園林式老年公寓可行性實施報告

1、園林式老年公寓可行性報告目錄一、項目提出的依據 3二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析 13三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件 17四、社區(qū)規(guī)劃 18五、項目風險分析規(guī)避與控制措施 24六、投資估算及資金籌措 26七、結論 33一、項目提出的依據（ 一） 政策依據1、財政部國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知財稅 200097 號2、民政部關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見 （民發(fā) 2005 170 號）3、國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展 養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知 （國辦發(fā) 20066 號）4、國務院關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見國發(fā) 200

2、77 號5、省人民政府辦公廳轉發(fā)省老齡委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的 通知（陜政辦發(fā) 2009110 號）6、省民政廳關于印發(fā)省社會養(yǎng)老服務機構管理暫行辦法 、省社會養(yǎng)老服務 機構服務質量基本規(guī) 、省社會福利機構等級評定辦法的通知（陜民辦發(fā) 2011111 號）7、省人民政府辦公廳關于印發(fā)社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 20112015 年） 的通知陜政辦發(fā) 201257 號8、省物價局關于利用價格桿杠鼓勵和引導民間投資發(fā)展的實施意見 （陜價 綜發(fā) 2012102 號）9、國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見 （國發(fā) 201335 號）10、示區(qū)管委會關于進一步加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見

3、 管發(fā)201318號11、省人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見陜政發(fā)201421號12、國務院辦公廳轉發(fā)衛(wèi)生計生委等部門關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相 結合指導意見的通知國辦發(fā)201584號13、省人民政府辦公廳關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合實施意見陜 政辦發(fā) 201663號14、中華人民國土地管理法（二）養(yǎng)老服務（養(yǎng)老院）政策解析A. 稅費優(yōu)惠1. 各類養(yǎng)老服務機構。對各類養(yǎng)老服務機構提供的育養(yǎng)服務免征營業(yè)稅、按規(guī)定減免殘疾人就業(yè)保障金，提供的養(yǎng)老服務適當減免行政事業(yè)性收費；用電、 用水、用氣按居民生活類價格執(zhí)行，并免收相應配套費；免收餐飲許可、衛(wèi)生許 可和衛(wèi)生監(jiān)測費；優(yōu)惠或減免初次安裝固

4、定收取的一次性費用； 優(yōu)惠或減免收取 通信費（國固定）。2. 非營利性養(yǎng)老服務機構。對非營利性養(yǎng)老服務機構自用的房產、土地免 征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；經財稅部門認定后，對其符合稅法規(guī)定條件的非營 利性收入免征企業(yè)所得稅。3. 營利性養(yǎng)老服務機構。對營利性養(yǎng)老服務機構建設減半征收前述建設非營利性養(yǎng)老服務機構的有關行政事業(yè)性收費。享受國家和省、市扶持發(fā)展服務業(yè)的相關稅費優(yōu)惠政策。B. 財政投入與保障1. 給予城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心（站）運營補貼。當地政府對已建成的城市社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心（站），給予每個每年不低于20000元的運營補貼； 對農村社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心（站）給予每個每年不低于500

5、0元的運營補貼。2. 給予非營利性民辦養(yǎng)老服務機構一次性開辦補助和床位運營補貼。一次性開辦補助為：用房屬自建、且核定床位50及以上的，每床位一次性補助10000 元；用房屬租房（租用期限5年以上）、且核定床位50及以上的，每床位補助 5000元，分5年撥付。3. 設立護理型養(yǎng)老機構財政獎補資金。從 2015年到2020年，市本級根據 財力情況設立獎補資金，重點扶持護理型養(yǎng)老機構。主要用于重點項目一次性獎 勵，新增護理型床位補助，收住本市戶籍失能、半失能老年人運營資助，從業(yè)人 員培訓獎勵，護理型養(yǎng)老機構項目建設貸款貼息補助等。各縣（市、區(qū)）根據當 地經濟社會發(fā)展水平，設立相應獎補資金扶持養(yǎng)老機構

