法律實習報告

1、法律實習報告序首先，我想向全部為我的實習提供幫忙和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝感謝你們?yōu)槲业捻槷攲嵙曀鞯膸兔团?。我的實習是由南開高校法律系和四平市中院共同布置的。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經(jīng)驗，穩(wěn)固并檢驗了自己兩年本科學習的學問水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法對程序問題有了更深的理解將理論與實踐有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習單位充足的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)、四平市中興建

2、筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深化的研討，參與了案件審理的全過程，并被特許參與合議庭評議。案件詳細情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院XX年月日作出（）四西民二初字第號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，原創(chuàng)：四平市中院于XX年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、托付人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）托付人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）托付人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）托付

3、人付佳賓，被上訴人尹杰、托付人竇樹法到庭參與訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當事人和其他訴訟參與人情況上訴人（原審原告）：郭繼魁托付人：蓋如濤。被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)。法定代表人：劉連貴托付人：胡振儒被上訴人（原審被告）：中興建筑公司法定代表人：劉連貴托付人：蘇軍，被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴托付人：付佳賓，被上訴人（原審第三人）尹杰，托付人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：年月日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程，軸約平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同商定交房款萬元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款萬元。但被告

4、四平市中興經(jīng)貿(mào)至今未履行合同，交付房屋。此房于年月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告知至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)履行合同交付房屋，并擔當訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的托付，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以愛護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)覺重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以根據(jù)規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建

5、筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同商定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法定期限內(nèi)未做辯論。第三人尹杰訴稱：第三人于年月日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建

6、立在同等條件之上，故不存在初始買受權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的購房協(xié)議書無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有商品房出售答應證為由，愿將爭議房屋賣給原告，但答應證是在XX年月取得的，不能反抗從前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)覺該商網(wǎng)重復出售后，于XX年月日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行

7、為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照合同法第六十條、消費者權(quán)益愛護法第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立刻返復原告郭繼魁購房款萬元，并賜予房款萬元一倍的賠償損失，兩項合計萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)擔當連帶責任。上訴人郭繼魁懇求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，愛護上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司托付同意的，

8、賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于XX年月取得商品房銷（預）售答應證后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是年月日，尹杰重復買該房合同是二年后的年月，同尹杰算帳“換據(jù)”是年月，均在經(jīng)貿(mào)公司XX年月取得商品房銷（預）售答應證之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得商品房銷（預）售答應證后又予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴懇求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意根據(jù)規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審訊決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間

9、惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同商定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因此尹杰的合法權(quán)益應受到愛護。四、對現(xiàn)實和證據(jù)的分析及認定年月四平市方案委員會批準開發(fā)建設座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街號：的站前批發(fā)市場工程。工程開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于年月開工。年月日郭繼魁與建筑公司簽訂了購房協(xié)議書（建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司托付），郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)，軸，建筑面積約平方米，交付房款萬元，同年月日、月日又交增面積款萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交

10、付運用。XX年月日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷（預）售合同，尹杰購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)，軸建筑面積平方米，按合同商定交付房款萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未取得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和掌握。年月日，在吉林揚信律師事務所律師（經(jīng)貿(mào)公司法律參謀）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家互相關聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的全部權(quán)進行了確認。三方協(xié)商全都，確認該新建批發(fā)市場樓房為

11、經(jīng)貿(mào)公司全部，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、運用、收益和處分權(quán)。XX年月日經(jīng)貿(mào)公司取得商品房銷（預）售答應證后，對過去托付建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進行確認。XX年月日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同商定房屋，XX年月日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得協(xié)議商定商品房。證據(jù)：郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。批發(fā)市場新建樓全部權(quán)確認書。商品房預售申報表和商品房銷（預）售答應證

12、。開發(fā)公司給尹杰送達的通知。經(jīng)貿(mào)公司確認書。國有土地運用證。產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。施巍證言材料。王金榮的證言材料。其它相關證據(jù)材料。五、解決糾紛的看法和理由依據(jù)原審訊決，上訴人上訴懇求及理由，被上訴人的辯論，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律愛護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關系應受到法律愛護。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售答應證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在

13、起訴前取得商品房預售答應證明的，可以認定有效”。又依據(jù)合同法第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的托付與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為工程開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一工程明確產(chǎn)權(quán)全部人，并由產(chǎn)權(quán)全部人申領商品房銷（預）售答應證后，對這些合同進行確認，才能生效。因此郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)全部人，并取得了商品房銷（預）售答應證，他對建筑公

14、司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進行了確認，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當事人的買賣關系受法律愛護，因此，商品房理應由郭繼魁全部。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權(quán)全部人沒有確定，商品房銷（預）售答應證尚未取得，因此其合同效力也處于待定狀態(tài)。但工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)全部人，取得商品房銷（預）售答應證后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的改變，由效力待定狀

15、態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當時既不是產(chǎn)權(quán)全部人，也不是商品房銷（預）售答應證持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為全部權(quán)人，取得商品房銷（預）售答應證后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依合同法的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應受到法律的愛護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具

16、發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因此這三家企業(yè)對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復出售行為當時是不明白的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應根據(jù)相關規(guī)定予以賠償。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一款三項規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以懇求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人擔當不超過已付購房款一倍的賠償責任：（三）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安頓房屋的現(xiàn)實”。依據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應返還尹杰購房款元，并賜予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、

17、建筑公司擔當連帶給付責任。由于案件牽涉關系冗雜合議庭將該案提交審訊委員會，其中包括我個人的看法在內(nèi)的合議庭看法一并提交。審訊委員會對合議庭看法大部分予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，原創(chuàng)：對第三人獲賠問題經(jīng)劇烈商量實行了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院懇求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審訊決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經(jīng)四平市中級人民法院XX年第次審訊委員會商量確定，依據(jù)民事訴訟法第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)定，判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院（）四西民二初字第號民事判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品

18、房買賣協(xié)議有效，買賣關系成立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。一、二審案件受理費元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負擔。通過對本案的深化研討我認為四平市中院認定現(xiàn)實清晰適用法律正確判決公正。但是其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的看法第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴懇求的范圍進行，當事人沒有提出懇求的，不予檢查，但判決違反法律禁止性規(guī)定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。中興建筑公司與第三人尹杰簽訂的合同屬于無效合同，對于無效合同依法律規(guī)定應恢復原狀、返復原物、賠償損失?；谝陨蟽牲c原因，我認為，法院應對第三人利益予以愛護，即開發(fā)公司應返還尹杰購房款元，并賜予購房款一倍的賠償損失，經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司