沈陽(yáng)市滑翔公園公寓項(xiàng)目可研報(bào)告

1、精品資料網(wǎng)（25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（二零零六年十二月十六日滑翔公園公寓項(xiàng)目可研報(bào)告項(xiàng)目周邊資源分析1、交通資源分析本項(xiàng)目所在地區(qū)位于鐵西區(qū)的最東面，毗鄰和平區(qū)，。南面為沈遼路、一環(huán)，北面為二環(huán)繞城公路，東鄰凌空街直通興工街；向西直接興華大街等主干道！公交路線也比較多，交通發(fā)達(dá)，出行便捷!公交資源情況調(diào)查表線路始發(fā)站-終點(diǎn)站（途徑主要地區(qū)）班車時(shí)間203粉粉一太原街一市府1場(chǎng)一北站05:0021:00231金山小區(qū)一北陵公園一皇寺廣場(chǎng)一中華路一渾河小區(qū)05:0021:50117騰飛二街一醫(yī)大三院一陸軍總院一五愛街一小北關(guān)街05:0020:40257家樂福一北滑翔路一

2、太原南街一方形廣場(chǎng)一五愛街一中街05:0021:00266人大附小沈陽(yáng)分校一鐵西百貨一家樂福騰中山公園一 五愛一煤炭設(shè)計(jì)院06:0018:30268路蘭村一昆山路一鐵西廣場(chǎng)騰興工街一沈遼路一滑翔路一沙山貨運(yùn)站05:3019:20269滑翔家電市場(chǎng) 一醫(yī)大二院分院 一生日城一方形廣場(chǎng)一市政府一北站06:0019:30296滑翔小區(qū)一新華廣場(chǎng)一馬路灣一五愛市場(chǎng)一中街06:0021:00252滑翔五金城一興工街一西塔一北行騰遼寧大廈一沙河子小區(qū)05:3021:002、公建設(shè)施情況調(diào)查醫(yī) 院：醫(yī)大二院三部、遼寧婦嬰醫(yī)院、沈陽(yáng)第五、第八人民醫(yī)院等購(gòu) 物：愛客家、家樂福、樂購(gòu)、鐵西百貨、家具城等餐飲娛樂：

3、生日城、阿美麗、城建游泳館等公 園：滑翔公園（神羊游樂園）學(xué) 校：小哈津幼兒園、城建幼兒園、滑翔小學(xué)、凌空一校、二校、十五中學(xué)、四中、培英中學(xué)、沈陽(yáng)外語(yǔ)學(xué)校等3、周邊項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目名稱順億園城建夢(mèng)翔之 家城建花園云華園青春公寓紫郡城三期宏發(fā)國(guó)際名 城總建面（萬(wàn)平）15811020占地面積（萬(wàn)平）100容積率物業(yè)類型普通住 宅，獨(dú)棟 高層普通住宅， 多層、小高 層、高層普通住宅， 多層、小高 層、高層普通住宅， 高層，小高層， 多層普通住 宅，多 層、小高 層普通住宅， 多層普通住宅？酉 店式公寓， 多層、小高 層、高層主要戶型面積74、92、12446134149以上40 、53 、(70、78

4、、89) 、 110、 1232080 ,主力40603090主力507045180工程進(jìn)度主體完成現(xiàn)房尾房2期主體及配 套基本完 工，差供暖一層1、2期現(xiàn) 房，3期封 頂1期現(xiàn)房，2 期高層主體 完成交房日期041期現(xiàn)房2期07年8月06.底，二期平均售價(jià)355032804700 起35003250(1, 2)期3300, 3 期 3550, 4 期42004200最高售價(jià)3650378049004000345036004950銷售率40%左右95%95%1 期 90%、2期70%60%1、2期基本售完，3期70%70%物業(yè)費(fèi)31產(chǎn)品特色地?zé)岬責(zé)犴?xiàng)目定位1、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析2006年

5、前三季度，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)積極貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，開發(fā)投資增勢(shì)平穩(wěn)，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房市場(chǎng)銷售活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)良好穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一）、我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的總體情況1）、投資增勢(shì)平穩(wěn)，增幅趨緩年初以來(lái)，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資以30%以上的速度快速增長(zhǎng)。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增幅最高，為 ;二季度增幅有所回落，為 ;進(jìn)入三季度，增幅繼續(xù)回落。 1 9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 。其中，商品住宅投資億元，同比增長(zhǎng) ;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資億元，同比增長(zhǎng) 。2）、 施工規(guī)模擴(kuò)大，新開工面積增多前三季度，商品房屋施工面積3099.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)% 。其中，商品住宅施工面積2

