柳州國家公路運(yùn)輸樞紐柳東物流中心盈利模式的研究報告

1、 國家公路運(yùn)輸樞紐柳東物流中心項目投資可行性研究報告編制單位：西江開發(fā)投資集團(tuán)投資編制時間：2015年12月目錄第一章項目概況3第二章項目建設(shè)必要性10第三章市場分析11第四章項目總體盈利模式與招商引資計劃2第五章一期開發(fā)項目盈利模式5第六章二期開發(fā)項目盈利模式11第七章三期開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃20第八章后期開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃23第九章組織管理24第十章項目風(fēng)險分析與對策28第十一章項目投資結(jié)論32第一章 項目概況一、項目提出的背景 國家公路運(yùn)輸樞紐柳東物流中心，是國家公路運(yùn)輸樞紐總體規(guī)劃項目之一，作為重要節(jié)點(diǎn)城市的國家級公路運(yùn)輸中心，與國家高速公路網(wǎng)共同構(gòu)成國家最高層次的公路運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。國家

2、公路運(yùn)輸樞紐布局規(guī)劃明確了作為國家級公路運(yùn)輸樞紐的戰(zhàn)略地位，柳東物流中心位于汽車城，交通條件十分優(yōu)越，有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)背景。一是市作為國家汽車零部件生產(chǎn)以與國家汽車與零部件的出口基地，公路通車?yán)锍?、汽車產(chǎn)銷量、汽車保有量都位于全國前列。 二是項目位于汽車城，建設(shè)中的汽車城規(guī)劃用地面積203平方公里，以汽車整車與零部件制造產(chǎn)業(yè)為核心，以技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)物流、商務(wù)辦公和人才培養(yǎng)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為依托，將打造國領(lǐng)先、世界一流的現(xiàn)代化汽車城；預(yù)計2015年形成年產(chǎn)100萬輛整車(包括乘用車、商用車、新能源汽車等)生產(chǎn)規(guī)模，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600億元、工業(yè)產(chǎn)值1500億元、承載人口達(dá)到50萬人。主要項目有：上汽通用

3、五菱整車項目，建成將形成年產(chǎn)40萬輛轎車的生產(chǎn)能力；東風(fēng)柳汽整車項目，建成后計劃年產(chǎn)10萬輛商用車、25萬輛乘用車；同步開發(fā)新能源汽車、玉柴發(fā)動機(jī)、玲瓏輪胎等產(chǎn)業(yè)配套項目。三是隨著柳東新區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的逐步升級以與“省際外向型”經(jīng)濟(jì)和進(jìn)出口貿(mào)易的不斷發(fā)展，區(qū)域物流需求的規(guī)模將不斷擴(kuò)大，對物流服務(wù)水平的改善和效率的提高要求也將日趨明確。因此，依托物流中心提高物流效率和降低物流成本，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品的市場競爭力和提高市場份額、改善產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售服務(wù)質(zhì)量的趨勢愈加明顯。二、項目基本情況國家公路運(yùn)輸樞紐柳東物流中心項目（以下簡稱“柳東物流中心“）是國家公路運(yùn)輸樞紐總體規(guī)劃的重要項目之一，坐落在

4、官塘物流港規(guī)劃圍，是官塘物流港控制性詳規(guī)規(guī)劃的主要項目之一。柳東物流中心項目與公司在建的港官塘作業(yè)區(qū)、規(guī)劃的鐵路專線貨場在官塘物流港共同構(gòu)成鐵、公、水無縫銜接的多式聯(lián)運(yùn)現(xiàn)代化綜合運(yùn)輸物流服務(wù)體系。柳東物流中心由七大功能區(qū)組成，包括零擔(dān)貨運(yùn)中心、倉儲物流配送中心、公共倉儲區(qū)、綜合信息中心、停車維修區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)以與貨運(yùn)堆存區(qū)組成。項目規(guī)劃用地面積477.64畝，總建筑面積197840平方米，總投資約59200萬元。功能規(guī)劃與布局如下圖：三、項目前期工作推進(jìn)情況柳東物流中心項目是列入“十二·五”自治區(qū)層面統(tǒng)籌推進(jìn)建設(shè)的重大項目、國家交通運(yùn)輸部“十二五”建設(shè)計劃的項目，2014年西江經(jīng)

5、濟(jì)帶基礎(chǔ)設(shè)施大會戰(zhàn)的重點(diǎn)項目。公司于2012年8月份正式啟動該項目的前期工作，2015年11月項目用地453.51畝已摘牌，目前正開展土石方招標(biāo)工作。從確定作為項目業(yè)主開始，公司在開展項目前期工作的同時，積極與上汽通用五菱、東風(fēng)柳汽、柳鋼等大企業(yè)與五菱物流、泰和集團(tuán)、歐聯(lián)公司等專業(yè)化物流商開展合作洽談，不斷完善項目盈利模式研究，確定了合作開發(fā)建設(shè)的意向。四、項目整體開發(fā)安排根據(jù)集團(tuán)公司構(gòu)建西江水運(yùn)物流體系的戰(zhàn)略部署，按照投入與產(chǎn)出相匹配原則，計劃利用5年時間（20162021年），按照功能分區(qū)與招商引資工作的成熟度，人流、商流、物流、信息流和資金流“五流合一”的逐步積聚，市場的成熟程度，規(guī)劃分

6、為四期進(jìn)行物流園區(qū)的開發(fā)，逐步完善柳東物流中心的各項功能，在2022年實現(xiàn)園區(qū)的整體建成。（一）項目投資構(gòu)成整體項目總投資約59200萬元，其中：項目用地與相關(guān)費(fèi)用15762萬元（包括土地征用12896萬元，三通一平1911萬元，稅費(fèi)與其他955萬元），建設(shè)工程費(fèi)用37433萬元（其中一期工程8464萬元，二期工程7829萬元，三期工程13600萬元，后期工程7540萬元），前期工作費(fèi)用4183萬元，流動資金1821萬元。（二）項目投資計劃根據(jù)分期開發(fā)的思路安排項目投資，具體投資計劃如下： 序號建設(shè)時間工程費(fèi)用或項目名稱估 算 價 值 （萬元）合計建 筑 工程費(fèi)其 他 費(fèi) 用一2015年-20

7、16年項目用地（477.64畝）15762 15762 26.63%1.1土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)12896 12896 21.78% 地價為27萬/畝1.2三通一平1911 1911 3.23%三通一平單價為4萬/畝1.3土地交易稅費(fèi)與其他費(fèi)用955 955 1.61%根據(jù)現(xiàn)行稅率與其他費(fèi)用預(yù)估約為2萬/畝二2016年一期功能區(qū)建設(shè)8464 8464 14.30%三2016年-2017年二期功能區(qū)建設(shè)7829 7829 13.22%四2017年-2018年三期功能區(qū)建設(shè)13600 13600 23.70%五2020年-2021年后期功能區(qū)建設(shè)7540 7540 0 13.14%五前期工作費(fèi)用41

