重慶兩路地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、重慶兩路地產(chǎn)項目可行性研究報告【最新資料,、項目名稱WPRD播，可編輯修改】總論重慶兩路項目二、開發(fā)單位旭輝集團股份有限公司三、報告編制單位旭輝集團股份有限公司四、地塊位置及環(huán)境地塊位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩 大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰；距寶圣湖不到 500米的距離?；嘏d擁有豐富的自然景觀和生態(tài)資源；6個天然湖泊、1個生態(tài)植物園、1 個花卉基地分布其間，區(qū)內(nèi)沒有并且不允許任何具有污染性的工礦企業(yè)。 宜人 的氣候、良好的生態(tài)，但位于立交轉(zhuǎn)盤處，受噪音灰塵影響較大。五、報告編制依據(jù)（一）重慶市兩路區(qū)地塊掛牌文件（二）重慶市兩路區(qū)地塊控制性詳規(guī)（三）重慶市國有土地使用權

2、出讓合同六、主要經(jīng)濟技術指標項目總用地面積：約305畝項目總建筑面積：地上建筑面積約萬褶項目地塊容積率：地塊性質(zhì)：商住用地主要經(jīng)濟技術指標一覽表序號項目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地面積2030672 m2總建筑面積5223002 m地上建筑面積4623002 m可售面積4123002 m按具體物業(yè)形態(tài)劃分，如住宅、商鋪等其中：多層住宅1100002 m高層住宅2600002 m小戶型公寓22300商鋪20000不可售卸積500002 m地下建筑面積600002 m獨立地下車庫540002 m地下室60002 m不可售3容積率2 m4建筑密度30%6機動車位1237個7預計竣工日期2010 年 4 月

3、 30日8預計交房日期2010 年 6 月 20日第二部分 市場分析與產(chǎn)品定位 一、市場分析（一）重慶市經(jīng)濟發(fā)展概況1、重慶市都市經(jīng)濟圈經(jīng)濟發(fā)展狀況圖：重慶市都市區(qū)近年來國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 （單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：2001 2007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，重慶市都市區(qū)GDF年增加，年平均增幅約15% 2006年整 體經(jīng)濟增速高于近年平均水平 （注：05年統(tǒng)計口徑出現(xiàn)變化，增幅出現(xiàn)異常波動，資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶市經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定快速，城市綜合實力提升明顯，經(jīng)濟形勢的長期利好 發(fā)展將為城市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定良好基礎。圖：宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系G

4、DP房地萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展根據(jù)國際通用衡量標準判斷重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段（見上圖），目前重慶市的地區(qū)國民生產(chǎn)總值年實際增幅高達 15%房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟的支柱 型產(chǎn)業(yè)之一處于高速發(fā)展的階段，具有較高的投資潛力。2、重慶目前消費者狀況圖：重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元，衿（數(shù)據(jù)來源：2001 2007年重慶統(tǒng)計年鑒）從上表可以看出，由于重慶市發(fā)展起步相對較晚，收入水平基數(shù)相對較低， 但進入2003年以來重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)保持兩位數(shù)的高 速增長，增長勢頭和發(fā)展?jié)摿^為突出，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展。（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）（二）渝北區(qū)

5、經(jīng)濟、規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析本項目地處重慶市渝北區(qū)，故以下對區(qū)域經(jīng)濟運行情況、發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟 發(fā)展趨勢作相應的分析。1、渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況及經(jīng)濟地位圖：重慶各區(qū)近年來GDP對比分析表（單位：億元）巴南區(qū) 渝北區(qū) 北倍區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū)江北區(qū) 大渡口區(qū)渝中區(qū)0200400600800100012001400渝中區(qū)大渡口 區(qū)江北區(qū)沙坪壩 區(qū)九龍坡 區(qū)南岸區(qū)北倍區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū) 200網(wǎng)243.2377.25151.42193.05315.23129.891.8183.1116.32 2005202.670.2115.8163.2228.2115.380.2145.5100.9 2004#17

6、6.257.294.9138.6185.594.88195.182.4 200即153.450.586.1117.1155.681.270.867.870.6 2002年137.846.668.8103.2135.568.86356.660 2001 年124.643.256.392118.961.557.648.652.8口 200叫110.738.950.583.796.756.552.842.948（數(shù)據(jù)來源：20012007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，各區(qū)GDP勻有較大幅度增長，其中渝北區(qū)、九龍坡區(qū)及江北 區(qū)三區(qū)的增長幅度位列前三位，分別達 327% 226%口 200%這也表明近

