2022年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試題與答案解析.docx

1、2022年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試題與答案解析第1題：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由()決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。A. 價(jià)值類型估價(jià)結(jié)果B. 估價(jià)目的D估價(jià)過程【正確答案】：C【試題解析】：【解析】?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)必須先確定某個(gè)時(shí)間，但是，這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間，稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。第2題：當(dāng)成本法求得的價(jià)值()市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。A. 低于受任何壓力，完全出于自愿；自私且理性的經(jīng)濟(jì)行為；

2、買者和賣者都具有完全信息；適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。其中，買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中任何一個(gè)買者或賣者對(duì)價(jià)格都沒有控制力量，沒有顯著的影響力。第15題：房地產(chǎn)的()特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。A. 不可移動(dòng)供給有限C價(jià)值量大用途多樣【正確答案】：A【試題解析】：不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。第16題:從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是()，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)

3、建造。A. 對(duì)照原理替代原理B. 比較原理最高價(jià)格原理【正確答案】：B【試題解析】：【解析】從買方角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，則還不如自己開發(fā)（或者委托他人開發(fā)）。第17題：在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）o名義價(jià)格A. 實(shí)際價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格B. 成交價(jià)格【正確答案】：B【試題解析】：在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格，在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將

4、不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。第18題:同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的()。A. 互補(bǔ)性權(quán)益差別B. 替代性外部環(huán)境差異【正確答案】：C【試題解析】：房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二的特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。第19題：評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價(jià)值，預(yù)測(cè)該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%,則該土地的價(jià)值為()萬元。A. 1562.891652.89B. 1502

5、.631520.63【正確答案】：C【試題解析】：第20題：下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。2007年真題房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)A. 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣B. 估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解【正確答案】：B【試題解析】：【解析】實(shí)地查勘是指估價(jià)師親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、記錄估價(jià)對(duì)象的狀況，包括感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣，核對(duì)之前搜集的估價(jià)對(duì)象

6、的坐落、四至、面積、用途等情況，觀察估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況，拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境或臨路狀況的影像資料，調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況（例如是否存放過污染物）、周邊以及當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)行情，補(bǔ)充搜集估價(jià)所必要的其他資料等。第21題:在通常情況下，采用（）方式出讓的地價(jià)最低。A. 招標(biāo)拍賣B. 掛牌協(xié)議【正確答案】：D【試題解析】：在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。第22題：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A. 房地產(chǎn)損害賠償案件房地產(chǎn)糾紛案件B. 房地產(chǎn)預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)測(cè)【正確答案】：A【試題解析】

7、：【解析】?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或損失程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（到實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象己不存在），在現(xiàn)行的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。第23題：在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向（）最低賣價(jià)A. 最高買價(jià)最低買價(jià)B. 最高賣價(jià)【正確答案】：B【試題解析】：買方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向賣方最低要價(jià)；在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)

8、偏向買方最高出價(jià)。第24題：建筑密度等于()/建筑用地面積。A. 總建筑面積土地總面積B. 建筑頂層面積建筑基底總面【正確答案】：D【試題解析】：建筑密度又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。第25題：關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是()。2014年真題估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響A. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估計(jì)委托人討論估價(jià)結(jié)果B. 合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上的成交價(jià)格應(yīng)一致【正確答案】：D【試題解析】：AD兩項(xiàng)，雖然要求估價(jià)結(jié)果是合理的，但實(shí)

9、際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同。BC兩項(xiàng)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。第26題：可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般（）。A. 不能作為可比實(shí)例取相同的部分作可比性B. 經(jīng)調(diào)整后可作為可比實(shí)例可作為可比實(shí)例【正確答案】：A【試題解析】：【解析】可比實(shí)例選得是否合適，直接關(guān)系到比較法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)與