8、83 4183 7.29%根據(jù)工可六項目建設(shè)估算總投資57379 37434 19945 96.92%七流動資金1821 3.08%八項目建設(shè)估算總投資59200 100.00%經(jīng)過多次的研究分析，采納集團(tuán)公司三次專題會議研究盈利模式的成果，綜合考慮各功能區(qū)的建設(shè)規(guī)模、調(diào)規(guī)的可能性、項目的經(jīng)濟(jì)性等各方面因素，通過標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)、定制開發(fā)、出售與回租等高端物流園區(qū)的開發(fā)模式，確立了分期開發(fā)方案。（一）一期開發(fā)項目（建設(shè)時間為2016年）一期工程2016年啟動當(dāng)年完工，包括整個項目的三通一平與其他前期工作費(fèi)用，建設(shè)“大型公共倉儲區(qū)+停車維修區(qū)+配套服務(wù)區(qū)+部分露天堆場”。規(guī)劃開發(fā)面積約213.46畝

9、，項目投資約18000萬元，部收益率9.22%，靜態(tài)投資回收期11.30年，動態(tài)投資回收期17.64年。意向合作單位為市五菱物流、泰禾集團(tuán)，一期開發(fā)圍如下圖所示：（一期開發(fā)區(qū)域如圖所示）（二）二期開發(fā)項目（建設(shè)時間為20162017年）二期工程2016年啟動，2017年完工，擬建設(shè)“零擔(dān)貨運(yùn)中心+倉儲物流配送中心+小型公共倉儲區(qū)+部分露天堆場”，規(guī)劃開發(fā)面積約201.95畝。二期項目預(yù)計投資17000萬元，部收益率11.70%，靜態(tài)投資回收期10.50年，動態(tài)投資回收期14.70年。引進(jìn)合作單位包括市歐聯(lián)物流、市聯(lián)科八佰等企業(yè)合作開發(fā)。二期開發(fā)圍如下圖所示：（二期工程圍示意圖）（三）三期開發(fā)項

10、目（建設(shè)時間為20172018年）規(guī)劃開發(fā)面積62.23畝，主要建設(shè)綜合配套服務(wù)區(qū)（36畝）、綜合信息中心（26畝）兩個功能區(qū)。三期項目預(yù)計投資16199萬元，部收益率25.47%，靜態(tài)投資回收期4.73年，動態(tài)投資回收期5.55年。三期工程2017年啟動，2018年完工，由公司自主開發(fā)經(jīng)營。三期開發(fā)圍如下圖所示：（三期工程圍示意圖）（四）后期開發(fā)項目：建設(shè)時間為20202021年規(guī)劃開發(fā)停車維修區(qū)與貨運(yùn)堆存區(qū)，面積85畝，其中貨運(yùn)堆存區(qū)（12畝）、停車維修區(qū)（10畝），建筑面積共47000 , 開發(fā)成貨物交易市場。后期項目預(yù)計投資8000萬元，部收益率15.62%，靜態(tài)投資回收期4.53年，

11、動態(tài)投資回收期7.21年。后期工程2020年啟動，2021年完工，由公司自主開發(fā)經(jīng)營。后期開發(fā)圍如下圖所示：（后期工程圍示意圖）(五)項目資金來源與籌資計劃項目總投資59200萬元，資金來源為：集團(tuán)公司注資10000萬元，中央專項債6000萬元，自治區(qū)政府補(bǔ)助1000萬元，銀行貸款42000萬元。具體融資計劃如下表所示：科目合計201520162017201820202021二籌資活動2.1中央專項債600060002.2國家補(bǔ)助02.3集團(tuán)注資1000050002600105013502.4銀行貸款4220018000118006800245031502.5區(qū)財政補(bǔ)助10001000籌資活動

12、現(xiàn)金流入小計59200120002060011800680035004500（六）項目整體財務(wù)評價整體項目在20年的項目考察周期，財務(wù)凈現(xiàn)值26405萬元，靜態(tài)投資回收期9.09年，動態(tài)投資回收期12.05年，財務(wù)部收益率14.49%。第二章 項目建設(shè)必要性 作為的工業(yè)重鎮(zhèn)和西江流域的重要節(jié)點(diǎn)，依托黃金水道與其沿岸資源優(yōu)勢，建設(shè)沿江物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與配套項目，是“打造河億噸級黃金水道，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”的重要舉措。市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要明確提出建成區(qū)域性現(xiàn)代物流樞紐城市和西南制造業(yè)物流中心城市的發(fā)展目標(biāo)，柳東物流中心是列入國家公路運(yùn)輸樞紐規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項目，特別是柳東新

13、區(qū)和汽車城的發(fā)展，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的增長點(diǎn)和城市延伸的亮點(diǎn)，配套建設(shè)綜合型多式聯(lián)運(yùn)物流園區(qū)的緊迫性突出。柳東物流中心項目是官塘物流港控制性詳規(guī)中規(guī)劃的八大功能區(qū)之一，是水路、鐵路、公路多式聯(lián)運(yùn)的主要運(yùn)輸體系，對全力打造鐵公水無縫銜接的多式聯(lián)運(yùn)綜合運(yùn)輸體系具有重要的現(xiàn)實意義。 柳東物流中心的建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策與市場需求，有助于推動港口工業(yè)物流發(fā)展，與構(gòu)建水運(yùn)物流體系的目標(biāo)配套。柳東物流中心的建成，將使眾多物流企業(yè)通過聚集、整合，形成基于物流基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和配套服務(wù)三個層次的綜合服務(wù)體系，能有效提高物流服務(wù)的專業(yè)化和集約化水平，助推西江物流品牌的區(qū)域性運(yùn)作，并通過

14、物流業(yè)的集聚效應(yīng)帶動周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活區(qū)的物流服務(wù)，延伸物流服務(wù)與物資流動的圍。第三章 市場分析（一）社會發(fā)展分析國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要把汽車制造業(yè)作為重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以中型轎車為主導(dǎo)的乘用車，鞏固微型汽車在國市場的領(lǐng)先優(yōu)勢，支持商用車擴(kuò)大市場份額，形成具有較強(qiáng)競爭力的汽車產(chǎn)品體系，大力發(fā)展汽車零部件，加快建設(shè)汽車城。一是市作為國家汽車零部件生產(chǎn)以與國家汽車與零部件的出口基地，公路通車?yán)锍獭⑵嚠a(chǎn)銷量、汽車保有量都位于全國前列。2014年，整車產(chǎn)量突破200萬輛。二是項目位于汽車城，預(yù)計2015年形成年產(chǎn)100萬輛整車(包括乘用車、商用車、新能源汽車等)生產(chǎn)規(guī)模，實現(xiàn)地區(qū)生

15、產(chǎn)總值600億元、工業(yè)產(chǎn)值1500億元、承載人口達(dá)到50萬人。主要項目有：上汽通用五菱整車項目，建成將形成年產(chǎn)40萬輛轎車的生產(chǎn)能力；東風(fēng)柳汽整車項目，建成后計劃年產(chǎn)10萬輛商用車、25萬輛乘用車；同步開發(fā)新能源汽車、玉柴發(fā)動機(jī)、玲瓏輪胎等產(chǎn)業(yè)配套項目。（二）汽車行業(yè)市場分析目前市汽車行業(yè)發(fā)展蓬勃，上汽通用五菱和東風(fēng)柳汽的年產(chǎn)量不斷提高，預(yù)測2015-2018年年產(chǎn)量如下圖：上汽通用五菱2015-2018年產(chǎn)量預(yù)測表年 份2015201620172018產(chǎn)量（萬臺）220240259277與上年比增長率10%9%8%7%東風(fēng)柳汽2015-2018年產(chǎn)量預(yù)測表年 份201520162017201