7、年來在重慶市城市發(fā)展整體向北的大趨勢下， 渝北區(qū)經(jīng)濟取得了非常迅猛的發(fā)展。 （資料來源： 2001-2007 年重慶統(tǒng)計年鑒）渝北區(qū)整體經(jīng)濟在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位， 其 2006 年 GDP占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來源：2001-2007 年重慶統(tǒng)計年鑒） 。重慶市整體向北的大趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展， 這將為本項目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間。2、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃重慶市總體規(guī)劃發(fā)展目標? 根據(jù)重慶市2004-2020 年都市區(qū)城市總體規(guī)劃， 重慶市城市發(fā)展目標：一個世界知名、富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，具有吸引力和競爭力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之城。? 城市發(fā)展性質(zhì)

8、：國家級歷史文化名城，西南地區(qū)和長江上游重要的中心城市。重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃?調(diào)整轉(zhuǎn)型第一產(chǎn)業(yè)，鞏固壯大第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第三產(chǎn)業(yè)。?重慶市為中國知名的“重工業(yè)基地”之一，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要為鋼鐵、機械、摩托車制造等人力密集型產(chǎn)業(yè)。從未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃來看，城市產(chǎn)業(yè)將逐步朝技術密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移， 其中尤其是高新技術產(chǎn)業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。城市整體產(chǎn)業(yè)技術水準的提升將會改善城市經(jīng)濟增長的質(zhì)量， 基層從業(yè)人員整體素質(zhì)和水平都將會逐步提升， 為重慶未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展培育大量的中高收入消費者，對于城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極的促進作用。重慶市舊城改造和新區(qū)拓展? 據(jù)不完全統(tǒng)計，2005 2010年重慶市主城區(qū)拆遷面

9、積將達到 400多萬平方米， 預計拆遷戶將達到10 萬戶以上 （資料來源： 重慶搜房網(wǎng)） ,按照戶均住房需求面積80 平方米估算，將會直接為重慶房地產(chǎn)市場帶來約800 萬平方米的消費需求。? 將要新建西永和茶園兩個城市副中心， 按照城市新區(qū)和組團建設的要求， 這兩個新區(qū)的建設必須至少要達到人口 30 萬以上的規(guī)模。 （資料來源：重慶市2004-2020 年都市區(qū)城市總體規(guī)劃）? 城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，重慶向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間。由于重慶市城市建設起步較晚， 未來幾年內(nèi)舊城改造仍將大量存在， 一方面， 舊城改造有利于城市人居環(huán)境的改善和城市

10、競爭力的提升， 同時舊城改造也將直接為重慶市房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的消費群體， 直接促進重慶住宅市場的消費升級。渝北區(qū)區(qū)域地位? 重慶渝北區(qū)為重慶市傳統(tǒng)的主城六區(qū)之一， 渝北區(qū)在區(qū)位交通上具有較為明顯的優(yōu)勢。由于區(qū)域內(nèi)部地勢平坦并且作為近年來的新建區(qū)域，各種市政道路設施及區(qū)域環(huán)境面貌都非常好，重慶市江北國際機場、重慶市龍頭寺火車站等重要的市政設施均位于區(qū)域內(nèi)部，其中本項目還緊鄰重慶市江北國際機場。? 隨著重慶市整體產(chǎn)業(yè)和城市格局的向北拓展， 渝北區(qū)經(jīng)濟和城市發(fā)展面臨良好的發(fā)展機遇。目前渝北區(qū)內(nèi)部下轄北部新區(qū)（國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)） 、重慶市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等眾多特色園區(qū)，近年

11、來區(qū)域整體經(jīng)濟快速發(fā)展，已經(jīng)成為重慶市經(jīng)濟強區(qū)之一。3、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢? 根據(jù)渝北區(qū)政府“十一五”發(fā)展規(guī)劃，“十一五”時期，渝北區(qū)將把握重慶主城向北拓展的歷史性機遇，進一步完善城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，精心打造龍溪北部新區(qū)兩路這條城市主軸線，高起點規(guī)劃、高標準開發(fā)。? 同時，從政府規(guī)劃發(fā)展預期來看，兩路片區(qū)將與龍溪片區(qū)、北部新區(qū)一道成為區(qū)域內(nèi)的主要發(fā)展區(qū)域，其為兩路片區(qū)“最佳環(huán)境宜居區(qū)”的整體定位將有利于區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)和區(qū)域市場整體影響力的進一步提升。就宏觀經(jīng)濟角度而言， 在未來幾年重慶市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以及城市格局繼續(xù)保持向北發(fā)展的情況下， 渝北區(qū)整體經(jīng)濟有望持續(xù)快速增長， 特色工

