加氣混凝土砌塊項目建筑與房地產市場運行機制分析

1、加氣混凝土砌塊項目建筑與房地產市場運行機制分析xxx集團有限公司目錄第一章 項目背景分析4第二章 項目簡介8一、 項目單位8二、 項目建設地點8三、 建設規(guī)模8四、 項目建設進度8五、 建設投資估算8六、 項目主要技術經濟指標9第三章 工程竣工決算11一、 竣工決算報批11二、 竣工決算編制11第四章 投資決策與設計階段工程計價15一、 投資估算方法15二、 概預算方法16第五章 建設工程監(jiān)理制度及法律地位23一、 工程監(jiān)理的含義及性質23第六章 建設工程監(jiān)理工作內容及主要方式27一、 工程監(jiān)理工作主要方式27第七章 建設工程監(jiān)理工作內容及主要方式32一、 工程監(jiān)理工作主要方式32第八章 建設

2、工程風險管理37一、 工程風險管理內容和方法37第九章 BIM技術在建設工程全壽命期的應用55一、 BIM技術在運營維護階段的應用55第十章 建筑智能化59一、 智能建筑與智慧城市59第十一章 綠色建筑技術體系68一、 室內環(huán)境控制與室外環(huán)境設計68第十二章 綠色建筑特征及相關政策標準75一、 綠色建筑的特征75第一章 項目背景分析加氣混凝土砌塊（ACB）是以硅質材料和鈣質材料為主要原材料，加入適量的發(fā)氣劑，經過混合攪拌、注模、養(yǎng)護、切塊等工序生產的一種防火性和保溫隔熱性良好，輕質多孔、可釘、可鋸還具有一定抗震性的新型多孔質輕建材。我國加氣混凝土砌塊行業(yè)已發(fā)展多年，在“十二五”期間，我國加氣混

3、凝土砌塊行業(yè)發(fā)展快速，生產規(guī)模迅速擴大，在技術和產品方面也有較大的提升。隨著產能的快速擴張，到“十三五”期間，我國加氣混凝土砌塊行業(yè)進入產能過剩階段。在“十三五”期間，我國加氣混凝土砌塊產能和產量均處于增長趨勢，在2017年我國加氣混凝土砌塊實際產量約為1.3億立方米，到2020年產量增長到2.0億立方米。近幾年我國政策對于綠色建筑較為支持，發(fā)布了加氣混凝土行業(yè)大氣污染防治攻堅戰(zhàn)實施方案、關于推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導意見、關于加快新型建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見等多項政策促使綠色建材行業(yè)快速發(fā)展。在國內綠色建筑的推動下，環(huán)保型材料成為主流，加氣混凝土砌塊憑借優(yōu)秀的環(huán)保性能在綠色建筑中

4、應用需求持續(xù)攀升，在2020年中國加氣混凝土砌塊市場規(guī)模約為492億元。在當前碳中和、碳達峰的大背景下，綠色建筑成為發(fā)展趨勢，綠色建材需求愈發(fā)強烈，預計到2025年我國加氣混凝土砌塊市場規(guī)模將達到1000億元左右。目前加氣混凝土砌塊市場內企業(yè)數量眾多，在2020年國內加氣混凝土砌塊生產企業(yè)約有上千家，大多企業(yè)規(guī)模偏小、生產設備落后、產品質量無法保障。當前市場中規(guī)模偏大的企業(yè)有上海伊通、浙江開元、愛舍（蘇州）新型建材、上海索納塔、南京旭建、浙江豐眾建筑材料等。加氣混凝土砌塊市場飽和，企業(yè)競爭激烈。加氣混凝土砌塊是一種新型環(huán)保材料，在政策對于環(huán)保建筑的支持下，加氣混凝土砌塊市場需求持續(xù)攀升，行業(yè)得

5、到快速發(fā)展。在生產方面，經過多年發(fā)展我國加氣混凝土砌塊產能快速增長，目前市場產能過剩，競爭較為激烈。在激烈的市場競爭中，部分小型企業(yè)將被淘汰，市場集中度逐漸攀升，未來加氣混凝土砌塊產量或將仍有提升空間。和平與發(fā)展的時代主題沒有變，世界多極化、經濟全球化、文化多樣化、社會信息化深入發(fā)展；世界經濟在深刻調整中曲折復蘇，國際金融危機深層次影響在相當長時期依然存在，全球經濟貿易增長乏力；科技領域取得重大突破，正在引發(fā)影響深遠的產業(yè)變革。全球治理體系和國際力量對比的調整變革，為我國發(fā)展帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，發(fā)展重大戰(zhàn)略機遇期的內涵，正在由原來加快發(fā)展速度的機遇轉變?yōu)榧涌旖洕l(fā)展方式轉變的機遇，正由原來規(guī)

6、?？焖贁U張的機遇轉變?yōu)樘岣甙l(fā)展質量和效益的機遇。我國物質基礎雄厚、人力資本豐富、市場空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，經濟長期向好基本面沒有改變。我國經濟發(fā)展處在“速度變化、結構優(yōu)化、動力轉換”的關鍵階段，增長速度從高速轉向中高速，發(fā)展方式正從規(guī)模速度型轉向質量效益型，結構調整正從增量擴能為主轉向調整存量、做優(yōu)增量并舉，發(fā)展動力正從主要依靠資源和低成本勞動力等要素投入轉向創(chuàng)新驅動。今后一個時期，是地區(qū)適應經濟新常態(tài)、加快轉型發(fā)展的關鍵時期，主要呈現出經濟增長進入規(guī)模質量同步提升期、工業(yè)化城鎮(zhèn)化仍然處于加速期、多點多極發(fā)展進入整體躍升期、發(fā)展動力轉化到了關鍵期、產業(yè)轉型升級進入接續(xù)期、全面建成小康社會進入