10、估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。第27題：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的（）的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A. 稅金拍賣費(fèi)用B. 土地使用權(quán)出讓金土地使用成本【正確答案】：C【試題解析】：【解析】城市房地產(chǎn)管理法第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。第28題:為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為()o快速變現(xiàn)價(jià)值A(chǔ). 謹(jǐn)慎價(jià)值在用價(jià)值B. 殘余

11、價(jià)值【正確答案】：B【試題解析】：謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。如為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。第29題:某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/成,又知該寫字樓可出租面積為10000戒，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%,其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A. 548.19558.15B. 567.39675.40【正確答案】

12、：C【試題解析】：【解析】年凈收益減少：12xl0000x70x（25%15%）x（1一40%）=50.4（萬元）第30題:下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。B. 高于等于C. 無法確定【正確答案】：B【試題解析】:當(dāng)成本法測(cè)算出的價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。第3題：按立法用語劃分的房地產(chǎn)種類不包含（）。A. 土地居住房地產(chǎn)B. 房屋其他不動(dòng)產(chǎn)【正確答案】：B【試題解析】：根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)的習(xí)慣用語，可以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不

13、動(dòng)產(chǎn)三類。第4題：區(qū)位是指地球上（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A. 某一事物增加抵押貸款B.轉(zhuǎn)抵押估價(jià)B. 續(xù)貸抵押估價(jià)D.處置抵押房地產(chǎn)【正確答案】：D【試題解析】：無第31題：某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果報(bào)酬率為9%,則該房產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A. 195210B. 213217【正確答案】：B【試題解析】：第32題:下列選項(xiàng)中，()不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。A、裝飾裝修改造B、修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地C、調(diào)整城市發(fā)展方向D、改變城市格局【正確答案】：A【試題解析

14、】：本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)。第33題:住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的，層數(shù)等于或者超過（）層為高層住宅。A、7B、8C、9I）、10【正確答案】：D【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的10層及以上的為高層住宅。第34題：房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有（）。A. 土地建筑物B. 地上定著物I）.房地C. 地上構(gòu)筑物【正確答案】：ABD【試題解析】：房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有：土地、建筑物、房地。土地形態(tài)的最簡(jiǎn)單情形是一塊沒有建筑物的空地；建筑物雖然在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但只評(píng)估其中建筑物的價(jià)值；房地形態(tài)即實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物

15、合在一起，并在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。第35題:與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種包括（）oA、房產(chǎn)稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅C、城市維護(hù)建設(shè)稅1）、耕地占用稅E、契稅【正確答案】：ABDE【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。選項(xiàng)C屬于具有普遍調(diào)解功能的稅種。第36題：關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的是()oA. 建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)B. 建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金0.消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人

16、C. 消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可以對(duì)抗買受人【正確答案】：AD【試題解析】：最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)規(guī)定：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”第37題：土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一

17、，在具體的估價(jià)中的做法有()oA. 無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物B. 考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響C. 重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響【正確答案】：AC【試題解析】：土地形態(tài)的最簡(jiǎn)單情形是一塊沒有建筑物的空地。即使土地上有建筑物有時(shí)根據(jù)需要或按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把土地單獨(dú)看待，只評(píng)估其中土地的價(jià)值。對(duì)有建筑物的土地，在估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，有兩種做法：無視建筑物的存在,即將其設(shè)想為無建筑物的空地；考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。第38題：下列是非收益性房地產(chǎn)的有()農(nóng)用地A. 行政辦公樓教堂

18、B. 寺廟汽車加汕站【正確答案】：BCD【試題解析】：按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)；非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、教堂、寺廟等。AE兩項(xiàng)屬于收益性房地產(chǎn)。第39題:對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容有（）。A. 裝飾裝修改造更新或添加設(shè)施設(shè)備B. 改進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)發(fā)展C. 交通條件改善【正確答案】：ABC【試題解析】：房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等。第40題:在實(shí)際中，下列屬于抵押貸款后階段，房地產(chǎn)估價(jià)師提供