6、375.9 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積497.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。 1 9 月，商品房新開工面積為 1241.2 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。其中，住宅萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房148.3 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) % 。3）、資金到位情況良好，自籌資金比重增大1 9 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金億元，同比增長(zhǎng)%，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供了強(qiáng)有力的資金保障。其中 ,自籌資金到位億元，同比增長(zhǎng) %, 占全部到位資金的比重由上年同期的 %提高到 % ，提高個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款億元，同比下降% ，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行依賴程度降低。4）、 增量房與存量房市場(chǎng)良性互動(dòng)，市場(chǎng)交易活躍今年以來(lái)，我市增

7、量房市場(chǎng)一直保持活躍的態(tài)勢(shì)。 1 9 月，全市共銷售各類商品房712.5 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)% ；實(shí)現(xiàn)銷售額億元，同比增長(zhǎng) %。其中，商品住宅銷售面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) % ；實(shí)現(xiàn)銷售額億元，同比增長(zhǎng)%。增量房市場(chǎng)銷售的活躍進(jìn)一步帶動(dòng)了存量房市場(chǎng)的發(fā)展。 1-9 月，全市存量房成交 464.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。其中，住宅成交375.4 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) % 。二）、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況1）、 土地開發(fā)增速迅猛1 9 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。隨著土地購(gòu)置量的增加，土地開發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)，全市完成土地開發(fā)投資億元，比上年增加億元，同比增長(zhǎng)67% ，比房地

8、產(chǎn)開發(fā)投資的增幅高出個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的%提高到% 。2）、 房屋竣工面積大幅增長(zhǎng)年初以來(lái)，我市開發(fā)商投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，施工進(jìn)度明顯加快，竣工面積不斷增加。截止9 月末，商品房屋竣工面積275.4 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) % 。其中商品住宅竣工面積235.9 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) % ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積36.5 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。3）、規(guī)?；_發(fā)成為沈陽(yáng)地產(chǎn)主導(dǎo)目前，我市的房地產(chǎn)開發(fā)由粗放單一模式逐步轉(zhuǎn)入集約規(guī)模開發(fā)；由居住小區(qū)開發(fā)演變成社區(qū)綜合開發(fā)；由核心城區(qū)改造轉(zhuǎn)到城郊大盤開發(fā)；由單純追求數(shù)量向重視居住質(zhì)量和文化景觀轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由中小開發(fā)商逐步向?qū)?/p>

9、力較強(qiáng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)移，大項(xiàng)目所占比重進(jìn)一步增大。 1 9 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積超10 萬(wàn)平方米的在建項(xiàng)目 104 個(gè)，施工面積為 1973.5 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) % ，占全市施工面積% ，比去年同期提高了個(gè)百分點(diǎn)。計(jì)劃總投資超十億元的項(xiàng)目42 個(gè)，完成投資億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的 % 。4）、中小戶型住宅銷售獨(dú)占半壁江山在全市商品住宅銷售面積中，小戶型商品住宅銷售占據(jù)首位，比重在五成以上。1-9月，單套面積100平方米以下的商品住宅，銷售352.5萬(wàn)平方米，占商品住宅的，其后依次為100 120平方米和120150平方米，比重分別為 和,而150平方米以上的僅 。三）、當(dāng)前存在的

10、主要問題在我市住宅市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，應(yīng)引起有關(guān)部門及房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的高度重視。1）、經(jīng)濟(jì)適用房投入不足。近年來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)適用房的投入力度雖有加大，但所占比重小，力度明顯不足，并且大多數(shù)用于拆遷安置，對(duì)社會(huì)公開銷售的比例仍然偏低。1-9月份，全市經(jīng)濟(jì)適用房完成投資億元，比上年增長(zhǎng)倍，僅占住宅投資的 。2）、商業(yè)地產(chǎn)空置較大。1-9月份，全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置一年以上的面積達(dá)萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)在給投資者帶來(lái)可觀收益的同時(shí)，也存在高風(fēng)險(xiǎn)。四）、總結(jié)依據(jù)上述情況及數(shù)據(jù)分析，各項(xiàng)指標(biāo)說(shuō)明當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展形勢(shì)是規(guī)范的、健康的，處于可持續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。住宅產(chǎn)品