6、發(fā)展。4. 提高養(yǎng)老護理員待遇。建立養(yǎng)老護理員最低工資保障制度。實施護理員特殊崗位補貼制度，對民辦養(yǎng)老機構中取得養(yǎng)老護理員職業(yè)資格證書并從事 養(yǎng)老護理崗位的從業(yè)人員，按照技師、高級、中級、初級不同等級，分別給予每 人每月200元、150元、100元、50元的補貼；通過職業(yè)技能鑒定，取得國家養(yǎng) 老護理資格技師、高級、中級、初級等級證書，在民辦養(yǎng)老機構從業(yè)一年并從事 養(yǎng)老護理崗位的從業(yè)人員，分別給予每人一次性4000、3000元、2000元、1000元補貼。注：上述政策根據省人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見以及市 人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見（ 三 ） 老年公寓市場機遇1. 我

7、國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總人口 7%或 60 歲以上 人口占總人口 10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是 世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 1.45 億，占我國總人口 的 11.2%，而且這個數字每年都在以 3%的速度增長。 我國進入老齡化社會已是不 爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到 2025 年，老年人將占全國總人口 19.34%；到 2040 年，老年人將占全國總人口的 27.8%，屆時每三個半人口中就 有一個老年人口。2. “老年公寓”市場潛力巨大2000 年國家有關部門通過調查和分析預測

8、，到本世紀一十年代末，中國退 休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國生產總值的 1/3 ；另據中國老齡人協會估 計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉 變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。3. 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移受傳統觀念的影響 （他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、 沒女的孤寡老人 的安身之地），國老年人養(yǎng)老講究“三代同堂” ，老死不離兒。但隨著近年居民生 活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現象不斷

9、增加， 另一方面家庭結構演變又表現為老少 兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的 孤單寂寞之苦， 從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院， 養(yǎng)老觀念和居住觀念正在 發(fā)生根本性變化。4. 家庭因素催生老年住宅的產生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來， “三口之家”現已成為社會的 主力家庭結構。 許多獨生子女成家之后， 所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工 作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子， 時間和精力嚴 重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝” ，由此引起了一系列沒完沒 了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。5. 國家

10、、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。 1998 年起各級政府就出臺了相關政策， 鼓勵民間組織、 企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。 在 2003 年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導 對此十分重視。近年來國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關 心和幫助老人， 尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面， 并鼓勵從事老年住宅的建設。 省 政府更是認識到全國人口大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行 性：養(yǎng)老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu) 惠；財政可給一次性開辦補助 ; 向非營利性

11、養(yǎng)老服務機構的捐贈繳所得稅前扣 除6. 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現在北京和上海。 上世紀的九十年代初， 在當時的上海 商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下， 中高檔老年公寓一直供不應求， 排隊 預訂的場面時有發(fā)生。 九十年代中期， 北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成 功經驗后， 結合本地區(qū)老年人生活習性建起老年公寓， 取得了良好的經濟效益和社會效益。7. 總結如果說 1.45 億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老 年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由， 那么國家鼓勵和京滬兩地老年 公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。 從今天老年人口基數

12、、 老年 人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看， 實施老年公寓建設應該說是一 種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老 年人極其子女所接受。（ 四） 老年人公寓現狀分析1. 國老年公寓的現狀據有關部門的調查表明，與目前超過 1.3 億的 60 歲以上的老年人相比較， 我國只有 42000多所的養(yǎng)老機構， 所擁有的床位還不到 100萬，只能為 1%（1.32 億）的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和 贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的 4% 5%的數據，全國要為 560 萬到 700 萬的老

13、人修建老年公寓，投資總額在 160 億到 200 億元。2. 國老年人的居住模式A 、購買房屋居住2000 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占 2.1%，購買原公有住房的占 10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房 的家庭占 6.2%和 5.6%，購買經濟適用房 5.6%和 4.2%, 購買原公有住房的戶分別 為 37.1% 和 12.7%?？h購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 1.9%?？梢钥闯?， 目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速， 己經有三成以 上居民家庭是住在自己購買的住房中。B 、自行建房居住個人建房有自籌自建、 自建公助、

