資產(chǎn)評估報告實例

1、房地產(chǎn)評估報告項目名稱：武漢市武昌區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2單元704住房委托方：XXXX估價方：湖北工業(yè)大學(xué)估價人員：王彬估價作業(yè)日期：2012年10月20日至10月31日估價報告編號：鄂房估字01第XX號目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、估價技術(shù)報告六、附件致委托方函XXX:受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，對位于武漢市武昌區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2單元704住房，建筑面積為106m2,房屋所有權(quán)證證號為鄂證字第XX號的房屋資產(chǎn)進行市場價格評估。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度

2、的原則，經(jīng)過本人實地收集資料、分析計算，并與估價時點武漢市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價時點重2012年10月25日的價格為1250024元，單價為_.211792.68兀/m王彬2012年10月25日估價師聲明我鄭重聲明：一、我在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、我已對本估價

3、報告中的估價對象進行了實地查勘。簽字王彬2012年10月25日估價的假設(shè)和限制條件一、本項估價的假設(shè)條件1 .本報告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為民用，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2 .假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3 .假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1 .本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導(dǎo)致估價失實、失誤和錯誤，責(zé)任不在估價方和估價人員。2 .本報告僅供委托方確定拍賣底價提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。3 .本報告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響

4、。4 .實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5 .本報告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計。6 .本估價報告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種稅武漢市武昌區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2單元704號房屋資產(chǎn)評估結(jié)果報告一、委托方單位名稱：XXXX單位住址：XXXX聯(lián)系電話：XXXX二、估價方機構(gòu)名稱：湖北工業(yè)大學(xué)單位住址：武漢市南湖徐家墩法定代表人：王彬聯(lián)系電話：65656565三、估價對象物質(zhì)實體狀況1 .建筑物狀況委估建筑物于2009年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為95%,建筑面積為106m2,其中含公攤面積20m2。世紀(jì)彩城位于

5、武漢市武昌區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對象屬第7層4號房，地面鋪地板磚，鋁合金窗；世紀(jì)彩城所配置兩部電梯；設(shè)地下停車場。2 .委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)住房用，公共配套設(shè)施好。3 .周圍環(huán)境估價對象位于沙湖公園大門外，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利，人流量大，是武漢市非常好的居住地段四、估價時點2012年10月25日。五、估價方法本人在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認(rèn)真分析，決定采用收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。六、估價結(jié)果2房地廣價格1250024兀，單價11792.68兀/m七、估價作業(yè)日期2012年10月20日至10月31日。八、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年

6、，即從2012年10月25日至13年10月25九、估價人員王彬2012年10月25日武漢市世紀(jì)彩城麗苑2單元704號房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析物質(zhì)實體狀況1 .建筑物狀況委估建筑物于2009年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為95%,建筑面積為106m2,其中含公攤面積20mL世紀(jì)彩城位于武漢市武昌區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對象屬第7層4號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，鋁合金窗。每層設(shè)兩部電梯；設(shè)地下停車場。2 .委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好。二、區(qū)域因素分析估價對象位于沙湖公園大門外，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利，人流量大，是武漢市非常好的居住地段三、市場背景分析

7、1. 一般因素影響土地價格的一般因素主要有地理位置和經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。理位置和行政區(qū)劃武漢市位于湖北中部，是中部較發(fā)達的城市。交通四通八達，用武廣高鐵，直航巴黎；水上可直航2000噸輪船至上海，初具規(guī)模的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)更加突出了武漢市“出海大通道”的重要地位。武漢市自古以來就是工業(yè)發(fā)達的城市，而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市。武漢水陸空交通四通八達；郵電已跨入全國先進行列，城市的基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為完善。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，更多的投資者看好這里。由于與廣州較為緊密的聯(lián)系，武漢市目前正在成為外來投資者投資最理想地，加上自身有較大的城市規(guī)模、人口和較多的外

8、來流動人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規(guī)模。濟和社會發(fā)展?fàn)顩r武漢市已經(jīng)成為中部最大的都市，GDPE經(jīng)躍居全國前十，高樓喜迎更多人才，經(jīng)濟更加活躍。地產(chǎn)市場分析武漢市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速，在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的情況下，近幾年武漢市房地產(chǎn)市場相對而言走低幅度不大?？傮w來說，武漢房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下特征：近幾年武漢的房地產(chǎn)開發(fā)均集中于長江兩岸和郊區(qū)，房地產(chǎn)價格相對較低，總體來說，武漢目前房地產(chǎn)開發(fā)量與城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。四、最高最佳使用分析根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用本人在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種

9、資料進行了認(rèn)真分析，決定采用收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。六、估價測算過程收益法由于該房屋可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。1 .估算總收益通過調(diào)查武漢市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的住房的月出租價格一般為2000元/m2,租金損失為4個月，則年總收益為：2000X106X(12-4)=1696000元2 .估算年房地產(chǎn)租賃總費用總費用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管理費、保險費、稅金等。屋修繕費是指為

10、保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。行業(yè)慣例按建筑物重置價的1.5%計算，據(jù)對武漢地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為8000元/m2,則：房屋修繕費=8000X106X1.5%=12720元管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3%,則：管理費=1696000X3%=50880元保險費是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費率2%0,則：保險費=8000X106X95%X2%=1611.2元稅費是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的

11、房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及重慶市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12%,營業(yè)稅按年租金的5%,教育附加按營業(yè)稅的3%,城市維護建筑稅按營業(yè)稅的7%,以上稅費小計為17.5%,則：1696000X17.5%=296800元上述、總費用合計為362011.2元3 .年純收益1696000362011.2=1333988.8元4 .還原利率的確定還原利率是收益還原法中一個重要的因素，目前國內(nèi)、國際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為：還原利率=一年期貸款利率X70%+期望得到的利潤X30%一年期貸款利率為5.31%;期望得到的利潤設(shè)為10%,則：還原利率=5.31%X70%+10%X30%=6.717%5 .確定收益年限委估對象建筑物剩余使用年限為70年，委估宗地剩余使用年限為70年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限取70年。6 .計算房地產(chǎn)的價格據(jù)估計，未來若干年委估房地產(chǎn)的凈收益將與現(xiàn)在接近，因此選用現(xiàn)在年客觀純收益作為預(yù)期純收益，則收益價格=1333988.8/6.717%X11/(1+6.7