城市東部的城郊結(jié)合帶商品房供應(yīng)量加大，同時(shí)土地供應(yīng)量也加大， 預(yù)計(jì)08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤會(huì)達(dá)到5個(gè)。在這一區(qū)域沒有規(guī)模、品牌開發(fā)商。二、產(chǎn)品特征1、100- 130平米戶型為主，戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣。市場(chǎng)對(duì)中小戶型(90 m2 -130 m2)的消化速度較快，對(duì)大戶型(140 m以上)的接受程度一般，面積超過(guò)150平

48、米的大戶型銷售緩慢。2、產(chǎn)品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層。小高在住宅產(chǎn)品類型中的比例逐漸增大，市場(chǎng)對(duì)小 高和高層的認(rèn)可度較高，客戶的接受度非常成熟。3、客戶對(duì)產(chǎn)品形式和地域沒有刻意偏好但小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)成為影響客戶需求及選擇的最重要部 分，很多開發(fā)商聘請(qǐng)國(guó)外專業(yè)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格趨于多樣化，水平不斷提高。4、小區(qū)相關(guān)教育配套設(shè)施提高很快，小區(qū)智能化功能已經(jīng)非常成熟。三、操作水平分析1、開發(fā)速度較慢，周期較長(zhǎng)。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求最大利潤(rùn)，大多數(shù)開發(fā)商都盡量放慢開發(fā)速 度、延長(zhǎng)開發(fā)周期，等待房?jī)r(jià)上漲，獲取最大利潤(rùn)。這種開發(fā)習(xí)慣使得一些開發(fā)商在一些小地

49、塊上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)明顯。2 、銷售水平參差不齊，整體水平一般。合肥市各樓盤銷售水平差異很大，很多售樓人員不能清楚的闡述 自己的產(chǎn)品特點(diǎn)，客戶意識(shí)差，團(tuán)隊(duì)協(xié)作意不強(qiáng)。我公司在快速操作、整體銷售能力、客戶意識(shí)、團(tuán)隊(duì)協(xié)作 能力上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。四、銷售情況分析 對(duì)產(chǎn)品形式的需求:需求多層（另廣 其它（從圖中我們可以看到，多層住宅依舊是需求的主流，但隨著城市的發(fā)展，對(duì)于小高層的需求也逐步增多。分析：需求面積100- 140平米以上的客戶群體占到了總需求的49.6 %,這部分客戶也必將是我們的主要目標(biāo)客戶群?？蛻魳?gòu)成及來(lái)源：合肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周邊區(qū)域吸收最多只能達(dá)到40%。合肥市中心區(qū)域的客戶向四周發(fā)散，

50、可以為周邊樓盤提供30%左右的客戶。合肥市匯聚能力較強(qiáng)，有 5 %- 10%的外地客戶在合肥置業(yè)。合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習(xí)慣就近購(gòu)房。五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多。其中一級(jí)資質(zhì)5家，二級(jí)56家，三級(jí)133家。有開發(fā)項(xiàng)目企業(yè) 361家（包括三縣）。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力參差不齊，操作手法多種多樣。合肥市有實(shí)力的開發(fā)商在合肥市場(chǎng)更多的是表現(xiàn)操作水平、產(chǎn)品特點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，整個(gè)市場(chǎng)沒有形成 激烈的競(jìng)爭(zhēng)。我們選取了三家外地企業(yè)和兩家本土企業(yè)為代表，分析其操作特點(diǎn)，尋找競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。1、代表企業(yè)分析企業(yè)名稱外來(lái)開發(fā)企業(yè)本地開發(fā)企業(yè)浙江綠城（年銷售面積面10萬(wàn)

51、方）上海綠地（年銷售面積25萬(wàn)方）香港兀一（年銷售面積20萬(wàn)方）郵電物業(yè)（年銷售面積5萬(wàn)方）合肥城建發(fā)展（年銷售面積 5萬(wàn)方）在售項(xiàng)目綠城桂花園（建面41萬(wàn) 方）國(guó)際花都（建面 70萬(wàn)方）兀一濱水城（建面25萬(wàn) 方）柏景灣（建面30萬(wàn)方）世紀(jì)陽(yáng)光花園（建面57萬(wàn)方）品牌影響力小區(qū)景觀精致， 產(chǎn)品奠定公司 在市民心中地 位合肥市民對(duì)公 司品牌期望過(guò) 高，其產(chǎn)品一 般公司、項(xiàng)目品牌 在合肥深受客 戶認(rèn)可合肥本土開發(fā) 商的驕傲，項(xiàng)目 深入人心項(xiàng)目的影響力 遠(yuǎn)大于公司品 牌影響力操作特點(diǎn)充分表現(xiàn)產(chǎn)品 景觀優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確 把握目標(biāo)客群大盤分五期滾 動(dòng)開發(fā)，開發(fā) 節(jié)奏較快，調(diào) 整能力較強(qiáng)對(duì)合肥的小高 層、高層

52、開發(fā)經(jīng) 驗(yàn)非常成熟重視項(xiàng)目品質(zhì) 的提升，分多期 持續(xù)開發(fā)，操作 速度緩慢擁有深厚的政 府背景，享受較 多優(yōu)惠政策，但 操作水平一般土地儲(chǔ)備合作化路與黃 山路交口，原自 行車廠（400畝）目前無(wú)土地儲(chǔ) 備目前無(wú)土地儲(chǔ)備長(zhǎng)江西路，和平 路與南陵路交 口（總300畝）建材一廠、佳通 輪胎廠（總500 畝）.產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、城市風(fēng)景名稱城市風(fēng)景開發(fā)商/發(fā)展商徽商集團(tuán)銷售時(shí)間/周期06年6月開始銷售，存量30余套規(guī)模戶型 面積 配比戶型特點(diǎn)共14棟860余戶，住宅4棟16層， 11層，4棟16層公寓3/2/2 3/2/1 2 /2 /1 1/1 住宅 70-140M2,公寓 50-80M250-80

53、 約 200 套 136-140 約 400 套 戶型以年輕一次置業(yè)需求為設(shè)計(jì)依據(jù)，結(jié) 構(gòu)緊湊，各功能區(qū)分清晰，贈(zèng)送空中花園 戶型較多。態(tài)小高層高層公寓主力住宅3 / 2 / 2主力住宅136-140平方115-124約200套均價(jià)4300產(chǎn)口優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方正實(shí)用，屋內(nèi)空間利用率高贈(zèng) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 送一定的面積和入戶花園去化率 80%存量30套左右最高/最 低 產(chǎn)品劣 勢(shì) 空置率/ 閑置率 銷售金 額4100-5000公寓公攤偏大戶型面積大宣傳策略 促銷策略 優(yōu)勢(shì)資源 銷售抗性宮寓，非公寓一次性98折，按揭99折 區(qū)域配套和品牌面積過(guò)大主要客戶群體和我項(xiàng)目的比較周邊咼新區(qū)企業(yè)地段：稍差環(huán)境：等同 套：稍差規(guī)劃：差 價(jià)格：較有優(yōu)勢(shì)品牌：等同認(rèn)知：稍差配城市風(fēng)景推廣思路: 一，營(yíng)銷活動(dòng)吸引消費(fèi)者關(guān)注一一“世界大戰(zhàn)”活動(dòng)； 二，生活形態(tài)訴求 MILD生活、居住革命； 三，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)訴求一一房屋使用率、贈(zèng)送面積、入戶花園； 四，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和強(qiáng)調(diào)訴求一一高新區(qū)一號(hào)； 五，產(chǎn)品概念差異化一一宮寓，非公寓從以上操作流