7、決勝期等特征，既面臨不少嚴峻挑戰(zhàn)，又面臨許多重大機遇。主要挑戰(zhàn)是：穩(wěn)定增長的挑戰(zhàn)，促進投資較快增長難度加大，工業(yè)結構調整任務繁重，經濟下行壓力較大；轉型升級的挑戰(zhàn)，部分傳統(tǒng)產業(yè)產能過剩嚴重，面臨不升級則迅速萎縮的現實壓力，新興產業(yè)發(fā)展競爭激烈，資源、環(huán)境約束加大；創(chuàng)新驅動的挑戰(zhàn)，科技與經濟聯系不緊密，科教資源優(yōu)勢沒有充分發(fā)揮，有利于創(chuàng)新驅動轉型發(fā)展的制度環(huán)境尚未形成；協(xié)調發(fā)展的挑戰(zhàn)，區(qū)域不平衡問題依然突出，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展水平較低，經濟與社會發(fā)展不夠協(xié)調；開放合作的挑戰(zhàn)，全國重點區(qū)域開放點多面廣、競爭加劇，地區(qū)開放型經濟發(fā)展水平不高；民生需求的挑戰(zhàn)，基本公共服務供給不足，如期脫貧任務重難度大；治

8、理能力的挑戰(zhàn)，社會治理面臨新舊矛盾交織的壓力，法治建設有待加強。要把握我國發(fā)展重大戰(zhàn)略機遇期內涵的深刻變化，順應國內外轉型發(fā)展的基本趨勢，主動適應、把握、引領新常態(tài)，搶抓發(fā)展機遇，有效應對挑戰(zhàn)，更加注重優(yōu)化經濟結構，更加注重增強發(fā)展動力，更加注重補齊發(fā)展“短板”，更加注重體制機制創(chuàng)新，更加注重化解社會矛盾，科學制定發(fā)展路徑，不斷開拓我省發(fā)展新境界。在目標制定上，統(tǒng)籌好中高速增長和中高端發(fā)展的關系；在動力培育上，統(tǒng)籌好需求側管理和供給側改革的關系；在產業(yè)支撐上，統(tǒng)籌好改造提升傳統(tǒng)產業(yè)和培育發(fā)展新興產業(yè)的關系；在區(qū)域發(fā)展上，統(tǒng)籌好競相跨越和協(xié)同發(fā)展的關系；在資源配置上，統(tǒng)籌好政府和市場和關系。第二

9、章 項目簡介一、 項目單位項目單位：xxx集團有限公司二、 項目建設地點本期項目選址位于xx，占地面積約52.00畝。項目擬定建設區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設施條件完備，非常適宜本期項目建設。三、 建設規(guī)模該項目總占地面積34667.00（折合約52.00畝），預計場區(qū)規(guī)劃總建筑面積63177.68。其中：主體工程38486.45，倉儲工程14620.46，行政辦公及生活服務設施6135.38，公共工程3935.39。四、 項目建設進度結合該項目建設的實際工作情況，xxx集團有限公司將項目工程的建設周期確定為24個月，其工作內容包括：項目前期準備、工程勘察與設計、

10、土建工程施工、設備采購、設備安裝調試、試車投產等。五、 建設投資估算（一）項目總投資構成分析本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資19877.86萬元，其中：建設投資14577.29萬元，占項目總投資的73.33%；建設期利息346.63萬元，占項目總投資的1.74%；流動資金4953.94萬元，占項目總投資的24.92%。（二）建設投資構成本期項目建設投資14577.29萬元，包括工程費用、工程建設其他費用和預備費，其中：工程費用12772.78萬元，工程建設其他費用1429.05萬元，預備費375.46萬元。六、 項目主要技術經濟指標（一）財務效益分

11、析根據謹慎財務測算，項目達產后每年營業(yè)收入42000.00萬元，綜合總成本費用35953.49萬元，納稅總額3105.84萬元，凈利潤4403.25萬元，財務內部收益率13.84%，財務凈現值3054.88萬元，全部投資回收期6.96年。（二）主要數據及技術指標表主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積34667.00約52.00畝1.1總建筑面積63177.68容積率1.821.2基底面積19066.85建筑系數55.00%1.3投資強度萬元/畝275.802總投資萬元19877.862.1建設投資萬元14577.292.1.1工程費用萬元12772.782.1.2工程建設其他費用萬

12、元1429.052.1.3預備費萬元375.462.2建設期利息萬元346.632.3流動資金萬元4953.943資金籌措萬元19877.863.1自籌資金萬元12803.813.2銀行貸款萬元7074.054營業(yè)收入萬元42000.00正常運營年份5總成本費用萬元35953.49""6利潤總額萬元5871.00""7凈利潤萬元4403.25""8所得稅萬元1467.75""9增值稅萬元1462.58""10稅金及附加萬元175.51""11納稅總額萬元3105.84&quo

13、t;"12工業(yè)增加值萬元11108.10""13盈虧平衡點萬元19036.64產值14回收期年6.96含建設期24個月15財務內部收益率13.84%所得稅后16財務凈現值萬元3054.88所得稅后第三章 工程竣工決算一、 竣工決算報批對于建設周期長、建設內容多的大型項目和單項工程，竣工財務決算可單獨報批，單項工程結余資金在整個項目竣工財務決算中一并處理。（1）中央項目竣工財務決算，由財政部制定統(tǒng)一的審核批復管理制度和操作規(guī)程。中央項目主管部門本級及不向財政部報送年度部門決算的中央單位的項目竣工財務決算，由財政部批復；其他中央項目竣工財務決算，由中央項目主管部門負責

14、批復，報財政部備案。（2）地方項目竣工財務決算審核批復管理職責和程序要求由同級財政部門確定。（3）經營性項目的項目資本中，財政資金所占比例未超過50%的，項目竣工財務決算可以不報財政部門或者項目主管部門審核批復。項目建設單位應當按照國家有關規(guī)定加強工程價款結算和項目竣工財務決算管理。二、 竣工決算編制建設工程竣工決算是正確核定新增固定資產價值，反映竣工項目建設成果的文件，是辦理固定資產交付使用手續(xù)的依據?？⒐Q算應包括從籌建到竣工投產全過程實際支出的費用即建筑安裝工程費用、設備及工器具購置費用和工程建設其他費用等。（一）竣工決算基本要求根據基本建設財務規(guī)則（財政部令第81號）和基本建設項目竣工

