市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明

1、市場(chǎng)比擬法可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求,適用于市場(chǎng)比擬法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形.1 .可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的房屋.2 .可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同.其中,住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同,非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本技術(shù)細(xì)那么的分類與估價(jià)對(duì)象的類別相同.3 .可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同.建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu),股分為：1鋼結(jié)構(gòu),2框架結(jié)構(gòu),3磚混結(jié)構(gòu),4磚木結(jié)構(gòu),5簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu).4 .可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例,其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格.5 .可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,

2、一般應(yīng)不超過(guò)12個(gè)月.6 .采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的,選用的可比實(shí)但J的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量.7 .可比實(shí)例為成套房屋的,其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均銷售價(jià)格.8 .選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)芝0%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)冷0%.9 .對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格的系數(shù)修正每項(xiàng)不得超過(guò)i20%,綜合系數(shù)修正不得超過(guò)塊.基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實(shí)例限定條件一、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求說(shuō)明住宅房屋拆遷估價(jià)時(shí)根據(jù)拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋的綜合典型特征而設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅應(yīng)當(dāng)符合下述條件：1 .成套

3、的具有被拆遷房屋代表性特征的在用房屋,功能齊全并具備使用條件.2 .多層住宅中臥室至少一間朝南、一般裝修地板磚地面、普通涂料墻面及平頂?shù)某商追课?3 .房屋為磚混二等八成新.4 .首先應(yīng)在拆遷工程范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的原型,再根據(jù)具體情況,從方便操作提升效能的考慮出發(fā),綜合被拆遷房屋的典型特征,按上述三條要求設(shè)定一個(gè)拆遷工程范圍內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅二、住宅房屋估價(jià)中可比實(shí)例選擇要求1 .可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋.2 .可比實(shí)例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋.3 .可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型.4 .可比實(shí)例的交

4、易類型應(yīng)選取正常買賣的交易實(shí)例,其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格.5 .可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,兩者差異一般不超過(guò)12個(gè)月.6 .采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格,選用可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量.7 .可比實(shí)例為成套房屋的,其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均銷售價(jià)格.8 .同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過(guò)冷0%.9 .選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)芝0%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)冷0%.住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)說(shuō)明一、住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)Pi結(jié)構(gòu)類型框架結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易

5、結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系數(shù)取值1009080706050706050403020注：一般情況下,剪力墻結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)系數(shù)取值為103,其他未涉及的房屋結(jié)構(gòu)類型可參照?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?的規(guī)定另行評(píng)估.二、住宅房屋層高檐高修正系數(shù)P2商品房以2.8米層高檐高為100,普通自建民房以3.2米層高檐高為100,層高檐高每增減0.2米,修正系數(shù)增減1.三、住宅房屋成套因素修正系數(shù)P3成套住宅房屋：100;非成套住宅房屋：80-90根據(jù)房屋采光、日照、通風(fēng)功能水平和內(nèi)部布局獨(dú)立與明確程度修正.四、住宅房屋成新因素修正系數(shù)P4與八成新標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅相比較,具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)

6、算待估房屋成新程度三成以下四成五成六成七成八成九成系數(shù)30以下405060708090五、住宅房屋朝向因素修正系數(shù)P5臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三問(wèn)及以上朝南修正系數(shù)969899100101102六、住宅房屋樓層因素修正系數(shù)P6總樓層樓層系數(shù)%所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100102102102102102三98103104105105四95101103105五9398100六9298七90說(shuō)明：1.底層地下室為車庫(kù)的,底層系數(shù)增加1,頂層系數(shù)減少1;2.頂層坡屋面帶閣樓的,頂層系數(shù)增加2;3.如果是商住樓,住宅房的樓層系

7、數(shù)相應(yīng)減少1.七、實(shí)體因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明1 .實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.2貨1+0.1&+0.1R+0.4招+0.1P5+0.1P6.2 .可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fk,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為F.,被拆遷房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fb；Fk標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素修正系數(shù)K3=X100；F0Fb被拆遷住宅實(shí)體因素修正系數(shù)K5=X100.F.區(qū)位因素修正系數(shù)表、區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素工程內(nèi)容考察工程評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等拆遷工程周邊大環(huán)境自然環(huán)境ai自然景觀、風(fēng)向aii50403020i0空氣污染、噪音、水文ai250403020i0交通條件a2離市區(qū)主干道的跑離

