第4章_房地產(chǎn)債券融資

1、房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券融資2 本章目錄本章目錄第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程 /3 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) 一、一、債券的概念債券的概念 二、二、債券的分類債券的分類 三、三、債券的特點(diǎn)債券的特點(diǎn) 四、四、債券與股票的異同債券與股票的異同 /4 一、債券的概念一、債券的概念 債券是發(fā)行人債券是發(fā)行人( (政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)) )直接向社會(huì)直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，承諾按一定利率支付借債籌措資金時(shí)，向

2、投資者發(fā)行，承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。 理解債券的概念還需要把握以下幾點(diǎn)：理解債券的概念還需要把握以下幾點(diǎn)： (1) (1)債券的本質(zhì)是債的證明債券的本質(zhì)是債的證明 (2) (2)債券購(gòu)買者與發(fā)行者之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券購(gòu)買者與發(fā)行者之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系 (3) (3)債券是一種有價(jià)證券債券是一種有價(jià)證券 (4) (4)債券一般具有一定格式的票面形式債券一般具有一定格式的票面形式 / 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)5 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)6 二、債券的分類二、債券的分類 1.1.按照

3、發(fā)行主體劃分按照發(fā)行主體劃分 (1) (1)政府債券政府債券 政府債券又為政府債券又為中央政府債券中央政府債券和和地方政府債券地方政府債券。 中央政府債券稱為中央政府債券稱為國(guó)債國(guó)債或或國(guó)庫(kù)券國(guó)庫(kù)券，是目前債券市場(chǎng)，是目前債券市場(chǎng)上流動(dòng)性最好、風(fēng)險(xiǎn)最低的債券。我國(guó)曾于上流動(dòng)性最好、風(fēng)險(xiǎn)最低的債券。我國(guó)曾于8080年代末至年代末至9090年代初發(fā)行過(guò)地方政府債券，年代初發(fā)行過(guò)地方政府債券，19931993年被禁止。年被禁止。20092009年，年，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，恢復(fù)發(fā)行地方政府債券。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，恢復(fù)發(fā)行地方政府債券。 / 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)7 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基

4、礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) (2) (2)金融債券金融債券 金融債券的發(fā)行主體為金融債券的發(fā)行主體為銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，目，目的是籌集長(zhǎng)期資金，利息高于同期銀行存款利息。的是籌集長(zhǎng)期資金，利息高于同期銀行存款利息。 我國(guó)的金融債券主要由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口我國(guó)的金融債券主要由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行政策性銀行發(fā)行發(fā)行。 / /8 相關(guān)概念相關(guān)概念政策性銀行政策性銀行 政策性銀行是指由政府創(chuàng)立，政策性銀行是指由政府創(chuàng)立，不以營(yíng)利為目的不以營(yíng)利為目的，為，為貫徹和配合政府社會(huì)與經(jīng)濟(jì)政策，在特定領(lǐng)域內(nèi)直接或貫徹和配合政府社

5、會(huì)與經(jīng)濟(jì)政策，在特定領(lǐng)域內(nèi)直接或間接地從事政策性融資活動(dòng)，充當(dāng)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)間接地從事政策性融資活動(dòng)，充當(dāng)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步、進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)管理工具的金融機(jī)構(gòu)。社會(huì)進(jìn)步、進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)管理工具的金融機(jī)構(gòu)。 政策性銀行經(jīng)營(yíng)時(shí)主要考慮國(guó)家和社會(huì)的整體利益。政策性銀行經(jīng)營(yíng)時(shí)主要考慮國(guó)家和社會(huì)的整體利益。資金來(lái)源主要依靠政府財(cái)政撥付、發(fā)行金融債券或向中資金來(lái)源主要依靠政府財(cái)政撥付、發(fā)行金融債券或向中央銀行舉債等，一般不面向公眾吸收存款。央銀行舉債等，一般不面向公眾吸收存款。 我國(guó)于我國(guó)于19941994年相繼建立了年相繼建立了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行