15、財務決算管理暫行辦法（財建2016503號）對于行政事業(yè)單位及國有和國有控股企業(yè)使用財政資金的建設項目，完工可投入使用或者試運行合格后，應當在3個月內編報竣工財務決算；特殊情況確需延長的，中小型項目不得超過2個月，大型項目不得超過6個月。建設周期長、建設內容多的大型項目，單項工程竣工具備交付使用條件的，可以編報單項工程竣工財務決算，項目全部竣工后應當編報竣工財務總決算。（二）竣工決算內容工程竣工決算的內容主要包括項目竣工財務決算報表、竣工財務決算說明書、竣工財務決（結）算審核情況及相關資料。1、項目竣工財務決算報表項目竣工財務決算報表內容的包括封面、項目概況表、項目竣工財務決算表、資金情況明細

16、表、交付使用資產總表、交付使用資產明細表、待攤投資明細表、待核銷基建支出明細表、轉出投資明細表2、竣工財務決算說明書竣工財務決算說明書主要包括以下內容。（1）項目概況。（2）會計賬務處理、財產物資清理及債權債務的清償情況。（3）項目建設資金計劃及到位情況，財政資金支出預算、投資計劃及到位情況。（4）項目建設資金使用、項目結余資金分配情況。（5）項目概（預）算執(zhí)行情況及分析，竣工實際完成投資與概算差異及原因分析。（6）尾工工程情況。（7）歷次審計、檢查、審核、稽查等意見及整改落實情況（8）主要技術經濟指標的分析、計算情況（9）項目管理經驗、主要問題和建議。（10）預備費動用情況（11）項目建設管

17、理制度執(zhí)行情況、政府采購情況、合同履行情況。（12）征地拆遷補償情況、移民安置情況（13）需說明的其他事項。3、竣工財務決（結）算審核情況項目竣工決（結）算經有關部門或單位進行審核的，需附完整的審核報告及審核表。項目竣工財務決算審核報告的內容主要包括審核說明、審核依據、審核結果、意見、建議。項目竣工財務決算審核表包括項目竣工財務決算審核匯總表、資金情況審核明細表、待攤投資審核明細表、交付使用資產審核明細表、轉出投資審核明細表和待核銷基建支出審核明細表。4、相關資料相關資料主要包括以下內容。（1）項目立項、可行性研究報告、初步設計報告及概算、概算調整批復文件的復印件。（2）項目歷年投資計劃及財政

18、資金預算下達文件的復印件。（3）審計、檢查意見或文件的復印件。（4）其他與項目決算相關的資料。第四章 投資決策與設計階段工程計價一、 投資估算方法（一）建設投資估算方法建設投資估算方法主要有資金周轉率法、生產能力指數法、設備費用百分比估算法和造價指標估算法等，分別適用于不同階段和不同項目的投資估算。1、資金周轉率法這是一種用資金周轉率來推測投資額的簡便方法，資金周轉率=總投資額年銷售額產品的年產量×產品單價，以擬建項目中主要或投資比重較大的工藝設備投資為基數。根據已建類似項目的統(tǒng)計資料，計算出擬建項目各專業(yè)工程費占工藝設備的比例，求出各專業(yè)投資，再加上其他費用，求得擬建項目的建設投資

19、。2、造價指標估算法依照各種工程造價指標（投資估算指標或概算指標）可進行單位工程投資估算。在此基礎上，可匯總成每一單項工程投資。另外，再估算工程建設其他費用及預備費，即可求得建設項目總造價。（二）流動資金估算方法項目總投資中的流動資金是指在生產性項目建成投產后，為進行正常生產運營，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。估算流動資金一般采用分項詳細估算法，個別情況或者小型項目可采用擴大指標估算法。分項詳細估算法是根據資金周轉額和周轉速度之間的關系，對構成流動資金的各項流動資產和流動負債分別進行估算。在使用分項詳細估算法進行計算時，首先計算各類流動資產和流動負債的年周轉次數

20、，其次再分項估算占用的資金額。擴大指標估算法是根據現有同類企業(yè)的實際資料，求得各種流動資金率指標，也可依據行業(yè)或部門給定的參考值或經驗確定比率。一般常用的基數有銷售收入、經營成本、總成本費用和固定資產投資等。該方法簡便易行，但準確度不高。二、 概預算方法（一）設計概算方法設計概算可分為三級概算，即單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算。1、單位工程概算編制方法單位工程概算可分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算又可分為土建工程概算、給排水工程概算、采暖工程概算、通風工程概算、電氣照明工程概算、工業(yè)管道工程概算、特殊構筑物工程概算等。設備及安裝工程概算可分為機械設備及安

21、裝工程概算電氣設備及安裝工程概算等。（1）建筑工程概算編制方法。1）概算定額法。概算定額法也稱擴大單價法。當初步設計達到一定深度、建筑結構方案已確定時，可采用概算定額法編制概算。使用概算定額法時，首先應根據概算定額編制成擴大單位估價表（概算定額基價）其次用擴大分部分項工程量乘以擴大單價進行計算。采用概算定額法編制建筑工程概算比較準確，但計算比較煩瑣。2）概算指標法。當初步設計深度不夠、不能準確計算工程量，但工程采用的技術比較成熟且又有類似概算指標可利用時，可采用概算指標法來編制概算。當設計對象在結構特征、地質及自然條件上與概算指標完全相同，如基礎埋深及形式、層高墻體、樓板等主要承重構件完全相同

22、時，可直接套用概算指標編制概算；當設計對象的結構特征與某個概算指標有局部不同時，則需要對該概算指標進行修正，然后用修正后的概算指標進行計算。3）類似工程預決算法。當工程設計對象與已建或在建工程相類似，結構特征基本相同，或者概算定額和概算指標不全時，可以原有類似工程預決算為基礎，按編制概算指標的方法，求出單位工程概算指標，再按概算指標法編制概算。利用類似工程預決算法時，應考慮設計對象與類似預算的設計在結構與建筑、地區(qū)工資、材料預算價格、施工機械使用費及企業(yè)管理費等方面的差異等。其中，結構與建筑設計差異可參考修正概算指標的方法加以修正，而其他差異則需編制修正系數。計算修正系數時，先求出類似工程預算

