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1、房地產(chǎn)估價(jià)案例分析作業(yè)一、問答題 3 題,每題 10分,共 30分1、請(qǐng)問:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?2003 年1現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益資料; 2規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃或拆遷新建或改建的合法的最正確方案或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo); 3該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況或開展趨勢(shì) 或租金、售價(jià)水平 或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流資料; 4該地區(qū)居住物業(yè)的建安本錢和間接費(fèi)用或建造本錢費(fèi)用;5相關(guān)稅費(fèi);6貸款利率;7該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤(rùn)水平;8該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;9市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用; 10該地區(qū)土地出讓金地價(jià)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2、請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由
2、。2004 年房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由如下。1估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同; 凈收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益,即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的奉獻(xiàn)局部; 凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用含利息收益及所得稅等,包含了正常的商業(yè)利潤(rùn) 等。 2收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限。 3估價(jià)采用的本錢應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)平均客觀本錢或?qū)嶋H本錢是歷史,也不一定足 社會(huì)平均客觀本錢 。3、 甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解 答 ? 2004 年 1 甲公司可能提出的要求: 按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;
3、對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估; 對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。 2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù); 應(yīng)按改造前工業(yè)用途評(píng)估,評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失,按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以 另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償; 經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn),可以按改造后辦公用途評(píng)估,也可以評(píng) 估辦公樓承租人的損失; 承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。4、 張某方案用自有閑置資金100 萬元購置 1 套房屋用于長(zhǎng)期投資,擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售,某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格無數(shù)為 100 萬元的兩套房屋,一套為普通住宅,一套為酒店式公寓。經(jīng) 了解,普通住宅的市場(chǎng)租金為5000 元/月,酒
4、店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為,普通住宅的投資回報(bào)率是 5000*12/100000=6% ,而酒店式公寓的投資回報(bào)率是 70000元/100000=7%,所 以選擇購置酒店式公寓。請(qǐng)問: 1張某的選擇是否正確? 2針對(duì)兩類物業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪 些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?t nMia拿.M.拿.*!*- 椚 f :鼻t. “ 出和IL UWtft *!a.w5、某企業(yè)一幢4層辦公樓于3年前抵押給銀行,獲得貸款700萬元,抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè),用途為商務(wù)辦公,現(xiàn)因該企業(yè)無有歸還債務(wù),債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。假設(shè)進(jìn)
5、行 拍賣底價(jià)評(píng)估,試選擇兩種主要的評(píng)估方法,并寫出該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題一般2-3個(gè)大題,10個(gè)小題,共20分1、 答案:1C 2D2、答案:1D 2C3. 答案:1A 2C4、答案:1D 2C三、案例分析題一試分析國(guó)土局認(rèn)定該評(píng)估結(jié)果無效的理由可能有哪些?【參考答案】國(guó)土局認(rèn)定該評(píng)估結(jié)果無效的理由如下。1土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍不夠。2估價(jià)報(bào)告有效期超出時(shí)限。3土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)證書超出有效時(shí)限。4土地估價(jià)報(bào)告沒有按照標(biāo)準(zhǔn)格式書寫。5該評(píng)估機(jī)構(gòu)不具備土地評(píng)估資質(zhì)。6估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí),不符合當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平。二【問題】1僅就工作日志內(nèi)容,判斷事務(wù)所此次估價(jià)工作流程是否合理?存在