14、 集資聯建或集資合作建房等多種形式。 個 人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2000 年人口普查資料顯示， 我國老年家庭戶中，自建住房的占 77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 30.3%和 64.7%， 而縣自建住房高 95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源 的主要途徑。C 、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金， 取得房屋居住使用權的一種住房消費 形式。 2000 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為 4.6%，租用商品房的占 0.6%, 如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老 年家庭中，有 15.37%和 6.5%的家庭

15、租用公有住房，租用商品房的均為 1.6%。居 住在農村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房?，F有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等， 主要為單人間、 雙人間和多人間， 房屋布 局不合理， 功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求， 更不能從規(guī)劃設計上 充分體現人性化關懷。3. 目前國老年設施的形式目前有大型的退休社區(qū)北京東方太陽城、頤年園； 酒店式服務的老年公寓浦東老年公寓、上海假日老年公寓； 按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院上海松江社會福利院；各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養(yǎng)老院。（ 五 ） 市老年公寓現狀1. 老年人口高齡化日趨明顯省統計局人口抽樣調查結果發(fā)布

16、： 2015 年人口發(fā)展報告顯示，我市常住人 口為 855 萬人， 2015年省 65 歲及以上老年人口占常住人口的比重突破 10%達到 10.11%，較 2014年提高了 0.14 個百分點，總量由 2010年的 318.4 萬人，增加 到 2015 年的 383.4 萬人，五年凈增 65 萬人。從老年人口結構看，全省 60 歲以 上人口中， 65歲以上人口占六成多，為 63.79%；65 歲以上老年人口中， 70歲以 上人口又占六成以上， 約62.25%，特別是 80歲以上老年人口， 占比由“十二五” 初的 13.22%上升到 16.05%。其中 60 歲及以上的人口為 106.3 萬人，

17、65 歲以上 老年人口為 71.6 萬人，分別占總人口比重的 12.5%和 8.5%，兩個年齡段指標分 別高于國際標準線 2.5 和 1.5 個百分點，平均每 10 人中就有一名老年人。有關 測算顯示，老齡化進程已比全國提前 10年, 這組數字的背后，是一個龐大的人群。 在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴 大。按照每個年齡段人口的年齡增長遞進規(guī)律， 忽略其他因素對人口的影響， 將 各年齡段人口平移簡單推算， 2020年 60 歲以上老年人口將占到人口總量的 23.8% 左右，至 2030 年后將達到 35.6%左右。2. 戶型設計不合理、功能相對單一、服務圍狹

18、窄目前現有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等， 主要為單人間、 雙人間和多人間， 房 屋布局不合理， 功能不全， 不能滿足老年人生活的基本要求， 更不能從規(guī)劃設計 上體現人性化關懷。 就是這樣的條件， 有的老年公寓也只接收健康的老年人， 把 最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。3. 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足、管理水平低下目前市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統的養(yǎng)老院、福利院，擁有 200 個床位以上規(guī)模的還比較少。 整體規(guī)劃設計落后， 生活設施不完善， 健身、休閑、 娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足 老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。4. 服務人員缺乏

19、專業(yè)培訓在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工， 他們沒有經過專業(yè)的上崗 培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、 洗衣，而無法從老年人心理、 生理需求的角度出發(fā)， 提供人性化的全方位專業(yè)服 務。而近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。總之，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群， 提供的是最基本的服 務。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、 舒適不匹配， 與子女的孝心、 放心不匹配。 因此， 目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。（ 六） 老年公寓發(fā)展趨勢1. 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統的養(yǎng)老觀念2. 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務水平

20、3. 產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀市老年人住宅市場的發(fā)展現狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件 配套上都存在數量和質量的問題。 在調查中發(fā)現有許多老年人既想遠離城市的喧 囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、 舒適生活的要求， 產權式老年公寓的出 現將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮， 在北京、等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜 愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。4. 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊或后花園級城市轉移老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽， 因此對環(huán)境質量要求 較多，而現有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空

