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文檔簡(jiǎn)介

1、精品文檔精品文檔g溫毓碧桂園碧桂園集團(tuán)投資拓展管理辦法(試行)2011年12月5日精品文檔目錄1. 目的 12. 適用范圍 13. 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集 13.1 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的定義 13.2 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集的范圍 13.3 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集和管理 14. 項(xiàng)目拓展 25. 項(xiàng)目投資工作流程 25.1 項(xiàng)目獲取的四大環(huán)節(jié) 25.1.1 項(xiàng)目會(huì)審 35.1.2 項(xiàng)目立項(xiàng) 35.1.3 項(xiàng)目定案審批 35.1.4 項(xiàng)目獲取 45.2 項(xiàng)目獲取過(guò)程的兩個(gè)會(huì)議 65.2.1 項(xiàng)目交底會(huì) 65.2.2 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 75.3 項(xiàng)目投資工作流程總結(jié) 76. 項(xiàng)目后期跟進(jìn) 137. 各部門(mén)工作配合及工

2、作節(jié)點(diǎn) 147.1 集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部 147.2 集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與前期各專業(yè)部門(mén) 147.3 集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與項(xiàng)目部 158. 投資拓展責(zé)任承擔(dān)及獎(jiǎng)勵(lì) 15附件: 16附件1:土地招牌掛信息匯總表 18附件2:城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表 19附件3:區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表 20附件4:城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 21附5:城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化監(jiān)測(cè)表 22附6:項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板(含5 個(gè)專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告) 23附件7:項(xiàng)目會(huì)審匯報(bào)模板(PPT格式)57附8: 項(xiàng)目定案審批報(bào)告模板 58附9: 新項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程 60附10:新項(xiàng)目定案審

3、批流程 61附12:合同類文簽章審批流程 63附13:非合同類文簽章審批流程 64附14:項(xiàng)目土地報(bào)名競(jìng)買審批流程 65附15:借用公章審批流程 66附16:新公司注冊(cè)成立審批流程 67附17:項(xiàng)目交底會(huì)議程及要求 68附18:項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議程及要求 70附19:集團(tuán)投資過(guò)程中規(guī)劃制作的工作指引 72精品文檔碧桂園投資拓展管理辦法1. 目的為了優(yōu)化資源配置,促進(jìn)集團(tuán)投資拓展業(yè)務(wù)發(fā)展,加強(qiáng)投資拓展業(yè)務(wù)管理,實(shí)現(xiàn)投資拓展業(yè)務(wù)規(guī)范化、流程化,特制定本管理辦法。2. 適用范圍適用于集團(tuán)投資拓展中心、所有區(qū)域及集團(tuán)所屬其他方面涉及的土地、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資拓展及相關(guān)工作。3. 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集3.1 基礎(chǔ)資

4、料及數(shù)據(jù)的定義包括土地招拍掛信息、城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、土地市場(chǎng)概況、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)測(cè)、城市房地產(chǎn)相關(guān)政策等方面情況。3.2 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集的范圍收集范圍為已有項(xiàng)目區(qū)域及集團(tuán)五年發(fā)展規(guī)劃中計(jì)劃進(jìn)入的區(qū)域,對(duì)于一般區(qū)域, 信息收集至區(qū)域內(nèi)主要地級(jí)市即可;對(duì)于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,信息收集則需至主要縣(區(qū))。具體收集的范圍由集團(tuán)投資拓展中心每年初根據(jù)年度投資計(jì)劃具體確定,已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域則由集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部聯(lián)合確定。3.3 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集和管理3.3.1 已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由區(qū)域投資拓展部負(fù)責(zé)收集本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù),設(shè)置本區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料

5、和數(shù)據(jù)庫(kù);對(duì)于本區(qū)域內(nèi)土地招拍掛信息,在初步了解后加具是否跟進(jìn)的意見(jiàn)或建議,以周報(bào)形式報(bào)集團(tuán)投資拓展中心;對(duì)于城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)每半年更新一次,每次更新后報(bào)集團(tuán)投資拓展中心備案;對(duì)于城市房地產(chǎn)狀況、土地市場(chǎng)概況、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)測(cè)等在收集獲取資料后以月報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心;對(duì)于城市房地產(chǎn)相關(guān)政策等建立資料庫(kù),對(duì)其變化隨時(shí)監(jiān)測(cè),即時(shí)上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心并抄送集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中心。各類基礎(chǔ)資料收集的模板及標(biāo)準(zhǔn)格式詳見(jiàn)附件1-5。3.3.2 新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由集團(tuán)投資拓展中心各業(yè)務(wù)小組按其分工收集各自負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)。新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資

6、料及數(shù)據(jù)的收集及更新周期參見(jiàn)已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集更新周期。4. 項(xiàng)目拓展集團(tuán)為了更好、更快的拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,項(xiàng)目拓展信息可多方提供,但具體承擔(dān)項(xiàng)目拓展及買地業(yè)務(wù)的為集團(tuán)投資拓展中心及區(qū)域投資拓展部。4.1 項(xiàng)目拓展渠道主要有政府、中介、政府招拍掛信息、公司其他領(lǐng)導(dǎo)及同事提供、業(yè)務(wù)人員自行拓展、其他相關(guān)渠道。4.2 對(duì)于新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域,項(xiàng)目拓展工作由集團(tuán)投資拓展中心負(fù)責(zé),集團(tuán)投資拓展中心對(duì)各業(yè)務(wù)小組按區(qū)域進(jìn)行分工,各小組原則上在本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目拓展工作,各業(yè)務(wù)人員在獲取本區(qū)域外土地信息后轉(zhuǎn)交相應(yīng)區(qū)域負(fù)責(zé)人跟進(jìn),特殊項(xiàng)目可跨區(qū)域跟進(jìn)(跨區(qū)域跟進(jìn)的項(xiàng)目需請(qǐng)示中心負(fù)責(zé)

7、人同意) ,但需理順各方面關(guān)系,尤其政府對(duì)接方面,避免多頭對(duì)接。4.3 對(duì)于已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域,項(xiàng)目拓展工作由集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部共同負(fù)責(zé),各自獲取項(xiàng)目拓展信息后原則上各自跟進(jìn),但可根據(jù)具體情況交叉或轉(zhuǎn)交某一方跟進(jìn)。要注意信息共享,避免對(duì)同一地塊重復(fù)跟進(jìn),還需理順各方面關(guān)系,尤其政府對(duì)接方面,避免多頭對(duì)接。5. 項(xiàng)目投資工作流程包括土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、土地過(guò)戶項(xiàng)目、股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、勾地項(xiàng)目、促成政府直接出讓、政府直接招拍掛等項(xiàng)目。5.1 項(xiàng)目獲取的四大環(huán)節(jié)土地信息獲取后到項(xiàng)目取得需經(jīng)過(guò)以下四個(gè)環(huán)節(jié):項(xiàng)目會(huì)審、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目定案審批、項(xiàng)目獲取。5.1.1 項(xiàng)目會(huì)審在獲取土地