12、業(yè)園區(qū)、 住宅開發(fā)將成為區(qū)域經(jīng)濟主要的增長點，因此本項目市場發(fā)展環(huán)境良好。（三）房地產(chǎn)市場分析1、重慶市都市經(jīng)濟圈房地產(chǎn)開發(fā)投資圖：近年重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資分析圖（單位：億元，%）（數(shù)據(jù)來源： 2001 2007 年重慶統(tǒng)計年鑒）近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，隨著2004 年以來重慶市房地產(chǎn)銷售價格的大幅提升和良好的市場反應， 大大增強了各開發(fā)企業(yè)的投資信心， 2005 年是重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資的高峰， 投資增幅明顯放大。 2006年主要是在國家宏觀調(diào)控下投資規(guī)模增速有所回落， 但仍然達到了較高的增長水平。重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自 2004 年以來，長期保持高速持續(xù)增長的

13、態(tài)勢。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的強勁增長， 表明投資者看好重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進入重慶房地產(chǎn)市場抱有較強的信心。2、重慶市都市區(qū)經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場供求圖：近年重慶市都市區(qū)商品房竣工面積、銷售面積及增長率表單位（萬 m 2,%）（數(shù)據(jù)來源：20012007年重慶市統(tǒng)計年鑒）? 從上表可以看出，近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)?？焖僭?長，但同期的銷售面積的增長率均大于竣工面積，這也反映出整體市 場需求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應量。? 從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持 平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態(tài)。3、重慶市都市經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場價格圖：近年

14、重慶市都市區(qū)商品房成交均價分析35003000250025.00%（數(shù)據(jù)來源：20032007重慶市統(tǒng)計近年來嚏慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步1500 -市區(qū)諭品居住宅整體成交傷送主要是格增年重,中06夫巾者幟.00%10.00%市場價嘴雞速杯時也緩，M時低端經(jīng)濟型產(chǎn)品供應及成交放大所導致造成-5.00%200許200許200作200驛200仁0.00%濟發(fā)995形勢與市場露求增長，情2374:預計表來市方/將保293穩(wěn)定J曾一商品闿魔勢5.41%12.89%19.08%3.96%4、渝北區(qū)房地產(chǎn)市場分析2004-2006年渝北區(qū)房地產(chǎn)市場主要統(tǒng)計指標指標2004 年2005 年2006 年房

15、地產(chǎn)投開發(fā)資額（億元）增幅（）%商品房銷售面積（萬方）一季度二季度二季度四季度合計土M成交面積（萬方）土地成交金額（億兀）平均地價（元/平方）增幅（%）%商品房銷售均價（元/平方）增幅（%）%（數(shù)據(jù)來源：2005-2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）本項目所在的渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展起步相對較晚，在2005年，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)投資大幅度上升，同時商品房銷售也量價齊升，區(qū)域經(jīng)濟不 斷增長以及房產(chǎn)相對低廉的價格吸引了大量外區(qū)域客源進入。2007年12月，重慶市月度商品住宅銷售均價為 3435元/平方，區(qū)域市場 價格快速上升（資料來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)），且銷售面積的逐年不斷 放大也說明了市場消費者對于目前市場

16、價格接受程度良好，且對未來區(qū)域市場發(fā)展前景普遍持樂觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟的不斷推動下，預計未來區(qū)域 房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量價穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢。5、土地市場分析重慶市土地市場分析2007年重慶市土地招拍掛成交情況（數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）?2007年重慶市土地通過招、拍、掛成交的共 1117萬方，178宗。剔除工業(yè)、公建、教育用地，可銷售的商品房用地約 950萬方，按平均 容積率計算，未來1到2年內(nèi)市場至少將新增2375萬方商品房供應， 按照重慶2007年商品房銷售面積2228萬平方米的年吸納量，（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）市場供求關系將基本平衡穩(wěn)定。2007年三、四季度土地成交價格出現(xiàn)大幅度上