21、氣污 染相當嚴重， 相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高， 其老年住宅從主城區(qū)向城 郊轉移將成必然之勢， 且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的 特殊要求。5. 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品 對老年公寓的檔次之分， 現尚無明確界定， 但可以肯安市現有的多家養(yǎng)老院 中絕大多數應界定為低檔產品， 而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。 高 檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代?？?之中檔老年公寓的建設將成為未來一段時間市場開發(fā)的主流， 而高檔公寓、 低檔 公寓也將占有一席之地。二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析（ 一） 老年公寓目標客

22、戶需求特征分析1. 老年住宅的在需求主要從以下表現在以下幾個方面1）老年社會的來臨我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 80年代以來， 60歲以 上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，目前已經超過 1.3 億，占世界老 年人口的 15，占全國總人口比重的 10%以上，中國已開始進入人口老年型國家 行列。專家預計我國到 21 世紀中葉 ，60 歲以上的老年人將達到 4 億左右，約占 亞洲老年人口總數的 36%，約占世界老年人口總數的 22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行， 三口之家、單親家庭甚至單

23、人家庭日益增多， “4 2 1 ”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作 壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多， 傳統的家庭養(yǎng)老服務功能日益弱化。我國的人口現狀， 成為了老年住宅需求增大的在宏觀因素， 為老年住宅產品 提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。2) 老年人收入水平隨著經濟的發(fā)展， 人們生活水平的逐步提高已是不言而喻， 而隨著現階段高 收入人群的增加， 未來具有高消費能力的老年群體將會凸現， 另外，隨著收入結 構的多元化， 未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼， 投資、保險等收 益也將納入老年人收入構成中去。 未來老年人收入水平

24、的提高， 為老年住宅產品 提供了強大的消費支持。3) 老年人福利水平隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強， 未來老年人的福利 水平將會大大提高。 在解除了醫(yī)療、 養(yǎng)老等后顧之憂后， 老年人手中的積蓄就可 解放出來，尋求更優(yōu)質的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。4) 老年人居住狀況2000 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近 5.9%的家庭人均建 筑面積不足 8 平方米或沒有住房，有 5.9%的戶是合住房，有 33.4% 住房少于 2 間，有 3.4%的老年人居住在 7 層以上的樓房(其中市占 14.2%, 鎮(zhèn)占 1.4%)。給 這些家庭的高齡老年人的生活起居帶

25、來很大不便。2000 年北京市老年人基本需求調查中有 55.9%的老年人對目前的住房狀況 表示滿意， 20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住 房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因為環(huán)境太差， 再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城 區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的 住宅還不同程度的存在?？梢?，國老年人的居住現狀亟待改善。 這一現狀， 蘊涵了老年住宅的巨大需 求。2. 老年住宅的外在需求主要 包括以下兩 方面老年住宅的外在需求包括以下兩個

26、部分：1) 社會居住觀念的改變中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而 小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實 施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 矛盾也隨之增加。 同時，隨著老年人觀念的變化， 不少老年人更加關心生活質量 的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老” 的觀念正在發(fā)生變化。 而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 文化程度較 高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為 首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所” 。由此可見，

27、隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。2) 子女改善父母居住狀況的需求子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓， 成為了老年 養(yǎng)老消費的主力。年輕的一輩因為工作的緣故， 在購房時均盡量選擇靠近城市中心， 但是這樣 的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高， 為父母的健康長壽考慮， 選擇環(huán)境優(yōu)美， 空氣清新的老年公寓以改善父母的居住 環(huán)境是子女養(yǎng)老服務消費的主要誘因。在實際的訪談中發(fā)現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮： 為父母提供一個優(yōu)質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴； 老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障； 老年住