23、中人工工資、材料費、機械使用費等在全部造價中所占比重，然后分別求其修正系數，最后求出總修正系數，用總修正系數乘以類似工程預算造價，即可得出概算總造價。（2）設備及安裝工程概算編制方法。1）設備購置費用預算編制方法。國產標準設備原價可根據設備型號、規(guī)格、性能、材質、數量及附帶的配件，向制造廠家詢價，或向設備、材料信息部門查詢；國產非標準設備原價，可用每臺設備估價指標（元/臺）乘以設備臺數，或用每噸設備估價指標（元At）乘以設備質量（t）進行確定。設備運雜費按規(guī)定的運雜費率計算。2）設備安裝工程費用概算編制方法。預算單價法。當初步設計有詳細設備清單時，可直接按預算價編制設備安裝單位工程概算。根據計

24、算的設備安裝工程量，乘以安裝工程預算綜合單價，經匯總求得設備安裝工程費用概算。預算單價法計算比較具體，精確性較高。擴大單價法。當初步設計的設備清單不完備，或僅有成套設備的質量時，可采用主體設備、成套設備或生產工藝線的綜合擴大安裝單價編制概算。概算指標法。當初步設計的設備清單不完全或安裝預算單價及擴大綜合單價不全，無法采用預算單價法和擴大單價法時，可采用概算指標法編制概算。常用的概算指標形式有兩類：一是按設備費的百分比計算安裝工程費用，適用于價格波動不大的定型產品和通用產品的安裝工程概算；二是按每噸設備安裝費指標計算安裝工程費用，適用于設備價格波動較大的非標準設備和引進設備的安裝工程概算。2、單

25、項工程綜合概算編制方法單項工程綜合概算以單項工程所屬的單位工程概算為基礎，采用綜合概算表進行編制，分別按各單位工程概算匯總成若干個單項工程綜合概算。對單一的、具有獨立性的單項工程，直接按二級編制形式編制，無須編制單項工程綜合概算，直接編制建設項目總概算。3、建設項目總概算編制方法建設項目總概算是確定整個建設項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件，它是由各個單項工程綜合概算及工程建設其他費用、預備費和其他專項費用（包括建設期利息和鋪底流動資金）概算匯總編制而成的。總概算文件主要包括編制說明和總概算表。編制說明包括項目概況、主要技術經濟指標、資金來源、編制依據、其他需要說明的問題及總說明附表?？偢?/p>

26、算表中列出的建設項目總概算包括工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期利息和鋪底流動資金等。（二）施工圖預算方法盡管建筑安裝工程包含的專業(yè)類別很多，各類工程的內容和施工方法各不相同，但施工圖預算編制方法主要有單價法和實物量法兩種。1、單價法單價法是編制施工圖預算廣泛采用的方法。用單價法編制施工圖預算，可采用工料單價法，也可采用綜合單價法。（1）工料單價法。工料單價法又稱定額單價法，是一種用事先編制好的分項工程單位估價表中的工料單價來編制施工圖預算的方法。工料單價是指包含人工費、材料費和施工機具使用費的定額基價。采用工料單價法編制施工圖預算時，要把分項工程單位估價表中的各項工程工料單價乘以相應

27、的分項工程工程量，匯總后得到單位工程直接費，再按規(guī)定的程序計算企業(yè)管理費、規(guī)費和稅金，最后匯總得到單位工程施工圖預算造價。（2）綜合單價法。綜合單價法又稱工程量清單單價法，是指根據招標人按照國家統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則提供的工程數量，采用綜合單價的形式計算工程造價的方法。綜合單價是指除人工費、材料費和施工機具使用費外，還包括管理費和利潤的單價2、實物量法實物量法是依據施工圖紙、預算定額項目劃分及工程量計算規(guī)則，先計算出分部分項工程量，然后套用預算定額來編制施工圖預算的方法。實物量法的具體做法是：先依據施工圖紙計算出各分項工程量，分別套取預算定額（實物量定額）計算出單位工程所需的各種人工、材料施工機

28、械臺班消耗量，再分別乘以當時當地各種人工、材料、施工機械臺班實際單價，計算出人工費、材料費和施工機具使用費。企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金等計算方法與單價法相同。實物量法和單價法的最大區(qū)別在于中間步驟，也就是計算人工費、材料費和施工機械使用費這三種費用之和的方法不同。采用實物量法時，在計算出工程量后，不直接套用預算定額單價，而是將量價分離，先套用相應預算人工、材料、機械臺班定額用量，并匯總出各類人工、材料和機械臺班的消耗量，再分別乘以相應的人工、材料和機械臺班實際單價，得出單位工程的人工費、材料費和機械使用費。采用實物量法編制施工圖預算的優(yōu)點是：由于所用的人工、材料和機械臺班的單價都是當時當地的

29、市場價格，所編制的預算能比較準確地反映當時當地工程造價水平，不需要調價。第五章 建設工程監(jiān)理制度及法律地位一、 工程監(jiān)理的含義及性質（一）工程監(jiān)理的含義工程監(jiān)理是指工程監(jiān)理單位受建設單位委托，根據法律和法規(guī)、工程建設標準、勘察設計文件及合同，對工程施工質量、造價、進度進行控制，對合同、信息進行管理，對工程建設相關方關系進行協(xié)調，并履行建設工程安全生產管理法定職責的服務活動。工程監(jiān)理制度是我國強制實行的一項制度。中華人民共和國建筑法（以下簡稱建筑法）明確規(guī)定，“國家推行建筑工程監(jiān)理制度”。與國際上一般的工程咨詢服務不同，法律、法規(guī)賦予了工程監(jiān)理單位工程質量、安全生產管理職責工程監(jiān)理可從以下五個方

30、面進行理解。（1）工程監(jiān)理的行為主體是工程監(jiān)理單位。工程監(jiān)理既不同于政府主管部門的監(jiān)督管理，也不同于工程總承包單位或施工總承包單位對分包單位的監(jiān)督管理。（2）工程監(jiān)理的實施前提是建設單位的委托和授權。建設單位需要與工程監(jiān)理單位以書面形式訂立工程監(jiān)理合同，明確監(jiān)理工作的范圍、內容、服務期限和酬金，以及雙方的義務和違約責任。（3）工程監(jiān)理的實施依據包括法律和法規(guī)、工程建設標準、勘察設計文件及合同。其中，合同既包括工程監(jiān)理合同，也包括與所監(jiān)理工程相關的施工合同、材料設備采購合同等。（4）工程監(jiān)理的實施范圍主要在施工階段。工程監(jiān)理單位在工程勘察、設計、保修等階段提供的服務活動均為相關服務。（5）工程監(jiān)