16、8產(chǎn)量（萬臺）55626976與上年比增長率14%13%12%11%上汽通用五菱柳東新區(qū)寶駿基地已經(jīng)投產(chǎn)，2014年產(chǎn)量40萬臺左右，東風(fēng)柳汽乘用車柳東新區(qū)基地也將近投產(chǎn)，玲瓏輪胎、汽車零部件園區(qū)也在加緊建設(shè)當(dāng)中。隨著柳東新區(qū)汽車城的加快建設(shè)，預(yù)測未來五年柳東新區(qū)汽車零部件配送需求將非常巨大。（三）制糖與糧油市場分析1.制糖行業(yè)分析多年來一直位居四大產(chǎn)糖市之列，2014年成品糖產(chǎn)量達(dá)89.01萬噸，比上年增長5.3%。目前境有10家糖廠，產(chǎn)品為鳳糖，主要為鳳糖生化股份所有，年產(chǎn)量在70萬噸左右。此外，相鄰的市、縣成品糖產(chǎn)量合計達(dá)200萬噸，其周邊無專業(yè)的儲存?zhèn)}庫，因此，白糖倉儲需求大量。2.糧

17、油行業(yè)分析是工業(yè)城市，是非糧食主產(chǎn)區(qū)，正常年景糧食平均年產(chǎn)量為80萬噸左右，消費(fèi)量約為120萬噸，缺口40萬噸，玉米、大豆中轉(zhuǎn)量為100多萬噸左右。市區(qū)居民和工業(yè)用糧大部分需從外地購進(jìn)，糧食對外依存度大。隨著城市化和工業(yè)化的不斷推進(jìn)和發(fā)展，農(nóng)業(yè)用地相應(yīng)減少，同時城市人口不斷增加，社會對糧食的需求量也跟著增長，糧食產(chǎn)銷缺口不斷擴(kuò)大。而與周邊市、縣存放糧食的倉儲設(shè)施發(fā)展滯后，目前尚無專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)的糧食專屬存放庫，現(xiàn)有的糧食儲存庫位于柳邕路 ，由市五里卡糧庫的一部分舊倉庫改造而成，目前仍沿用原糧庫的消防、衛(wèi)生設(shè)施。此外，市是陸城市散糧物流節(jié)點(diǎn)的個城市之一，糧食發(fā)展“十一五”規(guī)劃也將依托糧庫建設(shè)區(qū)域性糧

18、食物流中心，作為“十一五”糧食發(fā)展重大項目之一，對倉儲的要求與需求將會更高。（四）競爭對手分析1.鷓鴣江物流園鷓鴣江鋼鐵深加工與物流產(chǎn)業(yè)園，位于市最大航運(yùn)碼頭鷓鴣江碼頭附近，北外環(huán)主干道從園區(qū)中間穿過，209國道、環(huán)城高速公路柳北出口緊鄰園區(qū)，園區(qū)有多條鐵路專用線和最大的鐵路貨運(yùn)編組站。園區(qū)規(guī)劃面積1780畝，分為商貿(mào)核心區(qū)、鋼材現(xiàn)貨交易與加工配送區(qū)、第三方物流區(qū)和配套住宅區(qū)4大功能區(qū)。其中，第一期工程開發(fā)面積200畝。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵深加工、期貨交易、倉儲配送、金屬貿(mào)易等綜合鋼鐵物流以與白糖、藥品、日用電器等大型商品物流。2.中鐵物流園位于市西環(huán)路，前身為1957年成立的鐵道部木材防腐廠，由

19、中國鐵路物資總公司和中國鐵路物資物流園共同投資建設(shè)，總投資3.5億元，占地500畝，是最大的集物流、商流、資金流為一體的大型綜合性工業(yè)物流園區(qū)。主營業(yè)務(wù)有鋼材倉儲與深加工業(yè)務(wù)、白糖貿(mào)易與倉儲業(yè)務(wù)、集裝箱業(yè)務(wù)、貨運(yùn)配送業(yè)務(wù)、鐵路運(yùn)輸代理業(yè)務(wù)、倉單質(zhì)押業(yè)務(wù)、裝卸業(yè)務(wù)與煤炭、鐵礦石物資貿(mào)易等。3.市國聯(lián)物流中心位于航嶺路，占地108畝，是交通部規(guī)劃建設(shè)的全國45個道路主樞紐站之一。下轄貨運(yùn)分公司、聯(lián)運(yùn)分公司、柳工業(yè)務(wù)部、百飯路柳工整機(jī)庫、柳工整機(jī)、配件庫、停車場、汽車修理廠、招待所、貨運(yùn)市場和一個河碼頭，擁有鐵路專用線與高平臺倉庫3萬平方米。主要提供貨運(yùn)配載信息、普通貨物中轉(zhuǎn)、裝卸、倉儲、堆存配送、

20、集裝箱拆裝箱、公鐵聯(lián)運(yùn)、國際貨運(yùn)代理、停車服務(wù)等方面的綜合物流服務(wù)。4.公嶺貨運(yùn)市場公嶺貨運(yùn)市場是市國聯(lián)物流中心配套項目，該中心是國家公路運(yùn)輸樞紐規(guī)劃站場之一。市場位于城郊結(jié)合的柳邕路和航嶺路交匯處，占地70畝，約為46800平方米，有門面檔口209間。市場分為倉儲區(qū)、業(yè)務(wù)區(qū)、工作區(qū)、生活區(qū)，具備貨運(yùn)交易、商品配送、貨運(yùn)信息、倉儲堆存等功能。已經(jīng)成為市頗具規(guī)模的貨物集散中心和區(qū)域型物流中心之一。5.新概念物流中心新概念物流中心是目前市運(yùn)作較為成功的零擔(dān)貨運(yùn)中心，該中心位于航五路，占地70余畝，現(xiàn)已建成25000平方米的貨運(yùn)中轉(zhuǎn)區(qū)，5000平米的生活商務(wù)區(qū)，集倉儲、配送、零擔(dān)快運(yùn)、貨運(yùn)信息發(fā)布、

21、生活商務(wù)配套服務(wù)齊全的一站式大型現(xiàn)代物流場站，入駐物流中心的物流企業(yè)已達(dá)50余家。6.銀山停車場位于航銀路27號，占地30多畝，主要提供停車、住宿、貨運(yùn)信息、倉儲等。但隨著業(yè)務(wù)量的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施已明顯不能滿足實際需求，并且對周邊交通量造成嚴(yán)重影響，且周邊已無擴(kuò)展余地。目前市物流企業(yè)發(fā)展具有一定的規(guī)模，截止2011年，自治區(qū)有10家入選3A級企業(yè)，其中7家為物流企業(yè)，自治區(qū)有5家4A級企業(yè)，其中4家為物流企業(yè)。7.主要競爭對手的對比分析52 / 52園區(qū)占地面積歸屬片區(qū)業(yè)務(wù)構(gòu)成發(fā)展瓶頸性質(zhì)主要輻射區(qū)域年貨運(yùn)量（萬噸）柳東物流中心550畝柳東物流總包、商貿(mào)服務(wù)、物流金融、倉儲出租、辦公配套