6、哪些問題?2. 確定土地估價(jià)事項(xiàng)的內(nèi)容一般包括哪些?3.確定估價(jià)事項(xiàng)時(shí),應(yīng)該如何對(duì)土地出讓底價(jià)和回收價(jià)格進(jìn)行根本的定義? 4日志巾的估價(jià)技術(shù)路線是否合理?如果不合理原因何在?5假設(shè)你是估價(jià)師,該如何設(shè)計(jì)估價(jià)技術(shù)路線?2006年考試真題【參考答案】1估價(jià)工作流程不合理,存在以下問超。1每項(xiàng)估價(jià)必須有至少兩名土地估價(jià)師,而不是一名土地估價(jià)師和一名估價(jià)助理。2兩項(xiàng)估價(jià)應(yīng)該獨(dú)立進(jìn)行,而不能分工合作調(diào)查,估價(jià)師應(yīng)該貫穿估價(jià)的全部過程。3應(yīng)該先簽訂合同再迸行實(shí)質(zhì)性估價(jià)活動(dòng)。4不能由估價(jià)師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。5估價(jià)事項(xiàng)和技術(shù)路線應(yīng)該在實(shí)質(zhì)性估價(jià)活動(dòng)之前完成。6缺乏權(quán)屬資料核實(shí)調(diào)查過程。7由
7、于兩份估價(jià)分別由甲乙完成,所以報(bào)告簽字不能由甲乙共同簽名。8缺乏審核。2. 確定土地估價(jià)事項(xiàng)一般包括以下內(nèi)容。1確定估價(jià)對(duì)象。2確定土地估價(jià)目的。3土地估價(jià)期日。 4 界定土地價(jià)格定義。5土地估價(jià)中特別事項(xiàng)的說明。6審核。3. 確定估價(jià)事項(xiàng)時(shí),應(yīng)從以下兩方面對(duì)土地出讓底價(jià)和回收價(jià)格迸行根本定義。1住宅的價(jià)格定義:商品住宅用地、設(shè)定的開發(fā)程度、設(shè)定容積率、70 年、出讓土地使用權(quán)價(jià)格。2對(duì)教育用地價(jià)格定義:公共建筑用地、現(xiàn)狀開發(fā)程度、現(xiàn)狀容積率、無年期、劃撥土地使用權(quán) 價(jià)格。4. 估價(jià)技術(shù)路線不合理,不合理的原因如下。 1出讓底價(jià)主要依據(jù)月邊拍賣價(jià)格進(jìn)行比照確定不合理因?yàn)榕馁u價(jià)格是一種特定條件下
8、的成交價(jià)格,如果直接比照確定,會(huì)使評(píng)估價(jià)格偏高。出讓底價(jià)應(yīng)該依照平均市場(chǎng)價(jià)確定。 2收回補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估主要采用市場(chǎng)比擬法和收益復(fù)原法對(duì)原用途市場(chǎng)價(jià)迸行評(píng)估不合理因?yàn)槭栈匮a(bǔ)償價(jià)格應(yīng)該是原用途的劃撥價(jià)格而不是完全市揚(yáng)價(jià)格, 需要扣除國(guó)家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)局部。 另外, 由于教育用地的土地市場(chǎng)不發(fā)育,又無收益,利用市揚(yáng)比擬法與收益復(fù)原法等方法迸行估價(jià)不合理。5. 1收回補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估技術(shù)路線: 先采用本錢逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估原用途的市場(chǎng)價(jià) 格,再扣除國(guó)家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)局部確定劃撥用途價(jià)格。2出讓底價(jià)的評(píng)估技術(shù)路線:先采用剩余法和市場(chǎng)比擬法評(píng)估新用途的市場(chǎng)價(jià)值,然后根據(jù)宗地 的具體條件
9、和其他相關(guān)要求制訂出讓底價(jià)方案。四、改錯(cuò)題1、改錯(cuò)如下:1計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò),應(yīng)為:2641102 X 5 % =132055元;2計(jì)算銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用錯(cuò),應(yīng)為:14754340 X 6%+3 %=1327891 元;3計(jì)算利潤(rùn)錯(cuò),應(yīng)為:P+2641102+132055X 20%=0.2P+5492312、 改錯(cuò)如下: 1寫字樓年總收益計(jì)算有誤,應(yīng)為 5X90%X 10780X 365=1770.62萬元;2車 位年總收益計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)誤,應(yīng)為 800X5X 90%X 12=4.32萬元;3本錢及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算中有錯(cuò)誤, 應(yīng)為 2140X 28.75%=615.25萬元;4計(jì)算收益價(jià)格中年期有誤,應(yīng)為
10、 V=a/rX 1-1/1+r nX 1-1/1+13.8% ; =10371萬元3、改錯(cuò)如下: 1 有效出租率有錯(cuò)誤, 應(yīng)為 90%X 90%=81%;2年出租收入有錯(cuò)誤, 應(yīng)為 3X 36585X 80%X 365=32048460元;3單位面積開發(fā)價(jià)值有錯(cuò)誤,應(yīng)為14746555647370=3113.1 元 /m2;4土地價(jià)值計(jì)算有錯(cuò)誤, 未考慮土地交易稅費(fèi), 應(yīng)為VX 1+5%=3113.1-2118-423.6V=544.3元/m24、 改錯(cuò)如下:1結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤。結(jié)構(gòu)差價(jià)比率為1:1.4,且建筑面積不能按 700m2計(jì)算,應(yīng)按420m2計(jì)算。結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為:920X 1.4-