31、理的基本職責是在建設單位委托授權范圍內，通過合同管理和信息管理，以及協(xié)調工程建設相關方關系，控制建設工程質量、造價和進度三大目標，即“三控兩管一協(xié)調”此外，還需履行建設工程安全生產管理的法定職責，這是建設工程安全生產管理條例賦予工程監(jiān)理單位的社會責任。（二）工程監(jiān)理的性質工程監(jiān)理性質可概括為服務性、科學性、獨立性和公平性四個方面。1、服務性工程監(jiān)理人員利用自己的知識、技能和經驗，采用必要的試驗、檢測手段，為建設單位提供管理和技術服務。工程監(jiān)理單位既不直接進行工程設計，也不直接進行工程施工；既不向建設單位承包工程造價，也不參與施工單位的利潤分成2、科學性工程建設規(guī)模日趨龐大，建設環(huán)境日益復雜，功

32、能需求及建設標準越來越高，新技術、新工藝、新材料、新設備不斷涌現，工程建設參與單位越來越多，工程風險日漸增加，工程監(jiān)理單位只有采用科學的思想、理論、方法和手段，才能駕馭工程建設，協(xié)助建設單位力求在計劃目標內完成工程建設任務。3、獨立性獨立性是工程監(jiān)理單位公平地實施監(jiān)理的基本前提。首先，工程監(jiān)理單位應是一個獨立法人實體，與被監(jiān)理工程的承包單位以及建筑材料、建筑構配件和設備供應單位不得有隸屬關系或者其他利害關系。其次，在工程監(jiān)理工作中，工程監(jiān)理單位必須建立項目監(jiān)理機構，按照自己的工作計劃和程序，根據自己的判斷，采用科學的方法和手段，獨立地開展工作。4、公平性公平性是工程監(jiān)理行業(yè)能夠長期生存和發(fā)展的

33、基本職業(yè)道德準則。特別是當建設單位與施工單位發(fā)生利益沖突或矛盾時，工程監(jiān)理單位應以事實為依據，以法律、法規(guī)和有關合同為準繩，在維護建設單位合法權益的同時，不能損害施工單位的合法權益。例如，在調解建設單位與施工單位之間爭議，處理費用索賠和工程延期、進行工程款支付控制及結算時，應客觀、公平地對待建設單位和施工單位。第六章 建設工程監(jiān)理工作內容及主要方式一、 工程監(jiān)理工作主要方式項目監(jiān)理機構應根據工程監(jiān)理合同約定，除檢查審查有關文件資料、管理制度、人員資格外，主要采用巡視、平行檢驗、旁站、見證取樣等方式實施監(jiān)理。1、巡視巡視是指項目監(jiān)理機構監(jiān)理人員對施工現場進行定期或不定期的檢查活動。巡視檢查是監(jiān)理

34、人員針對施工現場進行的日常檢查。監(jiān)理人員進行巡視檢查時，主要關注施工質量、安全生產兩方面情況（1）施工質量方面1）天氣情況是否適宜施工作業(yè)。如不適宜施工作業(yè)，是否已采取相應措施。2）施工人員作業(yè)情況。是否按照工程設計文件、工程建設標準和批準的施工組織設計（專項）施工方案施工。3）使用的工程材料、設備和構配件是否已檢測合格。4）施工單位主要管理人員到崗履職情況，特別是施工質量管理人員是否到位。5）施工機具、設備的工作狀態(tài)，周邊環(huán)境是否有異常情況等。（2）安全生產方面1）施工單位安全生產管理人員到崗履職情況、特種作業(yè)人員持證情況。2）施工組織設計中的安全技術措施和專項施工方案落實情況。3）安全生產

35、、文明施工制度、措施落實情況。4）危險性較大分部分項工程施工情況，重點關注是否按方案施工。5）大型起重機械和自升式架設設施運行情況6）施工臨時用電情況。7）其他安全防護措施是否到位。8）工人違章情況9）施工現場存在的事故隱患，以及按照項目監(jiān)理機構的指令整改實施情況。10）項目監(jiān)理機構簽發(fā)的工程暫停令執(zhí)行情況等。2、平行檢驗平行檢驗是指項目監(jiān)理機構在施工單位自檢的同時，按照有關規(guī)定、工程監(jiān)理合同約定對同一檢驗項目進行的檢測試驗活動。平行檢驗的內容包括工程實體量測（檢查、試驗、檢測）和材料檢驗等內容。項目監(jiān)理機構首先應依據工程監(jiān)理合同編制符合工程特點的平行檢驗方案，明確平行檢驗的方法、范圍、內容、

36、頻率等，并設計各平行檢驗記錄表的樣式；其次根據平行檢驗方案的規(guī)定和要求，開展平行檢驗工作。對平行檢驗不符合規(guī)范、標準的檢驗項目，應分析原因后按照相關規(guī)定進行處理。3、旁站旁站是指項目監(jiān)理機構對工程的關鍵部位或關鍵工序的施工質量進行的監(jiān)督活動。關鍵部位、關鍵工序應根據工程類別、特點及有關規(guī)定確定。項目監(jiān)理機構在編制監(jiān)理規(guī)劃時，應制定旁站方案，明確旁站的范圍、內容、程序和旁站人員職責等?，F場監(jiān)理人員必須執(zhí)行旁站方案，有針對性地進行檢查，盡可能消除可能發(fā)生的工程質量問題和隱患。監(jiān)理人員在實施旁站時發(fā)現施工單位有違反工程建設強制性標準行為的，有權責令施工單位立即整改；發(fā)現施工活動已經或者可能危及工程質