22、、停車維修綜合性全國各省500鷓鴣江物流園200畝柳北以鋼材為主的倉儲出租、深加工、信息交易、辦公配套貨源單一、鋼鐵行業(yè)陷入低谷柳鋼的周轉(zhuǎn)倉云、貴、湘粵周邊地區(qū)600中鐵物流園500畝柳南倉儲加工、貿(mào)易、倉儲配送、運(yùn)輸代理、物流金融貨源單一、鋼鐵行業(yè)陷入低谷綜合性全國各省350國聯(lián)物流中心108畝柳南信息交換、中轉(zhuǎn)裝卸、倉儲配送、貨運(yùn)代理、停車服務(wù)規(guī)模較小零擔(dān)為主全國各省120新概念物流中心70畝柳南倉儲配送、零擔(dān)快運(yùn)、信息交換、功能單一專業(yè)零擔(dān)南方各省100公嶺貨運(yùn)市場70畝柳南商品配送、信息交換、倉儲堆存規(guī)模較小、功能單一專業(yè)零擔(dān)南方各省50銀山停車場30畝柳南停車住宿、信息交換規(guī)模較小、

23、功能單一專業(yè)零擔(dān)全國各省20（五）柳東新區(qū)倉儲市場分析1.倉儲市場分析在原材料價格上升的壓力下，汽車企業(yè)要在持續(xù)增長的市場需求的前提下不斷降低供應(yīng)鏈成本，許多汽車制造商、供應(yīng)商都考慮到利用專業(yè)的公共倉儲服務(wù)，發(fā)揮倉儲集中利用儲存空間資源、人力資源和知識資源的優(yōu)勢，達(dá)到降低生產(chǎn)成本、提高產(chǎn)能的目的。社會公共倉儲有一個長期不斷發(fā)展與壯大的過程，也是經(jīng)濟(jì)全球化與供應(yīng)鏈一體化環(huán)境下的一種發(fā)展趨勢，物流企業(yè)要從“獨(dú)立擴(kuò)”向“聯(lián)動發(fā)展”轉(zhuǎn)變，物流企業(yè)與制造、商貿(mào)、金融企業(yè)走向深度融合，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)動關(guān)系，共同實施擴(kuò)戰(zhàn)略和走出去戰(zhàn)略，實現(xiàn)合作共贏。目前柳東新區(qū)倉儲的市場價格為15-20元/*月之間，且建設(shè)

24、標(biāo)準(zhǔn)低，難以滿足主機(jī)廠日益嚴(yán)苛的管理規(guī)。且現(xiàn)階段由于倉儲物流用地稀缺，因此現(xiàn)階段為柳東新區(qū)主機(jī)廠配送的汽配商一是利用柳南、柳北、河西等現(xiàn)成的自有倉庫進(jìn)行兼顧配送；二是臨時性的租用柳東新區(qū)當(dāng)?shù)氐娜a(chǎn)用地或工業(yè)用地短暫過渡。2. 倉儲市場需求預(yù)測目前，柳東新區(qū)已建成的標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫幾乎沒有，現(xiàn)投入使用的倉庫均是工業(yè)用地、農(nóng)民三產(chǎn)用地改建的臨時倉庫，總使用倉儲規(guī)模約10萬（包括主機(jī)廠與其上下游配套商使用面積）。因此現(xiàn)有投入使用的倉庫在規(guī)劃、安防等不可回避的重要方面存在嚴(yán)重的隱患。綜上所述，柳東新區(qū)符合規(guī)的倉儲物流市場仍處于真空狀態(tài)，本項目擁有巨大的市場需求和潛力。第四章 項目總體盈利模式與招商引資計劃

25、（一）總體目標(biāo)依據(jù)項目的市場定位與功能設(shè)計方案，柳東物流中心的建設(shè)、招商與市場開拓，以“面向市場、分步實施，穩(wěn)健經(jīng)營、滾動發(fā)展”為原則，采取“一次拿地、分期建設(shè)”的策略，分四期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，避免后期土地價格上漲增加項目建設(shè)成本。根據(jù)項目設(shè)計的功能規(guī)劃布置要求，按照不同階段確定的主體服務(wù)對象，量身定制逐步拓展服務(wù)功能，滿足不同客戶的市場需求。再根據(jù)各自功能區(qū)的需求開展招商引資工作計劃。（二）項目總體盈利模式操作實施的要點(diǎn)與步驟第一，2016年以前完成搭建公共倉儲平臺，主要建設(shè)公共倉儲區(qū)，停車維修區(qū)與部分露天堆場。主要瞄準(zhǔn)兩方面的市場需求：一是吸引圍繞上通五、東風(fēng)柳汽主機(jī)廠開展上下游供應(yīng)鏈服務(wù)的企

26、業(yè)提供倉儲物流配送服務(wù)，迅速填補(bǔ)柳東新區(qū)市場的倉儲物流市場空白，搶占市場制高點(diǎn)；二是是全國食糖主產(chǎn)區(qū)，產(chǎn)量占全國的60%以上，多年來一直位居四大產(chǎn)糖市之列，食糖倉儲需求量大。柳東物流中心作為國家公路運(yùn)輸樞紐，可承接食糖糧油倉儲與跨區(qū)配送功能。第二，2017年以前完成拓展專業(yè)化的倉儲物流市場，主要建設(shè)零擔(dān)貨運(yùn)中心、倉儲物流配送中心、小型公共倉儲、部分露天堆場。主要吸引省區(qū)域零擔(dān)貨運(yùn)企業(yè)入駐，全國知名電子商務(wù)企業(yè)如京東商城、寧電器、國美電器等入園搭建區(qū)的電子商務(wù)配送中心等，逐步拓展物流市場的多樣性，提升倉儲物流業(yè)務(wù)的附加值。第三，2017年開展物流地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)，主要建設(shè)綜合信息中心、綜合配套服務(wù)區(qū)

27、，充分利用公共倉儲平臺和專業(yè)化的倉儲物流市場提振的人氣，以辦公商業(yè)“銷售+出租”的方式，長短結(jié)合，集中凸顯項目的高收益。第四，逐步設(shè)計重資產(chǎn)的盤活與變現(xiàn)。在經(jīng)營的后期，隨著核心業(yè)務(wù)的逐步開發(fā)完善，公司可以通過倉庫、土地、房產(chǎn)等有價資產(chǎn)的抵押盤活資金，用于新項目的投資開發(fā)；亦可以通過溢價出售、外包部分功能區(qū)來實現(xiàn)資金的快速回籠。（三）關(guān)于方案調(diào)整的幾點(diǎn)說明1.一、二、三、后期功能區(qū)的建設(shè)時序安排，符合國家公路運(yùn)輸樞紐基本功能設(shè)定，有利于申請交通部的4500萬元資金補(bǔ)助。2.各功能分區(qū)的建設(shè)容，是公司基于招商洽談的基本情況進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。3.建設(shè)時序安排在四期建設(shè)的功能區(qū)，公司計劃后期通過調(diào)規(guī)等方