8、信息后,由投資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進(jìn)行篩選和跟進(jìn),形成項(xiàng)目投資分析報(bào)告(含 5 項(xiàng)專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告,具體報(bào)告模板見(jiàn)附件6) ,并進(jìn)行項(xiàng)目會(huì)審,以此為項(xiàng)目立項(xiàng)的前提。項(xiàng)目會(huì)審時(shí)需按統(tǒng)一格式及標(biāo)準(zhǔn)制作好項(xiàng)目匯報(bào)材料(PPT格式,由集團(tuán)投資拓展中心制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),模板見(jiàn)附件7),投資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進(jìn)行匯報(bào)(10 分鐘) ,投資拓展總經(jīng)理或區(qū)域總裁進(jìn)行總結(jié)(5 分鐘) ,與會(huì)人員對(duì)匯報(bào)內(nèi)容提出相關(guān)問(wèn)題或建議(5 分鐘) ,最終得會(huì)審結(jié)果,以定該項(xiàng)目是否可立項(xiàng)。對(duì)于區(qū)域投資拓展部獲取并跟進(jìn)的項(xiàng)目,由區(qū)域總裁組織項(xiàng)目會(huì)審;對(duì)于集團(tuán)投資拓展中心獲取并跟進(jìn)的項(xiàng)目,由投資拓展總經(jīng)理組織項(xiàng)目會(huì)審。會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)

9、的項(xiàng)目,可進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)。會(huì)審未通過(guò)的項(xiàng)目,根據(jù)實(shí)際情況,停止跟進(jìn)并存檔或繼續(xù)補(bǔ)充了解準(zhǔn)備下次會(huì)審。5.1.2 項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目,需在1 個(gè)工作日內(nèi)在BIP 系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程。5.1.2.1 集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程如下:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)分管副總裁董事局主席 (流程結(jié)束后報(bào)總裁辦備案;有所屬區(qū)域的項(xiàng)目,報(bào)對(duì)應(yīng)區(qū)域總裁備案)5.1.2.2 區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項(xiàng)目審批流程如下:區(qū)域投資拓展人員區(qū)域總裁投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)分管副總裁董事局主席(流程結(jié)束后報(bào)總裁辦備案)5.1.2.3 項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過(guò)后,由集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起項(xiàng)目交底會(huì),營(yíng)銷中心、規(guī)劃

10、院、市政配套部、前期工程部、總工室、法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、區(qū)域辦公室 / 區(qū)域投資拓展部等相關(guān)專業(yè)部門(mén)介入,開(kāi)始項(xiàng)目全面深入考察分析及項(xiàng)目合同談判。5.1.3 項(xiàng)目定案審批項(xiàng)目深入考察分析結(jié)束、各部門(mén)出具專業(yè)意見(jiàn)后,根據(jù)各部門(mén)意見(jiàn)、項(xiàng)目進(jìn)展及合同談判等最終結(jié)果,形成項(xiàng)目定案審批報(bào)告(報(bào)告模板見(jiàn)附件8) ,在項(xiàng)目合同(包括土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過(guò)戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開(kāi)發(fā)合同等)簽署前或土地掛牌前在BIP 系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目定案審批流程。5.1.3.1 集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的項(xiàng)目定案審批流程如下:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)分管副總裁執(zhí)行董事 (楊永潮)執(zhí)行董事(楊貳珠)總裁董事局主席(有所屬

11、區(qū)域的項(xiàng)目,流程結(jié)束后報(bào)對(duì)應(yīng)區(qū)域總裁備案)5.1.3.2 區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項(xiàng)目定案審批流程如下:區(qū)域投資拓展人員區(qū)域總裁投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)分管副總裁執(zhí)行董事(楊永潮)執(zhí)行董事(楊貳珠)總裁董事局主席項(xiàng)目定案審批通過(guò)后,需由投資拓展業(yè)務(wù)部門(mén)發(fā)工作聯(lián)系單給運(yùn)營(yíng)中心,告知項(xiàng)目定案審批結(jié)果,由運(yùn)營(yíng)中心發(fā)起項(xiàng)目總經(jīng)理確定流程(未確定區(qū)域的新項(xiàng)目一并申請(qǐng)確定區(qū)域),項(xiàng)目總經(jīng)理確定后即刻與投資拓展業(yè)務(wù)部門(mén)聯(lián)系,介入項(xiàng)目前期有關(guān)工作。5.1.4 項(xiàng)目獲取指項(xiàng)目合同(包括土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過(guò)戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開(kāi)發(fā)合同等)簽署直至項(xiàng)目獲取(土地出讓合同簽署、土地過(guò)戶或股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完、國(guó)土證辦

12、至合資公司名下等),該環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)工作原則上由集團(tuán)投資拓展中心主導(dǎo),區(qū)域投資拓展部協(xié)助,需在BIP 系統(tǒng)上完成如下審批流程:5.1.4.1 合同類文件簽章審(含法人簽字)審批流程用于對(duì)即將簽署的合同、協(xié)議(包括但不限于土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過(guò)戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開(kāi)發(fā)合同、土地出讓合同、框架協(xié)議等)審批,據(jù)此流程合同方可由法人簽字、加蓋公章。該審批流程如下:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理法務(wù)部、 財(cái)務(wù)資金部、合規(guī)辦、 首席財(cái)務(wù)官并行會(huì)審集團(tuán)分管副總裁總裁5.1.4.2 非合同類文件簽章(含法人簽字)審批流程用于投資意向書(shū)、邀請(qǐng)函及其他與政府、合作單位之間日常工作、業(yè)務(wù)往來(lái)的文件、函件簽字、蓋章審

13、批。該審批流程如下:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)分管副總裁總裁5.1.4.3 項(xiàng)目報(bào)名競(jìng)買審批流程用于土地競(jìng)買過(guò)程中報(bào)名材料、授權(quán)委托書(shū)法人簽字、參與競(jìng)買公司、公章借用、競(jìng)買保證金付款、法人身份證原件借用等業(yè)務(wù)審批。該審批流程如下:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理法務(wù)部、 財(cái)務(wù)資金部、合規(guī)辦并行會(huì)審集團(tuán)分管副總裁總裁5.1.4.4 借用公章流程用于除土地競(jìng)買之外需借用公章現(xiàn)場(chǎng)簽章的業(yè)務(wù)。該審批流程如下:所借公章由區(qū)域保管的:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理區(qū)域總裁(公章所在區(qū)域)所借公章由總部保管的:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)分管副總裁總裁5.1.4.5 付款流程用于投資款、地價(jià)款、 契稅、 土地出