6、等三家政策性銀行發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行等三家政策性銀行。 / 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程9 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) (3) (3)企業(yè)債券企業(yè)債券 根據(jù)發(fā)行企業(yè)的性質(zhì)不同，企業(yè)債券根據(jù)發(fā)行企業(yè)的性質(zhì)不同，企業(yè)債券( (廣義廣義) )可分為可分為企業(yè)債券企業(yè)債券( (狹義狹義) )和和公司債券公司債券兩類。兩類。 企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)發(fā)行；公司公司債券是由債券是由股份有限公司和有限責(zé)任公司股份有限公司和有限責(zé)任公司發(fā)行。發(fā)行。 除發(fā)行主體不同外，兩者的發(fā)行條件、審批機(jī)關(guān)、除發(fā)行主體不同外

7、，兩者的發(fā)行條件、審批機(jī)關(guān)、申報(bào)文件、適用法律等均有所不同。但公司債券是企業(yè)申報(bào)文件、適用法律等均有所不同。但公司債券是企業(yè)債券的組成部分，債券的組成部分，本章以下所指均為公司債券本章以下所指均為公司債券。/10 2. 2.按照是否提供擔(dān)保劃分按照是否提供擔(dān)保劃分 (1) (1)信用債券信用債券 信用債券是指不提供任何擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，僅以發(fā)行人的信用債券是指不提供任何擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，僅以發(fā)行人的信譽(yù)為擔(dān)保發(fā)行的債券。信譽(yù)為擔(dān)保發(fā)行的債券。政府債券和金融債券多為信政府債券和金融債券多為信用債券用債券，但規(guī)模較大、信用等級(jí)高的企業(yè)也可發(fā)行。，但規(guī)模較大、信用等級(jí)高的企業(yè)也可發(fā)行。 企業(yè)采用信用擔(dān)?？梢越档桶l(fā)債

8、成本，提高市場(chǎng)機(jī)企業(yè)采用信用擔(dān)?？梢越档桶l(fā)債成本，提高市場(chǎng)機(jī)制對(duì)公司的約束，增強(qiáng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)成熟制對(duì)公司的約束，增強(qiáng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)成熟投資者群體的形成。投資者群體的形成。 / 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)11 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) (2) (2)擔(dān)保債券擔(dān)保債券 擔(dān)保債券是指發(fā)行人以擔(dān)保債券是指發(fā)行人以抵押抵押、質(zhì)押質(zhì)押和和保證保證等方式發(fā)等方式發(fā)行的債券。行的債券。 擔(dān)?？稍黾觽顿Y的安全性，提高債券吸引力。擔(dān)保可增加債券投資的安全性，提高債券吸引力。 擔(dān)保債券又可分為擔(dān)保債券又可分為封閉式封閉式和和開(kāi)放式開(kāi)放式兩種兩種 。封閉式債封閉

9、式債券的發(fā)行的規(guī)模取決于擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值。券的發(fā)行的規(guī)模取決于擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值。 20072007年年1010月，月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)保風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)限制商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)債進(jìn)行擔(dān)保。限制商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)債進(jìn)行擔(dān)保。/12 3. 3.按照能否轉(zhuǎn)換成股票劃分按照能否轉(zhuǎn)換成股票劃分 (1) (1)可轉(zhuǎn)換債券可轉(zhuǎn)換債券 可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期，按規(guī)定可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期，按規(guī)定的條件將其的條件將其債券轉(zhuǎn)換為公司普通股債券轉(zhuǎn)換為公司普通股的企業(yè)債券。的企業(yè)債券。 企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應(yīng)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應(yīng)同時(shí)具備發(fā)行公司債券和發(fā)同時(shí)

10、具備發(fā)行公司債券和發(fā)行股票的條件，行股票的條件，并應(yīng)得到國(guó)務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。并應(yīng)得到國(guó)務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。 (2)(2)不可轉(zhuǎn)換債券不可轉(zhuǎn)換債券 不可轉(zhuǎn)換債券是指不能轉(zhuǎn)換為普通股的債券，又稱不可轉(zhuǎn)換債券是指不能轉(zhuǎn)換為普通股的債券，又稱為普通債券，其利率一般高于可轉(zhuǎn)換債券。為普通債券，其利率一般高于可轉(zhuǎn)換債券。 / 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)13 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) 4. 4.按照利率是否固定劃分按照利率是否固定劃分 (1) (1)固定利率債券固定利率債券 是指利率不隨市場(chǎng)利率的變化而調(diào)整的債權(quán)是指利率不隨市場(chǎng)利率的變化而調(diào)整的債權(quán)( (直接直接將利