17、升， 其主要因素是該時間段有大量高價位的非居住用地成交，如下表 （下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）：地位置用？途土地面積建筑規(guī)模（平方米）競得單位競得時間成交總價（萬元）成交單價（元/平方米）江北區(qū)華新街街道橋北 村及中興段1號居住、學校2050861029879重慶尖置房地產(chǎn) 有限公司2007-12-11418000九龍坡區(qū)大楊石組團J分區(qū) J06-2/03、J02-8/03號宗地居住、商業(yè)金 融業(yè)、廣場39713 218421重慶業(yè)瑞房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司2007-10-2964500南岸區(qū)南坪組團D分區(qū)D13-14號宗地二類居住、商 業(yè)27015重慶東原寶境置 業(yè)有限公司2007-10-29

18、40800沙坪壩組團C分區(qū)C04-2/02、C03-4-2/02號宗地居住、商業(yè)金 融11365南京鴻信房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司2007-9-1315900南岸區(qū)彈子石組團C分區(qū)C1-C4、C6-C9、C11、G1號宗地商業(yè)、居住、停車場庫、娛樂等564912 2099256重慶嘉江房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司2007-11-14750000渝北區(qū)土地市場分析2007年重慶土地招拍掛成交情況渝北區(qū)數(shù)量占全市比例土地成交面積（萬方）%土地成交金額（億兀）%平均地價（元/平方）（數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，由旭輝集團整理）重慶市城市發(fā)展整體向北的發(fā)展趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展， 渝北區(qū)整體 經(jīng)濟在重慶市各區(qū)中已經(jīng)

19、占有較為突出的地位，其 2006年GDP占到重慶 市都市區(qū)的12% （資料來源：2000-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。同時配合 區(qū)域規(guī)劃的推進，渝北區(qū)土地供應量也在全市中占有較大市場份額。也是政府城市規(guī)劃的由此可見渝北區(qū)房地產(chǎn)市場在重慶市處于重要地位， 重點發(fā)展區(qū)域，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大（四）市場預測1、需求預測定性角度：?經(jīng)濟增長支撐房產(chǎn)消費一一？經(jīng)濟總量連續(xù)四年保持15%Z上的增速，且未來仍將保持高速增長水平（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒）， 經(jīng)濟高速增長是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎，未來的房地產(chǎn)市場消費需 求將穩(wěn)健增長。?經(jīng)民購買力不斷提升刺激房產(chǎn)消費一一 2006年城鎮(zhèn)居民人

20、均可支配收入11579元，同比增長 （資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。 重慶的人均收入隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展在近年來得到了快速的提高，成為房地產(chǎn)市場需求增長的前提條件。?城市化進程拉動城市住房需求增長一一“十一五規(guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達到52%其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到城鎮(zhèn)160萬人， 而目前有近40%勺農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)（資料來源：重慶“十一五規(guī)劃”），按此比例，未來5年間160萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動 力中約64萬左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計 數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。定量角度：?根據(jù)定性角度的預測，重慶房地產(chǎn)市場需求在未來保持增長的態(tài)勢，根據(jù)重慶統(tǒng)計局公布數(shù)

21、據(jù)，2007年1-9月，重慶市都市區(qū)完成商品房 銷售面積達1540萬平米，預計2007年全年銷售面積將達到1800萬 方，假設2008年市場年成交面積較2007年以10%勺速度遞增，2008 年市場成交量將為1980萬方。60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%? 隨著重慶新一輪基礎設施建設開工與竣工，將對今后土地市場產(chǎn)生重 大影響，如對輕軌沿線的土地供應會產(chǎn)生巨大的帶動作用。? 中心城區(qū)的開發(fā)用地會繼續(xù)以幾何級數(shù)增長。 隨著城市的發(fā)展以及主 城區(qū)城市能級的提升，必然帶來人口經(jīng)濟的持續(xù)增長，從而形成巨大 的土地消費市場。?重慶都市經(jīng)濟圈土地供應進入高速