28、法進(jìn)行商業(yè)、住宅等項目的開發(fā)。由于涉與到項目總規(guī)、土規(guī)、用地的調(diào)整，有一定的難度，放在三、后期建設(shè)，有利于爭取更多的時間與政府相關(guān)部門溝通匯報，盡可能的進(jìn)行調(diào)整。第五章 一期開發(fā)項目盈利模式柳東物流中心一期開發(fā)項目，主要開發(fā)建設(shè)公共倉儲區(qū)、大型停車區(qū)、部分露天堆場、汽車修理廠、配套服務(wù)區(qū)。區(qū)域劃分如下圖所示：根據(jù)“面向市場、分步實施，穩(wěn)健經(jīng)營、滾動發(fā)展”的原則，并借助一期項目成功運(yùn)作積累的投資收益和開發(fā)經(jīng)驗，視項目實施行業(yè)環(huán)境的發(fā)展以與招商進(jìn)度和客戶需求而確定滾動開發(fā)建設(shè)二、三期項目，最終建成標(biāo)準(zhǔn)化、高端化的大型物流平臺。二期開發(fā)建設(shè)容，在一期零擔(dān)貨運(yùn)中心與物流倉儲配送中心的物流企業(yè)已入園聚集

29、一定的人氣的情況下，開發(fā)公共倉儲、綜合信息中心、停車維修區(qū)功能，通過功能的完善，加快人流、物流、商流的聚集，逐步完善園區(qū)的配套服務(wù)功能，為園區(qū)的正常運(yùn)營創(chuàng)造條件。一、柳東物流中心一期開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃（一）項目開發(fā)時間與建設(shè)容項目規(guī)劃開發(fā)時間為2016年，規(guī)劃開發(fā)面積約213.46畝，主要建設(shè)公共倉儲區(qū)、貨運(yùn)堆存區(qū)（35畝）、停車維修區(qū)（91畝）三個功能區(qū)。 （二）項目功能區(qū)1、公共倉儲區(qū)公共倉儲區(qū)占地面積34560，建筑面積約51840，共4棟，其中兩棟是單層倉庫、兩棟兩層倉庫。主要建設(shè)汽車總成件、零部件倉庫，與糖、糧油倉。滿足汽車城零部件生產(chǎn)企業(yè)、與外地供應(yīng)商的儲存保管要求。2.貨運(yùn)堆存區(qū)貨

30、運(yùn)堆存區(qū)占地約35畝，主要作為入園企業(yè)貨物堆存、貨物裝卸的中轉(zhuǎn)區(qū)域。公司將根據(jù)園區(qū)發(fā)展的實際情況，推動貨運(yùn)堆存區(qū)的規(guī)劃調(diào)整工作，通過建設(shè)獨(dú)棟總部基地開展物流地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。3.停車維修區(qū)停車維修區(qū)占地面積約為91畝，建筑面積3000，主要為運(yùn)輸車輛提供車輛集散服務(wù)，以與相應(yīng)配套的維修與后勤保障服務(wù)，建成運(yùn)營后將逐步發(fā)展為全國汽車產(chǎn)業(yè)與地區(qū)省級班線運(yùn)輸、城市配送的交換基地。視開發(fā)情況，預(yù)留規(guī)劃調(diào)整空間，進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)，獲取商業(yè)盈利。（三）一期項目盈利模式一期項目主要市場為汽車零部件倉儲配送和制糖、糧油倉儲業(yè)務(wù)。外地汽配供應(yīng)商是汽車零部件在之外生產(chǎn)的企業(yè)，主要來自、等地，其中，上通五寶駿線的供

31、應(yīng)商約600家左右；東風(fēng)柳汽的供應(yīng)商約200家左右。企業(yè)包括德爾福、玲瓏輪胎等。外地供應(yīng)商廠家距離較遙遠(yuǎn)，而且主機(jī)廠要求外地供應(yīng)商在必須具備不少于10天的安全存儲量，因此必須租用倉庫，進(jìn)行倒裝、分類、保管以與配送。據(jù)調(diào)查了解，外地供應(yīng)商95%以上需要在當(dāng)?shù)亟⑴渌椭行?，依托第三方物流企業(yè)對主機(jī)廠生產(chǎn)進(jìn)行響應(yīng)。本項目運(yùn)營著眼未來發(fā)展趨勢和現(xiàn)代物流新特點(diǎn)，將集物流倉儲管理、銷售、配送為一體，成為西南地區(qū)最專業(yè)汽車零部件物流基地之一，主要業(yè)務(wù)模式包括：倉庫物業(yè)管理與配送服務(wù)、商品車整車停放服務(wù)；隨著項目運(yùn)營的不斷深入，遠(yuǎn)期還將開發(fā)物流金融服務(wù)等。1.倉庫物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)物流倉庫51840平方米，分別

32、為汽車零部件倉儲和制糖、糧油倉儲。對主機(jī)廠、供應(yīng)商、物流公司提供高規(guī)格倉儲與物流園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，倉儲部采用與時視頻監(jiān)控設(shè)備、RFID射頻技術(shù)能對倉庫實施24小時透明監(jiān)管。針對制糖主產(chǎn)區(qū)和區(qū)域糧油倉儲需求，利用柳東物流中心鐵公水多式聯(lián)運(yùn)的獨(dú)特優(yōu)勢，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化食糖和糧油專業(yè)倉庫，提供專業(yè)化服務(wù)。2.區(qū)域配送服務(wù)建立零部件生產(chǎn)商到上汽通用五菱、東風(fēng)柳汽主機(jī)廠的配送網(wǎng)絡(luò)，提供JIT配送服務(wù)，實現(xiàn)市配送“零距離”。主要包括以下容：（1）汽車與零部件制造企業(yè)物流總包服務(wù)為客戶提供生產(chǎn)原材料與零部件半成品接收、倉儲、廠轉(zhuǎn)運(yùn)、生產(chǎn)線準(zhǔn)時化配送服務(wù)，同時提供產(chǎn)成品的儲存管理并按主機(jī)廠的拉動計劃與時配送至生產(chǎn)線

33、的一體化物流總包服務(wù)。（2）客戶端入廠全程物流服務(wù)為零部件企業(yè)向主機(jī)廠提供從零部件出廠到客戶端倉庫或生產(chǎn)線的全程物流服務(wù)，包括上門提貨、包裝、運(yùn)輸（中長途與市）、倉儲、再包裝、生產(chǎn)線準(zhǔn)時化配送等全程物流服務(wù)。（3）主機(jī)廠零部件供應(yīng)商的倉儲配送業(yè)務(wù)為主機(jī)廠非本地零部件供應(yīng)商客戶提供本地化的倉儲與生產(chǎn)線準(zhǔn)時化配送業(yè)務(wù)。其中包括市各公路貨運(yùn)站、鐵路各車站、機(jī)場、水運(yùn)碼頭的提送貨、倉儲、裝配、再包裝、生產(chǎn)線準(zhǔn)時化配送等物流服務(wù)。3.商品車整車與大型貨車停放服務(wù)商品汽車集散中心根據(jù)初步設(shè)定規(guī)劃，將配合汽車城的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，為上汽通用五菱、東風(fēng)柳汽兩大汽車主機(jī)廠、提供汽車整車物流配送所必要的停放與中轉(zhuǎn)換裝服務(wù)