11、率印在債券票面上將利率印在債券票面上) )，是最常見(jiàn)的債券類型。，是最常見(jiàn)的債券類型。 (2)(2)浮動(dòng)利率債券浮動(dòng)利率債券 是指利率隨市場(chǎng)利率變動(dòng)而調(diào)整的債券是指利率隨市場(chǎng)利率變動(dòng)而調(diào)整的債券( (債券利率債券利率一般高于市場(chǎng)利率一定的百分點(diǎn)一般高于市場(chǎng)利率一定的百分點(diǎn)) )。 /14 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) 5. 5.按照是否能夠提前贖回劃分按照是否能夠提前贖回劃分 (1) (1)可贖回債券可贖回債券 可贖回債券是指在債券到期前發(fā)行人可以以事先約可贖回債券是指在債券到期前發(fā)行人可以以事先約定的價(jià)格贖回的債券。定的價(jià)格贖回的債券。 (2)(2)不可贖回債券不可贖回債券 不

12、可贖回債券是指不能在債券到期前贖回的債券。不可贖回債券是指不能在債券到期前贖回的債券。/15 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) 6. 6.按照償還方式劃分按照償還方式劃分 (1) (1)一次到期債券一次到期債券 一次到期債券是指?jìng)l(fā)行公司于債券到期日一次一次到期債券是指?jìng)l(fā)行公司于債券到期日一次性償還全部債券本金的債券。性償還全部債券本金的債券。 (2)(2)分期到期債券分期到期債券 分期到期債券是指分批償還本金的債券。分期到期分期到期債券是指分批償還本金的債券。分期到期債券可以減輕發(fā)行公司集中還本的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。債券可以減輕發(fā)行公司集中還本的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 /16 第一節(jié)第一節(jié) 債券的

13、基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) 7. 7.按照債券流通性劃分按照債券流通性劃分 按照債券流通性不同，債券可分為按照債券流通性不同，債券可分為流通債券流通債券和和不可不可流通債券流通債券，或，或上市債券上市債券和和不可上市債券不可上市債券。 8. 8.按照發(fā)行方式劃分按照發(fā)行方式劃分 按照發(fā)行方式不同，債券可分為按照發(fā)行方式不同，債券可分為私募債券私募債券( (發(fā)行對(duì)發(fā)行對(duì)象一般為特定的機(jī)構(gòu)投資者象一般為特定的機(jī)構(gòu)投資者) )和和公募債券公募債券( (發(fā)行對(duì)象是發(fā)行對(duì)象是社會(huì)公眾，對(duì)象不特定社會(huì)公眾，對(duì)象不特定) ) 。 /17 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí) 9. 9.按照債券是否記名劃分

14、按照債券是否記名劃分 按照債券是否記名，債券可分為按照債券是否記名，債券可分為記名債券記名債券( (票面上票面上標(biāo)明債權(quán)人姓名；轉(zhuǎn)讓時(shí)需要背書標(biāo)明債權(quán)人姓名；轉(zhuǎn)讓時(shí)需要背書) )和和無(wú)記名債券無(wú)記名債券。 10. 10.按照發(fā)行期限劃分按照發(fā)行期限劃分 按照發(fā)行期限不同，債券可分為按照發(fā)行期限不同，債券可分為短期債券短期債券( (償還期償還期1 1年以內(nèi)年以內(nèi)) )、中期債券中期債券( (償還期償還期1-101-10年年 ) )和和長(zhǎng)期債券長(zhǎng)期債券( (償還償還期期1010年以上年以上) )等三類。等三類。 /18 三、債券的一般特點(diǎn)三、債券的一般特點(diǎn) 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知

15、識(shí)(1(1) )債券具有償還性債券具有償還性( (換本付息換本付息) )(2)(2)債券一般具有流通性債券一般具有流通性(3)(3)債券投資的安全性比股票高債券投資的安全性比股票高(4)(4)債券投資具有收益性債券投資具有收益性(5)(5)債券融資的用途特定性債券融資的用途特定性 /19 四、債券、貸款及股票的異同四、債券、貸款及股票的異同 1.1.債券融資與貸款的異同債券融資與貸款的異同 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)相同點(diǎn)：都是債務(wù)融資，都要還本付息。相同點(diǎn)：都是債務(wù)融資，都要還本付息。 不同點(diǎn)：不同點(diǎn)：(1)(1)債券融資是直接融資，銀行貸款是間接債券融資是直接融資，銀行貸款