11、1X 420=154560元=15.456萬元;2新增建筑面積本錢計(jì)算錯(cuò)誤。新增建筑面積為 280m2,而不是700m2。新增建筑面積的本錢計(jì)算應(yīng)為:920 XX 280=9360640元=36.064 萬元 ;X 700=504000 元=50.4萬元 ; 4三項(xiàng)合計(jì),計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為:15.456+36.064+50.4=101.92 萬元5、改錯(cuò)如下: 1報(bào)酬率應(yīng)為: 10.28%; 2年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)為 4257532 元,不應(yīng)包括折舊。 ?房地 產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)? :對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng) 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲得收益的年限,選用對(duì)
12、應(yīng)的有限的收益法計(jì)算公式,凈收益中不應(yīng)扣除 建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷 。五、指錯(cuò)題一答案如下: 1 缺少估價(jià)師聲明。2缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)資格等級(jí)。3估價(jià)對(duì)象描述中缺失關(guān)于土地形狀、坐落、四至、根底設(shè)施、地勢(shì)及水文地質(zhì)等方面的描述。4價(jià)值定義中應(yīng)注明用地類型、剩余土地使用年限及估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 5估價(jià)原那么中少最高最正確使用原那么。6估價(jià)方法中,估價(jià)一般應(yīng)采用兩種或兩種以上的方法,而不應(yīng)只選擇一種。7因用兩種貨幣表示估價(jià)額,因此需應(yīng)注明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的美元對(duì)人民幣的匯率。 8估價(jià)結(jié)果中應(yīng)注明單位面積價(jià)格。9估價(jià)人員中應(yīng)注明估價(jià)人員的估價(jià)資格或職稱。10缺少估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。11缺少市場(chǎng)背景分析。12估價(jià)
13、師測(cè)算過程中計(jì)算出出租純收益時(shí)未考慮使用面積于建筑面積的比率。13. 計(jì)算XX大廈商場(chǎng)局部?jī)r(jià)格時(shí)采用資本化率9.5%,未明確取值依據(jù),且未考慮土地使用年期及 空置率。14. 計(jì)算XX大廈寫字樓局部?jī)r(jià)格時(shí),未考慮使用面積與建筑面積的比率。15. 未明確建筑物資本化率的取值依據(jù),且未考慮土地使用年期及空置率。16. 計(jì)算XX大廈寫字樓局部?jī)r(jià)格時(shí),不應(yīng)扣除4000m2。17. 地價(jià)估算中未扣除開發(fā)商的開發(fā)利潤(rùn)。二答案如下: 1 .“估價(jià)時(shí)間用語錯(cuò)誤,應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2.缺少估價(jià)原那么。3. 估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義。4.未分析租金水平的變化趨勢(shì)。5. 1 層有效毛收入計(jì)算錯(cuò),未考慮空置及租金
14、損失率出租率 影響。6. 3 層有效毛收入計(jì)算錯(cuò),未考慮空置及租金損失率出租率 影響。7. 6 層有效毛收入計(jì)算錯(cuò),未考慮使用面積系數(shù)0.75。8. 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)。9. 未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。10. 保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò),不應(yīng)以年租金收入為基數(shù),應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)。11. 資本化率取值未說明理由和求取方法。12. 可獲收益年限錯(cuò),應(yīng)為 36 年。13. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法公式 錯(cuò)。14. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過年期錯(cuò),應(yīng)為4 年。15. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程,土地價(jià)格的內(nèi)涵未交待清楚。16. 未計(jì)算精裝修本錢費(fèi)用。17. 建筑物折
15、舊年限計(jì)算錯(cuò)應(yīng)38。18. 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。19. 本錢法中未考慮相關(guān)銷售稅費(fèi)。20. 未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由應(yīng)加權(quán)計(jì)算,不應(yīng)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。 注:1.每格只給 3 分把第 5、6條寫在一格的,把第 5、6、7 條寫在一格的 三【參考答案】 第一局部 總述4. 貨幣單位為美元錯(cuò)誤,應(yīng)改為人民幣,假設(shè)單位是美元,那么應(yīng)給出當(dāng)日匯率。5. 需要特別說明事項(xiàng)中,土地使用年期與價(jià)格定義中使用年期不符。6. 土地估價(jià)簽字中,缺少估價(jià)師資格證書。7. 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章,缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。第二局部 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析8 .政策因素中, ?中華人民共和國(guó)土地法?