14、讓合同簽署前其他規(guī)稅費(fèi)等款項(xiàng)支付申請(qǐng)。該審批流程如下:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理財(cái)務(wù)資金部集團(tuán)分管副總裁總裁5.1.4.6 公司注冊(cè)申請(qǐng)流程該流程由集團(tuán)投資拓展中心或區(qū)域辦公室發(fā)起,公司成立具體事宜由區(qū)域辦公室、集團(tuán)辦公室跟辦,財(cái)務(wù)資金中心等相關(guān)部門(mén)配合。集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的該審批流程如下:投資拓展總監(jiān)投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)辦公室、 財(cái)務(wù)資金部并行會(huì)審集團(tuán)分管副總裁總裁區(qū)域投資拓展部或項(xiàng)目部發(fā)起的該審批流程如下:區(qū)域投資拓展人員/ 項(xiàng)目總經(jīng)理區(qū)域總裁投資拓展總經(jīng)理集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)資金部并行會(huì)審集團(tuán)分管副總裁總裁項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)所有審批流程原則上由集團(tuán)投資拓展中心統(tǒng)一發(fā)起,特殊情況可由區(qū)域投資拓展部發(fā)

15、起,區(qū)域投資拓展部發(fā)起的上述流程前三個(gè)環(huán)節(jié)為:區(qū)域精品文檔投資拓展部經(jīng)理或投資拓展總監(jiān)一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理,其后環(huán)節(jié)與集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的相關(guān)流程相同。以上相關(guān)流程參見(jiàn)BIP流程指引及附件9-16。5.2 項(xiàng)目獲取過(guò)程的兩個(gè)會(huì)議為使項(xiàng)目推進(jìn)“又快又好”,確保項(xiàng)目取得后能立即開(kāi)工,因此由總裁辦及 投資拓展中心建立項(xiàng)目交底會(huì)、啟動(dòng)會(huì)兩個(gè)會(huì)議制度。5.2.1 項(xiàng)目交底會(huì)在項(xiàng)目立項(xiàng)審批后召開(kāi),由集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起并主導(dǎo),以此會(huì)議為節(jié)點(diǎn), 此前工作均由集團(tuán)投資拓展中心或區(qū)域投資拓展部單獨(dú)或配合開(kāi)展(特殊項(xiàng)目除外),此會(huì)議后相關(guān)專業(yè)部門(mén)正式介入項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目交底會(huì)具體要求及議 程詳見(jiàn)附件

16、17。項(xiàng)目交底會(huì)后各職能中心、各職能部門(mén)需按如下要求在規(guī)定期限內(nèi)完成會(huì)議 安排的各項(xiàng)工作,并提交由中心負(fù)責(zé)人簽字的相關(guān)專業(yè)報(bào)告序號(hào)職能中心職能部 門(mén)工作及報(bào)告內(nèi)容完成時(shí)間要求1營(yíng)銷中心營(yíng)銷中 心X X項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 (包括項(xiàng)目 市場(chǎng)意見(jiàn)、項(xiàng)目及產(chǎn)品定位、戶型配比 及規(guī)劃建議、商業(yè)配比建議、產(chǎn)品推售 計(jì)劃、產(chǎn)品建議售價(jià)、戶型利潤(rùn)估算等)交底會(huì)后10個(gè)工 作內(nèi)2研發(fā)中心規(guī)劃院規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(另根據(jù)項(xiàng)目需要完 成控規(guī)方案、概規(guī)方案及詳規(guī) 方案,規(guī)劃方案完成時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目具 體情況再定)交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)(規(guī)劃設(shè) 計(jì)要點(diǎn))3總工室地塊巖土報(bào)告(包含地塊地質(zhì)基礎(chǔ) 情況分析、各類產(chǎn)品地質(zhì)基礎(chǔ)處理意見(jiàn) 及

17、成本分析)交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)4成本管理中 心前期工 程部X X項(xiàng)目土方工程報(bào)告(包含土方是否可以平衡、富余土方外運(yùn)點(diǎn)及成 本、填土土源點(diǎn)及成本、是否涉及后方 爆破、爆破量及成本)交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)5市政配 套部X X項(xiàng)目市政配套情況調(diào)研報(bào)告(包含地塊及周邊供水、供電、排污、 道路、燃?xì)?、有線、通訊等市政要素現(xiàn) 狀及規(guī)劃情況,解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求的各 市政要素臨時(shí)及永久解決方案及成本 估算)交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)6法務(wù)監(jiān)察審法務(wù)部X X項(xiàng)目法務(wù)報(bào)告(包含項(xiàng)目合法交底會(huì)后5個(gè)工計(jì)中心性審查結(jié)果及法律意見(jiàn))作日內(nèi)7財(cái)務(wù)資金中 心財(cái)務(wù)部項(xiàng)目地塊投資分析營(yíng)銷及規(guī)劃報(bào)告 提交后5個(gè)工作 日內(nèi)8其他酒店

18、籌 建辦X X項(xiàng)目酒店建設(shè)意見(jiàn)(包含是否建議配建酒店、酒店風(fēng)格、建筑規(guī)模、 客房數(shù)量、配備功能等)交底會(huì)后5個(gè)工 作日內(nèi)5.2.2 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在土地項(xiàng)目獲取后、正式開(kāi)工前召開(kāi),由總裁辦發(fā)起并主導(dǎo),確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀計(jì)劃及其它重要事項(xiàng)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)具體要求及議程詳見(jiàn)附件18。5.3 項(xiàng)目投資工作流程總結(jié)5.3.1 由集團(tuán)投資拓展中心獲取并主導(dǎo)的項(xiàng)目精品文檔;營(yíng)銷中心、規(guī)劃院、:總工室、財(cái)務(wù)資 金;部、前期工程部、市;政配套部、法務(wù)部等:相關(guān)部門(mén)開(kāi)始介入*項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)精品文檔5.3.2 由區(qū)域投資拓展部獲取并主導(dǎo)的項(xiàng)目5.3.3 土地招牌掛信息的跟進(jìn)流程5.3.3.1 已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由區(qū)域投資拓