19、的服務(wù)有（）oA、抵押房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)評(píng)估B、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)C、抵押成數(shù)測(cè)算D、抵押權(quán)人提供有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示E、資產(chǎn)處置方案咨詢【正確答案】：AD【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。選項(xiàng)BC屬于抵押貸款前階段提供的服務(wù)；選項(xiàng)E屬于抵押物處置階段提供的服務(wù)。第41題：下列說法正確的是（）o房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的A. 房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定B. 由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)''或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值【正確答案】：ACDE【試題解析】：對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客

20、觀的：即房地產(chǎn)價(jià)值由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所決定。房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。第42題：收益性房地產(chǎn)包括（）o餐館A. 旅店加油站B. 農(nóng)地未開發(fā)的土地【正確答案】：ABCD【試題解析】：收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。E項(xiàng)，未開發(fā)土地不產(chǎn)生收益，不屬于收益性地產(chǎn)。第43題:房

21、地產(chǎn)租賃包括（）o建設(shè)用地使用權(quán)出租A. 房屋租賃土地租賃B. 互換用房地產(chǎn)作價(jià)出資【正確答案】：ABC【試題解析】：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人（國(guó)家）、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第44題：下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）o2014年真題己依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)A. 己滅失的房地產(chǎn)有租約限制的房地產(chǎn)B. 整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)手續(xù)不全的房地產(chǎn)【正確答案】：ACE【試題解析】：按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類：“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)

22、的房地產(chǎn)；“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)；共有的房地產(chǎn)；部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；有租約限制的房地產(chǎn)；設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)；設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)；己依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；11.被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；12.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；13.房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；14.臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)；15.違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；16.房地產(chǎn)的租賃權(quán)；地役權(quán)；17.房地產(chǎn)的抵押權(quán)；18.房地產(chǎn)的空間利用權(quán)；19.房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。BD兩項(xiàng)屬

23、于按實(shí)物形態(tài)劃分的種類。第45題:建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。A. 按份共有所有權(quán)專有部分所有權(quán)B. 共同關(guān)系成員權(quán)某房地產(chǎn)A. 某一事物與其他事物各種事物【正確答案】：C【試題解析】:【解析】房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、周圍環(huán)境、外部配套設(shè)施等方面。因此區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。第5題：王某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%,則室

24、內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為（）元。A、5000B、12574C、12650D、13912【正確答案】：B【試題解析】：C. 共用部分持份權(quán)長(zhǎng)期使用和租賃權(quán)【正確答案】：BCD【試題解析】：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共用部分的持份權(quán)、因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。第46題：按開發(fā)程度來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）oA、自由的房地產(chǎn)B、生地C、毛地D、熟地E、現(xiàn)房【正確答案】：BCDE【試題解析】：本題考查的是按開發(fā)程度劃

25、分的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。第47題：房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（）。A. 自由的房地產(chǎn)生地B. 毛地熟地C. 現(xiàn)房【正確答案】：BCDE【試題解析】：按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地，是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地；毛地，是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有地上物需要拆除或遷移但尚未拆除或遷移的土地；熟地，是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程，是指建筑物己開始建造但尚未竣工的房地產(chǎn)；現(xiàn)房，是指己建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。第48題:房地產(chǎn)估價(jià)從

26、某種意義上講是（）房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)明A. 發(fā)現(xiàn)創(chuàng)造B. 確定探測(cè)【正確答案】：BE【試題解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。第49題:由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。A、保值增值13、價(jià)值量大C、不可移動(dòng)D、壽命長(zhǎng)久E、獨(dú)一無二【正確答案】：ABCD【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。第50題:房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。共有可分為（）

27、按份共有A. 按權(quán)共有共同共有B. 共享共有共用共有【正確答案】：AC【試題解析】：共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。共有可分為：按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。第51題：“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A. 給水排水B. 電力通信C. 熱力【正確答案】：ABCD【試題解析】：按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，熟地又可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。第52題:2006年1月