28、宅社區(qū)的專業(yè)服務， 能為父母提供更科學、 細致的照顧， 解除了子 女們的后顧之憂； 社區(qū)活動可以豐富父母的生活。 以彌補因為工作繁忙生活緊而對父母陪護 不足的歉疚。（ 二） 老年住宅目標客戶消費特征分析老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：1. 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人 在退休后就成為純消費者， 部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動， 但 相當部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在 65 歲前后還是會真正退回到純 消費人口的行列之中。2. 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數， 這是老年消 費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿

29、 16 歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人 口的純消費年限應以 15年計。而據 1998年公布的資料，我國人口目前的平均出 生預期壽命為 71 歲，其中男性為 69歲，女性為 73 歲。按平均預期壽命推算， 老年人口純消費年限為男 9 年，女 18 歲，平均為 13.5 年，接近低齡純消費人口 的消費年限。 平均預期壽命是按生命表計算的， 它概括了總人口中各年齡段的死 亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到 75 歲以上，這 樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。 對于女性 老年人口而主， 純消費年限不僅比低齡人口， 而且比男性老年人口的純消費年限 都要長得多

30、。3. 老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意 志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡， 行動不便， 消費行動可能會發(fā)生障礙， 需要別人幫助方可完成時， 只要老人獨立 思考的能力依然存在， 老年消費意志的自主性就不會消失。 再者， 少年人口由于 尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。 而作為純消費人口的老人口， 其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。4. 老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是 老年消費的思想特征。 當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相 對保守，老年人對消費新潮的反

31、應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠， 兼顧家庭， 個人消費還富有犧牲性， 但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定， 他們 一旦形成消費傾向， 不會輕易改變與放棄， 反過來這會使老年型商品市場變得相 對穩(wěn)定。5. 老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費， 這是老年消費的質量 特征。目前， 商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量， 在服務質量 上對老年消費者往往缺乏耐心， 更談不上周到。 這種市場消費質量傾向實際上對 老年消費起到了抑制作用， 許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白， 由此 而產生害怕消費、 躲避消費的心理， 在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性 消費。這種消費

32、心態(tài)與消費現象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。6. 老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的在特征。 大致是低齡老人以休閑性消費為主， 高齡老人以服務性消費為主。 隨著老人所處 的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。（ 三 ） 老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件 以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理 和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿 足以下幾個方面的要求：1. 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣 的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。 良

33、好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。2. 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以 滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。3. 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需 要對外交往、需要家政服務、 需要終極關懷、 需要一個人生命全新階段開始的精 神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)， 居住人口多， 才有條件滿足老年人的這種 生理和心理需求。4. 地塊距離城郊不易超過10 km,老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來

34、， 更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地 方，老人突發(fā)狀況較多， 遠離社會， 心理將會承受很大的壓力， 不利于身心健康。（ 四） 社區(qū)規(guī)劃我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式， 使建筑與居者的精 神生活之間產生前所未有的親密度， 力圖通過對“退休社區(qū)進修生活” 的倡導， 把社區(qū)構建為一個退休者的超級文化生活園地， 進而達到以全新退休方案解決養(yǎng) 老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案， 以期達成美好的愿景。1. 社區(qū)規(guī)劃設計要求在老年人的住宅規(guī)劃和設計上， 不僅要滿足居住功能的要求， 使老年人的居 住建筑設計達到安全、 衛(wèi)生、 方便和適用的要求， 還要無處不在的體現出對老人

35、的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。2. 環(huán)境要園林化（低容積率 0.75 ）幽雅的環(huán)境， 讓老人充分享受陽光， 接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安 全的娛樂、鍛煉場所。3. 公建設施要高比例化配套要完善化 小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、 閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設 施。4. 設計要人性化平面設計要方便老人出行， 不能有過多的臺階 （有臺階處應有相應的輪椅通 道）；電梯前廳和電梯要確保擔架及輪椅的活動圍；要保證充足的陽光入室，空 間通透；樓梯踏步高度不大于 140伽，踏面寬度不小于300伽，坡道坡度小于