19、展部在獲取土地招拍掛信息后5個(gè)工作日內(nèi)初步評(píng)判、考察地塊后給出是否跟進(jìn)的建議,以周報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心,對(duì)于重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)土地招拍掛信息在給出跟進(jìn)建議后可即時(shí)上報(bào)。對(duì)于建議跟進(jìn)的項(xiàng)目,深入考察跟進(jìn), 于 3 個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告,并在 BIP 系統(tǒng)上發(fā)起立項(xiàng)審批流程。立項(xiàng)審批通過(guò)后,由集團(tuán)投資拓展中心組織項(xiàng)目交底會(huì),由區(qū)域投資拓展部、營(yíng)銷中心、商業(yè)部、規(guī)劃院、財(cái)務(wù)資金中心參加,對(duì)于市政配套條件不完善、地塊內(nèi)場(chǎng)地不平整、有特殊地質(zhì)隱患的地塊,可酌情邀請(qǐng)市政配套部、前期工程部及總工室等部門(mén)參加。交底會(huì)后,區(qū)域投資拓展部牽頭,各部門(mén)盡快考察地塊并出具專業(yè)意見(jiàn),由區(qū)域投資拓展部形成項(xiàng)目定案審批報(bào)

20、告, 并在BIP系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目 定案審批流程。定案審批通過(guò)后,由區(qū)域投資拓展部組織土地競(jìng)買報(bào)名資料,發(fā)起相關(guān)審批流程,參與土地競(jìng)買。具體流程見(jiàn)下圖:5.3.3.2 新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由集團(tuán)投資拓展中心負(fù)責(zé),各業(yè)務(wù)小組投資拓展總監(jiān)在獲取土地招拍掛信息后 3 個(gè)工作日內(nèi)初步評(píng)判、考察地塊后給出是否跟進(jìn)的建議,上報(bào)相應(yīng)區(qū)域投資拓展總經(jīng)理,由投資拓展總經(jīng)理給出是否跟進(jìn)的意見(jiàn)。對(duì)于建議跟進(jìn)的項(xiàng)目,各投資拓展總監(jiān)深入考察跟進(jìn),于5個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告,并在BIP系統(tǒng)上發(fā)起立項(xiàng)審批流程。立項(xiàng)審批通過(guò)后,由集團(tuán)投資拓展中心組織項(xiàng)目交底會(huì),由營(yíng)銷中心、商業(yè)部、規(guī)劃院、財(cái)務(wù)資金管理部參加,對(duì)于市

21、政配套條件不完善、地塊內(nèi)場(chǎng)地不平整、有特殊地質(zhì)隱患的地塊,可酌情邀請(qǐng)市政配套部、前期工程部及總工室等部門(mén)參加。交底會(huì)后,集團(tuán)投資拓展中心牽頭,各部門(mén)盡快考察地塊并出具專業(yè)意見(jiàn),由投資拓展總監(jiān)形成項(xiàng)目定案審批綜合報(bào)告,并在BIP系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目定案審批流程。定案審批通過(guò)后,組織土地競(jìng)買報(bào)名資料,發(fā)起相關(guān)審批流程,參與土地競(jìng)買。具體流程見(jiàn)下圖:6. 項(xiàng)目后期跟進(jìn)項(xiàng)目獲取后,在簽訂土地出讓合同后全面移交項(xiàng)目部,但原拿地主體部門(mén)(集 團(tuán)投資拓展中心或區(qū)域投資拓展部)仍應(yīng)配合項(xiàng)目部跟進(jìn)處理項(xiàng)目用地后續(xù)拆遷、收地等工作。對(duì)于土地儲(chǔ)備及簽署協(xié)議分期拿地的項(xiàng)目,已設(shè)置區(qū)域投資拓展部的,以區(qū)域投資拓展部主導(dǎo),項(xiàng)目

22、部參與、配合后期拿地工作,但土地儲(chǔ)備合同后期履行情況、 投資款支付及返還、分期拿地情況、后期地價(jià)款支付等需統(tǒng)一走本管理辦法規(guī)定的與投資相關(guān)的業(yè)務(wù)流程且將結(jié)果報(bào)集團(tuán)投資拓展中心統(tǒng)一備案;未設(shè)置區(qū)域投資拓展部的,以集團(tuán)投資拓展中心主導(dǎo),項(xiàng)目部參與、配合后期拿地工作。7. 各部門(mén)工作配合及工作節(jié)點(diǎn)7.1 集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部由于目前部分區(qū)域剛剛成立投資拓展部,且其它區(qū)域暫未設(shè)置該部門(mén),故現(xiàn)階段集團(tuán)投資拓展業(yè)務(wù)仍以集團(tuán)投資拓展中心為主力,尤其是新拓展區(qū)域及未設(shè)置區(qū)域投資拓展部的區(qū)域。集團(tuán)投資拓展中心按照已有區(qū)域進(jìn)行業(yè)務(wù)分工,旨在使每個(gè)區(qū)域都有對(duì)應(yīng)的投資拓展總經(jīng)理及業(yè)務(wù)小組負(fù)責(zé)該區(qū)域投資拓展

23、工作,具體人員分工另行通知。集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部各自拓展跟進(jìn)的項(xiàng)目,原則上由各自主導(dǎo)跟進(jìn)。 對(duì)于已設(shè)置區(qū)域投資拓展部的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目,集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部可根據(jù)項(xiàng)目及區(qū)域具體情況相互配合跟進(jìn),集團(tuán)投資拓展中心應(yīng)對(duì)區(qū)域投資拓展部跟進(jìn)的項(xiàng)目提供技術(shù)支持和指導(dǎo)。區(qū)域投資拓展部跟進(jìn)的項(xiàng)目在合同談判、 合同簽署及項(xiàng)目獲取階段由集團(tuán)投資拓展中心主導(dǎo),區(qū)域投資拓展部配合;區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項(xiàng)目會(huì)審、立項(xiàng)審批、定案審批及項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)各審批流程均需報(bào)集團(tuán)投資拓展中心。7.2 集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與前期各專業(yè)部門(mén)投資拓展工作前期涉及的主要是營(yíng)銷中心、規(guī)劃院、商業(yè)部、總工室、市政配