28、13日，（）聯(lián)合出臺(tái)了房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房20068號(hào)）。A. 原建設(shè)部國(guó)土資源部B. 中國(guó)人民銀行最高人民法院C. 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)【正確答案】：ACE【試題解析】：為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2006年1月13日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合制定了房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房20068號(hào)）。第53題：應(yīng)用路線價(jià)法制作臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有（）0A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B、將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C、制定容積率修正系數(shù)D、求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率E、制定使用年限修正系數(shù)【正確答

29、案】：ABD【試題解析】：ABD【解析】本題考查的是制作價(jià)格修正率表。制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；確定臨街深度價(jià)格遞減率；求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格反映。第54題:下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。A. 地役權(quán)租賃權(quán)B. 土地用途建筑高度C. 相鄰關(guān)系【正確答案】：CDE【試題解析】：房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況包括：房地產(chǎn)使用管制（如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。第55題

30、：專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)主要有（）oA、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會(huì)公信力I）、有償或者無償服務(wù)E、承擔(dān)法律責(zé)任【正確答案】：ABCE【試題解析】：本題考查的是專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)。概括起來，專業(yè)估價(jià)主要有以下5個(gè)特點(diǎn)：由專業(yè)人員完成一一專業(yè)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員來完成的；是一種專業(yè)意見專業(yè)估價(jià)不是憑直覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是采用科學(xué)的法信會(huì)加公社,經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的；具有社會(huì)力一一專業(yè)估價(jià)的結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有公信力；實(shí)行有償服務(wù)一一專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一種有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任一一專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)

31、，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第56題：下列（）是對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性的全面認(rèn)識(shí)。A, 即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值B所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差C.能用物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)D判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較E由復(fù)核估價(jià)師直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差的大小【正確答案】：ABD【試題解析】：對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識(shí)，主要包括下列幾點(diǎn)：即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差，艮化評(píng)估價(jià)值二真實(shí)價(jià)值+誤差。不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)

32、準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小，而是通過檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏。第57題：房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有（）。A. 初次抵押估價(jià)再次抵押估價(jià)B. 處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)最終抵押估價(jià)C. 抵押期間估價(jià)【正確答案】：ABCE【試題解析】：房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要

33、有下列5種：初次抵押估價(jià)；再次抵押估價(jià)；續(xù)貸抵押估價(jià)；抵押期間估價(jià)；處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)。第58題:卜冽（）是按承重構(gòu)件劃分的建筑物結(jié)構(gòu)類型。A. 鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)B. 塑料結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)C. 磚混結(jié)構(gòu)【正確答案】：ABDE【試題解析】：按承重構(gòu)件劃分的建筑物結(jié)構(gòu)類型為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：鋼結(jié)構(gòu)；混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等）；砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu)）；木結(jié)構(gòu)；塑料結(jié)構(gòu)；薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：墻體結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；深

34、梁結(jié)構(gòu)；簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)；拱結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；空間薄壁結(jié)構(gòu)（包括折板結(jié)構(gòu)懸索結(jié)構(gòu)；艙體結(jié)構(gòu)。第59題:本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰p失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值。租金凈收益現(xiàn)值=3000?（1-15%）/0.5%?1-（1+0.5%）-3=7574（元），損失之和=5000+7574=12574（元）。第6題：區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關(guān)系。A. 某一事物某房地產(chǎn)B. 某一事物與其他事物各種事物【正確答案】：C【試題解析】：房地產(chǎn)區(qū)位（Location）是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等。第7題：

35、下列有關(guān)價(jià)值類型的表述，錯(cuò)誤的是（）oA、價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)方法來確定B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的C、市場(chǎng)價(jià)值時(shí)最常用的價(jià)值類型下列土地狀況中，屬于土地權(quán)益狀況的是（）土地開發(fā)程度A. 土地使用管制土地面積大小B. 土地權(quán)利性質(zhì)土地使用期限【正確答案】：BDE【試題解析】：對(duì)土地權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：土地所有權(quán)狀況，說明土地所有權(quán)性質(zhì)，即是國(guó)有土地還是集體土地；土地使用權(quán)狀況；土地使用管制情況，說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地；土地利用現(xiàn)狀，說明土地上是否有房屋、林木等地上定著物；出租或占用情，說明有無出租或占用情形；他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況，說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利；

