房地產(chǎn)知識(shí)手冊(cè)

1、房地產(chǎn)知識(shí)手冊(cè)房地產(chǎn)知識(shí)手冊(cè)轉(zhuǎn)載1. 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地 產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn) 的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。3. 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限， 包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。 政府以拍賣、 招標(biāo)、協(xié)議的方式， 將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。 土地使用權(quán)期滿后， 如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的， 土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用， 經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以 繼續(xù)使用。4. 房地產(chǎn)市場(chǎng) 主

2、要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)： 一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門長(zhǎng)春市國(guó)土管理局按土地供應(yīng)方案，采用協(xié)議、招 標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定 的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)開(kāi)展商或其他用地者的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指單位、 個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)， 它是在二級(jí)市場(chǎng)基 礎(chǔ)上的第二次或?qū)掖无D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。5. 土地類型 土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、 微利房用地。

3、6. 三通一平是指在開(kāi)展根底上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。7. 七通一平 是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。8. 土地管理局 代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)利，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。9. 公證處是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。是指開(kāi)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房 地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)

4、房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別?？偨ㄖ娣e：是指各層建筑面積的總和。 底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算， 二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅 的建筑面積，那么是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積：是指住宅的使用面積， 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定： 躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用 面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保

5、障生活所設(shè)置的 公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面 積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。實(shí)用面積：是指它是“建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積。它是在實(shí)用面積的根底上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。又叫“宗地圖，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工

6、建房。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的根本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成局部，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，開(kāi)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后 方可預(yù)售樓花。凡對(duì)境外預(yù)售的房屋都要辦理此證方可出售。是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售 都必須簽訂此合同。是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系， 由銀行、 業(yè)主和開(kāi)展商三方簽訂。是指購(gòu)房者購(gòu)置樓房時(shí)與銀行達(dá)

7、成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一局部樓款，余 款由銀行代購(gòu)房者支付， 購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行， 購(gòu)房者將分期歸還銀行的貸款 和利息。即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入 開(kāi)發(fā)的資金已到達(dá)投資總額的三分之二用地價(jià)款除外 ，便可向長(zhǎng)春市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處 申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)前方可預(yù)售。是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按開(kāi)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供應(yīng)客戶做裝修參考。是房地產(chǎn)管理市場(chǎng)化的一種綜合性經(jīng)營(yíng)方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營(yíng)性管理兩類。維護(hù) 性物業(yè)管理的職能， 主要為高層與多層住宅、 綜合寫字樓

8、、 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備 保養(yǎng)維修、 治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他效勞為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)性物 業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過(guò)對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)到達(dá)回收投資和獲取利潤(rùn)的目的。就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇適宜的估價(jià)方法，按照一定的估 價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程。評(píng)估的主要方法有：1、市場(chǎng)比擬法； 2、收益復(fù)原法； 3、剩余法； 4、本錢法。是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。 有效期為一個(gè)月。是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金 的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。是銀行的

9、存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開(kāi)戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有 效期為十天。確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登 記注冊(cè)、 發(fā)放證書等登記規(guī)定程序， 確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、 使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán) 利。房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物 有沒(méi)有加層、 超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況； 確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人、 權(quán)利性質(zhì)、 權(quán)屬來(lái)源、 取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、座落等。宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。長(zhǎng)春市的土地，以宗地為基 本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)

10、，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍 逐級(jí)表達(dá)其所在的地理位置。凡與土地局簽訂?土地使用權(quán)出讓合同書?的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、 文化、 衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、 旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益； 加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。 房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登

11、記后， 產(chǎn)權(quán)即到法律上的成認(rèn)。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、 使用、收益和處分權(quán)能， 任何其他人無(wú)權(quán)干預(yù)或阻礙， 否那么產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。36. ?房地產(chǎn)證?有什么作用？ ?房地產(chǎn)證?是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。37. 房地產(chǎn)登記按以下程序辦理 :提出申請(qǐng)；受理申請(qǐng); 審查申請(qǐng)文件 ; 權(quán)屬調(diào)查 ; 依法公告 ; 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利 ; 將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上 計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書 ; 立卷歸檔。申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照長(zhǎng)春市國(guó)土管理局的有關(guān)規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān) 文件，經(jīng)審查， 申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登

12、記，并發(fā)給房地 產(chǎn)權(quán)利證書。39. 申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理 申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。40. 同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定 同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長(zhǎng)的進(jìn)行登記，也就是說(shuō)，同幢建筑物有住宅和商場(chǎng)的， 該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。41. 不滿 18 周歲的個(gè)人是否可以購(gòu)置市場(chǎng)商品房，如果能夠那么怎樣辦理 只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以在長(zhǎng)春購(gòu)置商品房。 但不滿 18 周歲沒(méi)有民事行 為能力或限制民事行為

13、能力的公民，購(gòu)房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明?？梢杂少?gòu)房者協(xié)商自行決定，不作限制。一般以電梯加以界定： 7 層以下含 7 層不帶電梯為多層； 8 層至 20 層之間為小高層； 20層以上 100米以下為高層； 100 米以上為超高層。構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。 磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重多層： 框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系 框架結(jié)構(gòu)：通常適用于 20 層以下左右的房屋 剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重 高層筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用國(guó)貿(mào)大廈 鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐 地王、賽格廣場(chǎng) ?; 外墻滲漏在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)

14、較多，原因有：q 填空墻內(nèi)沙漿不均勻；q 建筑用磚質(zhì)量不合格；q 磚的砌筑方法不對(duì)，磚線太齊，沒(méi)有把磚的接口錯(cuò)開(kāi)；q 沙漿批面工序不對(duì)，在下層沙漿未完全干透即進(jìn)行上層批面。?; 窗框滲水 窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實(shí)或窗體因質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生變形。?; 內(nèi)墻開(kāi)裂駁落 因工序時(shí)間預(yù)留不充分，導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。?; 下水缺乏 在施工期間，管道開(kāi)口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴(yán)而導(dǎo)致雜物進(jìn)入管道。?; 上水水壓缺乏 樓頂水箱過(guò)小、水位不夠或水泵泵力缺乏。?; 水管黃銹水 因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。?; 地面開(kāi)裂 因進(jìn)行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預(yù)留時(shí)間缺乏。建筑物分段水平面沉降范圍 不均勻。?; 根底設(shè)施 水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。?; 配套設(shè)施 會(huì)所、泳池、中庭花園、兒童樂(lè)園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。1. 客廳與餐廳的相互關(guān)系客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積： 16 4 平米，以常見(jiàn)三件套沙發(fā)擺放為準(zhǔn) 餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積： 10 14平米以 68 人用餐為準(zhǔn) 。2. 采光、通風(fēng)的順序要求 首先保證主要功能房客廳、主臥房的采光、通風(fēng)等要求， 再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。經(jīng)理結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師