8、a2i50403020i0公交線路情況a2250403020i0教育醫(yī)療設(shè)施卸所在學(xué)區(qū)i公里內(nèi)學(xué)校情況a3i50403020i0醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a3250403020i0商業(yè)配套設(shè)施3重要商業(yè)配套設(shè)施a4ii0080604020拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)生建筑小區(qū)布局與外形等a5i3024i8i26建筑密度a523024i8i26綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a53403224i68物業(yè)治理as物業(yè)治理情況a6ii0080604020住宅區(qū)配套設(shè)施az主宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度azii0080604020以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí),根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作W.5的浮動(dòng)

9、二、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素工程考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等自然不境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū).自然環(huán)境良好,附近有一XE的綠地和綠化,根本整潔、衛(wèi)生.附近有少量綠地和綠化,衛(wèi)生環(huán)境欠缺.附近周圍無(wú)綠化,比擬擁擠、雜亂,環(huán)境較差.附近無(wú)綠化,環(huán)境散亂,自然觀感明顯差.1空氣污染、噪音、水文空氣清新、無(wú)污染,無(wú)噪音,水域清潔,達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn).空氣良好,少量污染,白天自局部父通噪音,水體局部污染.空氣局部受污染,水體污染較為嚴(yán)重,白天和晚間均有噪音影響.水體污染嚴(yán)重,靠近污染源或重噪音源.長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響,環(huán)境污染明顯.離巾區(qū)主離主干道的離主干道

10、的距離主干道的距離在250-400米之間.離主干道的距離主干道的距干道的距離距離在100米以內(nèi).崗在100-250米之間.離在400-50米之間.離在500米以上.2交通距崗么、父站點(diǎn)50米內(nèi),有4條以上重要公交線k距離重要的距離公交線,件公交線路情況距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi),至少有2條重要公交線路.公交線路的距離在100-200米之問(wèn),至少有2路的距離在200400米之間,至少有1條公交線距離公交線路的距離在40c米以上.條公交線路.路.3數(shù)育因療所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況汁瑛及以上重點(diǎn)中學(xué)初中和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū).屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)初中和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū).屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)初中和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)

11、.一般中小學(xué)學(xué)區(qū).無(wú)中學(xué)或小學(xué).殳施醫(yī)院及醫(yī)距市級(jí)及以距市級(jí)及以上距市級(jí)及以距市級(jí)及以上匠檸距市級(jí)及以上療機(jī)構(gòu)分布情況上醫(yī)院500,以內(nèi).醫(yī)院5001000米.上醫(yī)阮10001500米._XlzBIH15002500米以上.醫(yī)院2500米以上.序號(hào)因素工程考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三三等四等五等4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)啟大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施.在400800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中.在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),根本滿足生活需求.在800米范圍內(nèi)根本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn).在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn).建筑小區(qū)布局與外形等“局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致,滿足通風(fēng)、日照等健康求.布

12、局股,外形整潔,滿足通風(fēng)、日照等健康要求.布局一般,排列不整潔,外型較整潔.任意布置、外型破舊雜亂、擁擠.建筑散亂、沒(méi)府布局,且通行、空地利用明顯不合理,外型破舊雜亂.5規(guī)劃殳計(jì)建筑密度建筑密度40%以下.建$40%-府密度50%o建筑50%-;密度-60%o建筑密度60%65%.建筑密度65%以上.綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上,立體綠化,室外公共活動(dòng)空間豐©0綠地單在30%以下,局部綠地和綠樹(shù),公共活動(dòng)空向較小.少量綠化,少量的公共活動(dòng)空間.無(wú)綠化,根本無(wú)公共活動(dòng)空間.無(wú)公共活動(dòng)空問(wèn),出行通道狹窄.6物業(yè)治理物業(yè)治理情況全封閉物業(yè)治理.平封閉物業(yè)管理.有物業(yè)