36、1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅；室地面應采用防滑設計，防跌扶手；各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便； 入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障 礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。5. 生活要智能化配備緊急呼叫對講系統，生命探測感應系統，安防系統，網絡系統、消防系 統等保障老人安全。6. 戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、 不同階層、 不同居住人數等的不同居住要求， 大部分戶面積控制在4060卅左右。戶型設計要個性化、合理化。7. 建筑要藝術化在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的 建筑

37、藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環(huán)保、 裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。（ 五） 社區(qū)規(guī)劃特征項目規(guī)劃低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設計，以多層為主，輔 之以少量低層； 有相應的配套服務設施； 整體建筑風格以的田園風光為主， 通過 體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織， 在比例、 韻律、構圖、秩序等方面， 運用多種建筑語言展現田園風貌， 同時在立面細部處理上， 要避免田園風格的簡 單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現傳統田園風格的形象。裝飾在色彩、造型 和用料方面要獨特， 豐富建筑立面的質感， 與周邊建筑物有

38、鮮明的色彩對比， 突 出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田 園風光。（ 六 ） 社區(qū)構架 社區(qū)構架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、 園林景觀為主體形成的建筑景觀群。 為保障行人和車輛出入安全、 方便，社區(qū)應 在不同方向設34個主出入通道，組團應設置 2個出入通道。（ 七） 總體平面布置所有住宅均南北朝向， 保證每棟樓， 每間房均有充足的陽光照射 （可適當偏 西南、偏東南 15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感） ，沿湖、主題公園、丘 地走勢呈流線型或圍合式布置， 使之高低錯落有致。 各組團住宅部分底層部分架 空，設有小型會所

39、、 休閑娛樂和公共活動場所。 在同一小區(qū)既有低層， 又有多層， 要正確處理低層和多層的平面布置關系。（ 八） 產品功能組合產品主要功能為養(yǎng)老、 休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要 “量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論 是住宅部分還是公建設施部分， 都應該讓老年人沒有孤寂失落感。 住宅產品要保 證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全） 、方便、舒適等老年人的 特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等， 讓他們在心理上感到年輕。（ 九 ） 社區(qū)會所設計與布置 社區(qū)會所應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社

40、區(qū)配套服 務功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積 5%，用于配 套服務的商業(yè)用房占總建筑面積的 3%。（ 十） 社區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計1. 園區(qū)的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是6070歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲 茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經 濟條件，不同文化水平， 不同活動能力的老年人有不同的需求， 因此在規(guī)劃設計 時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。2. 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣

41、和積極向上的，使其充 滿生活情趣， 這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望， 有助于改善其身體機能， 促 進健康長壽。3. 園區(qū)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功 能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。4. 完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重 要活動。完善的步行系統可結合園區(qū)交通與景觀路線， 將居民日常生活出行置于 步行區(qū)域之中， 人流與車流近而不擾； 應沿湖設置蛇行健康步行道， 供老人清晨 跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離 200m左右即修建休息 坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統和特色的空

42、間意象設計， 老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺， 找到認同感和歸屬感， 消除孤獨 和自閉癥。5. 為保證景觀規(guī)劃設計與小區(qū)建筑風格相協調，滿足老人懷舊心理，修建體現 中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊” ，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。6. 整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部， 從組團到單體， 多層次， 多樣化景觀體系。 同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈 絡相通，一脈相承，豐富多彩。（ 十一） 單體建筑設計建筑結構：低層和多層均為框架結構；樓層：低層為 2-3 層，多層為 4-6 層，均須配有電梯。部分底層架空，用作組團小型

43、會所和娛樂活動中心，保證視 野通透。架空層層高不低于 3 米，最好能達到 3.6 米，提升物業(yè)檔次。1. 采用環(huán)保地熱或中央空調供暖。做到統一，保證立面整齊美觀。 “三線三管” 入戶，即線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管或中央空調 管道。2. 隱蔽管線， 管道設置在室外的凹槽中， 室外和外立面都看不到； 室管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。3. 房屋窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。（ 十二） 戶型面積控制及戶設施戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在 40卅左右，二房 面積控制在5060卅，一房、二房占總套數的7