24、套部、 前期工程部、法務(wù)部、 財(cái)務(wù)資金部、酒店籌建辦、項(xiàng)目總辦等相關(guān)部門(mén)。在項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過(guò)后,由集團(tuán)投資拓展中心根據(jù)項(xiàng)目具體情況發(fā)工作聯(lián)系單給相關(guān)部門(mén),組織召開(kāi)項(xiàng)目交底會(huì),在會(huì)上通報(bào)項(xiàng)目情況并對(duì)各部門(mén)工作做出統(tǒng)一安排和部署,各專業(yè)部門(mén)正式介入項(xiàng)目。前期各專業(yè)部門(mén)按項(xiàng)目交底會(huì)統(tǒng)一要求和部署考察項(xiàng)目并按時(shí)出具各專業(yè)意見(jiàn)并完成相關(guān)工作,項(xiàng)目取得后根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度再配合項(xiàng)目部完成相關(guān)工作。精品文檔精品文檔7.3 集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與項(xiàng)目部為使項(xiàng)目部早期介入,為早日開(kāi)工、節(jié)省工期做好準(zhǔn)備,在項(xiàng)目定案審批通過(guò)后,即由集團(tuán)投資拓展中心/ 區(qū)域投資拓展部發(fā)工作聯(lián)系單通知運(yùn)營(yíng)中心發(fā)起流程確定項(xiàng)目

25、總經(jīng)理,項(xiàng)目總經(jīng)理確定后即刻與集團(tuán)投資拓展中心/ 區(qū)域投資拓展部取得聯(lián)系,開(kāi)始介入項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目獲取后,項(xiàng)目部全面接手項(xiàng)目各方面工作,集團(tuán)投資拓展中心/ 區(qū)域投資拓展部跟進(jìn)至土地合同簽署(二手市場(chǎng)拿地跟進(jìn)至國(guó)土證辦至我司名下),此后工作全面移交給項(xiàng)目部,集團(tuán)投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部配合跟進(jìn)收地等事宜。7.4 集團(tuán)投資過(guò)程中規(guī)劃制作的工作指引為了更加優(yōu)化投資工作業(yè)務(wù)流程,提高投資業(yè)務(wù)效率,經(jīng)報(bào)集團(tuán)董事局主席同意,對(duì)以后投資過(guò)程中的規(guī)劃特制定了工作指引,詳見(jiàn)附件19。8. 投資拓展責(zé)任承擔(dān)及獎(jiǎng)勵(lì)8.1 為了提高投資拓展業(yè)務(wù)人員及與投資拓展有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的職能部門(mén)人員工作責(zé)任心,確保項(xiàng)目前期工作

26、質(zhì)量,為公司投資工作決策提供真實(shí)可靠的依據(jù),對(duì)于投資拓展工作過(guò)程中相關(guān)人員出現(xiàn)的錯(cuò)誤及失誤,要進(jìn)行一定責(zé)任追究,具體如下: .1.1 責(zé)任承擔(dān)( 1)適用范圍在土地獲取過(guò)程中,由于投資拓展中心、區(qū)域、 各職能部門(mén)人員的故意或工作過(guò)失等行為造成集團(tuán)投資失誤或損失的,需按本規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。( 2)責(zé)任承擔(dān)主體投資拓展中心:投資拓展總經(jīng)理(含副總經(jīng)理)為第一責(zé)任人,業(yè)務(wù)小組成員為責(zé)任承擔(dān)人;區(qū)域:區(qū)域總裁為第一責(zé)任人,區(qū)域投資拓展人員為責(zé)任承擔(dān)人;集團(tuán)職能部門(mén):相關(guān)職能部門(mén)對(duì)土地獲取過(guò)程中所涉專業(yè)問(wèn)題把關(guān)并負(fù)責(zé),職能部門(mén)的業(yè)務(wù)專業(yè)負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,直接經(jīng)辦人員為責(zé)任承擔(dān)人。 .1.2 責(zé)任追究

27、( 1)故意行為的責(zé)任追究下述行為屬于故意行為: 收受合作方或關(guān)聯(lián)方利益,通過(guò)隱瞞、欺騙等手段,促成集團(tuán)獲取土地,造成集團(tuán)投資失誤或損失的; 為使項(xiàng)目成功獲取,通過(guò)隱瞞、欺騙等手段,促成集團(tuán)獲取土地,造成集團(tuán)投資失誤或損失的; 為其他不正當(dāng)目的,通過(guò)隱瞞、欺騙等手段,促成集團(tuán)獲取土地,造成集團(tuán)投資失誤或損失的。故意行為需承擔(dān)的責(zé)任:相關(guān)人員有上述行為的,根據(jù)情節(jié)、后果的輕重,對(duì)行為人單處或并處扣發(fā)全部績(jī)效獎(jiǎng)金(含其他形式的獎(jiǎng)金)、罰款、降職、減薪、開(kāi)除。情節(jié)嚴(yán)重的,移交司法機(jī)關(guān)懲處。( 2)工作過(guò)失的責(zé)任追究下述行為屬于工作過(guò)失: 工作態(tài)度不認(rèn)真、不嚴(yán)謹(jǐn)、 不細(xì)致等行為,造成集團(tuán)投資失誤或損失

28、的; 不按集團(tuán)投資拓展工作流程、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的要求,造成集團(tuán)投資失誤或損失的。工作過(guò)失需承擔(dān)的責(zé)任:相關(guān)人員工作過(guò)失造成集團(tuán)投資失誤或損失的,視情節(jié)輕重予以通報(bào)批評(píng)、扣發(fā)全部或部分績(jī)效獎(jiǎng)金(含其他形式的獎(jiǎng)金)。情節(jié)特別嚴(yán)重的,給予降職減薪和罰款處理。具體由投資拓展中心負(fù)責(zé)人提出,集團(tuán)審批后執(zhí)行。8.2 同時(shí)集團(tuán)為了鼓勵(lì)投資拓展業(yè)務(wù)部門(mén)及業(yè)務(wù)人員按公司要求獲取高質(zhì)量項(xiàng)目,對(duì)獲取項(xiàng)目的相關(guān)業(yè)務(wù)人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。9. 本管理制度自總裁簽發(fā)之日起生效,具體由集團(tuán)投資拓展中心負(fù)責(zé)解釋。10. 附件:附件1 :土地招牌掛信息匯總表附件2:城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表附件3:區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)測(cè)表附件4

29、:城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表附件5:城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化監(jiān)測(cè)表附件6:項(xiàng)目投資分析報(bào)告(含 5各專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告)附件7:項(xiàng)目會(huì)審匯報(bào)模板附件8:項(xiàng)目定案報(bào)告附件9:新項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程附件10:新項(xiàng)目定案審批流程附件11 :投資業(yè)務(wù)付款流程附件12:合同類文件簽章審批流程附件13:非合同類文件簽章審批流程附件14:項(xiàng)目土地報(bào)名競(jìng)買審批流程附件15:借用公章審批流程附件16:新公司注冊(cè)成立審批流程附件17:項(xiàng)目交底會(huì)議程及要求附件18:項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議程及要求附件19:集團(tuán)投資過(guò)程中規(guī)劃制作的工作指引精品文檔精品文檔投資拓展總經(jīng)理/區(qū)域總裁簽名:更新日期:年 月 日附件1: 土地招牌掛信息匯總表集團(tuán)