37、量的，應當及時向專業(yè)監(jiān)理工程師或總監(jiān)理工程師報告，由總監(jiān)理工程師下達暫停施工指令或采取其他應急措施。旁站人員的工作職責主要包括以下四個方面。（1）檢查施工單位現場質量管理人員到崗、特殊工種人員持證上崗及施工機械、建筑材料準備情況。（2）施工現場跟班監(jiān)督關鍵部位、關鍵工序的施工方案及工程建設強制性標準執(zhí)行情況。（3）核查進場建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土的質量檢驗報告等，并可在現場監(jiān)督施工單位進行檢驗或者委托具有資格的第三方進行復驗。（4）做好旁站記錄和監(jiān)理日志，保存旁站原始資料?？偙O(jiān)理工程師應當及時掌握旁站工作情況，并采取相應措施解決旁站過程中發(fā)現的問題。監(jiān)理文件資料管理人員應妥善保管

38、旁站方案、旁站記錄等相關資料。4、見證取樣見證取樣是指項目監(jiān)理機構對施工單位進行的涉及結構安全的試塊、試件及工程材料現場取樣、送檢工作的監(jiān)督活動。項目監(jiān)理機構應根據工程的特點和具體情況，制定工程見證取樣送檢工作制度，將材料進場報驗、見證取樣送檢的范圍、工作程序、見證人員和取樣人員的職責、取樣方法等內容納入監(jiān)理實施細則。見證取樣涉及三方（施工方、見證方、監(jiān)測方）行為。施工單位取樣人員在現場抽取和制作試樣時，見證人必須在旁見證，且應對試樣進行監(jiān)護，并和委托送檢的送檢人員一起采取有效的措施或將試樣送至檢測單位?？偙O(jiān)理工程師應督促專業(yè)監(jiān)理工程師制定見證取樣實施細則，并檢查監(jiān)理人員見證取樣工作實施情況，

39、包括現場檢查和資料檢查。此外，還應聽取監(jiān)理人員匯報，發(fā)現問題應立即要求施工單位采取相應措施。見證取樣監(jiān)理人員應根據見證取樣實施細則要求、按程序實施見證取樣工作，包括：在現場進行見證，監(jiān)督施工單位取樣人員按隨機取樣方法和試件制作方法進行取樣；對試樣進行監(jiān)護、加鎖；在檢驗委托單簽字，并出示“見證員證書”；協(xié)助建立包括見證取樣送檢計劃、臺賬等在內的見證取樣檔案等。工程監(jiān)理文件資料管理人員應全面、妥善、真實記錄試塊、試件及工程材料的見證取樣臺。第七章 建設工程監(jiān)理工作內容及主要方式一、 工程監(jiān)理工作主要方式項目監(jiān)理機構應根據工程監(jiān)理合同約定，除檢查審查有關文件資料、管理制度、人員資格外，主要采用巡視、

40、平行檢驗、旁站、見證取樣等方式實施監(jiān)理。1、巡視巡視是指項目監(jiān)理機構監(jiān)理人員對施工現場進行定期或不定期的檢查活動。巡視檢查是監(jiān)理人員針對施工現場進行的日常檢查。監(jiān)理人員進行巡視檢查時，主要關注施工質量、安全生產兩方面情況（1）施工質量方面1）天氣情況是否適宜施工作業(yè)。如不適宜施工作業(yè)，是否已采取相應措施。2）施工人員作業(yè)情況。是否按照工程設計文件、工程建設標準和批準的施工組織設計（專項）施工方案施工。3）使用的工程材料、設備和構配件是否已檢測合格。4）施工單位主要管理人員到崗履職情況，特別是施工質量管理人員是否到位。5）施工機具、設備的工作狀態(tài)，周邊環(huán)境是否有異常情況等。（2）安全生產方面1）

41、施工單位安全生產管理人員到崗履職情況、特種作業(yè)人員持證情況。2）施工組織設計中的安全技術措施和專項施工方案落實情況。3）安全生產、文明施工制度、措施落實情況。4）危險性較大分部分項工程施工情況，重點關注是否按方案施工。5）大型起重機械和自升式架設設施運行情況6）施工臨時用電情況。7）其他安全防護措施是否到位。8）工人違章情況9）施工現場存在的事故隱患，以及按照項目監(jiān)理機構的指令整改實施情況。10）項目監(jiān)理機構簽發(fā)的工程暫停令執(zhí)行情況等。2、平行檢驗平行檢驗是指項目監(jiān)理機構在施工單位自檢的同時，按照有關規(guī)定、工程監(jiān)理合同約定對同一檢驗項目進行的檢測試驗活動。平行檢驗的內容包括工程實體量測（檢查、

42、試驗、檢測）和材料檢驗等內容。項目監(jiān)理機構首先應依據工程監(jiān)理合同編制符合工程特點的平行檢驗方案，明確平行檢驗的方法、范圍、內容、頻率等，并設計各平行檢驗記錄表的樣式；其次根據平行檢驗方案的規(guī)定和要求，開展平行檢驗工作。對平行檢驗不符合規(guī)范、標準的檢驗項目，應分析原因后按照相關規(guī)定進行處理。3、旁站旁站是指項目監(jiān)理機構對工程的關鍵部位或關鍵工序的施工質量進行的監(jiān)督活動。關鍵部位、關鍵工序應根據工程類別、特點及有關規(guī)定確定。項目監(jiān)理機構在編制監(jiān)理規(guī)劃時，應制定旁站方案，明確旁站的范圍、內容、程序和旁站人員職責等?，F場監(jiān)理人員必須執(zhí)行旁站方案，有針對性地進行檢查，盡可能消除可能發(fā)生的工程質量問題和隱

43、患。監(jiān)理人員在實施旁站時發(fā)現施工單位有違反工程建設強制性標準行為的，有權責令施工單位立即整改；發(fā)現施工活動已經或者可能危及工程質量的，應當及時向專業(yè)監(jiān)理工程師或總監(jiān)理工程師報告，由總監(jiān)理工程師下達暫停施工指令或采取其他應急措施。旁站人員的工作職責主要包括以下四個方面。（1）檢查施工單位現場質量管理人員到崗、特殊工種人員持證上崗及施工機械、建筑材料準備情況。（2）施工現場跟班監(jiān)督關鍵部位、關鍵工序的施工方案及工程建設強制性標準執(zhí)行情況。（3）核查進場建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土的質量檢驗報告等，并可在現場監(jiān)督施工單位進行檢驗或者委托具有資格的第三方進行復驗。（4）做好旁站記錄和監(jiān)理日志