34、。4.物流金融服務(wù)通過與銀行、專業(yè)投資公司合作，為企業(yè)法人或個體經(jīng)營戶以倉單質(zhì)押、動產(chǎn)抵押、貨物所有權(quán)質(zhì)押、采購融資的方式，通過物流管理方提供的抵（質(zhì)）押物品的監(jiān)管、價值評估、去向監(jiān)管、信用擔(dān)保等服務(wù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性融資，用于滿足入住商家流動資金需求的物流金融服務(wù)。5、汽車修理廠和配套服務(wù)區(qū)為完善項目服務(wù)功能，需建設(shè)必要的汽車修理區(qū)和配套服務(wù)區(qū)，主要采取招租的形式，引進(jìn)經(jīng)營者，園區(qū)收取租金作為回報。（二）一期項目招商計劃一期項目公司計劃與意向合作單位五菱物流、泰禾物流集團(tuán)分別合作開發(fā)經(jīng)營。1. 五菱物流五菱物流成立于2005年1月20日，是一家專注于在汽車、裝載機(jī)與零部件制造業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域提供專業(yè)物流

35、服務(wù)的第三方物流公司。五菱物流注冊資金500萬元人民幣，由五菱新事業(yè)發(fā)展XX公司100%控股，公司業(yè)務(wù)圍包括：汽車制造企業(yè)與其供應(yīng)商部生產(chǎn)全程物流服務(wù)、與客戶端入廠全程物流服務(wù)；運(yùn)輸裝卸、分揀、倉儲與庫存管理、包裝發(fā)運(yùn)等一體化物流服務(wù)；為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品輔助性組裝加工、裝箱裝袋、定量化小包裝、帖標(biāo)簽、配貨組合、挑選等服務(wù)；物流包裝技術(shù)咨詢。五菱物流是中國物流與采購聯(lián)合會常務(wù)理事單位，目前擁有員工1700余人，倉庫面積50000多平方米，各種運(yùn)輸車輛與專業(yè)裝卸設(shè)備300余輛（臺套），各種工位器具約5萬套（臺）。2014年五菱物流營業(yè)收入14130萬元，利潤總額1326萬元，資產(chǎn)總計9549萬元

36、，固定資產(chǎn)凈值1740萬元。2. 泰禾物流集團(tuán)泰禾物流集團(tuán)是泰禾發(fā)展集團(tuán)的全資子公司，注冊資本為1000萬元人民幣，公司住所位于市港勒溝作業(yè)區(qū)，已建成使用港宏達(dá)物流商貿(mào)中心，位于港勒溝作業(yè)區(qū)，占地219畝，建成大型糧油食品倉儲10萬平方米與其他物流配套設(shè)施。正在建設(shè)的綜合物流園區(qū)，位于高新區(qū)，占地200畝，以糧油食品運(yùn)輸、倉儲、貿(mào)易為主的綜合物流園區(qū)。目前，集團(tuán)公司共有營運(yùn)貨車1085輛，其中公營貨車196輛。經(jīng)營中國重汽、東風(fēng)商用、柳汽東風(fēng)三個大型貨車品牌的4S店。（五）項目投融資構(gòu)成1.項目投資構(gòu)成一期項目投資約18000萬元，其中：項目用地投資7044萬元，分?jǐn)偳捌诮?jīng)費(fèi)1869萬元，主體

37、工程建設(shè)投資8464萬元，流動資金622萬元。2.項目籌資構(gòu)成二期開發(fā)項目融資總額18000萬元，其中：銀行貸款12000萬元，集團(tuán)注資5000萬元，自治區(qū)補(bǔ)助1000萬元。（六）項目盈利分析與財務(wù)評價以20年為評價年限，一期項目部收益率9.22%，靜態(tài)投資回收期11.30年，動態(tài)投資回收期17.64年。第六章 二期開發(fā)項目盈利模式根據(jù)“面向市場、分步實施，穩(wěn)健經(jīng)營、滾動發(fā)展”的原則，并借助一期項目成功運(yùn)作積累的投資收益和開發(fā)經(jīng)驗，視項目實施行業(yè)環(huán)境的發(fā)展以與招商進(jìn)度和客戶需求而確定滾動開發(fā)建設(shè)二期項目，最終建成標(biāo)準(zhǔn)化、高端化的大型物流平臺。二期在一期公共倉儲的物流企業(yè)已入園聚集一定的人氣的情

38、況下，開發(fā)建設(shè)“零擔(dān)貨運(yùn)中心+倉儲物流配送中心+小型公共倉儲區(qū)+部分露天堆場”，通過功能的完善，加快人流、物流、商流的聚集，逐步完善園區(qū)的配套服務(wù)功能，為園區(qū)的正常運(yùn)營創(chuàng)造條件。二期規(guī)劃區(qū)域如下圖所示：（二期工程圍示意圖）一、二期開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃（一）項目開發(fā)時間與建設(shè)容項目規(guī)劃開發(fā)時間為2016-2017年，規(guī)劃開發(fā)面積約201.95畝，主要建設(shè)小型公共倉儲區(qū)、倉儲物流配送中心、零擔(dān)貨運(yùn)中心與部分露天堆場。（二）項目功能區(qū)1.小型公共倉儲區(qū)小型公共倉儲區(qū)建筑面積約8000，主要建設(shè)汽車總成件、零部件倉庫，滿足汽車城零部件生產(chǎn)企業(yè)、外地供應(yīng)商的儲存保管要求，把本地的汽車零部件輸送到外地用戶，從

39、而實現(xiàn)汽車零部件的集散。2.倉儲物流配送中心（1）項目建設(shè)規(guī)模與容按照“統(tǒng)一規(guī)劃、整體建設(shè)、設(shè)施共用、集中管理”的原則，將該功能區(qū)建成桂中地區(qū)連接華南、華東、華中、西南的大宗生產(chǎn)與生活物資集散分撥的倉儲物流配送中心。項目建筑面積15000，建設(shè)容包括物流倉庫、場地平整與地面硬化、區(qū)域綠化等，設(shè)計平面圖如下所示：（2）擬招商入園物流企業(yè)基本情況公司在項目開展前期工作的同時，持續(xù)深入開展市場調(diào)研與招商洽談工作，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，深入研究汽車城的發(fā)展趨勢與發(fā)展需求，篩選出區(qū)域業(yè)務(wù)規(guī)模大、資金實力雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)、行業(yè)排名靠前的龍頭物流企業(yè)招商入園。目前，擬入園物流企業(yè)年運(yùn)輸額合計約8.5億元，

40、入園后能迅速帶動園區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展；對倉儲面積的總需求為19000，大于設(shè)計面積15000。企業(yè)基本情況如下： 企業(yè)名稱基本情況簡介年運(yùn)輸額（億元）需求倉儲建筑面積（）廣通物流成立于1997年，總部位于市東鳳鎮(zhèn)，是市首家國家AAAAA級綜合物流服務(wù)企業(yè)，堅持運(yùn)用先進(jìn)的信息管理技術(shù)，堅持密集布設(shè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為生產(chǎn)制造與商貿(mào)流通企業(yè)提供“優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)、一體化”的綜合物流服務(wù)。23000坤鵬物流坤鵬物流于2012年5月11日在工商局登記注冊，公司的辦公地址位于市州市省市州市天鎮(zhèn)天府東路一層號、號，注冊資本1000萬元。主要線路為至西南、西北、等地。擁有自有車輛與掛靠車輛300多輛。坤鵬物流是貨運(yùn)物流行業(yè)