30、投資拓展中心業(yè)務(wù)小組成員 /區(qū)域投資拓展部經(jīng)理:地塊訊息列表序號(hào)省份市/區(qū)項(xiàng)目名稱總面積 (畝)總地價(jià)(萬(wàn))單價(jià)(萬(wàn)/畝)樓面價(jià)(元/ m2)容積率建筑密度保證金(萬(wàn))報(bào)名截止摘牌日其他條件(只需寫(xiě)出特殊 摘牌要求)項(xiàng)目評(píng)估(結(jié)果+理由)(投資拓展總監(jiān)/區(qū)域投 資拓展部經(jīng)理)投資拓展總 經(jīng)理/區(qū)域 總裁意見(jiàn)注:此表需每周更新上報(bào)一次。附件2:城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表序號(hào)房地 產(chǎn)板 塊樓盤(pán) 名稱開(kāi)發(fā) 商項(xiàng)目 位置總占地 面積 (畝)容積 率總建 筑面 積(萬(wàn) 平方 米)規(guī)劃 戶數(shù)交樓 標(biāo)準(zhǔn)銷售 員電 話管理 費(fèi)(元 /平 米)銷售情況配 套客戶群體分析備注主力

31、戶型 面積首期 開(kāi)盤(pán) 時(shí)間產(chǎn)品均價(jià)(元/m2)現(xiàn)存貨量 (含拿地 未建量)(萬(wàn) m2)主要 客戶 群潛在 客戶 群1*區(qū)域23區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述:(是否為城市熱點(diǎn)區(qū)域,洋房、別墅等產(chǎn)品均價(jià),區(qū)域特點(diǎn)等)456區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述:(是否為城市熱點(diǎn)區(qū)域,洋房、別墅等產(chǎn)品均價(jià),區(qū)域特點(diǎn)等)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述:城市土地交易信息動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表公告號(hào)/ 宗地編 號(hào)成交時(shí) 間所在區(qū) 域宗地位置用地性 質(zhì)土地面 積(畝)建筑面積(M2)容積率出讓方 式受讓人主要參 與競(jìng)標(biāo) 企業(yè)起始價(jià)(萬(wàn)元/ 畝)成交價(jià)(萬(wàn)元/ 畝)成交樓 板價(jià)(元 /M2)成交總 價(jià)(萬(wàn) 元)備注(地 塊的特 殊成交 情況等)注:此表需每月更新

32、上報(bào)一次附件3:區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表(大型全國(guó)性房企、當(dāng)?shù)卮硇皂?xiàng)目房企)所在城市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)有項(xiàng)目情況投資拓展情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析評(píng)估備注項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品類型、配套等綜述項(xiàng)目土地信息銷售情況意向拿地區(qū)位、規(guī)模意向取得土地的方式、預(yù)計(jì)時(shí)間、地價(jià)對(duì)比我司項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)注:此表需每月更新上報(bào)一次附件4:城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表城市基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)城市某年城市總 人口主城區(qū) 人口GDP(億元)人均GDP(萬(wàn)元)固定資產(chǎn)投資(億元)城市居民 人均可支 配收入 (元)人均城鄉(xiāng) 居民儲(chǔ)蓄 存款余額 (元)房地產(chǎn)投 資額(億 元)商品房施 工面積 (萬(wàn)平)商品房 竣工面 積(萬(wàn)平)商品

33、房新 批預(yù)售面 積(萬(wàn)平)商品住宅 銷售面積 (萬(wàn)平)商品住宅銷售均價(jià)(元/ m2)200820092010200820092010備注:本次請(qǐng)搜集08、09、10年數(shù)據(jù),以后則每年上半年和年底各收集一次,數(shù)據(jù)來(lái)源主要為統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、政府報(bào)告、政府及各部門(mén)官方網(wǎng)站。至年 月日各城市與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的主要費(fèi)用及相關(guān)政策情況城市預(yù)售條件預(yù)售款監(jiān)管政策融資政策限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)人防異地建設(shè) 費(fèi)供暖費(fèi)當(dāng)?shù)仄渌厥獾馁M(fèi)用備注:監(jiān)測(cè)到新的情況需隨時(shí)提交,若無(wú)新的情況則每季度提交一次,數(shù)據(jù)和政策須來(lái)源于官方。注:此表需每半年更新上報(bào)一次。精品文檔精品文檔附件5:城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策

34、變化監(jiān)測(cè)表房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化檢測(cè)表地方政策城市時(shí)間來(lái)源(或頒布部門(mén))政策名稱適用范圍主要內(nèi)容備注附:政策原文。注:此表用于動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)各地方頒布的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策及法規(guī);為中心下屬政策機(jī)構(gòu)研究及集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展布局提供支持,在地方性政策出臺(tái)后一周內(nèi)上報(bào)。精品文檔精品文檔附件6:項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板(含5個(gè)專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告)精品文檔XXX 項(xiàng)目投資分析報(bào)告編號(hào)地塊 概況區(qū)位及主要節(jié)點(diǎn)距離地形地貌是否凈地用地 條件地價(jià)總地價(jià): 億;萬(wàn)/由; 樓回價(jià)兀/平米面積及供地計(jì)劃付款方式是否具備開(kāi)工條件規(guī)劃 條件容積率建筑密度綠化率建筑限高“90/70 ”公建配套市政 配套臨時(shí)用水、用電、排污、施工 道路等是否

35、滿足永久用水、用電、排污、道路 等是否滿足開(kāi)發(fā) 條件預(yù)售條件預(yù)售監(jiān)管政策限購(gòu)/限貸/限價(jià)項(xiàng)目融資環(huán)境施工期開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用土地使用稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng) 分析城市概況城市人口巾區(qū)人口人均GDP土地市場(chǎng)描述項(xiàng)目周邊土地價(jià)格目標(biāo)市場(chǎng)土地價(jià)格房產(chǎn)市場(chǎng)高層多層聯(lián)排雙拼地塊周邊均價(jià)(元/平)目標(biāo)城市均價(jià)(兀/平)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)(兀/平)效益 分析指標(biāo)凈利總額凈利率毛利 率土地獲 禾倍數(shù)首期資金回 籠率開(kāi)發(fā)周期整個(gè)項(xiàng)目分析投資 綜合 評(píng)價(jià)投資總監(jiān)(區(qū)域投資部)意見(jiàn)投資總經(jīng)理(區(qū)域總裁)意見(jiàn)副總裁意見(jiàn)精品文檔精品文檔附件:附件一:1、目標(biāo)地塊區(qū)位及市場(chǎng)概況圖2 、目標(biāo)地塊地形圖3 、目標(biāo)地塊周邊市政管網(wǎng)及公建配套分布圖附

