房地產融資風險及其金某地產新化解方式研究節(jié)選DOC5(1)

1、房地產融資風險及其金融創(chuàng)新化解方式研究（節(jié)選1）摘要目前我國房地產融資來源以銀行貸款為主,這種單一化的融資格局蘊涵顯著的金融風險。本文分析比較了房地產開發(fā)貸款和個人購房貸款的風險特征和政策環(huán)境，認為中國房地產融資活動中的關鍵環(huán)節(jié)融資渠道的缺失是房地產融資困境的癥結所在，金融創(chuàng)新成為化解房地產企業(yè)融資難題的必然途徑。在分析了各種融資創(chuàng)新工具對當前的融資環(huán)境的適應性后，對房地產開發(fā)的不同項目、不同階段和不同企業(yè)規(guī)模適合的創(chuàng)新工具進行了對照分析。關鍵詞金融創(chuàng)新 房地產融資 風險2005年以來，中國的房地產市場與銀行體系呈現出一種十分值得玩味的格局：在房地產商“四證”(土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可

2、證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證)齊全之前，商業(yè)銀行對房地產商可以說是冷眼相對、嚴格防范；但是在房地產商“四證”(土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證)齊全之后，商業(yè)銀行往往是爭相給房地產商貸款。這實際上反映了當前中國房地產融資領域的一系列身層次的困境與缺陷。房地產行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融緊密相連。市場、資金、土地是房地產產業(yè)的三要素，在宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。同時，房地產行業(yè)對于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時間差，客觀上提出了巨大的金融服務的需求。因此，如果能夠很好地協(xié)調金融與房地產之間的戶動關系，二者相輔相成，必然會對

3、經濟增長產生巨大的推動力量。顯然，目前房地產融資活動中存在的一系列問題，顯示當前中國的金融體系和房地產體系的協(xié)調配合存在一系列值得改進的地方。一、 過分依賴銀行貸款：特定環(huán)節(jié)融資渠道欠缺自2001年央行發(fā)布“195文件”以來，一系列規(guī)范房地產市場的政策，使得近來房地產商過分依賴銀行貸款的特定融資格局受到很大的挑戰(zhàn)。長期以來，貸款作為我國房地產融資最主要的途徑之一，其波動成為影響房地產融資總體狀況的關鍵。從房地產貸款內部結構看，最主要的兩部分是開發(fā)商貸款與個人住房消費貸款，二者在資金運行特征上差異較大，應區(qū)別對待。（一）房地產開發(fā)貸款1. 房地產開發(fā)貸款增速持續(xù)下降根據央行貨幣政策報告，截至20

4、05年9月末，商業(yè)性房地產貸款余額為2.68萬億元，同比增長19.0%，增幅比上年末下降9.7%。其中房地產開發(fā)貸款余額為8866億元，自2003年以來開發(fā)貸款增速持續(xù)下降。2.房地產開發(fā)貸款風險房地產開發(fā)周期長，風險高，占用資金量大，開發(fā)的各環(huán)節(jié)過分的依賴銀行貸款，增大了銀行的系統(tǒng)風險，而銀行獲得的收益只是利息，從銀行事后的角度看，國內的銀行實際上承擔著風險投資的風險，拿到的是債券的收益。從事后評估的角度看，房地產開發(fā)商貸款的不良率相對較高。2005年一季度，四大國有商業(yè)銀行匯總的房地產開發(fā)貸款不良貸款率在10-11之間，遠高于個人購房貸款不良資產率1.5%的比例。從國際經驗看，房地產周期性

5、明顯，而我國的房地產業(yè)一直處于上升階段，還沒有經歷完整的產業(yè)周期，所以目前的違約率實際上并不一定完整反映了房地產行業(yè)的風險狀況，特別是經濟下滑時期的風險狀況。在新的融資限制條件下，實際上可以說當前的多數房地產企業(yè)是難以繼續(xù)依賴貸款融資的。2005年3月17日，央行調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，貸款定價差異化成為必然，不同的房地產商，不同的開發(fā)項目，利率都會有比較大的差異，隨著金融機構辨識風險和定價能力的提高，利率差異化趨勢將更加顯著。因此資質較差的房地產企業(yè)將面臨著更高的融資成本，加之對自有資金比例的約束，廣大的中小房地產公司更難以取得貸款。房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險。根據第一

6、次全國經濟普查結果，我國房地產開發(fā)商資產負債率為72%以上，現有的5.9萬家房地產開發(fā)經營企業(yè)，有半數以上開辦不足五年，其中多數企業(yè)沿用著“拿地貸款賣期房”短平快的經營模式。原先銀行貸款為主的融資格局已經不再適應新的市場格局，資金已成為制約房地產企業(yè)生存和發(fā)展的核心因素，房地產企業(yè)將面臨著新一輪的洗牌，現有的5萬家房地產企業(yè)能夠滿足銀行貸款條件。進而能夠經歷宏觀調控并且順利生存下來的，肯定只是其中一個不大的比率；據粗略的調查，實際上目前沒有實質性的業(yè)務運作的房地產公司就大約在8000家，再剔除那些不能滿足銀行貸款條件的房地產企業(yè)，真正能夠繼續(xù)存活并且發(fā)展壯大的，充其量只有一半。可以說，房地產行