41、知名企業(yè)25000鼎鑫物流鼎鑫物流是一家大型民營物流企業(yè)，注冊資本2000萬元。主要物流路線為、往京、滬、廣、深與西南、華東各地，擁有員工200名，自有車輛與合營車輛500多臺，年營業(yè)收入達(dá)到1.5億元。1.55000三志物流三志物流是一家集貨運(yùn)、倉儲、信息為一體的綜合型物流公司，總部位于市大型綜合砂石碼頭。公司主要以公路、鐵路運(yùn)輸為主，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)遍布華中、華北、華南、西南等20多個省市。36000合計8.5190003.零擔(dān)貨運(yùn)中心（1）項目建設(shè)規(guī)模與容零擔(dān)貨運(yùn)中心，占地面積約為93畝，建筑面積約32000。按照“前店后庫”的模式，實現(xiàn)貨物倉儲、貨物集散運(yùn)輸、流通加工與配送、裝卸搬運(yùn)等功能，為

42、眾多中小型貨代、配載企業(yè)提供的一個集中的信息交易場所，并配有相應(yīng)的零擔(dān)倉儲設(shè)施，以整合規(guī)地區(qū)配載交易車輛、貨代和信息等功能為切入點(diǎn)，逐步拓展電子商務(wù)功能，提升現(xiàn)有零擔(dān)物流運(yùn)作水平。（2）項目招商合作基本情況 公司經(jīng)過兩年多的市場調(diào)研、訪談等細(xì)致的工作，實地考察區(qū)域的物流、桂中海迅、新概念物流、國聯(lián)物流等物流園區(qū)與大型物流企業(yè)，經(jīng)過不斷地洽談溝通，最終確定招商合作方為市歐聯(lián)運(yùn)輸公司。市歐聯(lián)運(yùn)輸公司擁有省外豐富的物流客戶資源與完善的運(yùn)輸組織網(wǎng)絡(luò)。零擔(dān)貨運(yùn)中心項目可以借助歐聯(lián)運(yùn)輸公司豐富的貨運(yùn)代理線路、較強(qiáng)的招商整合能力引進(jìn)多家有實力的大型物流運(yùn)輸企業(yè)入園，迅速提升零擔(dān)貨運(yùn)業(yè)務(wù)規(guī)模，盡快形成市場環(huán)境

43、，縮短市場培育期，達(dá)到項目設(shè)計規(guī)模。合作方市歐聯(lián)運(yùn)輸公司與其關(guān)聯(lián)公司基本情況市歐聯(lián)運(yùn)輸公司成立于2014年1月22日，注冊資金1000萬元，法人代表：丘旭靈，注冊地址位于航五路匯銀停車場，擁有掛靠車輛3000輛，是一家以物流運(yùn)輸代理服務(wù)與科技信息化管理的專業(yè)物流公司，主要面向全國各企業(yè)在省的物流分撥配送代理服務(wù)與物流信息化的應(yīng)用。市歐聯(lián)運(yùn)輸公司為個人出資的民營企業(yè)，由4位個人股東構(gòu)成，股東持股比例分別為：周子清：40%、丘旭靈：20%、周安群：20%、肖自力：20%。市歐聯(lián)運(yùn)輸公司目前主要為柳鋼、柳工、柳汽、兩面針、柳特、柳醫(yī)藥、百草堂、花紅藥業(yè)、純正堂藥業(yè)、三志物流、凌海物流、龍興焊絲等公司

44、提供物流運(yùn)輸代理服務(wù)與科技信息化管理服務(wù)，具備較強(qiáng)的資源整合與貨物組織能力。關(guān)聯(lián)公司市聯(lián)柯八佰科技是由市聯(lián)柯八佰信息技術(shù)、匯智合創(chuàng)投資管理（柳工集團(tuán)全資子公司）等股東出資，于2013成立的專業(yè)的移動互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)公司，公司董事長與法人代表：丘旭靈。公司定位是在供應(yīng)鏈/物流行業(yè)中，專業(yè)的移動互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)公司，結(jié)合中西方供應(yīng)鏈/物流的經(jīng)驗和最新的物聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)與云計算的技術(shù), 努力創(chuàng)新供應(yīng)鏈/物流行業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)。公司為柳鋼集團(tuán)、魚峰水泥集團(tuán)、醫(yī)藥、新華書店、金橋、新寧物流、九立商貿(mào)、天雋、天富熱電、東立商貿(mào)、格思立運(yùn)輸?shù)忍峁┪锪餍畔⒎?wù)，系統(tǒng)服務(wù)車輛3000臺以上。零擔(dān)貨運(yùn)中心擬入園專線承運(yùn)商與

45、物流業(yè)務(wù)量情況根據(jù)合作方市歐聯(lián)運(yùn)輸提供其擁有的城際專線配送清單，由將近30家物流企業(yè)與大量個體經(jīng)營業(yè)主意向開展零擔(dān)貨運(yùn)業(yè)務(wù)。經(jīng)估算，每月流入流出零擔(dān)貨運(yùn)中心的物流量33萬噸，每年達(dá)到396萬噸。零擔(dān)物流企業(yè)承運(yùn)的省線路如下表：歐聯(lián)運(yùn)輸公司省在線承運(yùn)商匯總表序號運(yùn)輸線路中轉(zhuǎn)線路車輛（臺）發(fā)車數(shù)到車數(shù)貨量（每月）1-臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、龍勝、永福1080車/月70車/月3750噸2-、崇左地區(qū)、扶綏、寧明、憑祥12100車/月90車/月4750噸3-北流、陸川、博白、容縣、興業(yè)、岑溪、靈山12100車/月90車/月4750噸4-德勝、六甲、鎮(zhèn)、宜州860車/月50車/月2750噸5

46、-蒼梧、850車/月40車/月2250噸6-東蘭巴馬、鳳山、都安、大化850車/月40車/月2250噸7-賓陽黎塘、上林850車/月40車/月2250噸8-田林、隆林、西林、樂業(yè)、凌云、德寶、靖西850車/月40車/月2250噸9-貴港奇石鄉(xiāng)、章木、山北、三皇、五里、東龍850車/月40車/月2250噸10-荔浦各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸11-陽朔平樂等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸12-恭城各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸13-賀州鐘山等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸14-南丹天峨等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸15-柳城各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月

47、2250噸16-蒙山各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸17-羅城各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸18-環(huán)江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸19-合山忻城等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸20-武宣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸21-象州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸22-融安融水、三江等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸23-金秀桐木等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸24-鹿寨鹿寨等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸25-來賓八一、鳳凰等各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸26-富川各鄉(xiāng)鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸27-平南桂平等各鄉(xiāng)

48、鎮(zhèn)850車/月40車/月2250噸合計2261490車/月1220車/月67750噸零擔(dān)貨運(yùn)業(yè)務(wù)分布情況零擔(dān)貨運(yùn)中心總體物流量的估算，按照貨物走向、流入流出分為四類零擔(dān)貨運(yùn)，通過招商合作引入園區(qū)進(jìn)行集散與分撥：承運(yùn)省外的零擔(dān)貨運(yùn)：從省外發(fā)運(yùn)到零擔(dān)中心的貨運(yùn)量約為100車/天，每月實現(xiàn)10萬噸的貨運(yùn)量，每年可達(dá)120萬噸。主要承接來自東北、華北、華東、西北、西南、華南等全國各地貨運(yùn)業(yè)務(wù)。意向貨源企業(yè)與入園企業(yè)：九州通、京東分撥中心、聯(lián)想公司、科倫藥業(yè)、三志物流、廣通物流等。承運(yùn)省的零擔(dān)貨運(yùn)：從省外發(fā)運(yùn)到零擔(dān)中心的貨運(yùn)量約為50車/天，每月實現(xiàn)5萬噸的貨運(yùn)量，每年可達(dá)60萬噸。主要承接區(qū)、等各地市