13、治理.無(wú)物業(yè)治理.無(wú)物管,無(wú)環(huán)衛(wèi)治理.7住宅么配套設(shè)施配套住宅區(qū)內(nèi)設(shè)施完善程度“住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套;殳施.在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施.在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施.在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施.在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施.三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明1 .基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅

14、房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為根底確定,其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q=0.1x(ai+a2)+0.15Xa2i+a22)+0.15>(a31+a32)+0.15為41+0.15Xa51+a52+a53)+0.15>a61+0.15溝71.2 .可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0,可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)QsK4=M00oQ0附件5:“住改非房屋評(píng)估資料、系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)、具備沿街營(yíng)業(yè)用房條件的道路對(duì)照表區(qū)類道路名稱宿城區(qū)幸福中路、幸1常南路、幸福北路、黃運(yùn)中路、市府東路、市府路、東大街、中山路、馬陵路、八一路、馬陵河兩岸、運(yùn)河路、黃河北路、黃河

15、中路、黃河南路、漁市口路、城北路、礦山路、洪澤湖路、西湖路、駱馬湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、河濱大道、開(kāi)展大道、人民大道、世紀(jì)大道、平安大道、富康大道、飲馬堤路、花園路、衛(wèi)生路、楊公路、思虞路、成子湖路、黃海路、渤海路、東海路、南海路、紅海路、黑海路、北海路、徐淮路、創(chuàng)業(yè)路、建業(yè)路、宏業(yè)路、敬業(yè)路、偉業(yè)路、鴻運(yùn)路、華夏大道、軒轅大道、四海路、炎黃路、九州大道宿豫區(qū)叵山路、泰山路、六盤山路、韶山路、五臺(tái)山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、江山大道、珠江路、長(zhǎng)江路、金沙江路、九龍江路、黃浦江路、學(xué)海路、湘江路、松花江路、阿里山路、錢塘江路、贛江路、富春江恪、嘉陵

16、江路、峨眉山路、昆侖山路、太行山路、華山路、武夷山路、雪峰山路、龍川江路、麥積山路、祁連山路、太白山路、云臺(tái)山路宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)浦東路、廈門路、汕頭路、深圳路、青島路、威海路、開(kāi)展大道南延段、人民大道南延段、平安大道南延段、世紀(jì)大道南延段、徐淮路、通達(dá)大道、振興大道、富民大道、姑蘇路、金雞湖路、蘇州路、東吳路、金陵南路市湖濱新城雪松路、玉蘭路、青桐路、楓楊路、國(guó)槐路、合歡路、女貞路、楊柳路、白楊路、黑松路、水杉路、嶂山大道、環(huán)湖大道、宿新公路、非沿街住改非房屋營(yíng)業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)元/m2一層100150200250300

17、350400450二層80120160200240280320360三層70105140175210245280315四層以上6090120150180210240270附件6:非住宅營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋可比實(shí)例限制設(shè)定條件一、非住宅營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋可比實(shí)例選擇要求非住宅營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋是以商鋪類、餐飲類為主,包括旅館類、商務(wù)類、娛樂(lè)類、商場(chǎng)類具備營(yíng)業(yè)條件的用房.一結(jié)構(gòu)類型：磚混二等結(jié)構(gòu)；二層次：一層；三成新：八成新；四裝修：一般裝修水泥砂漿或地板磚地面、普通涂料墻面及平頂.二、非住宅營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)一時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)治理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信

18、息確定.一般情況下,12個(gè)月以內(nèi)交易的可比實(shí)例不作修正(二)實(shí)體因素修正系數(shù)1 .結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)結(jié)構(gòu)類型框架結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系數(shù)取值10090807060507060504030202.成新因素修正系數(shù)(具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算)待估房屋成新程度五成以下六成七成八成九成系數(shù)取值50以下607080903 .底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深修正系數(shù)底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的,調(diào)節(jié)系數(shù)如下：(1)等于10m,調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0;(2)大于等于8m,小于10m,調(diào)節(jié)系數(shù)為1.03;(3)大于等于6m,小于8m,調(diào)節(jié)系數(shù)為1.07;(4)大于等于4m

