TFHCHLC項目定位策劃流程

1、編號：TFH-CH-LC001流程手冊文件版本： A/1項目定位策劃流程北頂編制審核批準日期日期日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人營銷管理部變更名稱、增加區(qū)域2009-5-15A/1 公司董事長職能、 部分變更區(qū)域公司總經(jīng)理職能項目定位策劃流程銷售中心(北頂項目部)工程技術部造價合約部財務管理部 其他部門領導層支持性文件客戶細分項目拓進行市場調(diào)研展進行客戶價值分析評估土地屬性評估土地需求進行客戶需求和土地屬性匹配進行競爭項得出客戶初步定位目調(diào)研進行成本調(diào)段研階位定項目可行性研步究報告初品產(chǎn)Y概念設計階段提出項目戰(zhàn)略目標定位工具表：重慶市購房客戶細分特征市場綜合調(diào)研報告項目拓展流

2、程定位工具表：土地屬性評估定位工具表：土地屬性與目標客戶匹配定位工具表：地塊控制指標與目標客戶匹配定位工具表：競品客戶產(chǎn)品對照定位工具表：目標客戶定位進行初步財務分析確定項目項目可行性研究報是否簽約告N概念設計管理流程進行產(chǎn)品測參與測試參與試進行產(chǎn)品需求價值進行工程成排序本估算擬訂項目初步進行項目收益篩選以及產(chǎn)品配比定位報告召開項目初步定位評審會確定項目定位報告參與參與擬訂項目定位報告確定項目定位報告段存檔備案項目備案項目定位報告定位報告階位定方案設入計管理深流程品產(chǎn)進行全面成本估算及銷售毛利倒推估算定位工具表：產(chǎn)品需求價值因素結(jié)束流程成本測算表定位工具表：單一產(chǎn)品成本假設法、產(chǎn)品配比方案表、

3、產(chǎn)品定位表、產(chǎn)品解決方案清單表參與參與參與項目初步定位報告主管領導組織業(yè)務決策委員會進行評審項目定位報告?zhèn)浒疙椖總浒疙椖慷ㄎ粓蟾娑ㄎ粓蟾?. 目標：規(guī)范項目定位策劃管理過程，實現(xiàn)產(chǎn)品準確定位。2. 適用范圍：適用于泰福恒北京頂秀置業(yè)公司房地產(chǎn)項目的定位策劃管理。3. 術語和定義：產(chǎn)品定位 ：指通過對市場和產(chǎn)品目標客戶及其需求進行分析，以確定項目發(fā)展主題及產(chǎn)品組合。4. 部門職責：3.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) ：負責項目定位策劃流程相關各項工作主持進行項目市場客戶細分進行前期市場調(diào)研對客戶價值進行分析主持進行評估土地屬性和土地需求主持進行客戶需求和土地屬性匹配，并得出產(chǎn)品定位初步結(jié)論主持產(chǎn)

4、品測試及產(chǎn)品需求價值排序編制項目初步定位報告和項目定位報告，并召開項目定位報告會3.2工程技術部：參與產(chǎn)品測試、產(chǎn)品需求價值排序、項目收益篩選、產(chǎn)品配比以及項目初步定位報告會，從專業(yè)角度提出意見和建議；3.3造價合約部：負責產(chǎn)品初步定位后的項目成本測算，參與項目收益篩選、產(chǎn)品配比和項目初步定位報告會，從專業(yè)角度提出意見和建議；3.4財務管理部：負責產(chǎn)品初步定位后的財務測算，參與項目收益篩選、產(chǎn)品配比和項目初步定位報告會，從專業(yè)角度提出意見和建議；3.5其他部門：參與項目初步定位報告會；3.6領導層：提出項目戰(zhàn)略目標、確定是否簽訂項目，參與產(chǎn)品定位報告會。5. 工作程序：活動步驟及說明負責部門輸

5、出活動步驟及說明負責部門輸出1.進行客戶細1.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負責實施客戶細分工作，銷售中心(北客戶細分結(jié)分得出項目購房客戶細分特征；頂項目部 )果2.提出項目戰(zhàn)2.1泰福恒領導層提出項目戰(zhàn)略目標，作為項目拓展項目戰(zhàn)略目公司領導層略目標的基礎；標土地屬性評估表3.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負責主持評估土地屬性和土地屬性3. 評估土地屬土地需求，工程技術部參與；銷售中心(北與目標客戶性和土地需3.2銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負責主持客戶需求和土地頂項目部 )匹配表求屬性匹配工作；地塊控制指標與目標客戶匹配表4.1 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 負責對競爭產(chǎn)品進行市場競品