44、，保存旁站原始資料?？偙O(jiān)理工程師應當及時掌握旁站工作情況，并采取相應措施解決旁站過程中發(fā)現的問題。監(jiān)理文件資料管理人員應妥善保管旁站方案、旁站記錄等相關資料。4、見證取樣見證取樣是指項目監(jiān)理機構對施工單位進行的涉及結構安全的試塊、試件及工程材料現場取樣、送檢工作的監(jiān)督活動。項目監(jiān)理機構應根據工程的特點和具體情況，制定工程見證取樣送檢工作制度，將材料進場報驗、見證取樣送檢的范圍、工作程序、見證人員和取樣人員的職責、取樣方法等內容納入監(jiān)理實施細則。見證取樣涉及三方（施工方、見證方、監(jiān)測方）行為。施工單位取樣人員在現場抽取和制作試樣時，見證人必須在旁見證，且應對試樣進行監(jiān)護，并和委托送檢的送檢人員一

45、起采取有效的措施或將試樣送至檢測單位?？偙O(jiān)理工程師應督促專業(yè)監(jiān)理工程師制定見證取樣實施細則，并檢查監(jiān)理人員見證取樣工作實施情況，包括現場檢查和資料檢查。此外，還應聽取監(jiān)理人員匯報，發(fā)現問題應立即要求施工單位采取相應措施。見證取樣監(jiān)理人員應根據見證取樣實施細則要求、按程序實施見證取樣工作，包括：在現場進行見證，監(jiān)督施工單位取樣人員按隨機取樣方法和試件制作方法進行取樣；對試樣進行監(jiān)護、加鎖；在檢驗委托單簽字，并出示“見證員證書”；協(xié)助建立包括見證取樣送檢計劃、臺賬等在內的見證取樣檔案等。工程監(jiān)理文件資料管理人員應全面、妥善、真實記錄試塊、試件及工程材料的見證取樣臺。第八章 建設工程風險管理一、 工

46、程風險管理內容和方法工程風險管理是一項非常復雜的管理過程。（一）工程風險識別1、工程風險識別步驟工程風險識別是風險管理的第一步，能否將工程潛在的重大風險都識別出來，決定了風險管理效果?？砂聪铝兴膫€步驟進行工程風險識別。（1）收集和整理相關信息資料。風險一般是由數據或信息的不完備而引起的，因此，收集和整理與工程風險事件直接相關的信息可能是困難的，但風險事件不是孤立的，會存在一些與（2）其相關的信息。工程風險識別的信息來源包括與工程項目相關的自然和社會環(huán)境方面的數據資料，已建成的類似工程信息資料，工程勘察設計、施工等文件資料等。建立工程風險初始清單。在收集和整理工程項目相關信息資料的基礎上，可對工

47、程項目存在的不確定性進行多角度分析，確定其可能存在的風險，并建立工程風險初始清單。為便于管理人員全面認識工程風險，不遺漏重要風險，初始清單應列出工程項目客觀存在和潛在的所有風險。通過適當的風險分解方式來識別風險是建立工程風險初始清單的有效途徑。對于大型復雜工程項目，首先應按單項工程、單位工程進行分解，從時間、目標和因素等維度對各單項工程和單位工程進行分解后，可以較容易地識別出工程項目的主要風險。其中，時間維度是指按工程實施的各個階段進行分解，也就是識別工程實施不同階段的風險；目標維度是指按工程目標進行分解，也就是識別影響工程投資、進度、質量和安全目標實現的各種風險；因素維度是指按工程風險因素的

48、分類進行分解，如政治、社會、經濟、自然、技術等方面風險。（3）進行風險歸集和分類。對工程風險進行歸集和分類的目的包括：一是能夠加深工程參建各方對風險的認識和理解；二是可辨清風險性質，從而有助于制定有效的風險應對策略。工程風險分類方式有多種，可按技術和非技術進行分類或按工程項目目標進行分類，還可按工程項目各參與方進行分類。（4）編制工程風險清單。將分類后的工程風險整理成清單，是風險識別最主要的成果，也是評估和應對風險的重要基礎。工程風險清單并非一成不變，應隨著信息變化和風險演變而及時進行更新。工程風險清單格式通?？砂此具M行編制。2、工程風險識別常用方法工程風險識別需要借助一些分析方法進行更多系

49、統(tǒng)的橫向思考。借助這些方法，可提高風險識別效率，操作規(guī)范，且不容易產生遺漏。在實際應用中可結合工程項目具體情況，組合使用這些方法。（1）核對表法。核對表是用來記錄和整理數據的常用工具，風險核對表中所列內容都是歷史上類似工程項目曾發(fā)生過的風險事件。采用核對表法進行風險識別，可對照核對表中所列內容對擬建工程進行檢查核對，用來判別工程項目是否存在表中所列或類似風險。風險核對表法的優(yōu)點在于使風險識別工作變得較為簡單，容易掌握；缺點是對單個風險來源描述不足，不能揭示風險來源之間的相互依賴關系，而且受限于某些工程項目的可比性，有時又險列表不夠詳盡，有些工程風險可能未列入核對表中。（2）頭腦風暴法。頭腦風暴

50、法又稱集思廣益法，是指通過營造一個無批評的自由會議環(huán)境，使與會者暢所欲言，充分交流、互相啟迪，產生大量創(chuàng)造性設想的過程。頭腦風暴法以共同目標為中心，參會人員在他人看法的基礎上提出自己的意見。頭腦風暴法可以充分發(fā)揮集體智慧，提高風險識別的正確性和效率。參加頭腦風暴會議的人員主要由風險分析專家、風險管理專家、相關專業(yè)領域專家及具有較強邏輯思維和總結分析能力的主持人組成。應用頭腦風暴法要遵循一個原則，即發(fā)言過程中沒有討論，不進行判斷性評論。（3）常識、經驗和判斷。以往類似工程所積累的資料、數據、經驗和教訓，工程項目管理團隊成員的個人知識、經驗和判斷在風險識別時非常奏效，對于那些采用新技術、無先例可循