19、,小于6m,調(diào)節(jié)系數(shù)為1.11;(5)小于4m,調(diào)節(jié)系數(shù)為1.14.底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深超過(guò)10m局部的,每增加2m,調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04,臨街底層營(yíng)業(yè)用房獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位,第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的70%計(jì)算；第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的60%計(jì)算.(第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格)4 .二層以上營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說(shuō)明一般情況下,二層以上營(yíng)業(yè)用房估價(jià)樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層基準(zhǔn)價(jià)格100%,二層取50%,三層取40%,四層及四層以上、地下室取30%.帶自動(dòng)扶梯的二層以上營(yíng)業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層為100%,二層取60%,三層取50%,四層及四層以上取40%,地下室取50%

20、.對(duì)特殊情況,由評(píng)估機(jī)構(gòu)提由意見(jiàn)報(bào)房屋拆遷治理部門會(huì)同相關(guān)部門具體商定.附件7:營(yíng)業(yè)用房估價(jià)的收益法應(yīng)用說(shuō)明采用收益法對(duì)營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)應(yīng)遵循以下原那么：1 .估價(jià)對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算,客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常由租的平均租金收益水平；在無(wú)法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時(shí),商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算,客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平.對(duì)于大型綜合性建筑,可以采用按不同功能局部分別按客觀收益計(jì)算的方法進(jìn)行.計(jì)算年純收益的本錢費(fèi)用時(shí),應(yīng)對(duì)照估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況確定扣除工程,分別按由租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合

21、型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計(jì)算.2 .估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行.資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和平安利率法計(jì)算.其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí),必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用平安利率法計(jì)算時(shí),資本化率=平安利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,平安利率選用當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國(guó)債年利率,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由估價(jià)人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)熟悉和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)參照下表范圍,選取適當(dāng)數(shù)據(jù).風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值參照表類別商場(chǎng)類冏鋪奧商務(wù)類旅館類餐飲類娛樂(lè)類沿等8-10%r9-11%9-10%9-10%9-10%9-12%沿街二等7.5-9.5%9-10.5%8

22、.5-9.5%8.5-9.5%7-9%8.5-11%沿街三等17-9%r8-10%7.5-8.5%8-9%6-8%8-10%沿街四等6.5-8.5%7.5-9.5%6.5-7.5%7-9%5.5-7%7-9%沿街五等6-8%7-9%5.5-6.5%7-8.5%5-6.5%6-8.5%沿街八等一5.5-8%P6.5-8.5%5-6.5%6-8%4.5-6%6-8%街七至十等5-8%6-8%4.5-6.5%5-6.5%4-6%5.5-7%非沿街5-6.5%5.5-7%4-6%4.5-6.5%4-5.5%5-6.5%沿街路段等級(jí)劃分表等級(jí)路段一幸福中路市府東路以南、黃運(yùn)路以北二市府東路幸福中路至運(yùn)河

23、路、幸福中路市府東路以北、馬陵路以南、黃運(yùn)中路運(yùn)河T橋至黃河T橋、西湖路黃河T橋至霸王舉鼎、中山路黃運(yùn)路以北、市府路以南、市府路黃河路以東、幸福路以西三幸1制南路、東大街、洪澤湖路黃河二號(hào)橋至楚街、黃河南路項(xiàng)王路以北、楚街四幸福北路八一路交叉口以南、富康大道西湖路至威海路、漁市口路、中山路市府路以北、馬陵路以南五馬陵路、黃河中路、黃河南路頁(yè)王路以南、開(kāi)展大道洪澤湖路至威海路六八一路、運(yùn)河路、六盤山路運(yùn)河T橋至珠江路、馬陵河兩岸、洪澤湖路楚街至世紀(jì)大道、西湖路霸王舉鼎至世紀(jì)大道、人民大道、世紀(jì)大道、幸福北路八一路至城北路七附件五中標(biāo)明的宿城區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房八附件五中標(biāo)明的宿豫區(qū)范圍內(nèi)其他