16、是間接融資；融資；(2)(2)債券融資成本通常較銀行貸款高；債券融資成本通常較銀行貸款高；(3)(3)債券債券融資的成本及程序比銀行貸款復(fù)雜；融資的成本及程序比銀行貸款復(fù)雜；(4)(4)企業(yè)對(duì)債券企業(yè)對(duì)債券融資所籌集資金的自主權(quán)較銀行貸款大。融資所籌集資金的自主權(quán)較銀行貸款大。 /20 2 2. .債券與股票的異同債券與股票的異同 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)相同點(diǎn)：相同點(diǎn)：(1)(1)都屬于有價(jià)證券都屬于有價(jià)證券 (2) (2)都能在市場(chǎng)上流通都能在市場(chǎng)上流通 (3) (3)都具有一定的收益都具有一定的收益 (4) (4)都具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)都具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn) /21 不同點(diǎn)

17、：不同點(diǎn)： 第一節(jié)第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)(1)(1)發(fā)行主體不同發(fā)行主體不同 (2) (2)存續(xù)時(shí)間不同存續(xù)時(shí)間不同 (3)(3)收益來(lái)源不同收益來(lái)源不同 (4) (4)投資者地位不同投資者地位不同 (5)(5)承擔(dān)的責(zé)任不同承擔(dān)的責(zé)任不同 (6) (6)投資風(fēng)險(xiǎn)不同投資風(fēng)險(xiǎn)不同 (7)(7)價(jià)格影響因素不同價(jià)格影響因素不同 (8) (8)資金性質(zhì)不同資金性質(zhì)不同 /22 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 一、一、房地產(chǎn)債券融資的種類房地產(chǎn)債券融資的種類 二、二、房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題 三、三、房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景房地產(chǎn)

18、債券融資的發(fā)展前景 /23 一、房地產(chǎn)債券融資的種類一、房地產(chǎn)債券融資的種類 1.1.公司債券公司債券 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 公司債券是企業(yè)公司債券是企業(yè)( (公司公司) )依照法定程序發(fā)行、約定在依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券。一定期限還本付息的有價(jià)證券。 企業(yè)債券是由一切企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)具有法人資格的企業(yè)發(fā)行；公司發(fā)行；公司債券是由債券是由股份有限公司和有限責(zé)任公司股份有限公司和有限責(zé)任公司發(fā)行。發(fā)行。/24 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 公司公司債券的優(yōu)點(diǎn)：債券的優(yōu)點(diǎn)： (1

19、)(1)籌集的資金使用期限較長(zhǎng)籌集的資金使用期限較長(zhǎng)( (與貸款相比與貸款相比) )； (2)(2)對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒(méi)有影響；對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒(méi)有影響； (3) (3)發(fā)行債券的成本要低于普通股；發(fā)行債券的成本要低于普通股； (4)(4)發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用；發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用； (5) (5)籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛；籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛； (6) (6)對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。 /25 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)債券的缺點(diǎn)：企業(yè)債券的缺點(diǎn)： (1)(1)對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，

20、無(wú)權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策；對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，無(wú)權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策； (2) (2)對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜；對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜； (3) (3)對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大。對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大。/26 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行概況：房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行概況： 20082008年以來(lái)，由于資金鏈緊張，部分房地產(chǎn)企業(yè)相年以來(lái)，由于資金鏈緊張，部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼選擇發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道繼選擇發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道( (見(jiàn)下表見(jiàn)下表) )。27 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)

21、債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期，按規(guī)定可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期，按規(guī)定的條件將其債券轉(zhuǎn)換為公司普通股的企業(yè)債券。的條件將其債券轉(zhuǎn)換為公司普通股的企業(yè)債券。 可轉(zhuǎn)換債券的特點(diǎn)：可轉(zhuǎn)換債券的特點(diǎn)： (1)(1)債權(quán)性；債權(quán)性； (2) (2)股權(quán)性；股權(quán)性； (3) (3)可轉(zhuǎn)換性?？赊D(zhuǎn)換性。 / 2 2. .可轉(zhuǎn)換債券可轉(zhuǎn)換債券( (可轉(zhuǎn)債可轉(zhuǎn)債) )28 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn)：可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn)： (1)(1)利率低于普通債券，發(fā)行公司融資成本較低；利率低于普通債券，發(fā)行公司融資成本較低； (2) (2

