房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展期望

1、房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展期望今年以來，在政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮、地產(chǎn)商現(xiàn)金流日益緊張，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的勢頭得到明顯遏制，一些重點城市房價開始出現(xiàn)局部松動跡象。對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，筆者認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場需求仍將較快增長，但需求結(jié)構(gòu)將迎來趨勢性轉(zhuǎn)變。滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長期，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進(jìn)入高速增長期?！跋拶彙?、融資政策調(diào)整，這些嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的效果正逐步顯現(xiàn)。眼下，房價進(jìn)入加速下行通道，政策短期內(nèi)難見反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。從2007年和今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我

2、們可以判定，我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點”。當(dāng)然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：第一，泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降；第二，成交量萎縮，空置率上升；第三，緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個

3、循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動了經(jīng)濟(jì)的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺

4、的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20溫的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。

5、與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來23年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20%。我國現(xiàn)在出臺的宏觀調(diào)控政策及其它因素對未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響也是很大的：第一，二手房還貸速度加快：目前二手房客戶持幣觀望者居多；業(yè)內(nèi)認(rèn)為，加息在短期內(nèi)可能會對房屋租賃市場帶來利益，同時二手房貸款銀行選擇面較廣的優(yōu)勢也將突顯。央行再次加息后，一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，一手房投資收益將呈下滑趨勢，這樣可能會出現(xiàn)投資者集中拋售持有的空置房屋的現(xiàn)象，這在一定程

6、度上會加大二手房市場供應(yīng)量，影響到二手房成交價格。第二，現(xiàn)在越來越多的人抱怨房地產(chǎn)價格太高，太高的原因之一，是一些人在炒房。這給銀行帶來了很大風(fēng)險，因為炒房者一般靠的是銀行的住房按揭貸款。以前，銀行往往對這種貸款持歡迎態(tài)度。但中國銀行2005年3月份出臺的貸款辦法將嚴(yán)格控制個人投資用住房貸款和別墅住房貸款，尤其是，不再為個人購買第二套住房提供貸款，這在全國的銀行中還是第一次。第三，與加息相比，限制貸款購買第二套住房更是一把雙刃劍，除對房屋投資具有限制作用外，對普通購房者來說，利息上調(diào)不但使住房貸款越來越難，也增加了購房成本。越是大面積、高價位的二手房受加息的影響就越大。相應(yīng)的低價二手房可能會更

7、加走俏。最近央行的一個公開的消息表明，個人購房按揭還貸風(fēng)險加大，這就促使商業(yè)銀行在開展個人房貸業(yè)務(wù)時，需要多留一份清醒。央行主動發(fā)出這樣的提醒，讓不少購房者感到意外。在人們一般看來，目前的房地產(chǎn)市場運行仍較為健康，銀行應(yīng)該最先從老百姓積極貸款買房中受益。但事實并非如此，如果銀行繼續(xù)缺乏風(fēng)險意識，個人房貸產(chǎn)生的風(fēng)險到來時將對銀行造成極大的負(fù)面影響。例如，以上海市為例，上海去年上半年商品房銷售額為246.29億元，而同期全市個人住房貸款的新增額為216.55億元，兩者雖不能簡單對比，但從中不難看出目前上海商品房銷售的銀行貸款按揭成數(shù)是相當(dāng)高的。由于購房而使上海的人均負(fù)債率一路上升至全國首位。如此高

8、的貸款按揭成數(shù)，一旦遭遇房價波動或利率回升，個人貸款者就將面臨較重的還款壓力，進(jìn)而影響到償貸能力。事實上，人民幣正在面對前所未有的升值壓力，央行也已經(jīng)試探性的上調(diào)了利率，雖然絕對值并不很高，但這是一個信號，預(yù)示著人民幣的高利率時代即將到來。個人房貸的風(fēng)險還與國內(nèi)金融服務(wù)落后有關(guān)。國外通常向借款人提供利率互換、利率期權(quán)等利率風(fēng)險防范工具，而國內(nèi)在這方面卻是一片空白。如利率期權(quán)，允許借款人給貸款期內(nèi)所支付的利率確定一個最高水平，利率下跌時借款人按照較低的利率水平支付利息；利率上漲不超過事先確定的封頂水平時，借款人按照上漲后的利率支付利息；一旦利率超封頂水平，借款人則按照封頂利率支付利息。再說購房中

9、的投資行為，國內(nèi)只有少數(shù)銀行剛剛推出“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，而且跨行“轉(zhuǎn)按揭”還只是在設(shè)想中。沒有“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，就意味著貸款買下的商品房缺乏流動性，在貸款尚未償還前房屋無法轉(zhuǎn)手賣出，屬于我們前面講到的非流通性房屋。這些金融服務(wù)配套問題的存在，使貸款購房者很難主動規(guī)避風(fēng)險，只能被動地把風(fēng)險“扛著”。中國房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會改變。自上世紀(jì)八十年代初期，房地產(chǎn)在中國出現(xiàn)以來，房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了幾個發(fā)展階段。經(jīng)過了幾次反復(fù)，但自1998年取消福利分房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大大超過了國民經(jīng)濟(jì)的平均增長水平。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。對于鋼鐵、水泥、玻璃、鋁材、建

10、筑材料、裝飾材料等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，廣告、傳媒、設(shè)計、施工、裝飾、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、律師等相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)提供了大量的就業(yè)機(jī)會。整個產(chǎn)業(yè)鏈對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力極大。同時，隨著中國城市化進(jìn)程，大量的住房需求的出現(xiàn)，在未來二十年，房地產(chǎn)將持續(xù)發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，整個行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。在過去的十多年的發(fā)展過程中，中國房地產(chǎn)無論從政府管理部門、開發(fā)商，還是購房人，對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識都處于不斷的提高過程中。政府在制定房地產(chǎn)政策過程中，也出現(xiàn)了缺失。特別自去年以來，全國各地均出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格暴漲的局面，老百姓對房地產(chǎn)價格過快增長意見比較大。國務(wù)院采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。這是中國房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型階段，對于房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開始。中國房地產(chǎn)回歸理性。過去幾年的發(fā)展，機(jī)會主義在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)充分。房地產(chǎn)行業(yè)充滿了浮躁、沖動、機(jī)會主義，不屬于正常的市場競爭范疇。在新的管理理念條件下，市場規(guī)律在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)作用會進(jìn)一步加強(qiáng)。開發(fā)商的開發(fā)行為歸于理性，承載太多投資功能的房地產(chǎn)市場規(guī)模會縮小，自主市場會放大。房價作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的參數(shù)，會隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長同步增長。房地產(chǎn)市場的整體規(guī)模會與國民經(jīng)濟(jì)的增長幅度相適應(yīng)，理性發(fā)展。展望未來10年，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可