49、縣貨運(yùn)業(yè)務(wù)。意向入園企業(yè)：南方快運(yùn)物流、三正物流等。發(fā)往省外的零擔(dān)貨運(yùn)：從零擔(dān)貨運(yùn)中心發(fā)運(yùn)到省外的貨運(yùn)量約為80車/天，每月實現(xiàn)8萬噸的貨運(yùn)量，每年可達(dá)96萬噸。主要運(yùn)輸線路有：-東北、華北、華東、西北、西南、華南等全國各地。意向入園企業(yè)：三志物流、廣通物流、坤鵬物流、鼎鑫物流等。發(fā)往省的零擔(dān)貨運(yùn)：從零擔(dān)貨運(yùn)中心發(fā)運(yùn)到省的貨運(yùn)量約為80車/天，每月實現(xiàn)8萬噸的貨運(yùn)量，每年可達(dá)96萬噸。意向入園企業(yè)：南方快運(yùn)物流、三正物流、桂玉物流、飛速物流等。（三）二期項目盈利模式二期主要以小型公共倉儲區(qū)、倉儲物流配送中心、零擔(dān)貨運(yùn)中心的招商引資為主，滿足汽車城零部件生產(chǎn)企業(yè)、外地供應(yīng)商的儲存保管要求，把本地

50、的汽車零部件輸送到外地用戶，從而實現(xiàn)汽車零部件的集散；建成桂中地區(qū)連接華南、華東、華中、西南的大宗生產(chǎn)與生活物資集散分撥的倉儲物流配送中心；按照“前店后庫”的模式，實現(xiàn)貨物倉儲、貨物集散運(yùn)輸、流通加工與配送、裝卸搬運(yùn)等功能，為眾多中小型貨代、配載企業(yè)提供的一個集中的信息交易場所。項目的盈利主要考慮以引進(jìn)各企業(yè)進(jìn)駐，收取相應(yīng)的租金，開展信息平臺交易收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)以與部分物流金融服務(wù)。（四）二期項目投融資構(gòu)成1.項目投資構(gòu)成一期項目投資約17000萬元，其中：項目用地與前期費(fèi)用投資8432萬元，主體工程建設(shè)投資7829萬元，流動資金739萬元。2.項目籌資構(gòu)成二期開發(fā)項目融資總額17000萬元，

51、其中：銀行貸款11000萬元，中央專項債6000萬元。（五）項目盈利分析與財務(wù)評價以20年為評價年限，二期項目部收益率11.70%，靜態(tài)投資回收期11.50年，動態(tài)投資回收期14.77年。第七章 三期開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃三期開發(fā)項目主要集中在綜合配套服務(wù)區(qū)、綜合信息中心?；谝黄?、二期項目的市場已培育成熟，人流、商流基本聚集的情況下，實施總部基地的商業(yè)開發(fā)，整體開發(fā)三期商業(yè)物流地產(chǎn)，以獲取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大價值。一、一期項目開發(fā)規(guī)劃（一）項目開發(fā)時間與建設(shè)容項目規(guī)劃開發(fā)時間為20172018年，規(guī)劃開發(fā)面積約62畝，主要建設(shè)綜合配套服務(wù)區(qū)（36畝），綜合信息中心（26畝），地下車庫。（二）項目功能

52、區(qū)1.綜合配套服務(wù)區(qū)綜合配套服務(wù)區(qū)占地約36畝，建筑面積約31000，主要建設(shè)集政務(wù)、行政、金融服務(wù)功能于一體的綜合辦公大樓、司機(jī)之家等食宿配套的后勤保障服務(wù)區(qū)，為外來人員和園區(qū)從業(yè)人員提供辦公與生活綜合配套設(shè)施與服務(wù)，該功能區(qū)的建筑面積目前按照控規(guī)要求進(jìn)行設(shè)計。為了集約使用土地資源，提高土地的利用率，實現(xiàn)項目盈利最大化，經(jīng)過與柳東新區(qū)的多次溝通匯報，原則同意對項目控規(guī)限高、容積率等規(guī)劃條件適當(dāng)放寬，為三期項目開發(fā)擴(kuò)大了物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積。2. 綜合信息中心綜合信息中心占地面積約26畝，建筑面積20000。主要搭建柳東物流中心公共物流信息交易平臺，該平臺將作為“市智慧城市規(guī)劃”建成西南

53、區(qū)域重要的綜合信息交易樞紐。作為信息匯集與交換中心，主要為入駐園區(qū)物流企業(yè)、物流需求企業(yè)、物流中心的管理機(jī)構(gòu)、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門等用戶提供全方位的信息服務(wù)。綜合信息中心由“三個中心”，八個平臺”組成，即管理控制中心、物流信息中心、平臺維護(hù)中心等“三個中心”；物流中心運(yùn)作管理平臺、物流業(yè)務(wù)管理平臺、物流企業(yè)信息系統(tǒng)接入平臺、公共信息發(fā)布平臺、物流電子政務(wù)平臺、物流電子商務(wù)平臺、技術(shù)支持平臺、輔助決策支持平臺等“八個平臺”。通過園區(qū)物流信息平臺和園區(qū)各企業(yè)的信息系統(tǒng)，把汽車整車、總成件、零部件的供應(yīng)商、園區(qū)物流服務(wù)提供商、生產(chǎn)制造企業(yè)、海關(guān)、倉庫、站場、運(yùn)輸車隊等“串聯(lián)”起來，實現(xiàn)信息共享和聯(lián)

54、網(wǎng)電子化作業(yè)，從而真正實現(xiàn)物流電子化和信息化。3. 地下車庫地下車庫建筑面積約7800，主要是為進(jìn)駐企業(yè)與辦事人員提供停車報務(wù)。（三）三期項目盈利模式三期開發(fā)項目是完善柳東物流中心整體功能的重點(diǎn)，公司采取“出售+出租”相結(jié)合的物流地產(chǎn)的盈利模式快速回籠資金，保持項目現(xiàn)金流量的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一是通過出售商業(yè)地產(chǎn)（約31000的綜合配套服務(wù)樓，單價8000元/），快速回籠資金，彌補(bǔ)短期現(xiàn)金流不足的問題。二是在一期項目成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上持續(xù)開展招商引資工作，擴(kuò)大商住辦 公出租面積，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。（四）三期項目招商三期功能區(qū)屬于附加值較高的具有商業(yè)功能的物流地產(chǎn)項目，公司擬自建開發(fā)，建成后為入住企業(yè)提供功能齊全的辦公與商業(yè)服務(wù)；為銀行、保險、中介、餐飲、住宿、維修等服務(wù)機(jī)構(gòu)提供場所為工商、稅務(wù)、行業(yè)管理、檢驗檢疫等政府部門提供入住條件，為園區(qū)企業(yè)提供一站式服務(wù)。（五）項目投融資方案1.項目投資構(gòu)成三期開發(fā)項目總投資16200萬元，其中：項目用地與前期費(fèi)用投資3000萬元，主體工程建設(shè)13