22、)對(duì)投資者而言，投資靈活性較強(qiáng)；對(duì)投資者而言，投資靈活性較強(qiáng)； (3) (3)對(duì)投資者而言，轉(zhuǎn)股后的收益高于普通債券；對(duì)投資者而言，轉(zhuǎn)股后的收益高于普通債券； (4) (4)對(duì)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)要比投資股票低。對(duì)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)要比投資股票低。 /29 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的缺點(diǎn)：可轉(zhuǎn)換債券的缺點(diǎn)： (1)(1)若投資人選擇轉(zhuǎn)股，則公司股本會(huì)被稀釋，而且若投資人選擇轉(zhuǎn)股，則公司股本會(huì)被稀釋，而且面臨著股價(jià)下跌的可能；面臨著股價(jià)下跌的可能； (2)(2)投資人若不轉(zhuǎn)股，則其收益低于普通債券；投資人若不轉(zhuǎn)股，則其收益低于普通債券； (3)

23、(3)若公司倒閉，其清償順序位于其他債務(wù)之后；若公司倒閉，其清償順序位于其他債務(wù)之后； (4)(4)證券市場(chǎng)上的債券價(jià)格隨利率的波動(dòng)而波動(dòng)；證券市場(chǎng)上的債券價(jià)格隨利率的波動(dòng)而波動(dòng)； (5)(5)若投資人要提前贖回，則公司還款壓力很大；若投資人要提前贖回，則公司還款壓力很大； (6)(6)若發(fā)行人要提前贖回，則投資人面臨損失。若發(fā)行人要提前贖回，則投資人面臨損失。/30 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行概況：可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行概況： (1)2001(1)2001年以前為可轉(zhuǎn)債的試點(diǎn)階段；年以前為可轉(zhuǎn)債的試點(diǎn)階段； (2)2001 (2)2001年年4

24、 4月上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券實(shí)施月上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券實(shí)施辦法出臺(tái)辦法出臺(tái), ,標(biāo)志著可轉(zhuǎn)換公司債券成為我國(guó)一種常規(guī)標(biāo)志著可轉(zhuǎn)換公司債券成為我國(guó)一種常規(guī)的融資品種，發(fā)行可轉(zhuǎn)債的上市公司增加的融資品種，發(fā)行可轉(zhuǎn)債的上市公司增加； (3) (3)但是從總體上看發(fā)行公司的數(shù)量還不多，融資規(guī)但是從總體上看發(fā)行公司的數(shù)量還不多，融資規(guī)模與整個(gè)資本市場(chǎng)規(guī)模相比還偏小。模與整個(gè)資本市場(chǎng)規(guī)模相比還偏小。20072007年共發(fā)行可轉(zhuǎn)年共發(fā)行可轉(zhuǎn)債債585585億元，僅占當(dāng)年股市億元，僅占當(dāng)年股市IPOIPO的的12.3%12.3%； (4)2001 (4)2001年開(kāi)始，陸續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債。年

25、開(kāi)始，陸續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債。/31 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債的情況：國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債的情況：32 3 3. .短期融資券短期融資券 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)為企業(yè)短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)為緩解流動(dòng)資金短缺而發(fā)行的短期債券。緩解流動(dòng)資金短缺而發(fā)行的短期債券。 短期融資券的特點(diǎn)：短期融資券的特點(diǎn)： (1)(1)債券期限短債券期限短( (不超過(guò)不超過(guò)365365天天) ) (2) (2)只對(duì)只對(duì)機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行機(jī)構(gòu)投資者發(fā)