16、應(yīng)改為?中華人民共和國(guó)土地管理法?第三局部 土地估價(jià)9.運(yùn)用本錢逼近法中,計(jì)算公式應(yīng)改為土地價(jià)格=土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +相關(guān)稅費(fèi) + 投資利息 +投資利潤(rùn) + 土地增值收益。22。11.投資利潤(rùn)中,計(jì)算公式應(yīng)改為投資利潤(rùn) 土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)X開發(fā)周期X 6%=12.07元/m2。2。第四局部 附件13. 缺少待估宗地?國(guó)有土地使用證?及權(quán)屬證明復(fù)印件。14. 缺少評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)資格證書復(fù)印件。四【參考笞案】第一局部 總述I. 估價(jià)依據(jù)中缺少國(guó)土資源部?關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批方法的通知? 44 號(hào)文件?!肮纼r(jià)日期。估價(jià)期日是一個(gè)時(shí)間點(diǎn),而日期是一個(gè)時(shí)間段。3. 使
17、用年限設(shè)定錯(cuò)誤。待估宗地為劃撥土地,其使用權(quán)年限應(yīng)為無限年期。4. 估價(jià)結(jié)果中未說明幣種為何類型。5. 缺少估價(jià)結(jié)果一覽表。6. 需要特殊說明事項(xiàng)中,根底設(shè)施設(shè)定應(yīng)為宗地紅線外的根底設(shè)施條件和宗地紅線內(nèi)土地平整,缺少 其他事項(xiàng)。7. 缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。第二局部 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析8. 土地登記狀況中未說明國(guó)有土地使用證的號(hào)碼。9. 土地權(quán)利狀況中未明確待估宗地是以劃撥方式取得的。10. 土地利用狀況中建筑物情況描述不夠詳細(xì)。II. 容積率計(jì)算錯(cuò)誤。第三局部 土地估價(jià) 12.市場(chǎng)比擬法中未說明比擬實(shí)例選擇的原那么及依據(jù)。13. 比擬因素選擇中應(yīng)根據(jù)待估宗地是工業(yè)用地的特點(diǎn)選擇與
18、相關(guān)企業(yè)配套程度、工業(yè)區(qū)類型等因素。14. 地價(jià)指數(shù)不需要修正的理由不充分。15. 未說明市場(chǎng)比擬法最后確定地價(jià)的依據(jù)及方法。16. 最后市場(chǎng)比擬法價(jià)格計(jì)算不正確,應(yīng)為465.8 + 428.3+ 457.5/3 = 450.53元/m217. 本錢逼近法公式錯(cuò),缺少利潤(rùn),劃撥土地使用權(quán)不應(yīng)有土地增值收益。18. 土地取得費(fèi)無依據(jù)。19. 稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤,應(yīng)為 8.1+ 5+ 15= 28.1元/m2。20. 土地開發(fā)費(fèi)依據(jù)缺乏。21. 投資利息計(jì)算期錯(cuò)誤,應(yīng)為 270 + 28.1X 5.31%+ 100 X 5.31%X 1/2= 18.48。|22. 投資利患率取值無依據(jù)。23. 計(jì)算利潤(rùn)時(shí)未計(jì)入開發(fā)費(fèi)利潤(rùn)。24. 未說明估價(jià)結(jié)果最終如何確定。第四局部 附件25. 缺少待估宗地?房屋所有權(quán)證?復(fù)印件。六、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 此題 10分。錯(cuò)處不趄過 4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò), 那么每改錯(cuò) 1 處倒扣 2.5 分。此題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作
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