36、件二:1、經(jīng)營(yíng)效益(評(píng)估)報(bào)告2 、目標(biāo)市場(chǎng)(評(píng)估)報(bào)告3 、土地勘察(評(píng)估)報(bào)告4 、市政配套(評(píng)估)報(bào)告5 、盡職調(diào)查(評(píng)估)報(bào)告業(yè)務(wù)小組:聯(lián)系方式:投資拓展中心/ 區(qū)域年月日精品文檔(項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板)附件一:1、目標(biāo)地塊區(qū)位及市場(chǎng)分析圖以電子交通地圖作為模板,重點(diǎn)反映目標(biāo)地塊所處于的區(qū)位交通情況、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)交易情況。( 1)區(qū)位交通目標(biāo)地塊與城市各重要節(jié)點(diǎn)(行政中心、城市中心、高速公路出入口、目標(biāo)市場(chǎng)、現(xiàn)有或洽談中的項(xiàng)目等)的行車距離及到達(dá)時(shí)間。道路:通達(dá)最短或最快路徑、現(xiàn)狀、設(shè)計(jì)或規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)(雙向幾車道)、車流量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等(附路面圖)。目標(biāo)地塊周邊情況(東

37、南西北四方向現(xiàn)狀標(biāo)注)。( 2)房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)地塊所在區(qū)域內(nèi)具有代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息,包括距離目標(biāo)地塊最近的樓盤(pán)、售價(jià)最高的樓盤(pán)、品質(zhì)最好的樓盤(pán)、銷售最多的樓盤(pán)。樓盤(pán)信息中需明確標(biāo)注:占地面積、容積率、 產(chǎn)品類別、主力戶型、售價(jià)、去貨量、配套、客戶群分布、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物管費(fèi)等。( 3)土地市場(chǎng)反映該區(qū)域周期在一年內(nèi)的土地(商住用地)成交情況,標(biāo)注內(nèi)容具體為土地的位置、面積、容積率、成交總價(jià)、樓面價(jià)、獲取公司、其他特殊條件等。2、目標(biāo)地塊地形圖以GOOGLE星地形圖作為模板,對(duì)目標(biāo)地塊現(xiàn)狀、現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果及影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的其他因素進(jìn)行標(biāo)注。內(nèi)容包括:地形地貌、景觀資源、地上構(gòu)筑物、地上地下設(shè)施、片區(qū)

38、控規(guī)指示等。( 1)地形地貌以衛(wèi)星圖展現(xiàn)地塊現(xiàn)狀信息并將標(biāo)高不規(guī)則的區(qū)域,天然景觀、地質(zhì)地貌附圖加以說(shuō)明。( 2)地上物及附屬設(shè)施調(diào)查在地塊內(nèi)通過(guò)附圖說(shuō)明地上附屬物(包括村莊、建筑、墳?zāi)埂B(yǎng)殖場(chǎng)等)情況、并標(biāo)注地上地下附屬設(shè)施(高壓線塔、各類基站、地下管網(wǎng)、地質(zhì)溶洞、泄洪區(qū)域等)情況。精品文檔精品文檔(3)周邊情況調(diào)查重大污染源等。(4)片區(qū)控規(guī)在片區(qū)控規(guī)中的反映出目標(biāo)地塊位置。3、目標(biāo)地塊市政管網(wǎng)及公建配套圖以電子交通地圖作為模板,對(duì)滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的各類市政管網(wǎng)接入點(diǎn)位置 及具體容量進(jìn)行描述與標(biāo)注;同時(shí)對(duì)目標(biāo)地塊周邊公建類配套設(shè)施進(jìn)行標(biāo)注。(1)市政管網(wǎng)(丞幺llfiW):通水、通電、通污

39、、燃?xì)狻⒐┡?北方地區(qū)) 各接入點(diǎn)至地塊的距離,負(fù)荷大小及富余容量等。(2)公建配套:針對(duì)日常生活必須的并能為目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)增加附加值的公建類設(shè)施進(jìn)行標(biāo)注,包括如大型購(gòu)物中心、酒店、中小學(xué)、醫(yī)院、交通中心、CBD精品文檔(項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板)附件二:1、經(jīng)營(yíng)效益(評(píng)估)報(bào)告評(píng)估從成本方面分析項(xiàng)目的可行性:從開(kāi)發(fā)周期方面分析項(xiàng)目的可行性:從綜合效益方面分析項(xiàng)目的可行性:二、重點(diǎn)關(guān)注涉及成本、效益指標(biāo)方面四、指標(biāo)分析1 .經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):U也單價(jià)萬(wàn)元/畝容積率W樓面地價(jià)% / m2總地價(jià)億元總建筑面 積m22 .地價(jià)款支付節(jié)點(diǎn)備注:該部分內(nèi)容主要描述地價(jià)支付節(jié)點(diǎn)及相應(yīng)的條件,如:摘牌后的30個(gè)工作日

40、內(nèi),支付30%勺地價(jià)款,60個(gè)工作日后交地時(shí)支付剩余 70%勺地價(jià)款。3 .資金投資計(jì)劃及節(jié)點(diǎn):(含土地支出、開(kāi)發(fā)建設(shè)支出、相應(yīng)稅費(fèi)及管理費(fèi)用)資金投資節(jié)點(diǎn)及計(jì)劃時(shí)間(年月日)投資金額(單位:萬(wàn)元)付第一筆款辦國(guó)土證時(shí)交地動(dòng)工時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)4 .經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)銷售毛利率銷售凈利率 銷售凈利潤(rùn)總額 土M成本獲利倍數(shù)開(kāi)發(fā)周期預(yù)售首年資金回籠率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值單方開(kāi)發(fā)成本單方稅費(fèi)成本雙拼聯(lián)排多層小高層高層附:投資測(cè)算分析表2、目標(biāo)市場(chǎng)(評(píng)估)報(bào)告、評(píng)估土地市場(chǎng)(目標(biāo)市場(chǎng)土地價(jià)格是否合理,土地價(jià)格升值空間及預(yù)期, 目標(biāo)市場(chǎng)商住用地年供應(yīng)量及存量積壓情況)房產(chǎn)市場(chǎng)(目標(biāo)市場(chǎng)情況,去貨速度,住宅產(chǎn)品價(jià)格升值空間及