26、行，不向社會(huì)公眾發(fā)行，不向社會(huì)公眾發(fā)行 (3) (3)屬于無(wú)擔(dān)保債券屬于無(wú)擔(dān)保債券 (4) (4)只在只在銀行間債券市場(chǎng)銀行間債券市場(chǎng)交易交易 /33 相關(guān)概念相關(guān)概念銀行間債券市場(chǎng)銀行間債券市場(chǎng) 銀行間債券市場(chǎng)是指包括商業(yè)銀行、農(nóng)村信銀行間債券市場(chǎng)是指包括商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、保險(xiǎn)公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券用社、保險(xiǎn)公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券買賣和回購(gòu)的市場(chǎng)。買賣和回購(gòu)的市場(chǎng)。銀行間債券市場(chǎng)目前已成為銀行間債券市場(chǎng)目前已成為我國(guó)債券市場(chǎng)的主體部分我國(guó)債券市場(chǎng)的主體部分。 全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)成立于全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)成立于19971997年年6 6月，依托月，依托于中國(guó)外匯交易中心、

27、全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于中國(guó)外匯交易中心、全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中央國(guó)債登記結(jié)算公司。和中央國(guó)債登記結(jié)算公司。 /第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況34 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)發(fā)行短期融資券的優(yōu)點(diǎn)：企業(yè)發(fā)行短期融資券的優(yōu)點(diǎn)： (1)(1)與短期銀行貸款相比，利率相對(duì)較低，因此具有與短期銀行貸款相比，利率相對(duì)較低，因此具有融資成本優(yōu)勢(shì)，能夠降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用；融資成本優(yōu)勢(shì)，能夠降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用； (2) (2)與其他證券發(fā)行相比，短期融資券的發(fā)行實(shí)行與其他證券發(fā)行相比，短期融資券的發(fā)行實(shí)行“備案制備案制”，發(fā)行手續(xù)簡(jiǎn)單，發(fā)

28、行周期較短；，發(fā)行手續(xù)簡(jiǎn)單，發(fā)行周期較短； (3) (3)銀行間債券市場(chǎng)聚集了市場(chǎng)上最主要的機(jī)構(gòu)投資銀行間債券市場(chǎng)聚集了市場(chǎng)上最主要的機(jī)構(gòu)投資者，資金規(guī)模巨大，有利于在短時(shí)期內(nèi)完成融資。者，資金規(guī)模巨大，有利于在短時(shí)期內(nèi)完成融資。 /35 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)發(fā)行短期融資券的缺點(diǎn)：企業(yè)發(fā)行短期融資券的缺點(diǎn)： (1)(1)企業(yè)可能會(huì)面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)可能會(huì)面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)； (2) (2)對(duì)發(fā)行企業(yè)有一定的規(guī)模制約；對(duì)發(fā)行企業(yè)有一定的規(guī)模制約； (3) (3)短期融資券一般不能提前償還。短期融資券一般不能提前償還。 /36 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房

29、地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 短期融資券的發(fā)行概況：短期融資券的發(fā)行概況： (1)(1)19871987年開(kāi)始在上海進(jìn)行短期融資券的年開(kāi)始在上海進(jìn)行短期融資券的試點(diǎn)試點(diǎn)，19891989年開(kāi)始在全國(guó)推行；年開(kāi)始在全國(guó)推行； (2)90 (2)90年代中期因某些企業(yè)出現(xiàn)償付問(wèn)題而被叫停；年代中期因某些企業(yè)出現(xiàn)償付問(wèn)題而被叫停； (3)2005 (3)2005年，重新允許發(fā)行短期融資券，隨即掀起了年，重新允許發(fā)行短期融資券，隨即掀起了一股融資券發(fā)行的熱潮一股融資券發(fā)行的熱潮(2005(2005年發(fā)行規(guī)模達(dá)年發(fā)行規(guī)模達(dá)15001500億元；億元；20062006年發(fā)行規(guī)模達(dá)年發(fā)行規(guī)模達(dá)

30、25002500億元億元) )，但房地產(chǎn)行業(yè)很少；，但房地產(chǎn)行業(yè)很少； (4) (4)目前部分目前部分房地產(chǎn)企業(yè)試水發(fā)行短期融資券房地產(chǎn)企業(yè)試水發(fā)行短期融資券，但基，但基本僅針對(duì)國(guó)資及開(kāi)發(fā)區(qū)背景、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地本僅針對(duì)國(guó)資及開(kāi)發(fā)區(qū)背景、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地運(yùn)營(yíng)等開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般的房地產(chǎn)企業(yè)很少。運(yùn)營(yíng)等開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般的房地產(chǎn)企業(yè)很少。/37 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資券的情況：國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資券的情況：38 4.4.海外發(fā)行債券海外發(fā)行債券 由于國(guó)內(nèi)發(fā)行債券的門檻高，監(jiān)管嚴(yán)格，審批時(shí)間由于國(guó)內(nèi)發(fā)行債券的門檻

