商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問題探討

1、商業(yè)地產(chǎn)對城市進(jìn)展的阻礙力研究商業(yè)是城市最古老、最大體的功能，城、市兩個概念合在一路才能成為城市，市是指進(jìn)行交易的場所，是商品流通的中心，縱觀中外，古代城市初期功能要緊包括政治中心、市場中心、文化中心、軍事要塞，最先的烏爾城、唐朝長安、宋朝幽州，意大利的威尼斯、熱那亞、佛羅倫薩，德國的律貝克確實是在古代商業(yè)交通的基礎(chǔ)上進(jìn)展起來的典型城市。商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)代“市”的載體，其對一個城市進(jìn)展的阻礙可謂彌足深遠(yuǎn)，其研究具有現(xiàn)實和久遠(yuǎn)意義。商業(yè)地產(chǎn)與城市進(jìn)展演化途徑的關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)是城市化進(jìn)程中重要的推動力量。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工業(yè)和住宅業(yè)。因為商業(yè)地產(chǎn)帶動的是一個城市或是一個較大的區(qū)域，住宅和工業(yè)建筑

2、主若是知足城市居民居住的需要和生產(chǎn)的需求，商業(yè)地產(chǎn)帶動了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障了城市化進(jìn)程。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，比如北京 CBD建設(shè)、中關(guān)村商務(wù)環(huán)境的營造均在專門大程度上依托于酒店、 寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)。 其質(zhì)量、數(shù)量、散布、利用效率阻礙城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮。依照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)一個國家和地域的 GDP在 1100 美金以下， 城市化水平在25%以下時， 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP從 1100 美金到 2000 美金，城市化在45%以下時，商業(yè)形態(tài)顯現(xiàn)第一次升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)

3、時期的廟會、地攤、集貿(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供大體保障；當(dāng)人均 GDP從 2000 美金到 4400 美金時，為適應(yīng)城市的進(jìn)展，商業(yè)形態(tài)開始顯現(xiàn)質(zhì)的飛躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP在 4400 美金以上，城市化水平在70%以上時，超越商業(yè)范圍的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅行地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動城市進(jìn)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力。通過對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的改造，提升了商業(yè)業(yè)態(tài)品級，城市的配套功能取得了完善，通過對舊城商業(yè)的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的重組，商業(yè)網(wǎng)點的布局也得以優(yōu)化。另外，隨著城市化進(jìn)程的

4、加速，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，制造出更多的城市消費群體，制造了更多的就業(yè)機(jī)遇。而綜合商業(yè)的輻射帶動作用更使其配套的農(nóng)副產(chǎn)業(yè)、加工業(yè)、運輸業(yè)、包裝業(yè)、廣告業(yè)等得以產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展，從而帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增加，反向推動了城市化的進(jìn)程。商業(yè)地產(chǎn)對城市布局的阻礙城市的商業(yè)計劃事實上是城市資源的有效利用，計劃城市商業(yè)進(jìn)展的總量和布局，都直接關(guān)系到整個城市進(jìn)展和布局問題。必需要有好的商業(yè)網(wǎng)點計劃，而且增強(qiáng)執(zhí)行力，這是可持續(xù)進(jìn)展的重要制度保證。截至2006年 12 月 31 日，全國 38 個重點城市已全數(shù)編制完成商業(yè)網(wǎng)點計劃，241 個地級城市中已有161 個城市編制完成商業(yè)網(wǎng)點計劃，編制完成率達(dá)%，政府營造的商