41、預(yù)期,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力)、重點(diǎn)關(guān)注(需營(yíng)銷中心進(jìn)行深入調(diào)研的方面)三、結(jié)論投資總監(jiān)(區(qū)域投資部)意見(jiàn):投資總經(jīng)理(區(qū)域總裁)意見(jiàn):副總裁意見(jiàn):精品文檔四、產(chǎn)品及首期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售價(jià)建議1、產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排多層高層建筑風(fēng)格立面建議戶型建議面積區(qū)間園林建議配套建議2、首期開(kāi)發(fā)規(guī)模及銷售建議精品文檔精品文檔產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排多層高層首期用地面積容積率建筑面積開(kāi)發(fā)周期首期均價(jià)首年銷售量首期銷售金額整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)第二部分、土地市場(chǎng)地塊 區(qū)位成交 年限地價(jià) 增速(為地塊 位置總面積 (山)起始單價(jià) (萬(wàn)/畝)成交單價(jià) (萬(wàn)/畝)成交樓面價(jià) (元/平米)容積率成交 日期摘牌公司備注地塊 周邊2011201020

42、09主要目 標(biāo)市場(chǎng)20112010精品文檔精品文檔2009備注:主要目標(biāo)市場(chǎng)以城市中心為原點(diǎn),取項(xiàng)目地塊與中心點(diǎn)之間幾個(gè)點(diǎn)加以分析二、房產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)年限住宅價(jià)格 增速(衿住宅價(jià)格(元/ m2)雙拼均價(jià)(元/ m2)聯(lián)排均價(jià)(元/ m2)高層均價(jià)(元/ m2)多層均價(jià)(元/ m2)銷售面積(ffl2)預(yù)售面 積(itf)房地產(chǎn)投 資(億)施,面積(ffl2)竣,面積(ffl2)地塊 周邊201120102009主要目 標(biāo)市場(chǎng)201120102009備注:主要目標(biāo)市場(chǎng)以城市中心為原點(diǎn),取項(xiàng)目地塊與中心點(diǎn)之間幾個(gè)點(diǎn)加以分析三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息項(xiàng)目名稱占地面 積(畝)地價(jià)(萬(wàn)/畝)建筑面 積(Itf)容

43、 積率開(kāi)盤(pán) 時(shí)間各產(chǎn)貨量(明各產(chǎn)品均價(jià)(元/ m2)各產(chǎn)品銷售 量(叫客戶 來(lái)源配套 情況產(chǎn)品 特點(diǎn)與我司項(xiàng) 目的比較離目標(biāo)項(xiàng) 目最近的 項(xiàng)目該巾取貝 的項(xiàng)目該市最好 的項(xiàng)目備注:產(chǎn)品特點(diǎn)包括戶型面積、毛坯 /裝修、外立面等,項(xiàng)目比較包括區(qū)位交通、環(huán)境、配套品牌、產(chǎn)品等。四.近三年市場(chǎng)已供土地開(kāi)發(fā)狀況及銷售情況時(shí)間土地供應(yīng)回積(山)可開(kāi)發(fā)建筑面積(m2)竣,回枳(m2)銷售回枳(m2)存量土地面積(畝)存量建筑面積(m2)200920102011合計(jì)精品文檔精品文檔五.目標(biāo)地塊到達(dá)各交通節(jié)點(diǎn)情況重大交通節(jié)點(diǎn)距離(公里)時(shí)間(分鐘)路況描述(車道、道路兩旁現(xiàn)狀、紅綠燈等)距離巾政府距離商業(yè)中心距

44、離汽車站距離火車站精品文檔精品文檔3、土地勘察(評(píng)估)報(bào)告評(píng)估評(píng)估項(xiàng)目描述有利因素及其影響不利因素及其影響地形地貌(本地塊主要地形地 貌、各種地貌的占地比 例)附著物(本地塊內(nèi)地表、地下 的各種主要附著物)周邊情況(周邊能對(duì)本地塊產(chǎn)生 影響的各種因素)未來(lái)規(guī)劃(本地塊周邊對(duì)項(xiàng)目后 影響的區(qū)域規(guī)劃、配套 規(guī)劃等)重點(diǎn)關(guān)注土方、地質(zhì)、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不利因素處理等結(jié)論投資總監(jiān)(區(qū)域投資部)意見(jiàn):投資總經(jīng)理(區(qū)域總裁)意見(jiàn):副總裁意見(jiàn):理由:(注意:分析影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的元素、成本、處理方式、對(duì)項(xiàng)目的影響等)四、勘察明細(xì)(注:地塊內(nèi)外、地表地下、有利不利因素很多,難以窮盡,請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況增減)1、 地表情

45、況勘察(注:以下均指地表附著物)A、地塊內(nèi)地表 拆遷物 村莊、住宅小區(qū)有( )無(wú)() ,如有,其名稱、位置、占地、人口。 爛尾樓、廢棄建筑有( )無(wú)() ,如有,其名稱、位置、占地、業(yè)主。 果園、農(nóng)田有()無(wú)() ,如有,其位置、占地、作物、補(bǔ)償情況。 墳?zāi)?、墓園有()無(wú)() ,如有,其位置、占地、數(shù)量。 殯儀館、火葬場(chǎng)有( )無(wú)() ,如有,其位置、占地、名稱。 醫(yī)院、傳染病院、精神病院有( )無(wú)() ,如有,其名稱、位置、占地、人口。 養(yǎng)殖場(chǎng)、魚(yú)蝦場(chǎng)有( )無(wú)() ,如有,其名稱、類型、位置、占地。 工廠 有 () 無(wú) () , 如有, 其名稱、 位置、 占地、 是否在生產(chǎn)、產(chǎn)品、 污染、異味。 發(fā)電廠 有( )無(wú)() ,如有,其名稱、位置、占地、生產(chǎn)能力、污染、異 礦場(chǎng)、采石場(chǎng)有( )無(wú)() ,如有,其名稱、位置、占地、是否在生產(chǎn)、礦產(chǎn)品種。 原料堆場(chǎng)有( )無(wú)() ,如有,其位置、占地、原料品種、業(yè)主單位。 垃圾處理場(chǎng)、填埋場(chǎng)、特殊廢棄物處理場(chǎng)有( )無(wú)() ,如有,其名稱、位置、占地、處理方式、管理單位。 其他建筑物有( )無(wú)() ,如有,其位置、占地、用途、業(yè)主單位等。B、地塊內(nèi)地表 特殊設(shè)施測(cè)量標(biāo)志、裝置有( )無(wú)() ,如有,其等級(jí)、類型、位置、所屬單位。通信

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