24、沿街營(yíng)業(yè)用房附件五中標(biāo)明的宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房附件五中標(biāo)明的市湖濱新城范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房3 .估價(jià)對(duì)象收益年期的求取主要根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限考慮.附件8:非營(yíng)業(yè)用房本錢法估價(jià)應(yīng)用說(shuō)明及房屋重置價(jià)格參考表一、特殊住宅房屋和非營(yíng)業(yè)用房的本錢法估價(jià)1 .本錢法估價(jià)的根本公式為：拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重置價(jià)格建筑物折舊2 .土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比擬法測(cè)算,在無(wú)法適用市場(chǎng)比擬法時(shí),可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、本錢積算法等方法求取.土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得本錢、土地開(kāi)發(fā)本錢、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn).3 .建筑物重新建造價(jià)格

25、參照下表執(zhí)行.4 .建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果,對(duì)照?房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?的規(guī)定確定.建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素.二、宿遷市市區(qū)房屋重置價(jià)格參考表元Zm2類別I等級(jí)|結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施重置價(jià)格"架石構(gòu)一等層圖3.8-4.5米,一層樓,樁基,框架,外墻墻磚或涂料,內(nèi)墻中,抹灰、涂料,水磨石地坪或地磚,鋁合金門窗,水、電設(shè)施及衛(wèi)?問(wèn)齊全,通訊、消防設(shè)施齊全.廳廊鋪地磚.1000二等層圖3.0-3.8米,樁基,框架,外墻墻磚或涂料,內(nèi)墻中級(jí)抹灰、,料,水磨石地坪或地磚,鋁合金門窗,水、電設(shè)施及衛(wèi)生間齊全,u訊、消防設(shè)施齊全.廳廊鋪地楮.900混構(gòu)W結(jié)一等平均層局不低于2.8

26、米,磚或鋼肋混硼土根底,240mm頭心磚墻,屋設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁,雙層屋面,外墻貼面磚,內(nèi)墻涂料,岡筋混凝土樓梯、陽(yáng)臺(tái),水泥地面,塑鋼窗、鋁合金窗或木門窗,卜電衛(wèi)齊全,有、電視插座.800二等平均層局不低于2.8米,磚根底,240mm頭心磚墻,層層圈梁,現(xiàn)澆或,孔板屋面,坡屋面房,有較好的木桁條、屋面板,內(nèi)墻涂料,外墻混卜砂漿含外墻涂料,水泥地面,較好的木門窗,有水電,有、電視插座.700混構(gòu)W結(jié)三等平均層高不低于2.8米,傳基石180mm或240mm磚墻,有圈梁,澆或多孔板屋面,坡屋面房,雜木桁條、屋面板,內(nèi)墻涂料,外,勾縫或混合砂漿粉刷,水泥地面,木門窗,有水電.600四等平均層局不低于

27、2.4米,磚根底,180mm或120mm磚墻,平板屋面,外墻勾縫,水泥地面,木門窗,有電.500M木勾一等層高檐高不低于2.8米,磚或鋼筋混凝土條形根底,實(shí)砌240mm假設(shè)墻,松杉木桁條,水泥地面,密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦屋面,室內(nèi)采光通風(fēng)良好,內(nèi)外墻抹灰,外表刷涂料,鋁合金或較好木門窗,水電設(shè)施齊全,有、電視插座.700二等層高檐局不低于2.8米,磚根底,實(shí)砌240mm磚墻,較好雜木,水泥桁條、屋間板,木門窗,水泥砂漿地面,內(nèi)墻涂料,水電設(shè)池齊全.600三等層高檐局不低于2.8米,實(shí)砌240mm磚墻、內(nèi)墻涂料,雜木桁k稀疏的屋面板或椽條產(chǎn)席,平瓦屋面.木門窗,簡(jiǎn)易水泥地坪,5光、通