6、產(chǎn)品4.調(diào)研；銷售中心(北進行產(chǎn)品初客戶對照表4.2 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 根據(jù)客戶需求和土地屬性頂項目部 )步定位客戶定位匹配結(jié)果以及競爭產(chǎn)品調(diào)研結(jié)果，得出目標客戶類表型；5.5.1造價合約部進行成本測算；進行項目初造價合約部初步財務指5.2 財務管理部根據(jù)銷售中心( 北頂項目部 ) 所做的客步財務分析財務管理部標戶定位、價格預估和成本數(shù)據(jù)，進行項目收益分析；6.1項目簽訂后，工程技術部負責主持概念設計，銷售中心 ( 北頂項目部 ) 根據(jù)概念設計方案 ，進行6.進行產(chǎn)品測產(chǎn)品測試， 并根據(jù)測試結(jié)果對產(chǎn)品需求價值進行排銷售中心(北產(chǎn)品需求價試序，工程技術部參與；頂項目部 )值因素表8.

7、1工程技術部根據(jù)產(chǎn)品測試和價值排序的結(jié)果完善概念設計方案；9.1銷售中心 ( 北頂項目部 ) 按公司項目管理計劃，組產(chǎn)品解決方7.進行產(chǎn)品定織工程技術部、財務管理部、造價合約部等相關部銷售中心(北案清單；位門人員進行產(chǎn)品定位分析；頂項目部 )9.2造價合約部根據(jù)概念設計成果進行工程類成本估活動步驟及說明負責部門輸出算；造價合約部依據(jù)工程類成本估算進行全面成本項目初步估算及銷售毛利倒推估算，財務管理部參與；定位報告9.3 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 進行單一產(chǎn)品單位面積獲益能力篩選和產(chǎn)品匹配工作；9.4 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 根據(jù)項目收益篩選以及產(chǎn)品配比結(jié)果和產(chǎn)品需求價值排序結(jié)果得出產(chǎn)

8、品解項目定位決方案清單，并在此基礎上擬訂項目初步定位報報告告；9.5 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 組織召開項目定位評審會（具體步驟見項目定位管理指引）；9.6在定位報告通過后，銷售中心( 北頂項目部 ) 完成項目定位報告 ，銷售中心 ( 北頂項目部 ) 主管領導組織公司領導、 外部專家進行評審 （具體步驟見 項目定位管理指引 ）；8. 項目初步10.1 銷售中心 ( 北頂項目部 ) 將項目初步定位報告銷售中心(北定位報告 和和項目定位報告存檔，并抄送工程技術部、造頂項目部 )報告?zhèn)浒疙椖慷ㄎ粌r合約部等部門。報告?zhèn)浒?. 權(quán)限與標準：事 項標 準責任部門協(xié)助部門區(qū)域公司總 部總 經(jīng) 理營銷總監(jiān)

9、主持 督導審 核 ；總會計師會審；工程技術主管副總 項 目財務管理部、品質(zhì)管理部主管 督導 審協(xié) 辦會 審 ；定 位 報銷售中心工程技術部、副總會審；核(業(yè)務開發(fā)配套主管副總產(chǎn)品定位告 編(北頂項目造價合約部、投資運營部經(jīng)理 決策委協(xié) 辦會 審 ；寫 及 評部 )開發(fā)配套部、會 審 ；員 會 批區(qū)域公司總經(jīng)理 會審物業(yè)公司銷售中心總經(jīng)理 準)審 ；會 審 ；區(qū)域公司董事長督導 審 核營銷總監(jiān)主持 督導審 核 ；工程技術主管副總協(xié) 辦會 審 ；開發(fā)配套主管副總品質(zhì)管理部主管項目客戶銷售中心協(xié) 辦會 審 ；副總會審；細分成果(北頂項目投資運營部會 審區(qū)域公司總經(jīng)理 審投資運營部經(jīng)理及 評 審部 )核 ；會 審 ；區(qū)域公司董事長督導審核；區(qū)域公司辦公會批準7. 主要文檔：文檔名稱編制部門主要內(nèi)容接收部門提交時限 / 頻率銷售中心( 北對項目進行前期市場市場綜合調(diào)研報告公司領導層