31、高，監(jiān)管嚴(yán)格，審批時(shí)間長(zhǎng)，成功發(fā)行企業(yè)債券的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，不少房長(zhǎng)，成功發(fā)行企業(yè)債券的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，不少房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇海外發(fā)行債券進(jìn)行融資。地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇海外發(fā)行債券進(jìn)行融資。 / 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況39 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)行債券的情況：國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)行債券的情況：40 二、房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題二、房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題 債券融資本應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，債券融資本應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，但從目前的融資情況看，債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)

32、但從目前的融資情況看，債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中所占比例極小。資金來(lái)源中所占比例極小。 20042004年第一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)全社會(huì)年第一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)全社會(huì)融資總量當(dāng)中：銀行貸款占融資總量當(dāng)中：銀行貸款占93.8%93.8%，國(guó)債融資占，國(guó)債融資占3.6%3.6%，股票融資占股票融資占2.0%2.0%，債券融資占，債券融資占0.6%0.6% 。 20092009年，全國(guó)房地產(chǎn)債券融資總額僅年，全國(guó)房地產(chǎn)債券融資總額僅587587億，占億，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的1.63%1.63%。 / 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債

33、券融資的概況41 債券融資比例過(guò)低的原因主要在于：債券融資比例過(guò)低的原因主要在于： (1)(1)債券融資的還本付息壓力比銀行信貸更大債券融資的還本付息壓力比銀行信貸更大 (2)(2)債券融資比銀行信貸及股權(quán)融資的約束更大債券融資比銀行信貸及股權(quán)融資的約束更大 (3) (3)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的主體由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的主體評(píng)級(jí)相對(duì)較低，增加了債券融資的難度評(píng)級(jí)相對(duì)較低，增加了債券融資的難度 (4)(4)企業(yè)債券對(duì)投資者還缺乏足夠的吸引力企業(yè)債券對(duì)投資者還缺乏足夠的吸引力( (由于安由于安全性、收益性、流動(dòng)性等全性、收益性、流動(dòng)性等) /) / 第二節(jié)第二節(jié) 我國(guó)房

34、地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況42 三、房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景三、房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景 (1) (1)債券融資具有其固有的優(yōu)點(diǎn)債券融資具有其固有的優(yōu)點(diǎn) 融資規(guī)模較大融資規(guī)模較大；債券利息可計(jì)入成本從而沖減；債券利息可計(jì)入成本從而沖減所得稅；具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)；對(duì)企業(yè)原有的治理所得稅；具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)；對(duì)企業(yè)原有的治理結(jié)構(gòu)不受影響。結(jié)構(gòu)不受影響。 (2) (2)資本市場(chǎng)現(xiàn)狀為債券融資提供了發(fā)展空間資本市場(chǎng)現(xiàn)狀為債券融資提供了發(fā)展空間 股市游資及巨額保險(xiǎn)資金需要投資渠道；股市游資及巨額保險(xiǎn)資金需要投資渠道； 整個(gè)資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡。整個(gè)資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡。 / 第二節(jié)第二節(jié) 我

35、國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況43 一、一、企業(yè)債券的發(fā)行與上市流程企業(yè)債券的發(fā)行與上市流程 二、二、可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程 三、三、企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程 / 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程44 一、一、公司公司債券的發(fā)行與上市流程債券的發(fā)行與上市流程 1. 1.公司公司債券的發(fā)行條件債券的發(fā)行條件 (1) (1)凈資產(chǎn)不低于凈資產(chǎn)不低于30003000萬(wàn)元或萬(wàn)元或60006000萬(wàn)元萬(wàn)元 (2) (2)累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)40%40% (3)