51、的工程更是如此。此外，將工程參建各方聚集起來，就工程風險進行面對面討論，也有可能觸及般規(guī)劃活動中未曾或不能發(fā)現的風險（二）工程風險估計1、工程風險估計內容工程風險估計是建立在有效識別工程風險的基礎上，運用概率論和數理統(tǒng)計方法，對工程建設各階段的風險事件發(fā)生的可能性、可能產生的后果、影響的范圍和可能發(fā)生的時間等進行估計。（1）風險事件發(fā)生的可能性估計。工程風險估計的首要任務是分析和估計風險事件發(fā)生的概率與概率分布，這是工程風險估計中最為重要的一項工作，也常常是最困難的一項工作。主要原因在于：一是工程風險事件相關數據和歷史資料的收集相當困難；二是不同工程的差異性較大，用以往類似工程數據推斷擬建工程

52、風險事件發(fā)生概率的誤差可能較大。般來講，如果擁有足夠的數據和歷史資料，可直接根據這些數據資料確定風險事件的概率分布；否則，可利用理論概率分布或主觀概率來進行估計工程風險事件發(fā)生的可能性。（2）風險事件產生的后果估計。風險事件產生的后果估計是指分析和估計工程風險事件發(fā)生后造成的后果，即工程風險事件可能帶來的損失大小，這些損失會對工程項目目標的實現造成哪些不利影響，如進度延誤、費用超支、發(fā)生質量事故或安全事故等。其中，進度損失估計包括風險事件對局部工程進度的影響、風險事件對工程總工期的影響，費用損失估計包括一次性最大損失、對工程整體造成的損失、趕工期及處理質量安全事故而增加的費用等（3）風險事件影

53、響范圍估計。風險事件影響范圍估計包括風險事件對當前工作和其他相關工作的影響估計，以及對項目利益相關各方的影響估計。工程項目是由若干相互聯系、相互制約的各項活動、事件、眾多組織等構成的復雜系統(tǒng)，風險事件的發(fā)生不僅會影響當前工作，還會對相關工作和組織產生影響。因此，要結合風險事件發(fā)生的概率和影響程度，對所有可能影響的工作和利益相關方進行全面估計。（4）風險事件發(fā)生的時間估計。風險事件發(fā)生的時間也是工程風險估計的重要工作。其主要原因在于工程風險應對通常是根據風險事件發(fā)生的時間進行的。一般情況下，先發(fā)生的風險應優(yōu)先采取應對策略；而對于后發(fā)生的風險事件，則可通過對其進行跟蹤和觀察，抓住機遇進行調節(jié)，以降

54、低風險應對成本。此外，對于工程實施過程中的某些風險事件，完全可以通過時間上的合理安排，來降低其發(fā)生的概率或減少其可能帶來的不良后果工程風險估計常用方法（5）風險事件發(fā)生的概率估計方法。風險事件發(fā)生的概率分布一般有四種確定方法，即根據歷史資料、利用理論概率分布、進行主觀判斷和綜合推斷。一般來講，應當根據歷史資料來確定風險事件的概率分布，但當沒有足夠的歷史資料時，也可利用理論概率分布或進行主觀判斷方法進行風險估計。1）歷史資料確定法。當工程風險事件或其影響因素積累有較多的數據資料時，可通過分析這些數據資料，找出風險因素或風險事件的概率分布。數據資料的統(tǒng)計分析一般可形成頻率直方圖或累計頻率分布圖，據

55、此可找到與此形狀接近的函數分布曲線，即可得到相應的期望值、方差和標準差等信息2）理論概率分布法。在工程實踐中，有些風險事件的發(fā)生是一種較為普遍的現象，已有很多專家學者進行這方面諸多研究，并總結出這些風險事件發(fā)生的分布規(guī)律。在此情況下，就可利用已知的理論概率分布，并根據工程項目的具體情況去求解風險事件發(fā)生的概率。工程風險估計常用的概率分布有三角形分布、均勻分布、正態(tài)分布、指數分布等。3）主觀概率法。由于工程項目具有一次性和單件性特點，不同工程項目的風險來源和風險特性差別往往很大，因此，經常是沒有或很少有可以借鑒的歷史數據資料。在此情況下，就只能根據個人或相關專家的經驗對風險事件發(fā)生的概率分布或概

56、率進行主觀判斷。主觀概率反映的是特定個體對特定事件的判斷，為保證主觀概率的可靠性和有效性，除選擇經驗豐富的專家外，還要根據專家的專業(yè)方向、知識水平等對專家的估計值賦予一定權重。4）綜合推斷法。綜合推斷法是指利用已有數據進行分析與主觀分析判斷相結合的一種工程風險發(fā)生概率估計方法。綜合推斷法又可分為前推法、后推法和旁推法。前推法是指根據歷史經驗和數據來推斷工程風險發(fā)生的概率。后推法是指在沒有直接的歷史經驗數據可供使用時采用的一種方法，即把未知的事件及后果與某一已知事件及后果聯系起來，也就是把未來風險事件歸算到有數據可查的風險事件，在時間序列上由前向后推算。旁推法則是利用以往類似工程數據資料對擬建工

57、程可能遇到的風險事件發(fā)生概率進行估計。（6）風險損失估計方法。工程風險事件造成的損失通常包括費用超支、進度（工期）拖延質量事故、安全事故四個方面。費用超支可用貨幣來衡量；而進度則屬時間范疇；質量事故和安全事故既涉及經濟，又可能會導致工期延誤。但在工程實踐中，質量和安全影響問題?？蓺w結為費用和進度問題，在某些場合下，也可將進度問題進一步歸結為費用問題去分析處理。1）進度損失估計。估計工程風險事件引起的進度損失，可分以下兩步展開。第一步，估計風險事件對工程項目局部進度的影響?？筛鶕こ添椖空w進度計劃和工程項目整體環(huán)境發(fā)展變化作出分析判斷。對于風險事件發(fā)生后對局部活動延誤時間的計算要根據工程項目實際情況進行。如工程施工階段發(fā)生一起較大質量事故，該質量事故對局部施工活動延誤時間的計算應包括質量事故調查分析所需時間、質量