7、業(yè)再次進入“?！闭邽橥醯臅r代，努力尋求創(chuàng)新的融資方式和準確把握政策方向將成為房地產企業(yè)求“剩”的法寶。3. 房地產開發(fā)貸款政策演變軌跡2001年6月，人民銀行“195號文”要求企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”才能貸款。然而該文件在實踐上并未引起各家銀行足夠的重視，造成局部地區(qū)違規(guī)貸款比率較高，蘊含了大量的金融風險。進入2003年后，國家以土地審批和信貸投放作為兩大主要手段，金融政策開始對房地產市場的供給結構進行調控，逐步過渡到從供給和需求兩個方面對房地產市場進行調控。2003年6月5日人民銀行發(fā)布“121文件”，強調落實“195號文”內容，并規(guī)定對土地儲備機構

8、發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。2004年4月27日，國務院提高房地產等幾個行業(yè)的固定資產投資項目資本金比率，從20上升到35。2004年5月，發(fā)改委等出臺當前部分行業(yè)低水平重復建設目錄中，要求金融機構立即停止涉及項目的新增授信申請，對已經實施的妥善收回。2004年10月銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引，對土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了要求，貸款操作規(guī)范程度提高，開發(fā)商和消費者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻提高。（二）個人住房貸款1. 個人住房貸款現狀從發(fā)展趨勢看，個人住房貸款余額增幅持續(xù)下降。2005年9

9、月末，個人住房貸款余額為1.8萬億元，同比增長20.1%，增長率已連續(xù)17個月下降。個人住房貸款是房地產貸款最重要的組成部分，占比67.2%，其中大部分是按揭貸款。2. 個人住房貸款的風險2003年以來，按揭貸款增速下降，主要是由于提前還款增多，大幅減少了房地產貸款余額，而新發(fā)放貸款規(guī)模變化并不大。提前還款對房地產業(yè)發(fā)展影響不大，主要是帶來了銀行再投資的風險。同時，個人購房貸款集中于少數重點城市和熱點地區(qū)，2004年末，上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市貸款余額占全國59.9，而中西部所有省區(qū)之和僅為23%。這進一步加劇了投資的地區(qū)性冷熱不均。20042005年一些國內外上市的房地產企業(yè)的利潤

10、增長率出現較大分化，主要是過分將資金集中于一線城市的企業(yè)業(yè)績欠佳，面臨著較大風險，而敏銳把握政策趨勢，及早把投資重點轉向二、三線城市的企業(yè)利潤增長較高。目前的個人住房貸款同樣沒有經歷一次完整的周期的檢驗。實際上受央行的利率調整走向、以及取消個人購房貸款優(yōu)惠利率等一系列利率政策影響，包括在未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用提高、宏觀經濟波動和收入增長出現變化的情況下，購房者的還款能力可能就會受到影響，可能會推動按揭貸款信用風險增大?，F階段個人購房貸款的不良率較低（1.5%），屬銀行優(yōu)質資產，在上述情況下，各商業(yè)銀行和監(jiān)管部門應提高對按揭貸款新增不良資產的警惕和控制能力。3.個人住房貸款政策

11、演變軌跡信貸政策。2003年6月5日人民銀行“121文件”，規(guī)定主體結構封頂才能發(fā)放個人住房消費貸款，.購買第一套，首付款仍執(zhí)行的規(guī)定，購買第二套及以上的，應適當提高首付款比例。由于實施細則沒有出臺，該文件對個人住房信貸形成的影響遠沒有對開發(fā)貸款的影響巨大，但作為貨幣政策制定機構遏制房地產投機需求的意圖已經明確，信號作用強烈。2004年10月，銀監(jiān)會發(fā)布商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引，從風險管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時應關注貸款人的償還能力，將借款人住房貸款的月還款額與收入比控制在50以下（含50），提高了消費者獲得銀行貸款的門檻。2005年3月17日，中國人民銀行上調個人住房貸

12、款利率，調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，這是2001年以來首次使用利率政策來專門調節(jié)房地產行業(yè)。個人住房貸款利率將不再實行現行優(yōu)惠利率，而回復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍。(三) 房地產融資的銀行貸款依賴度下降,關鍵環(huán)節(jié)融資渠道欠缺2005年前三季度，新增房地產貸款占當期房地產融資來源比例持續(xù)下降，10月底直接貸款占房地產融資來源比例為18.5%?？紤]間接銀行貸款，包括其他資金來源中的定金和預付款中約30%是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，自籌資金的70%來自銀行貸款，房地產開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%左右，接近國際水平。與我國其他行業(yè)融資格局類似，銀行貸款是最主要的融資渠道，但這不能成為解釋房地產企業(yè)資金緊張的根本原因，因此房地產企業(yè)不可寄希望于信貸政策的放松來解決融資困難的問題。應該看到，我國現行金融體制下關鍵環(huán)節(jié)融資渠道的缺失才是房地產融資困境的癥結，如何拓寬融資渠道，選擇合適的融資組合，以此改變現行風險分擔機制下銀行承擔過重風險的現狀是更重要的問題。2005年1-9月份房地產貸款發(fā)放情況資料來源：國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局從房地產融資格局看，一方面房地產市場有旺