22、增長階段：未來 3年左右是重慶規(guī)劃的都市經(jīng)濟圈發(fā)展的黃金時期；城市處于高速發(fā)展階段，需求強 勁增長，同時對城市發(fā)展預期樂觀產(chǎn)生的價格預期，會吸引一部分主 力開發(fā)商進入?yún)^(qū)域市場。3、價格走勢預測圖：近年重慶市都市區(qū)商品房和住宅成交均價分析與預測 4000 L3000數(shù)據(jù)來源：2003-2007重1慶市統(tǒng)計年鑒，預測若據(jù)由旭躥2000近年期00慶巾都市區(qū)住宅成校均價持續(xù)穩(wěn)步罌升 11% （資料*源；J商品房銷售均價202002199521032374282729393232預測355625.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%同2038市虜%價格保持10%勺平穩(wěn)增長速度，

23、預計2008年重慶都市區(qū)商品房銷售價格將達到3556元/平方米。二、項目定位（一）項目立地條件1、地段位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū) 域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰，距寶圣湖不到 500米的距離。項目區(qū)域內(nèi)自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開發(fā)的良好資源。2、交通狀況項目正對面就是連通兩路城區(qū)、空港片區(qū)、北部新區(qū)以及主城區(qū)的重要通機場高速?，F(xiàn)有608、609、610、801等十多條公交線路在此設站, 通往陽光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士墓 等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達，交通極為便捷。3、配套生活配套：本項目所處的回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來的新興區(qū)域，區(qū)

24、域內(nèi)的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農(nóng)行在此設有分行。目前區(qū)域內(nèi)沒有大型醫(yī)院，但有不少小型藥房，生活便利性較強。區(qū)域內(nèi)教育系統(tǒng)比較發(fā)達，有回興中心小學、實驗三小、海聯(lián)學院、西南政法大學和川外南方翻譯學院等，高等院校的聚集也帶來了大量的消費需要，另外回興片區(qū)的生活配套也因此得到較大幅度的擴充。商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用。目前圣湖天域已經(jīng)引進了重百超市并即將開業(yè)，這使得附近區(qū)域居民的生活便利性大大加強 。（二）項目產(chǎn)品規(guī)劃1、項目目標客戶來源“三北”區(qū)域即渝北、江北、北部高

25、新區(qū)70-80%，渝中區(qū)及其他主城區(qū)15%，重慶區(qū)縣客戶5%。2、產(chǎn)品規(guī)劃特色結(jié)合本項目目標客源情況并根據(jù)政府70/90 政策，本項目70%的產(chǎn)品戶型面積在 90 平方米以下，總體而言本項目注意控制產(chǎn)品面積，在產(chǎn)品總價上有較高彈性。產(chǎn)品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡”的原則設計，且本項目產(chǎn)品戶型中做到戶戶帶有露臺與空中庭院，在銷售過程中空中庭院建筑面積僅計算一半，將產(chǎn)品利益最大程度讓利于客戶。產(chǎn)品底層采取調(diào)空手法，景觀開闊，觀賞性與功能性相結(jié)合，又增加了鄰里間交流、嬉戲、休息的空間。實現(xiàn)人車分流，且地下車庫直接入幢，在地下車庫中設計生態(tài)洞，增加自然、通風與采光。（三

26、）項目價格定位及依據(jù)1、項目價格定位本項目計劃于2008 年 10 月正式開盤預售， 高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng)一為4500元/平方米,多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為 5500元/平方米, 小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為 5300元/平方米，商業(yè)部分銷售總體均 價統(tǒng)一為10000元/平方米，銷售過程中實際銷售價格可能由低到高或出 現(xiàn)其他波動，但最終項目整體銷售均價如上2、項目價格定位依據(jù)項目周邊競爭市場行情代表個案 名稱區(qū)域區(qū)位總建筑面積 （萬方）容積率最新房源開 盤日期住宅均價格 （元/平方）當期住宅 供應套數(shù)當期住宅 銷售率金香林渝北區(qū)碗水轉(zhuǎn)盤城南開發(fā)區(qū)2007-4440030095%文杰心海灣

27、渝北區(qū)回興街道雙湖路112006-9420045095%圣湖天域渝北區(qū)回興寶桐路1路（寶圣湖邊）252007-11400012070%藍色星空渝北區(qū)回興立交2007-3390070075%數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止于2007年12月26日？由旭輝集? 本項目周邊市場產(chǎn)品以中、大規(guī)模普通住宅產(chǎn)品為主，普通住宅行和集中在39004200元/平方米。目前區(qū)域內(nèi)項目整體銷售狀況非常良好，多數(shù)項目推出部分的整體銷售率都能達到90%右及以上，其中金香林、文杰心海灣等典型中高檔項目的平均銷售速度均能達到 70-100套，市場整體反映良好。? 從目前區(qū)域客戶的構(gòu)成來看，70-80%勺客戶都是來自于區(qū)域內(nèi)部。對