36、(3)近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券1 1年的利息年的利息 (4) (4)資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 (5) (5)債券利率不超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平債券利率不超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平 (6) (6)經(jīng)有債券評(píng)級(jí)能力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)經(jīng)有債券評(píng)級(jí)能力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí) / 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程45 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程 2. 2.公司公司債券的發(fā)行程序債券的發(fā)行程序 (1) (1)董事會(huì)制定發(fā)行方案董事會(huì)制定發(fā)行方案 (2) (2)股東大會(huì)批準(zhǔn)股東大會(huì)批準(zhǔn)

37、 (3) (3)選擇保薦人選擇保薦人 (4) (4)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào) (5) (5)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)( (受理受理- -初審初審- -審核審核- -核準(zhǔn)核準(zhǔn)) ) (6) (6)發(fā)行債券及承銷發(fā)行債券及承銷( (可一次核準(zhǔn)、分期發(fā)行可一次核準(zhǔn)、分期發(fā)行) ) /46 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程 3. 3.公司公司債券的上市程序債券的上市程序 向證券交易所申請(qǐng)上市交易的企業(yè)債券除了符合向證券交易所申請(qǐng)上市交易的企業(yè)債券除了符合發(fā)行時(shí)的條件外還必須符合以下條件：發(fā)行時(shí)的條件外還必須符合以下條件： (1)(1)債券的期限為債券的期限為1

38、 1年以上年以上 (2) (2)實(shí)際發(fā)行額不少于實(shí)際發(fā)行額不少于50005000萬(wàn)元萬(wàn)元 (3) (3)信用等級(jí)不低于信用等級(jí)不低于A A級(jí)級(jí) (4) (4)具有擔(dān)保人的擔(dān)保具有擔(dān)保人的擔(dān)保 (5) (5)證券交易所認(rèn)可的其他條件證券交易所認(rèn)可的其他條件 /47 公司公司債券申請(qǐng)上市交易的程序債券申請(qǐng)上市交易的程序： (1)(1)董事會(huì)作出上市決議董事會(huì)作出上市決議 (2) (2)股東大會(huì)批準(zhǔn)股東大會(huì)批準(zhǔn) (3) (3)財(cái)務(wù)審計(jì)及驗(yàn)資財(cái)務(wù)審計(jì)及驗(yàn)資 (4) (4)聘請(qǐng)推薦人并出具上市推薦書聘請(qǐng)推薦人并出具上市推薦書 (5) (5)向證券交易所提出申請(qǐng)向證券交易所提出申請(qǐng) (6) (6)證券交易

39、所核準(zhǔn)證券交易所核準(zhǔn) (7)(7)債券登記托管債券登記托管 (8)(8)刊登上市公告書刊登上市公告書 (9)(9)上市交易上市交易 (10) (10)信息披露信息披露 / 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程48 二、可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程二、可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程 1. 1.可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行條件可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行條件 證券法規(guī)定，上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，除了證券法規(guī)定，上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，除了應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)符合發(fā)行公司債券的條件符合發(fā)行公司債券的條件外，還應(yīng)當(dāng)外，還應(yīng)當(dāng)符合公開(kāi)發(fā)行符合公開(kāi)發(fā)行股票的條件股票的條件，并需要報(bào)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。，并需要報(bào)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)

40、。 / 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程49 上市公司證券發(fā)行管理辦法對(duì)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債上市公司證券發(fā)行管理辦法對(duì)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券進(jìn)行了具體的規(guī)定：券進(jìn)行了具體的規(guī)定： (1)(1)近三年凈資產(chǎn)收益率平均不低于近三年凈資產(chǎn)收益率平均不低于6%6% (2) (2)發(fā)行后累計(jì)債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)額的發(fā)行后累計(jì)債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)額的40%40% (3) (3)近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券1 1年利息年利息 / 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程50 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程 2. 2.可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行程序可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行程序( (同企業(yè)債券！同企業(yè)債券！) ) (1) (1)董事會(huì)制定發(fā)行方案董事會(huì)制定發(fā)行方案 (2) (2)股東大會(huì)批準(zhǔn)股東大會(huì)批準(zhǔn) (3) (3)選擇保薦人選擇保薦人 (4) (4)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào) (5) (5)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)( (受理受理- -初審初審- -審核審核- -核準(zhǔn)核準(zhǔn)) ) (6) (6)發(fā)行債券及承銷發(fā)行債