44、0%低層建大戶型，滿足兩代、 三代甚至四代同堂的需要。陽光是健康生活不可或缺的。 園林式所有的戶型都最大限度地保證采光。 陽 光透過大飄窗， 灑在房間的每一個角落， 一種溫暖擁入心房。 中空隔熱斷橋鋁合 金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、 活動之需要。 房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮： 無障礙設計， 保證家中老 人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。直噴式 花灑、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助 系統、生命探測感應系統等。（ 十三 ） 車位、商業(yè)配套的設置1. 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置部

45、分露天停車位，按每千平方米 4 個 車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道 路及庭院道路，形成合理道路系統。2. 商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據商業(yè)使用功能確 定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。五、項目風險分析規(guī)避與控制措施（ 一 ） 老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可 需要一段時間市屬于大型中心城市， 有 855 萬人口，人均收入基本等同于全省乃至全國部 分省市，相對市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客 戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳

46、統家庭逐年減 少，但這畢竟需要一個時間過程， 特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式 必須得到老年人客戶群體及其子女認知、 認可，而認知、 認可更需要一個時間過 程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度， 認知認可時間長短決定了 老年人住宅市場成熟時間長短， 因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對 老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。1. 政策風險針對本項目，其政策風險很小。 因為從中央到地方均有明文確定社會福利社 會辦和相關優(yōu)惠政策， 且各級政府已將此列入政府形象工程， 放在政府突出位置， 并鼓勵各界人士參與和資助這一工程的建設，呼吁全社會都來關注社會公益事

47、 業(yè)，福利事業(yè)等。因此本項目不會存在政策性的風險。2. 市場風險本項目最大的風險來源于市場， 因此設計初就進行了大量的社會調查。 市場 風險最大的就是項目建成后的定位標準， 假如設計初定位標準不準確， 那么將給 項目帶來嚴重的后果。 如建成后定位標準太高或沒有老人入住， 價格昂貴， 經營 無方，市場處于飽和等，將會給項目帶來極為嚴重的后果。但從本項目來看，不 存以上問題， 因為本項目在設計之初就考慮到不同老人的生活標準不一樣， 因此 在設計初就設計了不同檔次的居住標準， 因此不會出現沒有老人入住的問題。 所 以，此風險存在的可能性很小。3. 財務風險大多數建設項目都存在財務管理混亂的事情，有時

48、可能還會造成資金流失。 項目建成后將建立嚴格的財務管理運行機制， 嚴格資金審批程序， 實行收支兩條 線。所以，財務風險存在的可能性較小。4. 經營風險隨著市場化竟爭的加劇， 特別是面對企業(yè)全球化竟爭， 老年公寓的管理水平 還須進一步提高，為此老年公寓領導層已決定，根據項目的特性、圍、對象等將 通過流程化的業(yè)務重組與外部機構的合作 （如醫(yī)療護理知識等） 建立科學的管理 制度，提升老年公寓業(yè)務管理水平。 同時，定期對關鍵管理人員進行培訓來提升老年公寓經營管理水平。5. 其他風險中國政治穩(wěn)定，社會和諧，經濟穩(wěn)步發(fā)展，發(fā)展方向明確。根據國務院辦 公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見的通

49、知 、以及關 于加快實現社會福利社會化的意見 ，國家鼓勵加大對老年福利設施的建設力度， 積極推進社會福利社會化建設進程， 立足投資主體多元化， 發(fā)動和鼓勵社會力量 投資興辦福利事業(yè)。 因此，從國家鼓勵投資的角度分析， 不存在其他方面的風險。 （ 二） 主要風險因素識別1. 工程風險工程地質條件、 水文地質條件與預測發(fā)生重大變化， 導致工程量增加、 投資 增加、工期延長。2. 資金風險資金供應不足或者來源中斷導致項目工期延遲甚至被迫中止。3. 外部協作條件風險交通運輸、供水、供電、供氣、電信等主要外部協作配合條件發(fā)生重大變化， 給項目建設帶來風險。（ 三） 風險控制措施通過風險控制的方式對可能出