28、比市場競爭個案，鑒于本項目區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、開發(fā)企業(yè)品牌 優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢資源，結(jié)合本項目的產(chǎn)品規(guī)劃特色的創(chuàng)新，從區(qū)域內(nèi)部而 言，本項目完全具備成為區(qū)域領導型樓盤的條件，發(fā)展方向為區(qū)域內(nèi)最為 高端的代表性項目之一。市場自然價格增長及本集團產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷策劃、品牌創(chuàng)造溢價? 本項目計劃于2008年10月正式開盤預售，現(xiàn)項目周邊市場普通公寓行情集中在36004200元/平方米，取區(qū)域平均價格為4100元/平方 米，根據(jù)前文市場分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，在市場價格合理穩(wěn)定增長的情況下本集團通過對產(chǎn)品的創(chuàng)新設計并采取 有效的營銷策劃，可創(chuàng)造一定的溢價空間，故對本項目未來銷售價格 判斷如下

29、表溢價因素理想溢價目前區(qū)域普遍行情4100 （元/平方米）市場年自然增長溢價10%產(chǎn)品創(chuàng)新溢價5%營銷策劃溢價3%公司品牌溢價2%溢價合計20%2008年本項目公寓開盤可實現(xiàn)銷售均價4920 （元/平方米）考慮到本項目銷售周期為2008年至2010年，且重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展 前景樂觀，故取高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng)一為 4500元/平方米， 多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為 5500元/平方米，小戶型公寓部分銷 售均價統(tǒng)一為5300元/平方米，商業(yè)部分銷售總體均價統(tǒng)一為10000 元/平方米，銷售過程中實際銷售價格可能出現(xiàn)波動，但預計最終項 目整體銷售均價如上。項目競爭能力分析（以公寓產(chǎn)品為例）對本項

30、目可能構(gòu)成競爭的地段或項目、 周邊土地、同屬城區(qū)其他地段的能力評價內(nèi)容權數(shù)本項目義杰心海灣 （本區(qū)域內(nèi)）國瑞城（其他地段）春風城巾心筑 （中心城區(qū)地段）區(qū)位3345物業(yè)管理4334環(huán)境4334容積率4323總分3功能系數(shù)項目售價4500420047006600成本系數(shù)價值系數(shù)注：價值系數(shù)為性價比，競爭能力分析步驟如下：(1)為各競爭對手打分，最高者得 5分，最低者得1分，中等水平者得3分。(2)功能得分乘以功能權數(shù)，累計得到競爭對手得分。(3)計算每個競爭對手的得分比例，即功能系數(shù)。(4)每個競爭對手的售價除以售價合計，得到競爭對手的成本系數(shù)。(5)功能系數(shù)除以成本系數(shù)， 得到價值系數(shù)，價值系

31、數(shù)相當于性價比。對于購房者，價值系數(shù)等于 1,等價；價值系數(shù)大于1,超值。結(jié)論：本項目價格系數(shù)為，性價比良好。本項目價格為2008年10月起銷售的整體均價，而其他參照比較項目的價 格為2007年12月均價，考慮到時間上的差異性，根據(jù)前文市場分析，重 慶未來市場價格上升空間仍然較大，現(xiàn)假設參照項目價格按照10%勺市場價格年平均增幅增長，對上表修正后得出本項目價格系數(shù)為(如下表所 示)，因此本項目的市場可行性高。內(nèi)容權數(shù)本項目義杰心海灣 (本區(qū)域內(nèi))國瑞城 (其他地段)春風城巾心筑 (中心城區(qū)地段)區(qū)位3345物業(yè)管理4334環(huán)境4334容積率4323總分3功能系數(shù)項目售價4500462051707260成本系數(shù)價值系數(shù)以上兩表數(shù)據(jù)來源：由旭輝集團收集整第三部分項目工程進度安排說明：1、圖中蘭線為假定二期；2、主體結(jié)構(gòu)按2325層考慮。第四部分項目投資估算一、項目分期開發(fā)計劃本項