5、業(yè)投資環(huán)境的慢慢標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)網(wǎng)點布局加倍趨于合理，從而也在專門大程度對城市布局產(chǎn)生阻礙。過去我國的商業(yè)地產(chǎn)長期以來缺乏計劃，建設(shè)治理相對混亂，由此引發(fā)很多問題，比如交通骨干道隔壁顯現(xiàn)不合理的商業(yè)設(shè)施，造成骨干道擁堵，給城市整體經(jīng)濟(jì)帶來的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)所能帶來的收益。本文以為，商業(yè)網(wǎng)點計劃對城市進(jìn)展布局有著相當(dāng)重要的作用，不同商業(yè)形態(tài)對城市市政的支持和要求不一樣。比如，大城市最近幾年來在布局上呈現(xiàn)多中心化的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在專門大程度上增進(jìn)了這一趨勢的形成，如在北京， 2006 年隨著新項目的完工，以后望京、中關(guān)村、亞運村等區(qū)域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業(yè)中心，北京原有商業(yè)相對集

6、中的態(tài)勢將取得改變，商業(yè)“多中心”的格局將正式形成。商業(yè)的多中心和城市多中心進(jìn)程是相輔相成的，隨著城市居住區(qū)域的變遷，城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)無法知足新興居住區(qū)的消費和購物需求。新建小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大、交通的大幅改善、效勞人群較高的消費能力和商業(yè)競爭環(huán)境相對平緩，均為必然規(guī)模的商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展提供了空間，使效勞于城市副中心區(qū)域的商業(yè)中心慢慢形成。 2005 年至 2007 年初兩年的時刻里，我國已培育出近 700 個國家級和省級社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)，在政府推動和需求拉動的雙重力量下，社區(qū)商業(yè)將在以后取得更大的進(jìn)展，并進(jìn)一步推動城市的多中心布局。另一方面，只有在符合城市整體計劃的大前提之下，才能制定出與城市

7、進(jìn)展相一致的商業(yè)網(wǎng)點計劃，才能形成有利于城市進(jìn)展的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。有專家以為，大型購物中心的計劃不能僅僅列入商業(yè)網(wǎng)點計劃，而必需納入城市中心計劃。有些計劃沒有起作用，主若是因為政府工作不到位，商業(yè)和計劃部門的和諧機(jī)制沒有形成：商業(yè)部門懂計劃，可是沒有調(diào)動資源的權(quán)利，而政府計劃部門那么相反，有權(quán)利調(diào)動資源，卻沒有熟悉到商業(yè)地產(chǎn)的重要性。 綜合城市整體計劃資源， 進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點計劃要具有科學(xué)性，并要有執(zhí)行性和可操作性，要與城市計劃銜接起來，提供周圍交通和人口的支持，另外要考慮到競爭的合理性， 若是不加限制的進(jìn)展， 會產(chǎn)生擾民、阻礙環(huán)境等諸多問題。 例如北京后海的無窮進(jìn)展， 致使了經(jīng)營秩序的混亂，嚴(yán)峻阻

8、礙了形象和經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)對城市競爭力的阻礙城市商業(yè)競爭力是考量城市商業(yè)的新視角。城市的競爭力，包括生產(chǎn)力、流動力、活力都在不同程度上與商業(yè)的整體規(guī)模、整體素養(yǎng)有直接關(guān)系。城市的流通率是組成城市生產(chǎn)力的重要部份，流通的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和營銷理念直接阻礙到城市功能的發(fā)揮。目前北京、上海、香港、廣州在城市定位，高科技產(chǎn)業(yè)、高級人材、金融中心、國際會展等許多領(lǐng)域都展開了猛烈爭鋒，因此城市競爭力成為一個熱點的話題。商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)是發(fā)揮城市凝聚力和輻射力的要緊載體。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所有的商業(yè)的房地產(chǎn)環(huán)節(jié)組合在一路形成一個大產(chǎn)業(yè)。作為一個高附加值產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)能直接給城市帶來利潤和財富增強(qiáng)城市的