28、風(fēng)一般,水電設(shè)施齊全.500四等縣高檐高不低于2.8米,180mm墻,空斗墻或土坯墻,外墻砂炙勾縫,內(nèi)墻涂料,雜木桁條,稀疏的屋面板或椽條產(chǎn)席,平瓦屋Bo木門窗,簡(jiǎn)易水泥地坪,采光、通風(fēng)一般,水電設(shè)施齊全.400易構(gòu)L間結(jié)一等惟高不低于2.8米,180mm墻,空斗墻或土坯墻,簡(jiǎn)易瓦屋面,雜卜或毛竹桁條,磚地坪,水電到戶.300二等惟高不低于2.8米,亂磚或土坯墻,泥土地坪,簡(jiǎn)易門窗,毛竹桁fe,石棉瓦屋而.200備注1 .估價(jià)時(shí),根據(jù)商品房標(biāo)準(zhǔn)層高2.8米、自建民房標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米每增減20厘米調(diào)整價(jià)格土原房屋層高以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的高度為準(zhǔn),擅自提升的,不,調(diào)整系數(shù)；前后檐高/、等的,按平均高度

29、計(jì)算.2 .兩家合山的,每合一山折減4%03 .在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中,被拆遷房屋與重置價(jià)格表中的裝修局部如有不T的,可作適當(dāng)調(diào)整.單層工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)房鋼混結(jié)構(gòu)框架一等多層鋼碎架承重,鋼碎根底,實(shí)砌墻圍護(hù),現(xiàn)澆樓面,柱網(wǎng)較大6mx6m,水泥樓面,鋼門窗,水電衛(wèi)齊全.880二等鋼碎框架承重或半框架,鋼碎根底,實(shí)砌墻圍護(hù),柱網(wǎng)較小,水泥樓面,鋼門窗.780鋼混結(jié)構(gòu)排架一等鋼碎柱,柱頂高度大于7.5m,鋼碎屋架或鋼屋架,跨度>15m,吊車噸位大于5噸.930二等鋼碎柱,柱頂高度人于4.5m、小于7.5m,鋼碎屋架或鋼屋架,跨度15m,無(wú)吊車.820全鋼結(jié)構(gòu)一等鋼碎根底,鋼柱,鋼梁,有吊車,彩鋼板墻面

30、屋面,柱頂局度大6mo680二等鋼碎根底,鋼柱,鋼梁,無(wú)吊車,彩鋼板墻面屋面,柱頂局度人于4.5m、小于6m.630傳混結(jié)構(gòu)一等丘專柱,柱頂局度大于5.5m,碎屋架或鋼屋架,有墻上跑吊車3-5T,跨度9-12m.600二等磚柱,柱頂高度大于4.5m、小于5.5m,碎屋架或鋼屋架,跨度9-12m.500笥易結(jié)構(gòu)一等簡(jiǎn)易傳根底,磚墻,空斗墻承重,簡(jiǎn)易鋼柱、鋼桁架,石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板屋面.300二等簡(jiǎn)易傳根底,土坯墻,雜木或毛竹立柱,石棉瓦屋而、單層彩鋼板或壓型金屬板等屋面0200說(shuō)明：1、單層工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)房屋層高調(diào)整范圍為：檐高在7.2米以上應(yīng)調(diào)增,6.0米以下應(yīng)調(diào)減不含7.2米

31、/6.0米.調(diào)整值為：每增減30cm,價(jià)格增減1%2、宿遷市市區(qū)工業(yè)廠房拆遷評(píng)估跨度調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表跨度米91218243036系數(shù)1.251.151.000.880.820.793、宿遷市市區(qū)工業(yè)廠房拆遷評(píng)估跨數(shù)調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表跨數(shù)12345系數(shù)1.011.000.980.970.965附件9:建筑物成新因素確定表建筑物綜合成新評(píng)定新舊程度折余率成新評(píng)定說(shuō)明十成新100%一般情況下,框架結(jié)構(gòu)年折舊率1.5%,鋼結(jié)構(gòu)年折舊率2%,磚混結(jié)構(gòu)年折舊率2%,俄木結(jié)構(gòu)年折舊率3%,簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)年折舊率5%.九成新90%八成新80%七成新70%六成新60%五成新50%四成新40%三成新30%缺乏三成新30%以下