36、其他特殊情況。第60題:以下（）因素會(huì)減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。A. 通用性差房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮B. 價(jià)值大獨(dú)立使用性好C. 房地產(chǎn)的分割轉(zhuǎn)讓性【正確答案】：AC【試題解析】：影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該房地產(chǎn)的通用性；該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性；該房地產(chǎn)的區(qū)位；該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；該房地產(chǎn)的價(jià)值大??；該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。第61題:房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（）假設(shè)開發(fā)法A. 路線價(jià)法市場(chǎng)法B. 成本法收益法【正確答案】：CDE【試題解析】：房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即比較法（又稱交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法）、收益法（又稱收益資本化法、收益還原法）和成本法（又稱重置成本法、重建成本法）。第

37、62題:下列選項(xiàng)中，屬于“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備的條件有()oA、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購(gòu)買B、買者和賣者的人有限C、買者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由D、買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格E、銷售者要求總效用最大化，消費(fèi)者要求總利潤(rùn)最大化【正確答案】：ACD【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件： 同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購(gòu)買；買者和賣者的人數(shù)眾多； 買者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格； 就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購(gòu)銷額是無關(guān)緊要的；買者和賣者無串通共謀行

38、為； 消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化；商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。第63題:房地產(chǎn)具有保值增值特性，不屬于真正的房地產(chǎn)自然增值是（）。A. 裝飾裝修改造引起的的增值通貨膨脹引起的的增值B. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加引起的的增值改進(jìn)物業(yè)管理引起的的增值C. 房地產(chǎn)使用管制改變引起的的增值【正確答案】：ABD【試題解析】：房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加，即自然增值。房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是房地產(chǎn)保值；外部

39、經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第64題：關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是（）oA,判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格進(jìn)行比較B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)C所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說所有評(píng)估價(jià)值都是近似值D. 估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【正確答案】：AB【試題解析】：對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識(shí)，主要包括下列幾點(diǎn)：即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。所有

40、的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差，艮化評(píng)估價(jià)值二真實(shí)價(jià)值+誤差。不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小，而是通過檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏。第65題:對(duì)于估價(jià)準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識(shí)包括以下（）方面。A. 合格的估價(jià)師，只能得出近似的價(jià)值意見，因?yàn)樾畔⒉煌耆?、不確定所有的評(píng)估價(jià)值與

41、真實(shí)價(jià)值都有誤差B. 應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差誤差大小與真實(shí)估價(jià)結(jié)果的比較來確定C. 不能輕易判斷評(píng)估價(jià)值的對(duì)錯(cuò)及誤差【正確答案】：ABCE【試題解析】：對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識(shí)，主要包括：即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值；所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差；不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度；判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較；在實(shí)際估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小。第66題:

42、按立法用語劃分，可以把房地產(chǎn)分為()土地A. 房屋其他不動(dòng)產(chǎn)B. 房地?zé)o形資產(chǎn)【正確答案】：ABC【試題解析】：根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)的習(xí)慣用語，可以把房地產(chǎn)分為：土地，有時(shí)特別指集體所有的土地；房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，有時(shí)特別指國(guó)有土地上的房屋，可能還包括房屋占用范圍內(nèi)的土地；其他不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、房屋以外的林木等不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。第67題:在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等屬于構(gòu)筑物。()【正確答案】：錯(cuò)【試題解析】：其他土地附著物與土地或建筑物通常在物理上不可分離，有時(shí)即使可以在物理上進(jìn)行分離，但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使

43、用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯減損，如埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。第68題：在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。()【正確答案】：對(duì)【試題解析】：每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或某一方面來測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的，它們一定程度上都有局限。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限