11、的購(gòu)買力較高，其中 40100平的中小戶型尤其受歡迎！2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析本項(xiàng)目位于鐵西新區(qū)滑翔生活區(qū)，該地區(qū)是鐵西新區(qū)目前非常成熟最具生活氛圍，配套設(shè)施最為完善的地區(qū)。極聚人氣。該地區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目較少，較近有云華園、城建夢(mèng)翔之家，稍遠(yuǎn)一些有青春公寓、紫郡城等，其余多為 3年以上的老項(xiàng) 目，多數(shù)已經(jīng)售罄。區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地資 源較為稀缺！本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰國(guó)內(nèi)最大的 穹頂式主題公園一一沈陽(yáng)神羊游樂園，該 游樂園的建成開放將為本區(qū)域極大地聚集 人氣。3、結(jié)論建議和SWOT分析市場(chǎng)分析：區(qū)域內(nèi)新建項(xiàng)目很少，多數(shù)已至尾盤，構(gòu)成威脅的項(xiàng)目基本沒有?？梢苑Q得上競(jìng)品項(xiàng)目的，近的有順億園、云華園，遠(yuǎn)一些的有青

12、春公寓、紫郡城。順億園距離本案較近，一街之隔，但僅為一棟獨(dú)樓，無(wú)園區(qū)，開發(fā)企業(yè)實(shí)力較差，項(xiàng)目形象較差，包裝推廣也較差，交屋標(biāo)準(zhǔn)及配套不是很好，而且戶型及配比不太合理，總體偏大！銷售一般，與本案相比，唯一優(yōu)勢(shì)是價(jià)格。紫郡城項(xiàng)目較大，知名度高，以中小戶型為主，客戶以青年白領(lǐng)為主，銷售率比較高！與本案相比，優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模比較大，戶型設(shè)計(jì)及配比較好；市場(chǎng)品牌較好，推廣力度大，一期二期以較低總價(jià)聚集較高人氣；劣勢(shì)在于位置較偏，地處于洪，二環(huán)之外，配套、交通相對(duì)較差。4期預(yù)定價(jià)為4200元/平，接近本案預(yù)期定價(jià)。青春公寓規(guī)模小，接近本案，但現(xiàn)較本案地形方正，地貌開闊，比較便于規(guī)劃；戶型配比與本案接近，但設(shè)計(jì)

13、一般；地理位置稍好于紫郡城，處于二環(huán)內(nèi)側(cè)，但周圍環(huán)境一般，開發(fā)商口碑較弱。價(jià)格相對(duì)較低。其余項(xiàng)目所剩房源不多，多為較大戶型，稍有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目為云華園，其地理位置較好，規(guī)模適中，戶型設(shè)計(jì)及配比比較好，但銷售已近尾聲，難以對(duì)本案形成較大威脅！本案分析優(yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，公建配套齊全，商業(yè)氛圍濃郁，人氣旺，交通便利。產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)，合理的中小戶型及總價(jià)會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生良好的購(gòu)買欲。劣勢(shì)：地形較差，規(guī)劃難度大，東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)皆有高層建筑，距離比較近，采光受較大影響！威脅點(diǎn)：如果本案開發(fā)速度較慢，會(huì)被以上競(jìng)品項(xiàng)目分流較多客戶。機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)域成熟的居住氛圍，將吸引更多的別的城區(qū)的人前來(lái)置業(yè)；城建花園等項(xiàng)目的長(zhǎng)期

14、運(yùn)作，令本地區(qū)形成了很好口碑，這些項(xiàng)目本身的業(yè)主就能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目產(chǎn)生良好的銷售率及宣傳；神羊游樂園的興建會(huì)給本案帶來(lái)良好的宣傳效果及升值預(yù)期。綜合所有調(diào)查數(shù)據(jù)情況分析，得出結(jié)論，本項(xiàng)目適合開發(fā)建設(shè)以中小戶型為主的公寓型住宅項(xiàng)目。三、項(xiàng)目賣點(diǎn)建議（略）1、新技術(shù)新材料1）分質(zhì)供水系統(tǒng)2）智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2、住宅環(huán)境園林化3、住宅空間高效化4、住宅管理專業(yè)化四、項(xiàng)目規(guī)劃建議（略）1、景觀規(guī)劃2、戶型規(guī)劃3、住宅內(nèi)部裝修規(guī)劃4、其他建議五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案一方案二方案三總占地面積力平力平力平建筑密度70%70%70%容積率總建筑面積力平3力平力平其中住宅21600 平27300 平33