50、現的工程風險、 資金風險、招商風險、 外部協 作條件風險等， 提出降低風險發(fā)生可能性和減少風險損失程度的措施， 以達到防 和降低風險的目的。六、投資估算及資金籌措本項目計劃組建 70幢樓，每幢樓打造 8套標間老年公寓，每套標間老年公寓 2床位，共計560套標間老年公寓，1120床位。（一）裝修改造前期投入1. 1120床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在560 X 60 =33600川以上。2. 房屋改造和標間裝修費用，以每套9萬元裝修標準來計算約投入 560X 9萬=5040萬元。3. 包含基本設施配備如下：標準間裝修明細參考表（戶型面積 46 tf）序 號工程項目單位數量材料單價合計備注基礎裝修部分

51、一、地面及瓷磚鋪貼1地面處理m24610460砸地面磚及清理2地面找平m246602760P0.325水泥砂漿3衛(wèi)生間墻及地磚鋪砌m219.81402772300*600mm仿古磚、專用勾縫劑4過門石m21.8150270天然石材5包管道m(xù)221302606室木地板鋪砌m2411365576巴菲克強化復合木地板7小計m212098二、室吊頂及木做工程1輕鋼龍骨雙層石膏板二次吊頂m2461456670可耐福9.5mm石膏板輕鋼龍骨 吊頂2衛(wèi)生間雙層防水石膏板吊頂m23.4170578可耐福防水石膏板吊頂3餐廳包煙管m2.885238木工板基層、石膏板飾面4門套基層m5.140204雙層木工板5臥

52、室窗簾盒m3.350165木工板打底、外加石膏板6頂面石膏線m6012720含玻璃絲纖維咼強度7頂面出風口、回風口m21.7280476石膏線8小計9051三、防水工程1衛(wèi)生間地面墻面處理m23.335115.5水泥砂漿2衛(wèi)生間防水m2930270刷柔性防水涂料2遍，上墻500mm高3洗手臺上下水、洗菜盆上下水防 水處理m21.54567.5刷柔性防水涂料2遍，上墻500mm高4防水保護層m2920180108膠及水泥砂漿5小計633四、墻面及頂面乳膠漆工程1墻面基礎處理m22835980粉刷石膏及陰陽角線2墻面壁紙基礎處理m275251875卡丹專用膩子粉、膩子膏3頂面基礎及乳膠漆m2504

53、52250卡丹專用膩子粉、膩子膏、三遍 膩子、卡丹五合一乳膠漆、三遍4衛(wèi)生間頂面防水乳膠漆m2450200卡丹專用防水膩子、防水乳膠漆5墻面壁紙粘貼m272302160環(huán)保壁紙6小計7465五、門及門套、窗套1入戶門及門套、窗套套1250025002客廳門套m22.76260717.63衛(wèi)生間門套m21.36260353.64入臥室門套m22.46260639.65衛(wèi)生間推拉門軌道m(xù)22.11202526衛(wèi)生間推拉門m1206020607小計6522.8六、燈具及開關面板、潔具1餐廳主燈套16006002臥室吊扇燈套14484483室小頂燈個11252754衛(wèi)生間防水防霧筒燈個135355衛(wèi)生間浴霸太13503506五孔插座面板個118187單開個118188單開雙控個120209雙開雙控個1353510雙聯開關個2306011九孔插座個1353512電視面板個1353513面板個2357014:衛(wèi)生間花灑套155055015洗衣機龍頭個1252516浴巾架套124024017地漏套3154518衛(wèi)生間馬桶套11100110019衛(wèi)生間扶手套180080020毛巾桿套112012021紙巾盒個1202022浴室擋水簾及軌道套116016023