44、。第69題：所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說所有評(píng)估價(jià)值都是近似值。()【正確答案】：對(duì)【試題解析】：所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差，艮供評(píng)估價(jià)值二真實(shí)價(jià)值+誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是不可避免的。第70題：從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是一個(gè)空間，但該空間不是三維立體的，而是平面的。()【正確答案】：錯(cuò)【試題解析】：從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是一個(gè)空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。第71題：某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師請(qǐng)?jiān)撍韮擅?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該套住房進(jìn)

45、行了估價(jià)，并出具了估價(jià)報(bào)告。王某以優(yōu)惠價(jià)格取得該報(bào)告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。()【正確答案】：對(duì)【試題解析】：專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)相比，主要有五點(diǎn)不同：由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成；是一種專業(yè)意見；具有公信力；實(shí)行有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任。第72題：房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，但其價(jià)值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。()【正確答案】：錯(cuò)【試題解析】：在不同種類的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值；一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值；房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。第73題:房地產(chǎn)土地面積不能增加，但交通等基礎(chǔ)

46、設(shè)施不斷完善等，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。()【正確答案】：對(duì)【試題解析】：房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加(即自然增值)。第74題：在協(xié)議出讓中，出讓人需要確定協(xié)議出讓最高價(jià)，土地使用者需要確定自己的最低價(jià)。()【正確答案】：錯(cuò)【試題解析】：D、在相應(yīng)的估價(jià)目的的特定條件下所形成的正常價(jià)值，理論上是唯一的【正確答案】：A【試題解析】：本題考查的是價(jià)值類型。價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。第8題：某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/n）2,

47、并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/in2房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元m2重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元m2則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A. 40005000B. 60009000【正確答案】：C【試題解析】：【解析】成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體地說，它是測(cè)算估價(jià)對(duì)在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的土地有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格；出

48、讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。第75題：在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。（）【正確答案】：對(duì)【試題解析】：在房屋征收估價(jià)中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報(bào)告使用人。第76題：房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。（）【正確答案】：對(duì)【試題解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的一個(gè)部分，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，會(huì)產(chǎn)生更多、更新的房地產(chǎn)估價(jià)需要。這一方面會(huì)為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，另一方面會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)提出更高的

49、要求。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)總結(jié)、挖掘現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要，積極向社會(huì)及有關(guān)單位、個(gè)人宣傳房地產(chǎn)估價(jià)的必要性和作用，不斷滿足其房地產(chǎn)估價(jià)需要。第77題：房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人必須按照估價(jià)報(bào)告上提供的價(jià)格成交。（）【正確答案】：錯(cuò)【試題解析】：估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人作出有關(guān)判斷或決策提供參考依據(jù)。定價(jià)通常是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或買賣雙方的成交價(jià)，本質(zhì)上是交易當(dāng)事人自己決定。第78題：地面上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等屬于其他地上定著物。（）【正確答案】：錯(cuò)【試題解析】：其他地上定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以

50、分離，但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯減損。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他地上定著物。第79題：特殊廠房一般不適用市場(chǎng)法估價(jià)，但適用成本法估價(jià)。（）【正確答案】：對(duì)【試題解析】：每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)需要具備的條件。它們有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用于同一估價(jià)對(duì)象，如商品住宅、寫字樓一般可同時(shí)采用比較法、收益法和成本法估價(jià)，以相互驗(yàn)證，但不應(yīng)相互替代。不同的估價(jià)方法有時(shí)是互補(bǔ)的，如特殊廠房

51、一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法估價(jià)；待開發(fā)的土地一般不適用成本法估價(jià)，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法估價(jià)；在建工程一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。第80題：房屋征收范圍確定后，對(duì)在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。（）【正確答案】：錯(cuò)【試題解析】：國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十六條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。”第81題：在我國(guó)，土地全部是公有的。（）【正確答案】：對(duì)【試題解析】：中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制是土地只能為國(guó)家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要為私人所有。因此，中國(guó)的土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。所以在我國(guó)，土地全部是公有的。第82題