32、附件10:房屋用途分類表、住宅房屋用途分類表住宅房屋成套住宅指按套型設(shè)計(jì),每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間等根本空間.非成套住宅上述成套住宅以外的住宅房屋.、非住宅營(yíng)業(yè)用房用途分類表非住宅營(yíng)業(yè)用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑.通常為鋼混框架結(jié)構(gòu),層高較高,有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用.冏鋪奧建筑以門面房、小商鋪為典型建筑.一般為臨街道、巷道底層房屋,多數(shù)為磚混、傳木結(jié)構(gòu),有的為連家店,多數(shù)為單開(kāi)問(wèn).商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型.通常為臨街鋼混框架結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑,底層和2、3層等低

33、層局部為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,其余多為寫字間或客房形式.通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高.娛樂(lè)類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中央、健身娛樂(lè)中央等,建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混框架和混合結(jié)構(gòu),通常有娛樂(lè)用途大廳和包間,設(shè)有公共衛(wèi)生間.電照設(shè)施較復(fù)雜.旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、星級(jí)賓館兩類典型建筑.前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu),底層設(shè)效勞臺(tái)或值班室,內(nèi)廊,水泥、水磨石或普通地磚地面,通常有多人問(wèn)、單人問(wèn),一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間,普通裝修；后一類通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑,依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度,通常設(shè)大廳總效勞臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套效勞性設(shè)施,客

34、房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生問(wèn),包括單間、標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)、商務(wù)和豪華套間等形式.內(nèi)外裝修高檔或較高檔,配后比擬完整的現(xiàn)代賓館效勞設(shè)備設(shè)施系統(tǒng).餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等,建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu),相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大.典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、效勞窗.一般設(shè)有公用衛(wèi)生間.三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房用途分類表非住宅非營(yíng)業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑.通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)k角鋼屋架,石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面,鋼混或鋼立柱,磚什或裝配式墻體,水泥地面,木門或鐵皮門.辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑.通常為多層磚混或鋼混

35、房屋,水泥平屋頂,“走廊內(nèi)廊或外廊,磚墻、鋼混梁,現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板.設(shè)公共衛(wèi)生間.室內(nèi)普通裝修.公共性建筑“學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、博物館、教堂、寺廟等為典型建筑.通常肩“為獨(dú)特的建筑造型,一般為鋼混框架或移混房屋.附件11:裝修裝飾及附屬設(shè)施補(bǔ)償價(jià)格表廳P名稱單位金額元備注1制墻12磚墻或混凝土砌塊2m35含根底、雙間抹灰2圍墻24磚墻2m60含根底、雙間抹灰3圍墻空斗或亂磚石2m35含根底、雙間抹灰4普通門樓個(gè)4005琉璃瓦檐坡2m50含基層結(jié)構(gòu)6混凝土道路2m50含墊層7水泥地坪2m30含墊層8磚石地坪2m159下水道管m2010磚砌爐灶個(gè)300含煙道11家外用廁所2m200含大小便槽12化糞池3m15013豬羊圈舍2m100標(biāo)準(zhǔn)化豬羊圈舍每平方米增加100元14牛馬圈舍2m150標(biāo)準(zhǔn)化牛馬圈舍每平方米增加100元15禽舍2m50標(biāo)準(zhǔn)化禽舍每平方米增加100元16電熱水器拆裝套20017油煙機(jī)拆裝套10018太陽(yáng)能熱水器拆裝套20019柜式空調(diào)拆裝臺(tái)30020壁掛式空調(diào)拆裝臺(tái)20021瓷面盆套20022瓷座便器套20023瓷浴缸套300含底座24管道燃?xì)庖蒲b戶按有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行25有線電視移裝戶26網(wǎng)線移裝戶27移機(jī)部28三相動(dòng)力電千瓦29閣樓1m旨垂直高度低于