15、300 平具中商建10%2400 平2700 平2700 平其中車庫(kù)（770平）35個(gè)35個(gè)35個(gè)其中網(wǎng)點(diǎn)1700 平22002200總戶數(shù)（戶均65平）332420512*建議提供有效車位不少于80個(gè)* 2、各項(xiàng)開發(fā)成本土地成本建安成本3、戶型產(chǎn)品及面積配比建議根據(jù)地塊規(guī)劃特點(diǎn)，建議規(guī)劃建設(shè) 4棟小高層建筑，2棟15層，2棟18層，主力戶型4080平, 最大不超過100平的中小戶型產(chǎn)品。網(wǎng)點(diǎn)建議 2層，最大不超過250平，最好150平以內(nèi)，便于分割 組合。戶型面積數(shù)量比例solo3050 平19030%一室一廳607013030%兩室兩廳809012540%4、計(jì)算依據(jù)建筑工程費(fèi)：本項(xiàng)目 4

16、棟小高層，建安成本造價(jià)平均每平米1400元。開發(fā)進(jìn)度：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為1年，其中建設(shè)期為。根據(jù)現(xiàn)實(shí)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)計(jì)算（下面的表一、表二、表三所預(yù)計(jì)的成本支出和銷售收入為參考），本項(xiàng) 目居住部分的銷售平均價(jià)格應(yīng)該為38004000元每平米，車庫(kù)售價(jià)為4500元/平，網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)均價(jià)為60006500 元/平。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表（表一）工作階段第一年1234567891011121勘測(cè)設(shè)計(jì)拆遷建安工程基礎(chǔ)配套設(shè)施1道路綠化銷售投資進(jìn)度表（表二）第一年1234567891011121勘測(cè)設(shè)計(jì)50%50%拆遷建安工程20%基礎(chǔ)配套設(shè)施不可預(yù)見費(fèi)每月按比例投入營(yíng)銷銷售每月按比例投入土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)100%市政配套費(fèi)1

17、00%各專業(yè)稅費(fèi)100%銷售進(jìn)度及收入計(jì)劃表（表三）以容積率進(jìn)行模擬住宅總面積27300平，總合同額10920萬(wàn)元網(wǎng)點(diǎn)總面積2200平，總合同額1430萬(wàn)元車庫(kù)770平，總合同額萬(wàn)元合計(jì)12350萬(wàn)元5、計(jì)算 結(jié) 果從上述表中計(jì)算出來(lái)的項(xiàng)目總開發(fā)成本為10055萬(wàn)元，工作階段第一年4567891011121預(yù)售期（定金3萬(wàn)）正式銷售期住宅銷售面積2730410027302730546054602730820546銷售套數(shù)456545458590451510住宅銷售合同金額（萬(wàn)元）1092164010921092218421841092328218住宅銷售回款1351951351351113+2

18、5061113+2416+1071556+1071167+535111 +161107網(wǎng)點(diǎn)銷售面積網(wǎng)點(diǎn)銷售收入車庫(kù)銷售里車庫(kù)銷售收入平均分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e上為3351元/平米，如果按可售住宅面積部分來(lái)計(jì)算，則為3683元/平米，其中序號(hào)內(nèi)容單價(jià)金額（力兀）每平米單價(jià)住宅每平單價(jià)前期工程費(fèi)100300100拆遷100建安工程1200360012001318工程成本計(jì)算表（30000平）市政配套費(fèi)230690230不可預(yù)見費(fèi)2%92管理費(fèi)3%13846土地補(bǔ)償費(fèi)（三通一3300+7001333各專業(yè)稅費(fèi)利息工程總成本892029733267銷售成本計(jì)算表內(nèi)容費(fèi)率金額每平米單價(jià)住宅每平單價(jià)營(yíng)業(yè)稅%753力兀2