商業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變-只租不售

1、商業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變-“只租不售”隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷火爆，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛宣布其商業(yè)項目未來“只租不售”。且據(jù)業(yè)內(nèi)幾次調(diào)研報告顯示，許多一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目確實正在轉(zhuǎn)向“只租不售”。那么這是否意味著“只租不售”模式將會成為商業(yè)營運的趨勢？如果是趨勢，做為房地產(chǎn)公司招商人員的我，不禁會問：恒茂*夢時代廣場項目是否也會承接這一發(fā)展趨勢呢？這一模式是否真正有利于商業(yè)項目的發(fā)展？商業(yè)發(fā)展模式種類今天的中國商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)盈利模式具有多樣性選擇，開發(fā)商一直都是拿“租”與“售”靈活應(yīng)用、互相搭配的。不同的地域、不同的政策、不同的團隊變化出來的模式就不一樣。不過變化雖多，卻可大致歸納為三種：“只

2、售不租”，這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，以出售產(chǎn)權(quán)為收入來源，快速回收投資；“只租不售”，該模式建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要的收入來源；“租售結(jié)合”，這種模式通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租，另一部分銷售，通過賣掉一恒茂華城項目謝容2010-9-1部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路。此外，“租售結(jié)合”還有很多變化，如：“返租銷售”等?！爸皇鄄蛔狻焙汀白馐劢Y(jié)合”由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少。即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上

3、。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。因此，商業(yè)單純的“出售”開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。開發(fā)商為了解決這一困境，不得不將經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。于是大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都采用“租售結(jié)合”、“又租又售”的方式。不過，租售結(jié)合的模式也有其困難。就拿目前恒茂華城商圈為例，商業(yè)運作模式采用的是租售結(jié)合，商圈內(nèi)物業(yè)被分屬與不同小業(yè)主。我們替小業(yè)主招租之后，相當(dāng)一部分租戶經(jīng)營時間不長，收不到回報，就跑掉了。我們認(rèn)為，任何

4、一個商業(yè)項目，都需要1-3年的市場培育期。而小租戶沒有培育市場的心態(tài)，生意不好就跑了，小業(yè)主又不愿頭幾年降低租金來培育市場。而且，招商工作的大部分時間在幫客戶和小業(yè)主之間協(xié)商，招商計劃實施有一定的阻力。因此，“租售結(jié)合”的模式，會對市場的培育、商圈統(tǒng)一管理、招商計劃的實施帶來一定的影響?！爸蛔獠皇邸薄爸蛔獠皇邸笨粗氐氖情L線回報，一般來說至少需要7-10年的時期，雖不如快進快出的出售形式回收資金快，但因為是長期持有該商業(yè)物業(yè)，除了租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值。一般說來，其優(yōu)點有幾點：長期受益持有商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠保證有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且能夠享有日后商業(yè)地產(chǎn)增值的收益，抵御市場風(fēng)險的能力也

5、會加強。規(guī)避增值稅國家宏觀調(diào)控對于增值稅的嚴(yán)格征收。為了合理規(guī)避增值稅，將售轉(zhuǎn)為租成為一個規(guī)避的方式，其或多或少都會減少納稅。整體品牌效益開發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)，可獨自經(jīng)營、統(tǒng)一管理，恒茂華城項目謝容2010-9-1建立品牌效益，有利于將來項目的整個潛力價值提升。其實，“只租不售”模式在北京、深圳、上海等一城市早已屢見不鮮，如：“萬象城”、“卓越世紀(jì)中心”、“星河城”等。而在南昌，還是以“租售結(jié)合”為主，不過在9月3日要啟動的“樟樹林文化生活公園”，是江西省首家“只租不售”項目，這標(biāo)志著三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)模式也逐漸在向“只租不售”轉(zhuǎn)變。一切從實際出發(fā)“只租不售”模式優(yōu)點多，尤其是品牌提升、地產(chǎn)增值。不過，我覺得“只租不售”模式是一種追求，項目真正是否能執(zhí)行，還要視情況而定。首先要看開發(fā)商的資金實力，引進主力店往往租期長，租金低，幾年內(nèi)都無法回籠資金，沒有一定的資金做前期投資，是沒辦法運作商業(yè)項目的。其次要看開發(fā)商是否擁有一支優(yōu)秀的經(jīng)營團隊，眼光獨特、嗅覺敏銳，積極配合項目計劃。同時開發(fā)商對商業(yè)項目的定位，對招商