9、競爭力。商業(yè)地產(chǎn)相對價錢高低決定城市的商業(yè)本錢，直接阻礙商業(yè)企業(yè)的收益，阻礙城市創(chuàng)富能力和競爭力。不管中心城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是什么，如何布局，商業(yè)流通業(yè)都是城市生命力和競爭力的集中表現(xiàn)，都承擔(dān)著人流、商流、物質(zhì)流、資金流互換的重要職能。中心商業(yè)、商務(wù)區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的中樞，是城市經(jīng)濟(jì)開放程度和城市經(jīng)濟(jì)實力的象征，他們阻礙和改變現(xiàn)代城市的生產(chǎn)和組織方式，產(chǎn)生聚集效應(yīng)，并對城市空間結(jié)構(gòu)要素，起主導(dǎo)或核心作用，為提升吸引力而形成的現(xiàn)代化商業(yè)建筑群，往往能夠成為城市中最富活力和現(xiàn)代氣息的城市景觀。當(dāng)前在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與連鎖零售企業(yè)聯(lián)手，打造“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的模式進(jìn)行一起開拓市場的深度合

10、作，在近幾年中已經(jīng)慢慢成為趨勢：如萬達(dá)集團(tuán)采納商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“定單地產(chǎn)”模式，通過和沃爾瑪、時期華納等 12 家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽定了聯(lián)合進(jìn)展協(xié)議， 在全國各大中城市投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)廣場項目； 2006 年百聯(lián)集團(tuán)與綠地房地產(chǎn)在南京、合肥展開合作； 世茂房地產(chǎn)接踵與法國歐尚、英國百安居、韓國 CJCGV株式會社、法國迪卡儂體育用品公司、美國麥當(dāng)勞、馬來西亞百盛商業(yè)集團(tuán)、臺灣星巴克咖啡等結(jié)成戰(zhàn)略同盟等。而隨著商業(yè)地產(chǎn)市場競爭程度的增強(qiáng)，估量這一趨勢將在爾后繼續(xù)向深度進(jìn)展，關(guān)于提升城市競爭力具有深遠(yuǎn)意義。城市的投資規(guī)模也是城市競爭力的重要表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展有利于提高城市的投資規(guī)模，從而

11、帶動城市建設(shè)。數(shù)據(jù)顯示， 1999-2006 年全國商業(yè)營業(yè)用房投資額占整個房地產(chǎn)投資額的 11%以上，而且投資增速在現(xiàn)代化城市中的速度遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)整體。如北京 2006 年完成商業(yè)營業(yè)用房投資為億元， 增加，遠(yuǎn)高于北京房地產(chǎn)開發(fā)投資%的平均增幅； 上海 2005年完成商業(yè)營業(yè)用房投資億元，增加%，也遠(yuǎn)高于上海 %的房地產(chǎn)市場平均增幅。商業(yè)地產(chǎn)對城市形象的阻礙除對城市經(jīng)濟(jì)的推動作用外，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)還直接關(guān)系到城市的形象，是提高城市形象、品位和表現(xiàn)城市文化底蘊(yùn)的載體，是城市的名片和品牌。很多城市的商業(yè)形態(tài)，比如香港的太古廣場、銅鑼灣，上海的南京路，北京的王府井，都是那個城市的重要象征元素。城市的商業(yè)地產(chǎn)盡管也有傳統(tǒng)與歷史之分， 如北京的王府井、 秀水街，上海的城隍廟、 南京路，太原的柳巷、海子邊是歷史悠長的商業(yè)地產(chǎn)； 而北京的金源、 東莞的華南、太原的國貿(mào)、銅鑼灣廣場那么是新的商業(yè)地產(chǎn)典范。但不管傳統(tǒng)的仍是現(xiàn)代的，不管舊有的仍是新建的，這些商業(yè)地產(chǎn)無不成為一個城市文化與文明的窗口。商業(yè)地產(chǎn)對城市進(jìn)展有著深遠(yuǎn)的阻礙，而城市對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的作用一樣不可輕忽， 在某些方面， 城市對商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展阻礙乃至是決定性的，有什么樣的城市就有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。應(yīng)該看到，在以后二三十年的時刻里，城市化始終是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的主旋律，隨著經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，